부동산등기를 9년간 본인 앞으로 하지 않던 체납자가 피고에게 부동산을 미등기 전매한 행위는 사해행위에 해당함

사 건 2018가합101725 사해행위취소 원 고 대한민국 피 고 AAA 변 론 종 결

2018. 7. 25. 판 결 선 고

2018. 9. 12.

1. 피고와 BBB 사이에 별지 기재 건물에 관하여 2016. 3. 11. 체결된 매매계약을 취소한다.

2. 피고는 원고에게 296,000,000원 및 이에 대하여 이 판결 확정일 다음 날부터 갚는 날까지 연 5%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

3. 소송비용은 피고가 부담한다. 청 구 취 지 주문과 같다.

• 가. 원고 산하 CCC세무서장은 2008. 5. 1.부터 2014. 11. 7.까지 BBB에게 2003년, 2004년, 2006년, 2013년 귀속분 종합소득세 합계 411,339,220원을 납부 고지하였는데, 2018. 2. 8. 기준 체납 종합소득세(가산금 포함)는 719,416,590원이다.
• 나. BBB은 이 사건 아파트(별지 기재 건물)의 종전 소유자 7명을 상대로 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기절차 이행을 구하는 소(서울00지방법원 2007가단12822호)를 제기하여 2007. 8. 14. 승소판결을 받았고, 위 판결은 2007. 9. 7.확정되었다. BBB은 위 확정판결에 따른 소유권이전등기를 장기간 마쳐두지 않고 있다가, 2016. 3. 11. 이 사건 아파트에 관하여 피고와 매매대금 200,000,000원인 이 사건 매매계약을 체결하고 2016. 3. 18.까지 매매대금을 모두 지급받은 다음, 2016. 3.22. 자신 앞으로 소유권이전등기를 마친 데 이어 같은 날 피고 앞으로 소유권이전등기를 마쳐주었다.
• 다. 이후 피고는 2017. 1. 2. BBB의 아들인 DDD에게 이 사건 아파트를 임대차보증금 280,000,000원, 임대차기간 2017. 2. 21.부터 6개월로 정하여 임대하였고, DDD은 2017. 2. 22. 이 사건 아파트로 전입신고를 하고 확정일자를 받았다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1~5, 7, 9~11호증, 을 제15호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고 BBB이 채무초과 상태에서 사실상 유일한 재산인 이 사건 아파트를 피고에게 매도한 행위는 채권자인 원고를 해하는 사해행위가 되므로, 이 사건 매매계약은 취소되어야 한다. 다만 이 사건 매매계약 후 이 사건 아파트에 관하여 대항력 있는 임차인이 생겨 원물반환이 곤란하게 되었으므로, 그 원상회복으로 피고는 원고에게 이 사건 아파트의 가액 296,000,000원을 지급할 의무가 있다.
• 나. 피고

1. BBB은 이 사건 아파트를 매도한 뒤 2016. 5. 31. CCC세무서장에게 양도소득 과세표준 신고 및 자진납부계산서를 제출하였으므로, 원고는 이때 이 사건 매매계약이 사해행위에 해당함을 알았다고 보아야 하는데, 이때부터 제척기간 1년이 지난 2018. 2. 8. 이 사건 소를 제기하였으므로, 이 사건 소는 부적법하다.

2. 피고는 선의의 수익자이다.

