주택소유자가 부모와 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이한 1세대 구성원 요건을 충족하였다고 볼 수 없으로 비과세 적용배제한 처분은 적법함

사 건 2025누7454 양도소득세부과처분취소 원고(항소인) 서AA (소송수계인 천BB외4) 피고(피항소인)

○○세무서장 원 심 판 결 서울행정법원 2025. 5. 30. 선고 2024구단60855 판결 변 론 종 결

2025. 12. 23. 판 결 선 고

2026. 01. 23.

1. 원고들의 항소를 모두 기각한다.

2. 항소비용은 원고들이 부담한다. 청구취지 및 항소취지 제1심판결을 취소한다. 피고가 2023. x. 2. 망 서AA에 대하여 한 2021년 귀속 양도소득세 xxx,xxx,xxx원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다.

1. 제1심판결의 인용 원고들의 항소이유는 제1심에서의 주장과 크게 다르지 않고, 제1심에서 제출된 증거들과 당심에서 제출된 증거들을 원고들의 주장과 함께 다시 살펴보더라도 원고의 주택부수 토지 양도에 대하여는 1세대 1주택 양도소득 비과세 혜택이 부여될 수 없다고 보아 이루어진 이 사건 처분이 적법하다고 본 제1심의 사실인정과 판단은 정당하다. 따라서 이 법원의 판결 이유 중 결론을 제외한 부분은 제1심판결 이유에 아래와 같이 일부 고쳐 쓰거나 추가하는 것 외에는 제1심판결 이유의 해당 부분과 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 약어를 포함하여 이를 인용한다. (제1심판결의 별지는 이 판결에 첨부된 별지로 교체한다).

○ 제1심판결 제2면 아래에서 제2~6행을 아래와 같이 고쳐 쓰고, 제1심판결 제2면 아 래에서 제1행부터 제11면 제8행까지 중 “이 사건 건물”은 “이 사건 주택”으로, “이사건 주택”은 “이 사건 부동산”으로 모두 고쳐 쓴다. 『가. 망 서AA(이하 ‘망인’이라 한다)은 1987. x. 15. 서울 00구 00동 xxx-11 소재 토지 325.8㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 취득하였고, 망인의 아들인 원고 서CC은 1993. 10. 9. 이 사건 토지 지상에 신축된 10가구 규모의 다가구용 단독주택(이하 ‘이 사건 주택’이라 하고, 이 사건 토지와 이 사건 주택을 통틀어 ‘이 사건 부동산’이라 한다)에 관하여 자기 명의의 소유권보존등기를 마쳤다.』

○ 제1심판결 제3면 제2행의 “체결하였다.”를 “체결하고 2021. x. 16. 그에 따른 소유 권이전등기를 마쳐주었다. 한편, 원고 서CC은 같은 날 매수인에게 이 사건 주택을 매매대금은 x억 x,000만 원, 대금지급일은 2021. x. 20.로 하여 매도하기로 하는 내용의 매매계약도 함께 체결하였다.”로 고쳐 쓴다.

○ 제1심판결 제3면 제3행의 “이 사건 주택의 양도가”를 “이 사건 토지의 양도가 이사건 주택의 부수 토지로서”로 고쳐 쓴다.

○ 제1심판결 제3면 제9행의 “2021년”부터 제10행까지 부분을, “이에 관한 2021년 귀속 양도소득세를 xxx,xxx,xxx원으로, 가산세를 xxx,xxx,xxx원으로 각 확정하고, 여기에서 원고가 기납부한 xxx,xxx,xxx원을 제외한 나머지 xxx,xxx,xxx원(가산세 포함)을 추가로 납부할 것을 경정·고지하였다(이하 피고가 추가로 납부할 것을 경정·고지한 부분을 ‘이 사건 처분’이라 한다)”로 고쳐 쓴다.

○ 제1심판결 제3면 제13행의 “3호증”을 “4호증”으로 고쳐 쓴다.

○ 제1심판결 제3면 제18행의 “원고의”를 “원고들의”로 고쳐 쓴다.

○ 제1심판결 제3면 제19행의 “매수인이 원고로부터 이 사건 주택을 장기할부조건으로 매수한 이상,”을 “매수인은 망인 및 원고 서CC으로부터 이 사건 부동산을 장기할부조건으로 매수하였고, 그 매매계약 직후 이 사건 주택을 인도받아 철거한 후 건물신축에 착수하여 2021. x. 22. 사용승인을 받은 다음 2021. x. 16. 이 사건 토지에 대한 소유권이전등기를 경료받았는바,”로 고쳐 쓴다.

