우선 변제되는 상가 소액임대차보증금에 해당하는지 여부

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청구취지 서울동부지방법원 2006타경20836호 부동산임의경매사건에 관하여 이 법원이 2008. 4. 11. 작성한 배당표 중 피고들에 대한 배당액을 각 0원으로, 원고에 대한 배당액 금 12,120,210원으로 각 변경한다.

다음의 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제1 내지 9, 11 내지 22호증, 을 가 제1호증, 을 나 제1, 2호증(가지번호 포함)의 각 기재를 종합하여 인정할 수 있고, 이에 반하는 갑 제10호증의 기재는 믿지 아니한다.

• 가. 원고는 석재 무역 및 실내인테리어업 등을 목적으로 하는 법인으로 2004. 2. 1. 소외 주식회사 ○○종건(이하 ‘○○종건’이라 한다)과 사이에 서울 ○○구 ○동 ○○○-6 지층 101호(이하 ‘이 사건 경매대상목적물’이라 한다)에 관하여 임대차보증금 5,000,000원, 월 차임 500,000원으로 정하여 ○○종건으로부터 임차하는 내용의 임대차계약서를 작성하였다.
• 나. 원고는 2004. 2. 23. 사업자등록을 마쳤으나, 확정일자는 받지 아니하였다.
• 다. ○○종건은 2004. 2. 1.자 임대차계약서를 작성하기 전인 2002. 8. 28. 이 사건 경매대상목적물에 관하여 채권최고액 금 200,000,000원인 근저당권을 주식회사 ○○은행에게 설정하여 준 상태였다.
• 라. 원고는 2004. 9. 15. 2004. 10. 1., 2004. 10. 29. 2005. 7. 13. ○○종건과 사이에 ○○종건으로부터 하도급을 받아 공사를 시공하는 내용의 각 하도급계약서를 작성하였다.
• 마. 한편 소외 이○노(상호명: ○진)는 이 사건 경매대상목적물에 관하여 임대차보증금 3,000,000원의 임대차계약을 체결하였음을 이유로 2006. 6. 21. 사업자등록을 마친 상태였다.
• 바. ○○은행은 ○○종건이 근저당권에 기한 피담보채무를 변제하지 못하자 서울동부지방법원 2006타경20836호로 임의경매를 신청하였고, 2006. 12. 5. 그 임의경매개시절차가입등기가 경료되었다.
• 사. ○○은행이 임의경매를 개시하기 전에도 ○○종건의 조세채권자들인 피고들뿐만 아니라, 소외 건설공제조합ㆍ근로복지공단ㆍ국민연금관리공단이 이 사건 경매대상목적물에 관하여 가압류 내지 압류를 한 상태였다.
• 아. 원고는 2006. 10. 1. ○○종건과 사이에 임대차보증금을 금 30,000,000원으로 변경한 임대차계약서를 작성함과 아울러 ○○종건은 원고로부터 금 25,000,000원을 영수하였다는 영수증을 발행하여 원고에게 교부하여 주었으나, 원고는 ○○종건에 대한 공사대금 채권이 존재한다는 이유로 보증금 25,000,000원을 현실적으로 지급한 것은 아니였다.
• 자. 원고는 임대차보증금이 30,000,000원이라고 주장하면서 경매법원에 권리신고 및 배당요구를 하였다.
• 차. 경매법원은 2008. 4. 11. 집행비용을 공제한 금 114,773,295원을 실제 배당할 금액으로 하고 당해세에 해당하는 조세채권자, 근저당권자인 ○○은행, 조세채권자인 피고들에게 각 배당하는 내용의 배당표를 작성한 후 같은 날 실시된 배당기일에서 제시하였는데, 원고는 배당기일에 출석하여 상가건물임대차보호법 소정의 소액임차인으로 피고들보다 우선변제권이 있음을 이유로 이의를 진술하고, 그로부터 7일 이내에 이 사건 배당이의의 소를 제기하였다.