• 가. 본안전 항변에 관하여 채권자취소권 행사에서 제척기간의 기산점인 채권자가 ‘취소원인을 안 날’은 채무자가 채권자를 해함을 알면서 사해행위를 하였다는 사실을 알게 된 날을 의미한다. 이는 단순히 채무자의 재산 처분행위 사실을 아는 것만으로는 부족하고, 구체적인 사해행위의 존재를 알고 나아가 채무자에게 사해 의사가 있었다는 사실까지 알아야 한다. 한편 국가가 조세채권을 피보전채권으로 하여 체납자의 법률행위를 대상으로 채권자취소권을 행사할 때에, 제척기간의 기산점과 관련하여 국가가 취소원인을 알았는지는 특별한 사정이 없는 한 조세채권의 추심 및 보전 등에 관한 업무를 담당하는 세무공무원의 인식을 기준으로 판단하여야 하고, 위와 같은 세무공무원이 체납자의 재산 처분행위 사실뿐만 아니라 구체적인 사해행위의 존재와 체납자에게 사해 의사가 있었다는 사실까지 인식한 시점에 국가도 취소원인을 알았다고 볼 수 있다(대법원 2017. 6. 15. 선고 2016다200347 판결 참조). 을 제1호증의 기재에 의하면, BBB이 이 사건 아파트를 매도한 뒤 2016. 5. 31. CCC세무서장에게 양도소득 과세표준 신고 및 자진납부계산서를 제출한 사실은 인정된다. 그러나 위 법리에 비추어 이러한 사정만으로 BBB에 대한 조세채권의 추심 및 보전 등 업무를 담당하는 세무공무원이 위 일시에 이 사건 매매계약이 사해행위에 해당하며 BBB에게 사해 의사가 있었다는 사실까지 알았다고 인정하기 어렵고, 달리 이를 인정하기에 충분한 증거가 없다. 한편 피고는 ‘원고의 조세채권 추심 담당 공무원이 2016. 11.경 피고에게 전화하여 이 사건 매매계약이 사해행위에 해당하는지 등을 문의한 바 있으므로, 원고는 적어도 이때에는 취소원인을 알았다’는 취지의 주장도 하나, 원고 소속 공무원이 위 일시에 피고에게 연락하였다고 인정하기에 충분한 증거도 없다. 오히려 갑 제8호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 위 양도소득세 관련업무는 CCC세무서 재산세과에서 담당하는 반면 체납자의 재산 추적 등 조세채권의 추심 및 보전 업무는 서울지방국세청 징세관실에서 담당하는데, 위 징세관실 담당 공무원은 피고로부터 매수 경위에 관한 확인서를 제출받은 2017. 10. 14. 무렵에야 이 사건 매매계약이 사해행위에 해당함을 알았던 것으로 보일 뿐이다. 그리고 이 사건 소는 그때부터 제척기간 1년 이내인 2018. 2. 8. 제기되었다. 피고의 본안전 항변은 받아들이지 않는다.
• 나. 본안에 관하여

1. 사해행위 해당 여부

• 가) 앞서 든 증거와 갑 제6호증의 기재, 증인 BBB의 증언 및 변론 전체의 취지를 종합하면, BBB은 이 사건 매매계약 당시 적극재산으로 공시가격 301,000,000원인 이 사건 아파트와 공시지가 26,106,000원인 경북 00군 전11,450㎡를 소유하고 있었다. 반면 소극재산으로는 원고에 대한 종합소득세 본세 채무만 4억 원 이상이 있었으므로, BBB은 채무초과 상태에 있었다고 봄이 타당하다.
• 나) 채무자가 그 채무 있음을 알면서 자기의 유일한 재산인 부동산을 매각하여 소비하기 쉬운 금전으로 바꾸는 행위는, 그 매각이 일부 채권자에 대한 정당한 변제에 충당하기 위하여 상당한 가격으로 이루어졌다는 등 특별한 사정이 없는 한 채권자에 대하여 사해행위가 되고, 이때 채무자의 사해 의사는 추정된다(대법원 2007. 5. 10. 선고 2006다1534 판결, 대법원 2000. 11. 24. 선고 2000다41523 판결 등 참조). BBB은 위와 같이 채무초과 상태에서 사실상 유일한 재산 1) 인 이 사건 아파트를 피고에게 매도한바, 이는 채권자인 원고를 해하는 사해행위에 해당하고, BBB의 사해의사도 추정된다.

2. 피고의 선의 여부

• 가) 사해행위취소소송에서 수익자의 악의는 추정되므로, 수익자에게 선의라는 사실을 증명할 책임이 있으며, 채무자의 재산처분행위가 사해행위에 해당할 경우에 사해행위 당시 수익자가 선의였음을 인정하려면 객관적이고도 납득할 만한 증거자료 등이 있어야 하고, 채무자나 수익자의 일방적인 진술이나 제3자의 추측에 불과한 진술 등에 만 터 잡아 사해행위 당시 수익자가 선의였다고 선뜻 단정하여서는 아니 된다(대법원 2015. 6. 11. 선고 2014다237192 판결 등 참조).
• 나) 피고가 BBB에게 이 사건 아파트 매매대금 200,000,000원을 모두 지급한 사실은 앞서 인정한 바와 같다. 그러나 위 사실만으로는 피고에 대한 악의 추정을 뒤집기에 부족하고 달리 이를 인정하기에 충분한 증거가 없다. 오히려 앞서 든 증거, 갑 제8, 12호증, 을 제6, 8, 10호증의 각 기재, 증인 BBB, EEE의 각 일부 증언 및 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음 사정에 비추어 보면, 피고는 이 사건 매매계약이 사해행위임을 안 악의의 수익자라고 보는 것이 타당하다. 피고의 선의 주장은 받아들이지 않는다.