○ 제1심판결 제4면 제4행의 “1세대 1주택 비과세 요건의 충족 여부는”을 “이 사건 매매계약 후 특약에 의하여 그에 따른 소유권이전등기 등을 마친 부동산의 양도일 이전에 이 사건 주택을 철거한 이 사건에 있어서는 구 소득세법 기본통칙(2024. 3. 15. 개정되기 전의 것) 89-154…12와 구 양도소득세 집행기준(2020) 89-154-12에 따라 1세대 1주택 양도소득에 대한 비과세 요건의 충족 여부는”으로 고쳐 쓴다.

○ 제1심판결 제4면 마지막 행의 “구 소득세법 시행령”을 “구 소득세법 시행령(2021.11. 9. 대통령령 제32104호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)”으로 고쳐 쓴다.

○ 제1심판결 제6면 제10행의 “체결”을 “체결된”으로 고쳐 쓴다.

○ 제1심판결 제7면 제1행의 “구 소득세법 제88조 제1항 제6호 의 규정에 의하면”을 “구 소득세법 제89조 제1항 제3호 가목은 ‘1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외)과 이에 따른 주택 부수 토지’의 양도로 발생하는 소득에 대하여는 소득세를 과세하지 아니한다고 하여 1세대 1주택의 양도소득에 대한 비과세를 규정하고 있고, 그 위임을 받은 구 소득세법 시행령 제154조 제1항 은 1세대 1주택 양도소득에 대한 비과세 요건에 관하여 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 일정한 보유기간과 거주기간의 요건을 갖출 것을 규정하고 있는바, 구 소득세법 제88조 제1항 제6호 의 규정에 의하면”으로 고쳐 쓴다.

○ 제1심판결 제8면 제1행과 제2행 사이에 아래와 같은 내용을 추가한다. 『다) 한편, 구 소득세법은 제4장에서 비거주자의 납세의무에 관하여 규정하면서 제119조에서 국내원천소득인 양도소득(제9호)을 과세대상으로 규정하고, 제121조 제2항단서에서는 ‘국내원천소득인 양도소득이 있는 비거주자로서 대통령령으로 정하는 비거주자에게 과세할 경우에는 구 소득세법 제89조 제1항 제3호 가 정한 1세대 1주택 양도소득에 대한 비과세 규정은 적용되지 않는다’고 규정하고 있으며, 위 단서의 위임을 받 은 구 소득세법 시행령 제180조의2 제1항 에서는 위 법률에서의 ‘대통령령으로 정하는비거주자’를 구 소득세법 제1조의2 제1항 제2호 의 비거주자 중 구 소득세법 시행령 제154조 제1항 제2호 나목 및 다목이 정한 비거주자 특례요건을 충족하는 비거주자를 제외한 자로 규정함으로써, 비거주자에 대하여는 원칙적으로 구 소득세법 제89조 제1항 제3호 소정의 1세대 1주택 양도소득에 대한 비과세가 적용되지 않도록 하고 있다.

• 라) 위와 같은 소득세 관련 법령과 판례를 종합하여 보면, 주택과 그 부수 토지의 양도로 발생하는 소득이 구 소득세법 제89조 제1항 제3호 가 정한 1세대 1주택의 양도소득으로서 비과세의 대상이 되기 위해서는 우선, 양도 대상 주택이 구 소득세법 제88조 제6호 에 규정된 1세대 즉, 구 소득세법 제1조의2 제1항 제1호 가 정한 ‘국내에 주소를 두거나 183일 이상의 거소를 둔 개인’이라는 요건을 충족하는 ‘거주자와 그 배우자 또는 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족’이 보유한 주택이어야 한다는 요건을 충족하여야 하고, 위와 같은 요건을 충족하지 못한 비거주자 개인이 보유한 주택이 양도된 경우에는 해당 주택뿐만이 아니라 그 부수 토지도 1세대 1주택 양 도소득에 대한 비과세 혜택의 대상이 될 수 없다고 보아야 한다.』

