주택임대차보호법이 정한 최우선변제권이 있는 소액임차인의 임대차보증금 반환채권은 조세채권에 우선함

사 건 2018가단132852 배당이의 원 고 김□□ 피 고 대한민국 외 1 변 론 종 결

2019. 1. 15. 판 결 선 고

2019. 1. 29.

1. 서울동부지방법원 2017타경5○○○○ 부동산임의경매사건에 관하여 같은 법원이 2018. 9. 19. 작성한 배당표 중 피고 ▲▲보험 주식회사에 대한 배당액 294,850,554원을 266,422,746원으로, 피고 대한민국에 대한 배당액 3,572,192원을 0원으로, 원고에 대한 배당액 0원을 32,000,000원으로 각 경정한다.

2. 소송비용은 피고들이 부담한다. 청 구 취 지 주문과 같다 1). 이 유

• 가. 인정사실 다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1 내지 4호증, 을가 제2호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있다.

(1) 서울 ○○구 ○○동 1○○-○○ ○○빌 제○○○호(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)는 마◈◈의 소유인데, 피고 ▲▲보험 주식회사의 신청으로 2017. 8. 29. 임의경매개시결정이 내려졌고, 이 사건 부동산은 박▣▣에게 매각되어 2018. 8. 21. 소유권이전등기가 마쳐졌다.

(2) 마◈◈와 원고는 2017. 6. 16. 이 사건 부동산에 관하여 차임 없이 임대차보증금 34,000,000원, 임대차기간 2017. 6. 29.부터 2019. 6. 29.까지로 정하여 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하고, 2017. 6. 29. 전입신고를 마친 다음 확정일자를 부여받았다.

(3) 당시 이 사건 부동산에는 채권자 박▼▼의 청구금액 50,000,000원의 가압류, 피고 대한민국(◍◍세무서)의 압류, 피고 대한민국(○○세무서)의 압류, 서울특별시 ○○구의 압류, 채권자 ○○은행 주식회사의 청구금액 86,176,048원의 가압류, 2015. 2. 25. 설정된 근저당권자 피고 ▲▲보험 주식회사, 채무자 마◈◈, 채권최고액 310,800,000원의 근저당권설정등기가 설정되어 있었다.

(4) 서울동부지방법원은 2018. 9. 19. 배당할 금액에서 이자와 집행비용을 공제한 298,422,746원 중 294,850,554원을 1순위로 신청채권자(근저당권)인 피고 ▲▲보험 주식회사에게, 남은 3,572,192원을 2순위로 압류권자(비당해)인 피고 대한민국(◍◍세무서)에 각 배당하는 내용으로 배당표(이하 ‘이 사건 배당표’라 한다)를 작성하였다.

• 나. 판단 위 인정사실에 의하면 원고는 주택임대차보호법에 의한 소액임차임으로서 임대차보증금 중 원고가 구하는 바에 따라 32,000,000원을 최우선 변제 받을 권리가 있고, 그럼에도 원고에게 배당하지 않은 이 사건 배당표는 위법하므로 특별한 사정이 없는 한 이 사건 배당표 중 피고 ▲▲보험 주식회사에 대한 배당액 294,850,554원을 266,422,746원으로, 피고 대한민국에 대한 배당액 3,572,192원을 0원으로, 원고에 대한 배당액 0원을 32,000,000원으로 각 경정하여야 한다.

• 가. 가장 임차인인지 여부 피고들은, 원고가 실제 이 사건 부동산에 거주한 사실이 없음에도 마치 거주한 것처럼 임차인의 외형만을 꾸민 가장임차인에 불과하므로 배당에서 제외한 것은 적법하다고 주장한다. 그러나 이를 인정할 증거가 없고, 오히려 갑 제5 내지 7호증(가지번호 포함)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하면, 원고가 2017. 6. 29. 이 사건 부동산에 전입신고를 마친 사실, 원고가 이 사건 부동산에 입주하면서 청소업체를 통해 도배, 청소 등을 하였고 그 비용을 청소업체에 지급한 사실, 서울 광진구 중곡동 3통장은 원고의 실제 거주 사실을 확인해 준 사실이 인정된다. 따라서 피고들의 이 부분 주장은 이유 없다.
• 나. 주택임대차보호법 악용 주장에 관하여 피고들은, 원고가 소액임차인의 우선변제권을 인정하는 주택임대차보호법을 악용하여 부당한 이득을 취하고자 이 사건 임대차계약을 체결하였으므로 우선변제권을 인정할 수 없다고 주장한다. 원고가 경매개시결정이 있기 두 달 전에 임대차계약을 체결하였고, 당시 이 사건 부동산의 가액을 초과하는 다수의 가압류와 근저당권이 설정되어 있었으며, 이 사건 임대차보증금액이 당시 시세에 비해 저렴했던 사실이 인정된다. 그러나 한편으로 갑 제2 내지 8호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 원고는 부동산이나 법률 전문가가 아니고, 이 사건 임대차계약 과정에서 주택임대차보호법과 최우선변제권에 관하여 비로소 알게 되었던 점, 원고는 여동생과 이혼소송 중인 제부의 폭력과 행패 등으로 급히 이사하여야 할 사정이 있었던 점, 원고는 인터넷 부동산 중개사이트에서 이 사건 부동산을 발견하여 임대인에게 연락하였고, 스스로 부동산 중개인을 자처하는 임대인 측 지인의 중개로 계약을 체결하였던 점, 임대인은 원고에게 이 사건 부동산에 가압류 등이 여러 건 설정되어 있기는 하나 채무는 상당 부분 변제하였고 계속 변제할 것이므로 걱정하지 않아도 된다고 말하여 안심시켰고, 원고로서는 임대차계약 당시 경매절차가 곧 개시될 것임을 예상할 수 없었던 점, 원고가 임대인의 채무 내역에 대하여 자세히 알고 있어 자신의 임대차 계약으로 임대인의 채권자나 선순위 담보권자를 해하게 될 수 있음을 알았거나 쉽게 알 수 있었다고 보기 어려운 점, 임대차보증금을 시세보다 낮게 정한 이유에 대해서 임대인은 세입자들의 우려 때문에 세입자들이 보호받을 수 있는 금액을 고려한 것이고 나중에 전세금을 인상할 것이라 설명하였던 점, 원고는 이 사건 부동산에 실제 거주하였고, 그 외 다른 부동산을 소유한 자료가 없는 점, 원고는 임대인 또는 이 사건 부동산에 관련된 채권을 보유하는 등의 이해관계가 없는 점, 잔금 지급이나 전입신고 경위가 비정상적이라 볼 수 없는 점 등의 사정에다가 이러한 경우를 법의 남용으로 볼 경우 담보물권이나 가압류가 경료된 부동산의 소유자는 자신의 부동산을 임대하는 등의 권리 행사를 전혀 할 수 없게 되어 부당하고, 임차인이 자신의 임대차보증금에 대해 주택임대차보호법에 의한 소액임차인으로서 보호받을 것을 기대하였다 하여 반드시 제도를 악용하였다고 할 수 없는 점을 더하여 보면, 원고가 주택임대차보호법의 규정을 남용하여 부당한 이익을 얻었다고 단정할 수 없으므로 피고들의 주장을 받아들이지 않는다.

원고의 청구는 이유 있으므로 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 1) 소장 청구취지 기재 금액은 계산상 착오인 것으로 보인다.