원고가 소액임차인에 해당하는지 여부

사 건 2017가단111335 부당이득금 원 고 aaa 피 고 AAA 외 2명 변 론 종 결

2017. 10. 24. 판 결 선 고

2017. 11. 14.

1. 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 원고에게, 피고 주식회사 AAA(이하 ‘피고 저축은행’이라 한다)은 xxx원, 피고 BBB은 xxx원, 피고 CCC은 xxx원과 각 이에 대하여 이 사건 소장부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 각 지급하라.

• 가. bbb 소유의 서울 도봉구 쌍문동 285-5 동익아파트 2동 6층 608호(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)에 관하여 2016. 7. 22.경 서울북부지방법원 2016타경10117호로 임의경매절차(이하 ‘이 사건 경매절차’라 한다)가 개시되었다.
• 나. 원고는 2016. 8. 4.경 위 경매절차에서 이 사건 아파트의 임차인으로서 임대차보증금 80,000,000원에 관하여 권리신고 및 배당요구를 하였다.
• 다. 그러나 위 경매법원은 원고를 배당에서 제외하고, 피고 AAA에게 3순위로 xxx원, 피고 BBB에게 4순위로 xxx원, 피고 CCC에게 5순위로 xxx원을 배당하는 것으로 배당표를 작성하였다.
• 라. 원고는 2016. 12. 22.경 배당기일에 출석하여 피고들의 배당액에 관하여 이의를 제기하고, 피고 AAA에 대하여 배당이의 소송(서울북부지방법원 2016가단153134)을 제기하였으나 1회 변론기일에 불출석하여 위 배당표는 그대로 확정되었다.
• 마. 한편, 원고는 2014. 10. 27.경 이 사건 아파트에 전입신고를 하였다가 2015. 1. 29.경 서울 노원구 중계동 숲속파크빌 A동 401호(이하 ‘중계동 빌라’라고 한다)로 전입신고를 하였는데, 2015. 3. 23.경 다시 이 사건 아파트로 전입신고를 하였다.
• 바. bbb은 원고의 셋째 언니, ccc은 원고의 큰언니이고, 중계동 빌라의 소유권이 bbb의 딸 ddd 명의로 되어 있었다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 9호증, 을가 제4, 7호증의 각 기재(가지번호 포함, 이하 같다), 변론 전체의 취지

원고는 2015. 4. 10.경 ccc과 이 사건 아파트에 관하여 임대차보증금을 80,000,000원으로 정한 임대차계약을 체결하고, 임대차보증금을 지급한 다음(ccc에게 임대차보증금을 직접 지급한 것은 아니고, 원고가 종전 집주인 ddd로부터 중계동 빌라의 임차보증금 80,000,000원을 반환받는 대신 ddd가 위 빌라를 매도하면서 ccc이 중계동 빌라를 담보로 대출받은 xxx원을 은행에 상환하였다. 그러므로 임대차보증금은 모두 지급되었다) 위 아파트에 실제 거주하였다. 따라서 원고는 주택임대차보호법상 소액임차인으로 이 사건 경매절차에서 피고들보다 우선하여 xxx원을 배당받아야 한다. 그런데도 불구하고 원고는 배당에서 제외되었는바, 피고들은 원고에게 부당이득으로 청구취지 기재 돈을 지급할 의무가 있다.

• 가. 갑 제9, 10호증의 각 기재에 의하면, 이 사건 아파트에 관하여 원고를 임차인, ccc을 임대인으로 하여 임대차보증금 xxx원, 임대차기간 2015. 4. 10.부터 2017. 4. 10.까지로 된 임대차계약서가 작성된 사실, 원고가 2015. 3. 23.경 이 사건 아파트에 전입신고를 마치고 2015. 8. 11.경 위 임대차계약서에 확정일자를 받은 사실은 인정된다.
• 나. 그러나 을가 제2, 3, 4, 5호증, 을나 제2호증의 각 기재와 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음의 사정을 종합하면, 원고는 가장 임차인이거나, 그렇지 않다고 하더라도 원고는 소액임차인을 보호하기 위하여 경매개시결정 전에만 대항요건을 갖추면 우선변제권을 인정하는 주택임대차보호법을 악용하여 부당한 이득을 취하고자 임대차계약을 체결한 것으로 보이므로 주택임대차보호법의 보호대상인 소액임차인에 해당하지 않는다고 봄이 상당하다(대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다62223 판결 참조).

① 임대차계약서가 부동산 중개인의 중개 없이 작성되었고 계약체결일은 2015. 4. 10.로 기재되어 있는데, 원고는 그보다 앞선 2015. 3. 23.경 이 사건 아파트에 전입신고를 하였다.

② 원고는 중계동 빌라의 임대차보증금을 반환받는 대신 그 돈으로 ccc의 대출금을 반환하였다는 취지로 주장한다. 그러나 갑 제3 내지 8, 11호증의 기재만으로는 원고가 ddd 등에게 중계동 빌라의 임차보증금으로 xxx원을 지급하였다거나 그 임차보증금으로 ccc의 대출금을 변제하였다고 인정하기 부족하고, 달리 원고가 ccc에게 임대차보증금을 지급하였음을 인정할 증거가 없다.

③ 원고, ccc, bbb은 자매이고, 원고는 2016. 12. 22.경 이 사건 경매절차에서 이 사건 아파트를 낙찰받기도 하였다.

④ ccc은 2015. 1. 29.경 피고 AAA으로부터 이 사건 아파트를 담보로 합계 xxx원을 대출을 받으면서, 원고가 2014. 10. 27.자로 이 사건 아파트에 전입신고한 것이 발견되자 피고 AAA에 임대차계약이 없음을 확약하는 확인서를 제출하고, 원고가 2015. 1. 29.경 중계동 빌라로 전입한 자료를 제출하였다.

⑤ 임대차계약 체결일 당시 이 사건 아파트에 시가(약 xxx원)를 넘는 근저당권(채권최고액 합계 xxx원)이 설정되어 있었고, 이로 인하여 통상의 임대차계약을 체결할 수 없는 상황에서 시세(xxx원에서 xxx원 사이)보다 매우 낮게 임대차보증금이 책정되었다.

• 다. 따라서 원고가 진정한 임차인 내지 적법한 소액임차인임을 전제로 한 원고의 위 주장은 이유 없다.

원고의 피고들에 대한 청구는 모두 이유 없다.