○ 제1심판결 제8면 제2행부터 제9면 제13행까지의 “ 2) 구체적 판단” 부분을 다음과 같이 고쳐 쓴다. 『 2) 구체적 판단 위에서 본 사실과 증거, 갑 제8, 12, 13, 26 내지 29호증의 각 기재 및 이 법원의 주식회사 00은행, 주식회사 하나은행, 00제일새마을금고에 대한 각 금융거래정보 제출명령 회신결과에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 아래와 같은 사정들에 의하면, 이 사건 토지의 양도 시점을 기준으로 볼 경우는 물론이고, 원고들의 주장대로 이 사건 매매계약 체결 시점인 2018. 6. 6.을 기준으로 보더라도, 양도 대상 주택인 이 사건 주택의 소유자이던 원고 서CC은 구 소득세법 제1조의2 제1항 제1호 의 거자였다고 볼 수 없을 뿐 아니라, 이 사건 주택에 주소를 두고 있던 거주자이던 망인과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 함으로써 구 소득세법 제88조 제6호 에 규정된 1세대 구성원의 요건을 충족하였다고 볼 수도 없다. 그러므로 이와 달리 원고 서CC이 거주자였을 뿐 아니라 거주자이던 망인과 함께 이 사건 주택에 동일한 주소를 두고 생계를 같이 하고 있었음을 전제로 하여 이 사건 주택을 포함한 이 사건 부동산이 1세대 1주택의 비과세요건을 충족하였다는 취지의 원고들의 제2 주장은, 1세대 1주택 양도소득에 대한 비과세 요건의 충족 여부를 판단하는 기준 시기가 언제인지에 관하여 나아가 살필 필요 없이, 이유 없다.

• 가) 먼저, 이 사건 주택의 소유자이던 원고 서CC은 다음과 같은 사정상 이 사건 토지의 양도 시점을 기준으로 볼 경우는 물론이고, 이 사건 매매계약 체결 시점인 2018. 6. 6.을 기준으로 보더라도, 구 소득세법 제1조의2 제1항 제1호 가 정한 거주자였다고 볼 수 없다.

(1) 원고 서CC은 2011년경부터 베트남 현지법인인 DD슈어스타의 대표자로서 베트남에서 거주하면서 DD슈어스타를 운영하였고, 원고 서CC의 배우자 조EE와 자녀 서FF, 서GG도 2011년경 베트남으로 출국한 이후 베트남에서 주로 생활하였다. 원고 서CC의 국내 체류일수는 2018년에 22일, 2019년에 13일에 불과하였고, 2020년 및 2021년에는 국내에 체류하지도 않았으며, 원고 서CC의 가족들도 2019년경 국내 대학에 입학한 자녀 서성준을 제외하고는 모두 장기간 해외에 체류하였다. 이와 같은 원고 서CC의 가족관계, 국내에서의 경제활동과 체류일수 등에 비추어 볼 때, 이 사건 매매계약 체결 당시는 물론 이 사건 주택의 양도 당시에도 원고 서CC은 국내에 주소를 두거나 183일 이상의 거소를 둔 거주자가 아니었다.

(2) 원고들은 구 소득세법 시행령 제3조 에 따라 원고 서CC을 거주자로 보아야 한다는 취지로 주장한다. 그러나 위 조항은 ‘거주자나 내국법인의 국외사업장 또는 해외현지법인(내국법인이 발행주식총수 또는 출자지분의 100분의 100을 직접 또는 간접 출자한 경우에 한정한다) 등에 파견된 임원 또는 직원이나 국외에서 근무하는 공무원은 거주자로 본다’는 것일 뿐인데, 원고 서CC이 근무한 베트남 현지법인 DD슈어스타는 내국법인이 100% 출자한 해외현지법인에 해당하지 않고, 원고 서CC 또한 내국법인의 근무 발령을 받아 해외 현지법인에 파견된 임원에 해당한다고 보기도 어려우므로, 원고들의 위 주장은 받아들이지 않는다.

(3) 원고들은 구 소득세법 시행령 제2조 제4항 에 따라 원고 서CC을 거주자로 보아야 한다고도 주장한다. 그러나 위 조항은 “국외에 거주 또는 근무하는 자가 외국국적을 가졌거나 외국법령에 의하여 그 외국의 영주권을 얻은 자로서 국내에 생계를 같이하는 가족이 없고 그 직업 및 자산상태에 비추어 다시 입국하여 주로 국내에 거주하리라고 인정되지 아니하는 때에는 국내에 주소가 없는 것으로 본다.”는 것으로서, 일정한 요건을 갖춘 자에 대하여는 비거주자로 간주한다는 규정에 불과하고, 그와 같은 요건에 해당하지 않는다고 하여 곧바로 거주자로 인정하겠다는 취지의 규정이 아니다. 따라서 원고 서CC이 베트남 국적 또는 영주권을 얻지 않았다거나 다시 입국하여 국내에서 주로 거주할 계획이 있었다고 하여 곧바로 소득세 관계 법령상 국내거주자가 된다고 볼 수 없다. 그러므로 원고들의 위 주장도 받아들이지 않는다.

