이 사건 재건축조합의 성격 및 이 사건 소유권보존등기의 적법 여부

사 건 2023가단239766 제3자이의 원 고 강AA 외 5명 피 고 대한민국 외 1명 변 론 종 결

2023. 11. 15. 판 결 선 고

2024. 1. 24.

1. 피고 대한민국이 별지 제1목록 기재 ‘부동산의 표시’란 기재 각 부동산에 관하여 같은 목록 ‘압류집행’란 기재와 같이 한 각 압류집행을 불허한다.

2. 피고 박BB이 별지 제2목록 ‘부동산의 표시’란 기재 각 부동산에 관하여 같은 목록 ‘가압류집행’란 기재와 같이 한 각 가압류집행을 불허한다.

3. 소송비용은 피고들이 부담한다. 청 구 취 지 주문과 같다.

• 가. 서울 ○○구 ○○동 1xx-x 대 xxx㎡의 공유자 등은 위 대지 지상의 기존 건물을 철거한 후 오피스텔을 신축하기 위해 ‘○○동 xxx-x 재건축조합’[주택이 아닌 오피스텔 건설을 목적으로 하여,도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다)에서 정한 바에 따라 재건축조합설립인가를 받은 바가 없다)을 결성하였고, 위 재건축조합(대표 이CC)은 20xx. x. xx. 피아이○○○○○ 주식회사(이하 ‘P○○ ○&○’라 한다)와 사이에 재건축사업계약을 체결하였다. 그 주요 내용은, P○○ ○&○가 위 재건축사업 시행자로서 위 조합원들로부터 사업시행에 필요한 대지와 소정의 분담금만을 제공받아 오피스텔을 건축한 뒤, 조합원분양분을 제외한 일반분양분을 위 조합원들을 대리하여 분양하고 그 분양대금으로 공사비 등에 충당하기로 하는 것이었다.
• 나. 서울 ○○구 ○○동 xxx-x 대 xxxx㎡의 공유자 등은 위 대지 지상 기존 건물을 철거하고 오피스텔을 재건축하기 위해 ‘○○동 xxx-x 재건축조합’(‘도시정비법’에서 정한 바에 따라 재건축조합설립인가를 받은 바가 없다)을 결성하였고, 위 재건축조합(대표 최DD)은 20xx. x. xx. P○○ ○&○와 사이에 위 ○○동 xxx-x 재건축조합이 체결한 것과 같은 내용의 재건축사업계약을 체결하였다[이하 위 ○○동 xxx-x 재건축조합과 ○○동 xxx-x 재건축조합을 통틀어 ‘이 사건 재건축조합’, 그 조합원들(조합원 지위를 승계한 사람 포함)을 ‘이 사건 조합원들’이라 하고, 위 각 재건축사업을 ‘이 사건 재건축사업’이라 한다].
• 다. P○○ ○&○는 20xx. x. xx. 윤EE 외 47인을 건축주, 서울 ○○구 ○○동 xxx-x 외 4필지(위 ○○동 xxx, xxx-x, xxx-x, xxx-xx 토지)를 대지로 하여 업무시설 오피스 텔 72실(이하 ‘이 사건 오피스텔’이라고 한다)에 대한 건축허가신청을 하였고, 서울특별시 ○○○청장은 20xx. x. xx. 이를 허가하였다. 위 건축허가는 20xx. x. x. 건축주가 최DD 외 45인(위 ○○동 xxx 토지 공유자인 윤EE, 이FF가 건축주에서 제외되었 다), 그 대지가 서울 ○○구 ○○동 xxx-x 외 3필지(위 ○○동 xxx-x, xxx-x, xxx-xx 토지)로 변경되었다.
• 라. 주식회사 ○○○이앤씨(이하 ‘○○○이앤씨’라 한다)는 20xx. x. xx. 위 각 재건축사업계약상의 P○○ ○&○의 지위를 이어받아 이 사건 재건축사업의 시공자 겸 시행사로서 이 사건 오피스텔 건축을 진행하였고, ○○○종합건설 주식회사(이하 ‘○○○’라 한다)는 20xx. x. xx. ○○○이앤씨와 사이에 이 사건 오피스텔의 건축에 관한 공사도급계약을 체결하고, ○○○이앤씨와 공동으로 이 사건 오피스텔을 건축하였다.
• 마. 이 사건 각 재건축조합의 규약 제5조 제2항에는 ‘조합원의 자격이나 권한, 입주자로 선정된 지위 등의 양도·상속·증여 및 판결 등으로 조합원이 될 권리를 양수받은 자는 조합원의 권리와 의무 및 종전의 권리자가 행하였거나 조합이 종전의 권리자에게 행한 처분, 청산시 권리·의무에 관한 범위 등을 포괄승계한다‘라고 규정하고 있다.
• 바. 위 규정에 따라 이 사건 오피스텔에 관한 건축주 지위는 아래 표 기재와 같이 기 존의 조합원 또는 새로운 조합원들에게 승계되었다(성명 다음의 괄호안은 소장 기재 원고 순번이다).
• 사. ○○동새마을금고는 20xx. x. x. 신축공사 중이던 이 사건 오피스텔 중 별지 제1 목록 기재 각 부동산(이하 ‘이 사건 각 부동산’이라 하고, 개별 부동산을 일컬을 때에는 동호수로 표시한다. 별지 제2목록 기재 각 부동산은 모두 별지 제1목록 기재 각 부동산에 포함된다.)에 관하여 추가근저당권설정등기청구권을 피보전권리로 하여 서울서부지방법원 xxxx카합xxxx호로 처분금지가처분결정을 받았고, 그 가처분결정에 따른 등기촉탁으로 20xx. x. x. 이 사건 각 부동산에 관하여 20xx. x. x. 기준 건축주들의 명의로 각 그들의 공유지분 1/46(조합원 이GG의 상속인에 대하여는 한HH 3/414, 이II, 이JJ, 이KK 각 2/414)에 관한 소유권보존등기(이하 ‘이 사건 소유권보존등기’라 한다)가 마쳐졌다. 그 후 이 사건 오피스텔이 20xx. xx. x. 완공되어 마포구청장으로부터 사용승인을 받았다.
• 아. 피고 대한민국은 별지 제1목록 기재와 같이 이 사건 조합원들로서 공유 지분의 소유권보존등기가 마쳐진 이JJ, 이KK, 한HH, 최DD, 신LL, 김MM, 심NN의 이 사건 각 부동산 중 각 공유 지분에 관하여 그들의 각각의 국세 체납을 원인으로 하여 강제징수 절차로 각 압류등기를, 피고 박BB은 별지 제2목록 기재 각 부동산 중 김OO의 지분에 관하여 같은 목록 기재와 같이 각 압류등기를 마쳤다(이하 위와 같은 피고들의 각 압류등기를 통틀어 ’이 사건 각 압류집행‘이라 한다). [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1 내지 6호증(가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 이 사건 재건축조합의 성격 우선 이 사건 재건축조합이 원고들 주장과 같이 민법상 조합에 해당하는지 여부에 관하여 보건대, 위 기초사실 및 위 증거들에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사실 및 사정들에 비추어 보면, 이 사건 재건축조합은, 그 결성 목적을 달성하기 위한 편의적 차원에서 어느 정도 단체성이 드러나긴 하지만, 그 설립경위나 구체적인 활동 내용 및 권리관계의 실현과정에 그 조합원들의 개인성이 더 강하게 드 러나므로, 이는 인적 결합체인 민법상 조합으로 보는 것이 타당하다.

