주택 임대차계약 확정일자가 조세채권의 법정기일 뒤인 경우 조세채권이 우선함

사 건 2011가단35316 배당이의 원 고 윤AA 피 고 대한민국 변 론 종 결

2012. 3. 20. 판 결 선 고

2012. 4. 20.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청구취지 서울북부지방법원 2010타경11958호 부동산강제경매 사건에 관하여 위 법원이 작성한 배당표 중 피고에 대한 배당액 7，826，054원을 삭제하고， 원고에 대한 배당액 000원을 000원으로 경정한다.

• 가. 원고는 1995. 2. 16. 이BB과 사이에 서울 도봉구 OO동 000 지상 제0층 제0호 주택(이하 ‘이 사건 건물’이라고 한다)을 월 차임 없이 보증금 000원， 기간 1995. 3. 19.부터 24개월로 정하여 임차하는 내용의 임대차계약(이하 ’변경 전 임대차계약’이라고 한다)을 체결하였다. 원고는 1995. 3. 24.경 이BB에게 보증금을 모두 지급하고 이 사건 건물에 입주하면서 전입신고를 마쳤고， 1995. 5. 1. 임대차계약서에 확정일자를 받았다.
• 나. 이 사건 건물에는 주식회사 한국주택은행(현 주식회사 국민은행， 이하 ’소외 은 행‘이라고 한다) 앞으로 1992. 7. 23. 설정된 채권최고액 000원의 선순위 근저당권이 있었다. 그런데， 소외 은행이 이 사건 건물에 관한 임의경매 신청을 하려 하자， 원고는 이를 막기 위하여 임대인이자 근저당 채무자인 이BB과 사이에 그의 소외 회사에 대한 피담보채무를 대신 변제하는 대신 대위변제액만큼 변경 전 임대차계약의 보증금을 증액하여 변경 계약을 체결하기로 약정하였다. 원고는 위 약정에 따라 1996. 9. 18. 위 피담보채무 잔액 000원을 모두 대위변제하였으나， 따로 근저당권 이전의 부기등기를 하지는 않았다.
• 다. 한편， 이BB은 1995년 귀속 종합소득세 2건 000원(법정기일 1998. 10. 2.및 1999. 12. 6. 이하 ’이 사건 조세채권’이라고 한다)을 체납하였고， 위 체납세액에 관하여 1999. 5. 26. 및 2002. 2.4. 이 사건 건물에 압류등기가 마쳐졌다.
• 라. 원고는 2002. 1. 29. 이BB과 사이에 앞서 본 약정에 따라 변경 전 임대차계약 의 보증금을 000원 증액하여， 보증금 000원， 기간 2002. 1. 29.부터 24개 월로 정하여 임차하는 내용으로 변경된 임대차계약(이하 ’변경 후 임대차계약’이라고 한다)을 체결하였으나， 뒤늦게 2011. 5. 11.에야 위 임대차계약서에 확정일자를 받았다.
• 마. 원고는 서울북부지방법원 20097}단18622호로 변경 후 임대차계약에 따른 보증 금 000원의 반환을 구하는 소송을 제기하였고， 위 법원은 2009. 7. 21. 원고 승소판결을 선고하여 그 무렵 위 판결이 확정되었다. 원고는 위 판결 정본에 기하여 서울북부지방법원 2010타경11958호 강제경매를 신청하였고， 경매법원은 배당요구종기를 2010. 6. 28.로 결정하였다. 위 경매 과정에서 피고는 2011. 3. 11. 가산금을 포함하여 이 사건 조세채권 000원에 관하여 (수정)교부청구를 하였고， 소외 은행은 2011. 6. 27. 피담보채무가 모두 변제되어 존재하지 않는다는 취지의 계산서를 제출하였다.
• 바. 경매법원은 2011. 7. 12. 3순위로 원고에게 000원을， 마지막 7순위로 피고에게 잔존 배당금 000원을 각 배당하였고， 등기부상 1순위 근저당권자인 소외 은행은 배당에서 제외하는 내용의 배당표를 작성하였다. 이에 원고는 위 배당기일에서 피고의 배당액에 관하여 이의하고 이 사건 배당이의 소송을 제기하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실， 갑 1 내지 7， 을 1 내지 3(가지번호 포함)， 변론 전체의 취지

원고는， 소외 은행은 원고로부터 피담보채무를 모두 변제받았음에도 불구하고 근저 당권설정등기를 말소하여 주지 않았고， 변경 후 임대차계약에서 증액된 원고의 보증금 반환채권 000원이 후순위로 밀려나 배당받지 못하게 되었으므로， 청구취지 기재와 같이 배당표가 경정되어야 한다고 주장한다. 원고의 주장이 명확하지는 않으나， 변경 후 임대차계약에서 증액된 보증금 000원의 반환 채권이 이 사건 조세채권보다 선순위로서 우선변제되어야 한다는 주장과， 소외 은행에 대한 피담보채무 000원을 대위변제함으로써 원고가 대위하게 된 소외 은행의 근저당권이 이 사건 조세채권보다 선순위이므로 위 대위변제금이 우선변제되어야 한다는 주장으로 선해하여 판단하기로 한다.

• 가. 변경 후 임대차계약에서 증액된 보증금에 관한 주장에 대하여 주택임대차계약에 있어서 임차인이 인도 및 주민등록이라는 대항력의 요건과 확정일자를 갖춘 경우에 임대차보증금 반환채권은 위 요건들을 모두 갖춘 시점을 기준으로 하여 일반채권은 물론 위 시점 이후에 설정된 근저당권의 피담보채권이나 위 시점 이후에 법정기일이 도래한 조세 채권에 대하여 우선변제권이 인정된다. 다만， 위와 같은 우선변제권이 인정되려면 위 요건들은 배당요구종기일까지 존속하여야 한다. 그런데， 변경 후 임대차계약에서 증액된 보증금 000원의 경우， 원고가 우선변제의 요건인 확정일자를 받은 시점은 이 사건 조세채권의 법정기일인 1998. 10. 2. 및 1999. 12. 6.은 물론 배당요구종기일인 2010. 9. 24.보다도 뒤인 2011. 5. 11.이다. 따라서， 위와 같이 증액된 보증금의 반환 채권이 이 사건 조세채권보다 선순위로서 우선변제되어야 한다는 원고의 주장은 이유 없다.
• 나. 피담보채권의 대위변제로 인한 근저당권의 대위에 관한 주장에 대하여 근저당권자는 따로 배당요구를 하지 않더라도 당연히 배당받을 수 있으므로 대위권자 역시 따로 배당요구를 하지 않아도 되지만， 적어도 배당기일까지 대위권자임을 소명하여야 한다. 이 사건의 경우， 원고가 선순위 근저당권자인 소외 은행에 대한 이BB의 피담보채무를 대위변제한 사실은 앞서 본 바와 같으므로， 원고는 법률에 따라 소외 은행의 근저당권을 대위하게 되었다고 할 것이다. 그러나， 원고가 변제자대위에 기하여 근저당권 이전의 부기등기를 하지 않은 사실은 앞서 본 바와 같고， 원고의 주장에 의하더라도 원고는 위 경매 절차에서 위 근저당권에 관한 변제자대위를 주장하거나 대위변제금에 관한 채권신고 또는 계산서 제출도 하지 않았다. 따라서， 위 대위변제로 인하여 원고가 이BB에 대하여 취득한 채권에 관하여 위 경매 절차에서 소외 은행의 근저당권의 순위에 따라 우선변제받아야 한다는 원고의 주장은 이유 없다.

그렇다면， 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한 다.