• 가. 주장 원고는 소액임차인이므로 피고들보다 우선변제권이 있는데도 원고를 배당에서 배제한 것은 부당하므로, 청구취지 기재와 같이 배당표가 변경되어야 한다.
• 나. 판단 이 사건 경매대상목적물이 상가임은 분명하므로, 상가건물임대차보호법 소정의 소액임차인 여부인지를 본다. 상가건물임대차보호법 제14조 는 “임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다”고 규정하고 있는데, 부칙에 의하면 “상가건물임대차보호법은 2002년 11월 1일부터 시행하되, 제14조의 규정은 상가건물임대차보호법 시행 당시 존속중인 임대차에 대하여도 이를 적용하되, 상가건물임대차보호법 시행 전에 물권을 취득한 제3자에 대하여는 그 효력이 없다”라고 규정하고 있다. 또한 상가건물임대차보호법 제2조 제2항 은 “보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 은행법에 의한 금융기관의 대출금리 등을 감안하여 대통령령이 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다”라고 되어 있다. 상가건물임대차보호법시행령(2008. 8. 21. 대통령령 제20970호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제2조 제2항은 ‘ 상가건물임대차보호법 제2조 제2항 의 규정에 의하여 보증금 외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다“라고 규정하고 있으며, 위 시행령 제2조 제3항은 ” 상가건물임대차보호법 제2조 제2항 에서 ’대통령령이 정하는 비율이라 함은 1분의 100분을 말한다“라고 규정하고 있다. 그리고 상가건물임대차보호법시행령 제6조 는 우선변제를 받을 임차인의 범위와 관련하여 서울특별시인 경우 보증금과 차임의 합산액이 45,000,000원 이하인 경우라고 규정하고 있다. 원고가 2004. 2. 1. 임대차계약을 체결하기 전에 이미 ○○은행이 근저당권을 취득하였으므로, 원고는 ○○은행에 대하여 대항할 수 없다. 그리고 2004. 2. 1.자 임대차계약서에 따라 임대보증금을 환산하면 임대보증금은 금 50,000,000원이고, 월 차임은 금 500,000원이므로, 이 사건의 경우 금 55,000,000원{금 5,000,000원 + 금 55,000,000원(금 500,000원 × 100)]이 되어 상가건물임대차보호법 소정의 소액임차인에 해당하지 아니할 뿐만 아니라, 원고는 확정일자를 받지 아니하였으므로 원고보다 선순위 권리자로서 조세채권자인 피고들에게 대항할 수 없다. 다음으로 2006. 10. 1. 작성한 임대차계약서를 본다. 앞서 본 인정사실에 의하면, 2006. 10. 1.을 전후한 시기는 ○○종건의 자금난이 악화된 상태에서 ○○종건에 대한 채권자들이 그 채권을 보전하기 위하여 압류 등의 보전처분이 집중적으로 이루어지던 시점인 점, 2006. 10. 1.자 임대차계약서가 작성된 직후 바로 이 사건 임의경매가 진행되었던 점, 원고와 ○○종건 사이에 실제로 임대차보증금이 수수된 것은 아니고 원고가 주장하는 공사대금 채권의 존재를 이유로 그 공사대금 채권을 임대차보증금으로 전환한 것이라고 주장하는 점, 원고가 ○○종건에 대한 다액의 공사대금채권이 존재한다면 ○○종건의 재정상태에 비추어 보증금 5,000,000원의 반환도 불투명한 이상 원고가 ○○종건에 대하여 부담하는 월 차임과 공사대금채권을 지속적으로 상계하는 것이 합리적이지(그러한 점에서 원고는 월 차임을 지급하였다고 볼 만한 객관적인 자료인 금융자료 등은 전혀 제출하지 못하고 있을 뿐만 아니라, ○○종건이 발행한 단편적인 세금계산서만 증거로 제출하고 있을 뿐이나, 사후 작성이 가능한 이상 객관적인 자료가 없는 상태에서 그러한 자료만으로 실제 월 차임이 지급된 것으로 보기 어렵다), 사실상 ○○종건의 재정상태에 비추어 그 보증금반환 여부도 불투명한 상황에서 소위 월세계약에서 전세계약으로 전환한다는 것은 쉽게 이해하기 어려운 점만을 알 수 있는 점에 비추어 2006. 10. 1.자 임대차계약서는 원고가 소액임차인임을 주장하기 위하여 작성된 계약서이지 진정한 임대차계약이 체결된 것이라고 보기 어렵다. 따라서 원고의 주장을 받아들일 수 없다.

원고의 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.