① BBB은 위 승소판결이 확정된 후에도 원고 등 채권자들로부터 강제집행을 당할 것을 우려하여 장기간 이 사건 아파트에 관하여 소유권이전등기를 마치지 않고 있었고, 피고도 이 사건 아파트에 관하여 BBB 명의의 소유권이전등기가 마쳐지지 않았다는 사실을 알고 있었다. 그런데도 피고는 BBB으로부터 이 사건 아파트를 매수하였고, BBB은 2016. 3. 22. 이 사건 아파트에 관하여 자신 앞으로 소유권이전등기를 마친 뒤 같은 날 피고에게 소유권이전등기를 마쳐주었다. 일반적으로 소유권이전등기 청구소송에서 승소한 뒤로부터 9년간 그에 따른 등기를 마치지 않는다는 것은 이례적인 점, 피고는 이 사건 매매계약 이전에 BBB과 몇 차례 금전거래를 한 사실이 있는 점 등에 비추어 보면, 피고도 BBB이 채권자들로부터 강제집행을 당할 것을 우려하여 장기간 소유권이전등기를 마치지 않았다는 점을 어느정도 알았거나 알 수 있었을 것으로 보인다.

② 이 사건 아파트의 2016. 1. 1. 기준 공시가격은 301,000,000원이었다. 그리고 이 사건 아파트(전용면적 130.05㎡)와 같은 동 같은 면적인 401호가 이 사건 매매계약일인 2016. 3. 11. 316,000,000원에 매매되었고, 같은 동 유사한 면적(130.68㎡)인 202호도 이 사건 매매계약일로부터 약 3년 5개월 전인 2012. 10. 15. 270,000,000원에 매매되었다. 이에 비추어 보면, 이 사건 매매계약상 매매대금 200,000,000원은 시가보다 100,000,000원 이상 저렴하게 책정된 것으로 볼 수 있다. 이에 대하여 피고는, 이 사건 아파트는 대지권이 없어 다른 아파트보다 저렴하였을뿐이고 당시 시가대로 매수하였다고 주장한다. 그러나 위 401호, 202호도 모두 이 사건 아파트와 마찬가지로 대지권이 없어 건물만 매매되었던 점에 비추어 보면, 시가에 관한 피고의 주장은 받아들이기 어렵다.

③ 피고는 평소 알고 지내던 BBB의 적극적인 권유로 공인중개사를 통하지않고 직접 이 사건 아파트를 매수하였다. 또한, 당시 피고는 거주하던 집이 있어 굳이 이 사건 아파트에 거주할 이유가 없었음에도 이 사건 아파트를 매수하였고, 뒤에서 보는 바와 같이 그때부터 얼마 지나지 않은 시점에 BBB의 아들 DDD에게 공시가격 보다 낮은 금액에 이를 매도한 점에 비추어 볼 때 투자 목적으로 이 사건 아파트를 산 것으로도 보이지도 않는다. 결국, 피고가 BBB의 사해행위를 돕기 위하여 이 사건 아파트를 매수하였다가 DDD에게 매도한 것이 아닌지 의심이 든다.

