원고는 가장임차인에 불과함

사 건 서울북부지방법원-2021-가단-4489(2021.11.23) 원 고 방OO 피 고 대OOO 변 론 종 결 2021.10.19. 판 결 선 고 2021.11.23.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청구취지 서울북부지방법원 20AA타경2AAA 부동산임의경매 사건에 관하여 위 법원이 2021. 4. 9.작성한 배당표 중 피고에 대한 배당액 509,078,562원을 487,078,562원으로 변경하고, 원고에게 22,000,000원을 배당하는 것으로 각 경정한다.

• 가. 장BB 소유의 서울 CC구 CC로76, 101동 3401호 (하DD동, 코EEEEE)(이하‘이 사건 아파트’라 한다)에 관하여 서울북부지방법원 20AA타경2AAA호로 부동산임의경매절차(이하‘이 사건 경매절차’라 한다)가 진행되었는데, 그 절차에서 원고는 2020. 5. 13. 소액임차인이라고 주장하며 권리신고 및 배당요구신청을 하였다.
• 나. 이 사건 경매절차 진행 결과 2021. 4. 9. 배당기일에서, 1순위로 당해세 교부권자인 FF세무서(FF과)와 당해세 압류권자인 GG시 GG구(세무2과)에게 각각 377,910원과 11,567,890원을, 2순위로 경매신청자이자 근저당권 양수인인 HHHHHH유동화전문 유한회사(양도인: 주식회사 JJ은행)에게 825,831,219원을, 3순위로 조세 교부권자인 피고에게 509,078,562원을 각각 배당하는 내용의 배당표(이하‘이 사건 배당표’라 한다)가 작성되었으며, 원고는 배당을 받지 못하였다.
• 다. 원고는 위 배당기일에 출석하여 피고의 배당액 중 60,000,000원에 대하여 이의를 하고 그로부터 1주일 이내인 2021. 4. 16. 이 사건 소를 제기하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제6 내지 8호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

원고는 2019. 12. 1. 장BB으로부터 이 사건 아파트 중 일부인 방1칸을 임대차보증금 60,000,000원에 임차하기로 하는 임대차계약을 체결한 후, 장BB에게 보증금을 지급하고 2020. 2. 20. 이 사건 아파트에 실제 입주하였으며 2020. 2. 21. 전입신고를 마치고 확정일자까지 받았다. 원고는 입주한 날부터 현재까지 아파트관리비를 납부하면서 계속 거주하고 있는 실제 임차인이므로, 주택임대차보호법에서 정한 소액임차인으로서 최우선변제권이 있는바, 이 사건 배당표는 피고에 대한 배당액 중 22,000,000원을 원고에게 배당하는 내용으로 변경되어야 한다.

• 가. 주택임대차보호법의 입법목적은 주거용건물에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하려는 것이고(제1조), 주택임대차보호법 제8조 제1항 에서 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있도록 한 것은, 소액임차인의 경우 그 임차보증금이 비록 소액이라고 하더라도 그에게는 큰 재산이므로 적어도 소액임차인의 경우에는 다른 담보권자의 지위를 해하게 되더라도 그 보증금의 회수를 보장하는 것이 타당하다는 사회보장적 고려에서 나온 것으로서 민법의 일반규정에 대한 예외규정인 바, 그러한 입법목적과 제도의 취지 등을 고려할 때, 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하였다고 하더라도 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는 그러한 임차인을 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다(대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결 등 참조).
• 나. 위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 본다. 갑 제1 내지 5호증의 각 기재에 의하면, 원고가 2019. 12. 1. 장BB으로부터 이 사건 아파트 중 일부인 방1칸을 임대차보증금을 60,000,0000원으로 하고, 계약기간을 2020. 2. 20.부터 2022. 2. 19.까지로 하여 임차하기로 하는 임대차계약서가 작성된 사실, 원고가 2020. 2. 21. 이 사건 아파트로 전입신고를 한 사실, 장BB이 2020. 2. 20. 원고로부터 보증금 60,000,000원을 수령하였다는 내용의 현금수령증을 작성하여 원고에게 교부한 사실, 원고가 50,000,000원의 자기앞수표 1매 및 10,000,000원의 자기앞수표 1매를 제출한 사실, 원고가 2020년 9월경부터 2021년 2월경까지 이 사건 아파트의 관리비 등을 카드로 결제한 사실을 각 인정할 수 있다.
• 다. 그러나 앞서 든 증거들과 을 제1 내지 3호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합하여 보면, 위 나.항에서 인정한 사실만으로는 원고를 주택임대차보호법 제8조 제1항 에서 정한 최우선변제권을 갖는 소액임차인이라고 볼 수 없고 오히려 가장임차인이라고 판단하는 것이 타당하다.

