여러 정황을 볼 때 정상적인 임대차계이 체결되었다고 인정할 수 없음

사 건 2012가단31243 배당이의 원 고 최XX 피 고 XX주식회사 외 4명 변 론 종 결

2012. 12. 4. 판 결 선 고

2012. 12. 21.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청구취지 서울북부지방법원 2011타경12965 부동산임의경매 신청사건에 관하여 2012. 7. 17. 같은 법원이 작성한 배당표 가운데 피고 XX보험 주식회사에 대한 배당액 000원을 000원으로, 주식회사 OO저축은행에 대한 배당액 000원을 0원으로, 동대문세무서에 대한 배당액 000원을 0원으로, 노원세무서에 대한 배당액 000원을 0원으로, 도봉구에 대한 배당액 000원을 0원으로, 국민건강보험공단에 대한 배당액 000원을 0원으로, 원고에 대한 배당액 0원을 000원으로 각 경정한다(강북구에 대한 소는 취하되었다).

• 가. 원고는 자신의 여동생과 사실혼 관계에 있던 송AA 소유의 서울 노원구 XX동 749-5 XX주공아파트 401동 806호(이하 ’이 사건 아파트’이라고 한다)에 관하여 개시된 서울북부지방법원 2011타경12965 임의경매 신청사건(이하 ’이 사건 경매’라고 한다)이 진행되던 중, 자신이 2011. 3. 2. 송AA으로부터 이 사건 아파트 중 방 1개를 보증금 000원, 기간 2011. 3. 15.부터 2013. 3. 15.까지, 보증금 지급방법은 계약 시 계약금 000원을 지급하고 2011. 3. 15. 나머지 잔금을 지급하는 것으로 정하여 임차하였다고 주장하면서, 2011. 10. 13. 경매법원에 위 임대차보증금 반환채권에 관한 권리신고 및 배당요구신청을 하고 위와 같은 내용이 기재된 임대차계약서(이하 ’이 사건 임대차계약서’라고 한다)를 제출하였다. 원고는 2011. 4. 25. 이 사건 아파트에 관한 전입신고를 하고, 같은 날 이 사건 임대차계약서에 확정일자를 부여받았다.
• 나. 그러나, 경매법원은 2012. 7. 17. 피고 XX보험 주식회사에게 000원, 피고 주식회사 OO저축은행에게 000원, 피고 대한민국에게 000원(동대문세무서 000원, 노원세무서 000원), 피고 도봉구에게 000원 피고 국민건강보험 공단에게 000원을 각 배당하는 반면, 원고에게는 가장임차인라는 이유로 아무런 배당을 하지 않는 내용의 배당표를 작성하였다. 원고는 같은 날 실시된 배당기일에서 피고 XX보험 주식회사의 배당액 000원 및 나머지 피고들의 배당액 전부에 관하여 이의를 진술하고, 2012. 7. 23. 이 사건 배당이의 소송을 제기하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실 갑 1. 2. 3. 5 을나1 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 원고는 실제로 송AA과 사이에 이 사건 임대차계약서와 같은 내용의 대항력 있는 임대차계약을 체결하였으므로, 원고는 주택임대차보호법상의 소액임차인으로서 법령이 정한 소액보증금 000원에 관하여 최우선변제를 받을 권리가 있고, 따라서 청구취지 기재와 같이 배당표가 경정되어야 한다.
• 나. 판단 이 사건 임대차계약서가 작성되어 경매법원에 제출된 사실 및 원고가 2011. 4. 25. 이 사건 아파트에 전입신고를 하고, 이 사건 임대차계약서에 확정일자를 부여받은 사실은 앞서 본 바와 같다. 그리고, 갑 제4호증의 기재에 의하면, 원고가 이 사건 임대차계약서상 잔금 지급일 무렵인 2011. 3. 14.부터 2011. 3. 15.까지 사이에 송AA에게 이 사건 임대차계약서상의 잔금액에 해당하는 합계 000원을 송금한 사실도 인정된다. 그러나, 을가1, 2, 3호증, 을나3, 7호증, 을다1, 2호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 증인 방금순의 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 임대차계약서상 계약 일인 2011. 3. 2. 당시 이 사건 아파트에는 이마 채권최고액 합계 000원에 이르는 두 건의 근저당권설정등기와 한 건의 압류 등기가 경료되어 있었던 반면, 그 무렵인 2011. 8. 1.경의 이 사건 아파트 감정 가액은 000원에 불과했던 사실, 위와 같이 다액의 선순위 채권들이 있었음에도 불구하고 원고는 임대차보증금 잔금을 모두 지급하였다는 2011. 3. 15.로부터 약 40일이 경과한 뒤에야 전입신고 및 확정일자를 받은 사실(소액보증금에 상당하는 일부 보증금은 최우선변제를 받는다고 하더라도 나머지 보증금에 관하여 선순위 권리자의 지위를 확보하는 것은 중요한 문제이다), 이 사건 임대차계약서상 중개인으로 기재된 방금순은 실제로는 임대차계약을 중개하지 않았고 지인의 소개로 찾아온 송AA이 가져온 종전의 임대차계약서를 보고 그대로 대서 하였을 뿐인 사실, 원고는 앞서 본 바와 같이 송AA에게 송금한 직후인 2011. 3. 17. 이 사건 아파트에 관하여 송AA을 채무자로 하여 채권최고액 000원의 근저당권을 경료받은 사실(임차인이 임대차보증금에 관한 권리 확보를 위하여 근저당권까지 경료받으면서도 그보다 용이하고 저렴하게 권리를 확보할 수 있는 임대차보호법상의 전입신고나 확정일자 절차를 게을리한다는 것은 선뜻 납득하기 어렵다), 이 사건 경매 과정에서 2011. 8. 2.경 이루어진 현황조사 결과 작성된 ’부동산의 현황 및 점유관계 조사서’에는 ’전입세대주 최명희는 소유자의 부인으로 거주하지 않는다’고 기재된 반면, 함께 작성된 ’임대차관계 조사서’에는 오히려 원고의 형인 송CC이 보증금 없이 월 000원에 이 사건 아파트를 임차하고 있는 것으로 기재된 사실, 이 사건 경매 과정 에서 2011. 10.경 송AA을 수송달자로 이 사건 아파트를 송달장소로 하여 이루어진 송달보고서에는 ’경비실 직원의 말에 의하면 수송달자는 3-4개월 전부터 안 들어오고 그 형이 홀로 산다는데 가끔 등산가는 모습을 보았다고 하여’라고 기재되어 있는 사실, 주민등록표상 이 사건 아파트에는 송AA과 그의 딸인 송BB, 형인 송CC 등 3인이 한 세대로서 이 사건 경매 절차 개시 이전부터 현재까지 계속하여 이 사건 아파트에 거주하여 오고 있는 것으로 기재되어 있는 사실(참고로 원고는 자신과 송CC만이 이 사건 아파트에서 임차인으로 거주하였다고 주장한다), 이 사건 아파트는 전유부분이 37.46㎡로서 방 2개, 화장실 1개, 주방 1개밖에 없는 소형주택에 불과하여 독립된 여러 세대가 함께 거주하기 힘든 구조로 되어 있는 사실 등을 인정할 수 있다. 이러한 여러 정황에 비추어 보면 앞서 인정한 사실만으로는 원고와 송AA 사이에 이 사건 임대차계약서와 같은 내용의 임대차계약이 체결되었다는 점을 인정하기에 부족하고, 달리 증거가 없다.

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없으므로 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.