(4) 원고들은 원고 서CC이 한국과 베트남의 이중거주자에 해당하므로 한국ㆍ베트남 조세조약에 따른 이중거주자의 거주지국 판정 기준(갑 제23호증)을 적용하여야 한다고 주장한다. 그러나 위 기준은 원고 서CC이 소득세 관계 법령상 국내 거주자에 해당하면서 베트남 세법에 따라 베트남 거주자에도 해당하는 경우에 적용되는 기준일 뿐, 이 사건과 같이 원고 서CC이 소득세 관계 법령상 국내 거주자에 해당하지 않는 경우에는 적용될 여지가 없다. 따라서 원고들의 위 주장 역시 받아들이지 않는다.

(5) 원고들은 이 사건 매매계약 체결 당시에는 원고 서CC이 운영하던 DD슈어스타가 해산 및 청산되던 시기였기에 원고 서CC에게 183일 이상 국외에서 거주할 것이 통상 필요로 하는 직업이 없었고, 곧 국내에 돌아올 예정이었으므로, 거주자로 간주되어야 한다는 취지로도 주장한다. 그러나 원고들이 주장하는 위와 같은 사정만으로 원고 서CC이 거주자가 된다고 볼 수도 없다.

• 나) 다음으로, 아래 사정상 원고 서CC이 이 사건 토지의 양도 시점은 물론 이 사건 매매계약 체결 시점에도 망인과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이함으로써 구 소득세법 제88조 제6호 에 규정된 1세대 구성원의 요건을 충족하였다고 볼 수도 없다.

(1) 망인은 2009. 6. 3.경부터 이 사건 매매계약 체결 시까지는 물론 그 이후 이 사건 주택이 철거될 때까지도 장기간 배우자와 함께 이 사건 주택 중 102호에 주소를 두고 거주해 왔고, 2019. 1. 15.경 이 사건 주택의 철거로 인해 잠시 인근으로 이사갔다가 2021. 7.경 이 사건 토지 지상에 지하2층 지상 11층 규모의 오피스텔이 신축되자 2021. 9. 28. 그 중 1102호로 이사와 거주한 것으로 보이기는 하다.

(2) 그러나 이 사건 주택의 소유자인 원고 서CC의 경우에는 앞서 본 바와 같이 이 사건 매매계약 체결 시점인 2018. x. 6.경에는 물론 이 사건 주택이 철거된 후 새로운 건물이 신축되어 이 사건 토지에 대한 소유권이전등기가 마쳐져 이 사건 부동산의 양도일이 된 2021. x. 16.경까지도 이 사건 주택 및 망인의 주소지에 실제 주소나 거소를 두고 생활한 바 없고, 2018년경부터 2021년경 사이에 국내에는 거의 입국하지 아니한 채 베트남에 주소를 두고 그곳에서 자신의 배우자 등과 함께 생활하였을 뿐이다. 그와 같이 망인과 같이 국내에서 생활하지 아니한 것이 취학·질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 이 사건 주택 주소지에서 일시 퇴거한 것이라고 볼 수 있는 상황도 아니었다.