① 이 사건 임대차계약서 상으로는 계약금 10,000,000원을 계약 당일(2019. 12. 1.)에, 중도금 20,000,000원을 2019. 12. 31.에, 잔금 30,000,000원을 2020. 2. 20.에 각 지급하기로 하였는데, 원고가 임대차보증금으로 지급하였다고 주장하는 수표 2장은 2019. 12. 16. 발행의 50,000,000원권 1매와 2019. 5. 31. 발행의 10,000,000원권 1매로서 그 지급시기와 금액 등이 일치하지 않을 뿐만 아니라, 원고가 주장하는 수표 2장이 실제로 장BB에게 지급되었는지를 확인할 수 있는 자료가 없다.

② 이 사건 임대차계약서는 공인중개사의 중개 없이 작성되었다. 뿐만 아니라 원고와 장BB은 주식회사 KK계의 사내이사와 대표이사로서 이전부터 서로 잘 알고 지낸 사이였던 것으로 보이는데, 장BB과 그 가족들이 실제로 거주하고 있던 이 사건 아파트에 원고가 60,000,000원이라는 큰 돈을 들여 그 중 방1칸만을 임차하여 거주한다는 것은 매우 이례적이다. 이 사건 임대차계약서 작성 당시 원고의 처인 정MM 소유의 NN아파트가 있었고 원고의 가족들이 위 NN아파트에 거주하고 있었으며, 원고 역시 이 사건 아파트로 전입신고를 하기 전까지 NN아파트에 거주하고 있었던 점에 비추어 보면, 원고가 이 사건 아파트 중 방1칸을 임차할 특별한 이유를 더욱 찾기 어렵다.

③ 원고 주장에 따르더라도 2020. 2. 20.경부터 임차목적물에 거주해 온 것으로 보이는데, 2020년 2월부터 2020년 8월까지의 아파트관리비는 납부한 사실이 없는 것으로 보인다. 또한 이 사건 아파트 중 방1칸만을 임차한 원고가 600,000원이 넘는 아파트관리비를 납부한다는 것도 쉽게 납득하기 어렵고 그 금액이 아파트 전체 관리비라면 이를 원고가 자동이체로 전액 납부하는 것도 쉽게 설명이 되지 않는다.

④ 이 사건 임대차계약서 작성 이후 원고가 전입신고를 한 2020. 2. 21.경 이 사건 아파트에는 근저당권설정등기와 다수의 압류등기 등이 되어 있는 상태여서 원고가 60,000,000원을 임대차보증금으로 지급하더라도 이를 다시 반환받기가 매우 어려운 상태였다고 보이는데, 이 상황에서 원고가 당시 친분관계가 있던 장BB과 사이에 방1칸에 대한 임대차계약을 체결하고 그 보증금으로 60,000,000원을 지급했다는 것은 쉽게 납득하기 어렵다.

• 라. 따라서 원고가 주택임대차보호법에서 정한 소액임차인임을 전제로 하는 원고의 주장은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 받아들일 수 없다.

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.