체결된 별지목록기재 부동산에 관하여 체결된 매매계약의 사해행위취소

사 건 2019가단219239 사해행위취소 원 고 대한민국 피 고 AAA 변 론 종 결

2020. 7. 7. 판 결 선 고

2020. 8. 18.

1. 피고와 BBB 사이의 별지목록기재 부동산에 관하여 2018. 11. 9. 체결된 매매계약을 xxx원의 한도 내에서 취소한다.

2. 피고는 원고에게 xxx원 및 이에 대하여 이 사건 판결확정일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 5%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

3. 소송비용은 피고가 부담한다. 청구취지 주문과 같다.

• 가. 원고의 BBB에 대한 채권

1. BBB는 2016. 9. 19. 자신의 소유였던 서울 00구 00동 0000-00 토지 및 건물을 타에 양도하고, 신고세액을 xxx원으로 하여 양도소득세 신고를 하였다.

2. 원고 산하 ○○세무서장은 2018. 8.경부터 2018. 9.경까지 위 BBB의 양도소득세 신고에 대하여 세무조사를 진행하였고, 2018. 10. 30. 취득가액의 허위 신고가 발견되어 BBB에게 양도소득세 zzz원을 과세하겠다는 세무조사결과통지를 한 후(BBB는 2018. 10. 31. 위 통지를 송달받았다), 2019. 1. 3. 양도소득세 xxx원을 납부기한 2019. 1. 31.까지로 정하여 양도소득세 징수결정을 하고 이를 BBB에게 고지하였다(이하 ‘원고 조세채권’이라 한다).

3. 한편 원고 조세채권의 이 사건 소제기 당시 채권액은 xxx원(= 고지세액 xxx원 + 가산금 xxx원)이다.

• 나. BBB와 피고의 매매계약

1. BBB는 2018. 11. 9. 피고와 자신의 유일한 재산인 별지목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 매도하는 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하였고, 피고는 2018. 11. 26. 이 사건 부동산에 대한 위 매매계약(매매가액 890,000,000원)을 원인으로 하는 소유권이전등기를 마쳤다.

2. 한편 피고는 BBB의 배우자인 CCC가 운영하는 00교육의 외근직 근로자이다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑제1-7, 10-13호증의 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 원고는, BBB가 자신의 유일한 재산인 이 사건 부동산을 피고에게 처분한 것은 채권자인 원고를 해하는 사해행위에 해당하고 이 사건 부동산에 관한 원물반환이 불가능하므로, 이 사건 매매계약을 원고의 채권액만큼을 취소하고, 피고는 원고에게 이를 가액으로 배상해야 한다고 주장한다.
• 나. 사해행위의 성립 채권자취소권의 대상이 되는 사해행위는 채무자가 적극재산을 감소시키거나 소극재산을 증가시킴으로써 채무초과상태에 이르거나 이미 채무초과상태에 있는 것을 심화시킴으로써 채권자를 해하는 행위를 말하고, 채무자가 자기의 유일한 재산인 부동산을 매각하여 소비하기 쉬운 금전으로 바꾸거나 타인에게 무상으로 이전하여 주는 행위는 특별한 사정이 없는 한 채권자에 대하여 사해행위가 되는바, 이러한 경우 채무자의 사해의사는 추정된다. 따라서 BBB가 2018. 11. 9. 자신의 유일한 재산인 이 사건 부동산을 피고에게 매각한 것은 특별한 사정이 없는 한 사해행위에 해당한다(한편 피고는 BBB가 자기의 유일한 재산인 이 사건 부동산을 매각하여 그 매매대금으로 원고의 조세채권을 변제할 의사가 있었으므로 BBB에게 사해의사가 없었다는 취지로 주장하나, 증인 BBB의 증언만으로 채무자의 사해의사의 추정을 번복하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 이 부분 피고의 주장은 받아들이지 않는다).
• 다. 피고의 선의 여부

1. 피고는 이 사건 부동산을 매수할 당시 BBB에 대한 원고 채권을 알지 못하였고, 피고의 필요에 의하여 BBB와 이 사건 매매계약을 체결하고 매매대금을 전부 지급하였으므로, 자신은 선의의 수익자에 해당한다고 주장한다.

2. 사해행위취소소송에 있어서 수익자가 사해행위임을 몰랐다는 사실은 수익자 자신에게 입증책임이 있는 것이고, 이 때 그 사해행위 당시 수익자가 선의였음을 인정함에 있어서는 객관적이고도 납득할 만한 증거자료 등에 의하여야 하는데(대법원 2006. 7. 4. 선고 2004다61280 판결 참조), 앞서 인정되는 사실, 을제1호증의 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 아래와 같은 각 사정에 비추어 보면, 피고가 제출한 증거들만으로는 피고의 선의를 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.