(3) 원고들은, 국내에 생계를 같이 하는 가족이 있고 그 생계의 근간이 되는 자산과 수입원이 국내에 있는 경우에는 국내에 주소가 있다고 볼 수 있는데, 망인 부부가 이 사건 주택의 임대수입을 생활비 등으로 사용하였고, 원고 서CC도 거의 매월 망인에게 용돈을 지급해왔으니, 원고 서CC도 국내에서 망인과 생계를 같이 해왔다거나 국내에 주소가 있다고 보아야 한다는 취지로 주장한다. 앞서 채택한 증거에 의하면, 망인이 이 사건 주택의 임대수입을 관리하면서 이 사건 주택과 관련된 제세공과금을 납부해왔고, 원고 서CC이 2016년경부터 2018. 5. 30.경까지 망인에게 대략 월 20만 원 내지 30만 원 정도의 돈을 송금해준 것으로 보이기는 하다. 그러나 망인의 경우 1982년경부터 수십 년간 조명장치 제조업을 영위하여 왔고, 1993년경에는 베트남에 수십만 달러를 투자해 현지법인 DD슈어스타를 설립하였으며, 2005. 10.경에는 부산 소재 부동산을 취득하여 부동산 임대업을 영위해 왔고, 2019년경에는 김포시와 파주시 소재 부동산을 매수하기도 하는 등 원고 서CC의 지원 없이도 그 배우자와 함께 국내에서 생계를 유지할 수 있는 충분한 재력이 있었다고 보인다. 반면, 원고 서CC의 경우에는 1993년경부터 2018년 말경까지 베트남에서 DD슈어스타를 운영하였고, 2020. 8.경부터 2020. 12.경까지 베트남 현지에서 매월 3,300만 베트남 동(VND, 한화 약 180만 원가량)의 소득을 얻었으며(갑 제26호증), 이 사건 매매계약 체결 무렵이나 이 사건 부동산 양도일 무렵에 이 사건 주택이나 그 양도대가로 받은 오피스텔 이외에는 국내의 재산이나 소득이 별달리 확인되지 않는 것에 비추어, 베트남에서 생계를 유지하였을 뿐이라고 보이고 국내에서 생계를 유지한 것으로는 보이지 않는다. 나아가 망인의 계좌거래내역 등 원고들이 제출한 증거만으로 망인이 이 사건 토지의 양도 무렵에 원고 서CC과 동일한 생활자금을 가지고 생활하였다고 인정하기 어렵다. 또한 이 사건 주택의 임대는 그 임차인이 그 주택의 부지인 망인 소유의 이 사건 토지도 함께 사용할 수 있게 하는 것이라는 측면에서 이 사건 토지를 함께 임대하는 성격을 가지고 있기에, 설령 이 사건 주택의 임대수입 중 일부가 망인 부부의 생활비로 사용되었다고 하더라도 그러한 사정만으로 망인 부부와 원고 서CC이 생계를 같이하였다고 인정하기도 어렵다. 비록 원고 서CC이 망인에게 정기적으로 약간의 금액을 용돈으로 송금해주었다고 하더라도 그 금액이 월 20만 원 내지 30만 원 정도에 불과한 것에 비추어 망인과 원고 서CC이 생계를 같이하였다고 인정하기도 어렵다. 이러한 제반 사정에 비추어 보면, 원고들이 주장하는 사정만으로는 원고 서CC이 망인이나 망인 부부와 일상생활에서 볼 때 유무상통하여 동일한 생활자금으로 생활하는 단위로서의 가족을 구성하였다고 인정하기 어렵고, 오히려 서로 독립한 생계를 유지하였다고 보는 것이 자연스럽다. 따라서 원고들의 이 부분 주장도 이유 없다.』

○ 제1심판결 제11면 제8행의 “보인다.” 다음에 아래의 내용을 추가한다. 『게다가 원고 서CC이 이 사건 건물을 취득한 이후인 1995년경 부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률이 제정되어 시행되었으나, 망인은 그럼에도 본인의 명의로 등기를 회복하지 않았다.

5. 원고들은 이 사건 주택의 임대수입 관리, 제세공과금 및 관리비 등의 지출 등을 모두 망인이 하였다는 사정이 명의신탁의 근거가 된다고 주장한다. 그러나 이 사건 주택의 임대는 앞서 본 바처럼 망인 소유의 토지와 그 지상 원고 서CC 소유 주택을 함께 임대하는 성격을 가지고 있을 뿐 아니라, 해외에서 거주하는 자녀를 대신하여 국내에 거주하는 부모가 자녀의 국내 소유 부동산의 관리를 해주는 것이 이례적인 것은 아니므로, 설령 원고들의 위 주장이 사실이라고 하더라도, 그러한 사정만으로는 이 사건 주택이 망인에 의하여 명의신탁된 것이라고 인정하기 어렵다.

6. 원고들은 망인이 원고 서CC으로부터 이 사건 토지의 사용료를 받지 아니한 것도 이 사건 주택을 명의신탁한 근거가 된다고 주장한다. 그러나 망인이 원고 서CC에 대하여 이 사건 토지의 사용료를 받지 아니하기로 하였다고 인정할 수 있는 객관적인 증거가 보이지 않을 뿐 아니라, 설령 그러한 사실이 있다고 하더라도 그러한 사정만으로 앞서 본 명의신탁을 부정할 만한 사정들을 뒤집고 이 사건 주택의 명의신탁을 인정할 만한 결정적인 자료가 된다고 보기도 어렵다. 망인과 원고 서CC이 부자관계이고, 망인 부부가 이 사건 주택 중 일부에서 거주하면서 원고 서CC에게 그에 따른 대가를 지급하였다는 아무런 주장, 입증이 없으며, 망인이 이 사건 주택의 임대수입까지 모두 관리하며 사용해왔다는 사실을 원고들 스스로 인정하고 있는 이 사건에서, 원고 서CC은 망인에 대하여 이 사건 주택의 사용대가를 구하지 않는 대신 망인도 원고 서CC에게 이 사건 토지의 사용료를 따로 구하지 않은 것일 가능성도 상당한 이 사건에서는 더욱 그러하다.』

그렇다면 원고들의 청구는 모두 이유 없어 이를 기각하여야 한다. 제1심 판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로, 원고들의 항소를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.