주택임대차보호법을 악용하여 부당한 이득을 취하고자 임대차계약을 체결한 경우에는 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없음

사 건 2019나22311 배당이의 원고, 피항소인 김□□ 피고, 항 소 인 대한민국 외 1 제1심 판 결 서울동부지방법원 2019. 1. 29. 선고 2018가단132852 판결 변 론 종 결

2019. 7. 17. 판 결 선 고

2019. 9. 4.

1. 제1심판결을 취소한다.

2. 원고의 청구를 기각한다.

3. 소송총비용은 원고가 부담한다. 청구취지 및 항소취지

서울동부지방법원 2017타경5○○○○ 부동산임의경매사건에 관하여 같은 법원이 2018. 9. 19. 작성한 배당표 중 피고 ▲▲보험 주식회사에 대한 배당액 294,850,554원을 266,422,746원으로, 피고 대한민국에 대한 배당액 3,572,192원을 0원으로, 원고에 대한 배당액 0원을 32,000,000원으로 각 경정한다(이 사건 소장의 청구취지 기재 “266,422,744원”, “3,976,870원”은 각 “266,422,746원”, “3,572,192원”의 오기로 보인다).

주문과 같다. 이 유

이 법원이 이 부분에 기재할 이유는 제1심판결문 제2면 제8행부터 제3면 제9행까지 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.

• 가. 원고의 주장 원고는 이 사건 임대차계약에 따른 소액임차인으로서 이 사건 부동산의 경락대금 중 32,000,000원에 대한 최우선변제권이 있으므로 청구취지 기재와 같이 이 사건 배당표가 경정되어야 한다.
• 나. 피고들의 주장 원고는 ① 이 사건 부동산에서 거주하지 않은 가장임차인이고, ② 주택임대차보호법의 소액임차인 보호규정을 악용하여 다른 채권자들의 권리를 해하고 자신의 이익을 도모한 임차인으로서 위 법에서 보호하는 소액임차인에 해당하지 않으므로, 이 사건 배당표와 같이 배당에서 제외되어야 한다.

• 가. 가장임차인 해당 여부 갑 5, 6, 7호증(각 가지번호 포함)의 각 기재 또는 영상 및 변론 전체의 취지에 의하면, 원고는 이 사건 임대차계약 전에 이 사건 부동산의 소유자였던 마◈◈를 알지 못했고, 인터넷 부동산중개사이트를 통해 이 사건 부동산을 확인한 후 이 사건 임대차계약을 체결하게 된 사실, 원고가 2017. 6. 29. 이 사건 부동산에 전입신고를 마친 사실, 원고가 이 사건 부동산에 입주하면서 청소업체를 통해 도배, 청소 등을 하였고 그 비용을 지급한 사실, 서울 ○○구 ○○동 ○통장이 2019. 7. 10. 제1심법원에 ‘원고가 이 사건 부동산에서 실제로 거주하였다’는 취지의 확인서를 제출한 사실이 인정되는바, 이에 의하면, 원고가 이 사건 부동산을 인도받아 거주하면서 점유·사용하였다고 할 것이므로, 피고들의 위 가장임차인 주장은 이유 없다.
• 나. 주택임대차보호법 악용 여부 주택임대차보호법의 입법목적은 주거용건물에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하려는 것이고(제1조), 주택임대차보호법 제8조 제1항 에서 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있도록 한 것은, 소액임차인의 경우 그 임차보증금이 비록 소액이라고 하더라도 그에게는 큰 재산이므로 적어도 소액임차인의 경우에는 다른 담보권자의 지위를 해하게 되더라도 그 보증금의 회수를 보장하는 것이 타당하다는 사회보장적 고려에서 나온 것으로서 민법의 일반규정에 대한 예외규정인 바, 그러한 입법목적과 제도의 취지 등을 고려할 때, 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하였다고 하더라도 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는 그러한 임차인을 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다(대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결). 또한 임대차계약을 체결하고 임차보증금을 지급한 다음 실제로 주택을 점유·사용하는 등 진정한 임차인과 같은 외형을 갖추었다고 하더라도 주택임대차보호법을 악용하여 부당한 이득을 취하고자 임대차계약을 체결한 경우에는 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다(대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다62223 판결의 취지 참조). 위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 갑 1호증, 을가 1호증의 각 기재, 위 인정사실 및 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 다음의 사정, 즉 ① 이 사건 부동산에 대한 경매절차에서 매각대금이 302,500,000원임에 반해, 이 사건 임대차계약 체결 전에 등기된 가압류 청구금액 합계 136,176,048원, 피고 ▲▲보험 주식회사의 근저당권의 채권최고액이 310,800,000원으로써 총합계 446,976,048원이고, 여기에 피고 대한민국의 압류 2건, 서울특별시 ○○구의 압류 1건이 있었던 것을 보태어 보면 채권최고액의 합계가 이미 부동산의 가치를 상당히 초과하여 정상적인 임대차계약이 사실상 불가능하였던 점, ② 이 사건 임대차계약상 원고는 임대인 마◈◈에게 월 차임 없이 임대차보증금 34,000,000원을 지급하면 되는데, 이는 위 매각대금 302,500,000원의 11.24%에 불과한 것으로써 임차인인 원고에게 비정상적으로 유리한 계약인 점, ③ 위 34,000,000원은 주택임대차보호법에 따라 우선변제받을 수 있는 소액보증금 32,000,000원에 매우 근접한 금액인 점, ④ 원고가 이 사건 임대차계약 체결 전에 이 사건 부동산을 사실상 중개한 임대인의 지인으로부터 ‘융자가 많아서 만약 경매되더라도 주택임대차보호법 최우선변제금으로 놓는 거예요’라는 문자메시지를 받았고, 위 지인에게 ‘최우선변제는 알고 있는데 지금 상황이 무조건 또는 거의 경매로 넘어갈 상황인건가요’라는 문자메시지를 보내는 등으로 최우선변제권의 내용과 그 보호범위를 인식하고 이 사건 임대차계약을 체결한 점, ⑤ 이 사건 임대차계약일(2017. 6. 16.)로부터 약 2개월 후인 2017. 8. 29. 이 사건 부동산에 관하여 임의경매절차가 개시되었고, 주택임대차보호법상 소액임차인 보호규정이 적용될 경우 이 사건 임대차계약으로 인하여 다른 채권자들이 이 사건 부동산의 임대차보증금 상당의 손해를 입게 되는 점 등을 종합해 보면, 원고는 이 사건 부동산에 관하여 단기간 내에 임의경매 등이 개시될 것을 알면서도 주택임대차보호법상 소액임차인 보호규정을 악용하여 현저히 저렴한 가격에 이 사건 부동산을 임차한 후 점유·사용함으로써 다른 채권자들의 권리를 해하고 원고나 채무자 마◈◈의 이익을 도모하였으므로, 원고는 주택임대차보호법상 보호되는 소액임차인에 해당한다고 할 수 없다. 따라서 원고가 주택임대차보호법 소정의 소액임차인임을 전제로 한 원고의 주장은 이유 없다.

그렇다면 원고의 청구는 이유 없어 기각하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 피고들의 항소를 받아들여 제1심판결을 취소하고 원고의 청구를 기각한다.