① 이 사건 재건축조합 규약에는, 그 조합의 명칭을 정하고(제1조), ’재건축사업‘이 라는 목적을 가지고 있으며(제2조), 대표자 1인의 임원을 두고(제7조), 조합원 전원으로 구성된 총회에서 의사결정을 하며(제8, 9조), 그 의사결정은 과반수 출석에 과반수 찬성으로 하고(제10조), 그 회계와 주요 활동에 관한 사항을 정하고 있으며(제11 내지 13조), 재건축사업의 원활한 추진을 위한 조합원 소유 토지를 신탁하도록 하고(제14조), 조합원 지위를 양수한 사람은 종전 조합원의 권리의무를 포괄승계하도록 하여(제5조 제2항), 조합원 지위의 자유로운 변동에도 불구하고 이 사건 재개발조합은 별도 해산규정(제18조)에 따른 해산시까지 존속하도록 정하고 있다.

② 이 사건 재건축조합과 P○○ ○&○ 사이에 체결된 재건축사업계약 제1조 제3항에는 ‘이 사건 재건축조합은 조합원 전체를 대표하고, 이 사건 재건축조합의 행위에 따라 조합원 전체의 권리의무가 성립되며, 조합원은 이 사건 재건축조합을 통해서만 권리를 행사할 수 있고, P○○ ○&○에게 일체의 권리를 직접 행사할 수 없다’고 규정되어 있고, 그 제18조 제2항에는 ‘이 사건 재건축조합의 귀책으로 P○○ ○&○에게 손해가 발생할 경우에는 공사금액의 10/100에 해당하는 금액을 재건축조합이 배상한다’고 규정되어 있으며, 그 제27조에는 ‘조합원의 신탁등기 누락 등으로 인하여 보존등기 및 이전등기가 지연될 경우 그 책임은 이 사건 재건축조합이 책임지고 처리한다’고 규정되어 있다.

③ 이 사건 재건축조합의 결성 목적은 기존 건물을 철거하고 주택이 아닌 이 사건 오피스텔을 신축하는 것이었으므로, 그 조합원들은 처음부터 도시정비법에서 정한 바에 따라 재건축조합설립인가를 받을 의사가 없었다.