④ 피고는 BBB에게 매매대금을 모두 지급하고 2016. 3. 22. 소유권이전등기를 마친 이후에도 한동안 이 사건 아파트를 인도받지 않다가, 2017. 1. 2. DDD에게 이 사건 아파트를 임대차보증금 280,000,000원, 임대차기간 2017. 2. 21.부터 6개월로 정하여 임대하였다. 이후 피고는 2017. 2. 17. 위 임대차계약이 종료하면 임대차보증금을 매매대금으로 갈음한 뒤 이 사건 아파트를 그대로 DDD에게 매도하기로 합의하였고, DDD은 2017. 2. 22. 이 사건 아파트에 전입신고를 한 뒤, 2017. 2. 24.까지 피고에게 임대차보증금 280,000,000원 중 210,000,000원 2) 만 지급하였다. 결국, BBB은 피고를 거쳐 DDD에게 이 사건 아파트를 아무런 부담 없이 넘겨주게 되었고, 그 과정에서 피고는 BBB에게 매매대금 200,000,000원을 지급하였으나 DDD으로부터 임대차보증금 210,000,000원을 지급받아 아무런 지출이 없었으며, 오히려 60,000,000원 3) 상당의 미지급 임대차보증금 채권을 얻게 되었다. 위와 같은 사정에, 이 사건 아파트의 매매대금 200,000,000원보다 더 큰 280,000,000원의 임대차보증금을 지급하는 것은 이례적인 점, 피고는 BBB으로부터 이 사건 아파트를 인도받지 못하다 바로 DDD에게 인도하여 결국 BBB이 DDD에게 이 사건 아파트를 인도한 점, 임대차계약 기간을 6개월인 단기로 정하고 그 종료 시에 이 사건 아파트를 DDD에게 매도하기로 한 점, 그 매매대금은 임대차보증금으로 갈음하기로 한 점 등에 비추어 보면, 피고도 이 사건 매매계약이 BBB이 원고 등 채권자들로부터 강제집행을 피해 DDD에게 이 사건 아파트를 사실상 증여하기 위함이라는 것을 잘 알고 있지 않았는지 의심이 든다.

⑤ 피고는 이 사건 매매계약 당시 법무사의 법률자문을 거쳤으므로 선의라고 주장하나, 위 법률자문은 BBB이 이 사건 아파트의 진정한 소유자인지에 대한 것일 뿐이므로, 이 사건 매매계약이 사해행위에 해당한다는 사실과는 아무런 관련이 없다.

3. 사해행위 취소 및 원상회복

• 가) 이 사건 매매계약은 사해행위에 해당하므로 취소되어야 한다. 다만 그 원상회복 방법에 관하여 보건대, 어느 부동산에 관한 법률행위가 사해행위에 해당하는 경우 원칙적으로 그 사해행위를 취소하고 소유권이전등기 말소 등 부동산 자체의 회복을 명하여야 하나, 원물반환이 불가능하거나 현저히 곤란한 경우에는 원상회복의무의 이행으로서 사해행위 목적물의 가액 상당의 배상을 명하여야 한다. 또한, 사해행위 후 그 목적물에 관하여 선의의 제3자가 저당권을 취득하였음을 이유로 가액배상을 명하는 경우에는 사해행위 당시 일반 채권자들의 공동담보로 되어 있었던 부동산 가액 전부의 배상을 명하여야 하고 그 가액에서 제3자가 취득한 저당권의 피담보채권액을 공제할 것은 아니다(대법원 2003. 12. 12. 선고 2003다40286 판결 등 참조). 이 사건 매매계약 이후 DDD이 이 사건 아파트에 관하여 우선변제권 있는 임대차보증금 반환채권을 취득하였으므로, 수익자인 피고가 위 임차권의 제한이 없는 상태를 회복하여 BBB에게 이 사건 아파트를 이전하여 줄 수 있다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 원고는 피고를 상대로 원물반환 대신 이 사건 아파트 가액 상당의 배상을 구할 수 있다고 보는 것이 타당하다.
• 나) 나아가 가액배상 액수에 관하여 본다. 이 사건 아파트의 2016. 1. 1. 기준 공시가격이 301,000,000원인 사실은 앞서 본 바와 같고, 이 사건 변론종결일인 2018. 7. 25.에도 이 사건 아파트의 가액은 301,000,000원이 넘을 것으로 추인된다. 따라서 피고는 원고에게 위 301,000,000원 범위에서 원고가 구하는 296,000,000원 및 이에 대하여 이 판결 확정일 다음 날부터 갚는 날까지 민법상 연 5%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

원고의 청구는 이유 있으므로 인용한다. 1) BBB 소유의 다른 부동산인 경북 00군 전 11,450㎡에 관하여는 BBB의 채권자인 000이 2016. 3. 9. 강제경매개시결정(대구지방법원 00지원 2016타경10143호)을 받아 그 절차가 진행중이었다. 2) DDD이 2016. 8. 1. 피고에게 미리 지급한 계약금 10,000,000원 포함 3) 70,000,000원에서 수리비용 10,000,000원 공제