① 피고는 자신이 임차하여 거주하던 서울 00구 00동 00-0 소재 주택(이하 ‘00동 주택’이라 한다)의 임대차계약이 2018. 10. 28. 만료됨에 따라 이사를 할 집을 알아보던 중 고용주인 CCC의 심부름으로 이 사건 부동산에서 방문하여 BBB와 2018. 11. 9. 이 사건 매매계약을 체결한 것이라고 주장하나, 피고가 이 사건 부동산의 임대차계약의 계약기간 종료 등에 관하여 BBB 등에게 문의하거나 임차인들과 협의를 한 사실이 없고, 당시 임차하여 사용중이던 00동 주택의 임대차계약도 계약기간 만료와 관하여 임대인과 임대차종료 및 임대차보증금 반환 등에 관한 구체적인 협의를 한 사실이 없는 것으로 보인다. ② 피고와 BBB는 중개수수료를 지급하지 않을 목적으로 공인중개사의 중개 없이 이 사건 매매계약을 체결하였는데, 이 사건 부동산의 구조 등에 현황 및 임차인, 담보권 등 법률적 권리에 관하여 피고가 특별한 조사나 법률적 검토 등을 한 적도 없어 보인다. ③ 또한 피고는 이 사건 부동산에 대한 소유권이전등기를 마친 직후인 2018. 12. 24. 이 사건 부동산을 타에 매도하였다.

• 라. 사해행위 취소의 범위 및 원상회복 방법

1. 인정사실 갑제7호증의 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, 이 사건 부동산에는 피고 앞으로 소유권이전등기가 마쳐지기 전인 채무자를 BBB로 하는 아래와 같은 근저당권이 설정되어 있다가 피고 앞으로 소유권이전등기가 마쳐진 후 각 해지를 원인으로 하여 말소된 사실, 피고가 BBB가 임대인으로 체결한 임대차계약의 임대차보증금을 아래와 같이 반환한 사실은 인정되고, 이 사건 매매계약 당시 이 사건 부동산의 시가가 xxx원인 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다.

• 근저당권

① 2015. 11. 26.자 채권최고액 xxx원, 근저당권자 00은행 주식회사

② 2015. 12. 1.자 채권최고액 xxx원, 근저당권자 00은행 주식회사

③ 2015. 12. 8.자 채권최고액 xxx원, 근저당권자 00은행 주식회사

④ 2015. 12. 15.자 채권최고액 xxx원, 근저당권자 00은행 주식회사

⑤ 2018. 11. 13.자 채권최고액 xxx원, 근저당권자 DDD

• 임대차보증금 1)

① EEE에 대한 임대차보증금 xxx원

② FFF에 대한 임대차보증금 xxx원

2. 판단

• 가) 그렇다면, 이 사건 부동산에 관한 원상회복은 가액배상의 방법에 의할 수밖에 없고, 그 취소의 범위는 원고의 피보전채권액과 이 사건 부동산이 가지는 공동담보가액 중 그 금액이 적은 범위로 한정된다고 할 것이다.
• 나) 이 사건 부동산의 공동담보가액

① 사해행위 후 변제 등에 의하여 저당권설정등기가 말소되어 가액배상을 명하는 경우 그 부동산의 가액에서 일반채권자들의 공동담보로 되어 있지 않던 저당권의 피담보채무액을 공제해야 하고, 그 가액은 사실심 변론종결시를 기준으로 하여 산정하여야 한다(대법원 2001. 12. 27. 선고 2001다33734 판결 등 참조).

② 앞서 본 이 사건 부동산에 설정되어 있던 저당권 채무 중 00은행 주식회사에 대한 각 근저당권의 실제 채무액이 xxx원인 사실, DDD에 대한 근저당권의 실제 채무액이 xxx원인 사실은 당사자 사이에 다툼이 없으므로, 이 사건 부동산의 가액 xxx원에서 일반채권자들의 공동담보로 제공되지 않은 00은행 주식회사 저당권의 피담보채무액 xxx원. DDD의 저당권의 피담보채무액 xxx원과 우선변제권이 있는 임차인들의 임대차보증금채무액 xxx원을 공제한 xxx원(= xxx원 - xxx원 - xxx원 - xxx원)이 이 사건 부동산이 가지는 공동담보가액이고, 위 금액이 원고의 피보전채권액보다 큼은 계산상 명백하다.

3. 소결 따라서 이 사건 사해행위는 원고의 피보전채권액 xxx원 한도 내에서 취소되어야 하고, 피고는 그 원상회복을 위해 원고에게 xxx원 및 이에 대하여 이 사건 판결 확정 다음날부터 다 갚는 날까지 민법이 정한 연 5%의 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

따라서 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 1) 원고와 피고 사이에 위 임차인들이 확정일자 등을 통하여 우선변제권이 있다는 사실에 대하여 다툼이 없다.