④ 이 사건 재건축조합과 P○○ ○&○ 사이에 체결된 위 재건축사업계약의 재건축조합란에는 대표자의 직인이 아닌 대표자 개인 도장이 날인되어 있고, 그 제26조 제3항에는 ‘건축주는 조합원 전원으로 하고, 사업자등록도 조합원 전원으로 한다’고 규정되 어 있다.

⑤ 위 재건축사업계약에 따라 건축주를 이 사건 재건축조합이 아닌 그 구성원인 조합원들 명의로 하였고, ○○○이앤씨와 공사도급계약도 조합이 아닌 조합원들이 도급인의 지위에서 체결하였다.

• 나. 이 사건 소유권보존등기의 적법 여부 위 기초사실에서 본 바와 같이 이 사건 각 부동산에 관하여 ○○동새마을금고의 처분금지가처분의 등기 촉탁에 의하여 위 이JJ 등 명의로 마쳐진 각 공유지분에 관한 소유권보존등기가 유효한지에 관하여 본다.
• 가) 합유재산을 합유자 1인의 단독소유로 소유권보존등기를 한 경우에는 그 소유권보존등기는 실질관계에 부합하지 않는 원인무효의 등기이다(대법원 1970. 12. 29. 선고 69다22 판결, 대법원 2017. 8. 18. 선고 2016다6309 판결 등 참조). 한편 미완성 건물이 사회통념상 독립된 건물이라고 볼 수 있는 형태와 구조를 갖추게 된 경우, 특별한 사정이 없는 한 당시 건축주가 그 건물 소유권을 원시취득 한다고 할 것이고, 그 건축허가가 타인 명의로 되어 있다는 사정은 실제 건축주의 소유권취득에 영향을 미치지 아니한다고 할 것이다(대법원 2002. 4. 26. 선고 2000다16350 판결, 대법원 2011. 8. 25. 선고 2009다67443, 67450 판결 등 참조). 또한 민사집행법 제81조 및 구 부동산등기법(2009. 1. 30. 법률 제9401호로 개정되기 전 것) 제134조 제3항에 근거한 ‘미등기건물의 처분제한등기에 관한 업무지침’(2006. 3. 31. 개정 예규 제1128호)에 의하면, 미등기건물에 대하여 처분금지가처분등기의 처분제한의 등기촉탁이 있는 경우 건물의 소재와 지번․구조․면적을 증명하는 서면을 첨부한 때에 한하여 그 건물에 대한 소유권보존등기를 하고 처분제한에 의하여 소유권등기를 한다는 뜻을 기록하도록 되어 있다.
• 나) 앞서 든 기초사실 및 앞서 본 법리에 비추어 보면, 우선 이 사건 오피스텔은 적어도 처분금지가처분등기의 촉탁으로 인하여 소유권보존등기가 마쳐질 무렵인 20xx. x. x.경 그 구조 및 면적이 확정되어 독립된 부동산으로서의 요건을 갖추었다고 할 것이다. 또한 그 당시 위 기초사실 바.항 기재 표 중 ‘20xx. x. x.자 보존등기 당시’란 기재와 같이 이 사건 재건축조합의 조합원 또는 새로운 조합원들(당초부터 그 당시까지 계속 건축주 겸 조합원이거나 그들로부터 지위를 승계받은 자들 및 이GG의 상속인들)은 건축허가 명의 및 소유권보존등기 명의와 관계없이 자신들의 지분비율에 따라 이 사건 각 부동산을 원시취득한다고 할 것이고, 그 소유관계는 앞서 본 바와 같이 이 사건 재 건축조합이 민법상 조합이므로 이 사건 각 부동산은 이 사건 조합원들의 합유라고 보는 것이 타당하다.
• 다) 그렇다면, 앞서 본 바와 같이 ○○동새마을금고의 처분금지가처분결정의 등기촉탁으로 마쳐진 이 사건 각 부동산 중 이JJ 등 명의의 각 공유지분에 관한 이 사건 소유권보존등기는 원인무효의 등기라고 할 것이다(따라서 이에 반하는 피고 대한민국의 이 사건 소유권보존등기가 공유등기로서 유효하다는 주장은 이유 없다).
• 다. 소결론 위 인정사실에 의하면, 이 사건 재건축조합의 조합원들로서 이 사건 각 부동산의 합유자들인 원고들은 합유물인 이 사건 각 부동산에 관한 보존행위로서 제3자이의의 소를 통하여 이 사건 각 부동산 중 위 이JJ 등의 지분에 관한 피고들의 이 사건 압류 집행을 저지할 수 있다고 할 것이므로(대법원 1997. 8. 26. 선고 97다4401 판결 등 참조), 피고들의 이 사건 각 압류집행은 불허되어야 한다.

원고의 피고들에 대한 청구는 이유 있어 이를 인용한다.