평가기준일 전 2년 이내의 유사재산의 거래가액을 상속재산의 시가로 인정할 수 있음

사 건 2025누6696 상속세부과처분취소 원 고

○○○ 피 고

○○세무서장 변 론 종 결

2025. 9. 26. 판 결 선 고

2025. 10. 31.

1. 원고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 제1심판결을 취소한다. 피고가 2022. 11. 18. 원고에 대하여 한 ,,***원의 상속세 부과처분을 취소한다.

1. 제1심판결의 인용 원고의 항소이유는 제1심에서의 주장과 크게 다르지 않고, 제1심에서 제출된 증거들과 당심에서 제출된 증거들을 원고의 주장과 함께 다시 살펴보더라도 제1심의 사실인정과 판단은 정당하다. 따라서 이 법원의 판결 이유 중 결론을 제외한 부분은 제1심판결 이유에 아래와 같이 일부 고쳐 쓰거나 추가하는 것 외에는 제1심판결 이유의 해당부분과 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 별지와약어를 포함하여 이를 인용한다.

○ 제1심판결 제3면 제8행의 마지막에 “만약 이와 달리 해석한다면 그것은 조세법률주의에 위반되거나 납세자에게 지나치게 불리한 방향의 확대해석 또는 유추해석에 해당한다.”를 추가한다.

○ 제1심판결 제3면 제12행부터 제6면 제12행까지를 아래와 같이 고쳐 쓴다. 『나. 판단

1. 유사재산의 거래가액에 대한 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서 적용 여부 구 상증세법 제60조 제1항 본문은 “증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일(평가기준일) 현재의 시가에 따른다.”라고 규정하고, 제2항은 “제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라시가로 인정되는 것을 포함한다.”라고 규정하고 있다. 그 위임에 따른 구 상증세법 시행령 제49조 제1항은 본문에서 “증여재산의 경우 ‘수용가격·공매가격 및 감정가격 등대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것’이란 증여일(평가기준일) 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지(이하 ‘평가기간’이라 한다)의 기간 중 매매 등이 있는 경우에 다음 각호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.”라고 규정하는 한편, 그단서에서 “다만 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 매매계약일까지의 기간 중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 증여세 납부의무가 있는 자, 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.”라고 규정하면서, 제1호에서 ‘해당 재산에 대한 매매 사실 이 있는 경우에는 그 거래가액’을 들고 있다. 그리고 구 상증세법 시행령 제49조 제4항은 “제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산(이하 ‘유사재산’이라 한다)에 대한 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 가액(상증세법 제68조에 따라 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다)이 있는 경우에는 해당 가액을 상증세법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.”라고 규정하고 있다. 이러한 관련 규정의 문언, 체계 및 입법취지 등을 종합하여 보면, 구 상증세법 시행령 제49조 제4항은 증여세 과세표준을 신고한 경우로서 유사재산에 대하여 ‘평가기준일 전 6개월부터 신고일까지’ 사이에 매매 등이 있는 경우에는 그 가액을 해당 재산의 시가로 보고, 위 기간에 해당하지 아니하더라도 ‘평가기준일 전 2년 이내의 기간’중에 유사재산에 대한 매매 등이 있는 경우에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 가액을 해당 재산의 시가에 포함시킬 수 있다는 내용의 규정이라고 해석하는 것이 타당하고(대법원 2025. 7. 3. 선고 2025두30271 판결 등 참조), 이와 같은 해석이 조세법률주의에 위반되거나 납세자에게 지나치게 불리한 방향의 확대해석 또는 유추해석에 해당한다고 볼 수 없다. 그 구체적인 이유는 다음과 같다.

• 가) 구 상증세법 시행령 제49조 제1항은 ‘해당 재산’에 대한 거래가액 등을 해당 재산의 시가로 보기 위한 요건을 정한 규정으로서, 그 본문은 평가기간 내에 매매 등이 있는 경우에 관한 것이고, 그 단서는 평가기간 외의 기간에 매매 등이 있는 경우에 관한 내용으로 볼 수 있다. 그런데 구 상증세법 시행령 제49조 제4항은 해당 재산이 아닌 ‘유사재산’에 대한 거래가액 등을 해당 재산의 시가로 볼 수 있는 경우에 관한 규정으로서, 그 법문에서는 위 제49조 제1항과의 관계를 놓고 “제1항을 적용할 때”라고되어 있을 뿐, “제1항 본문을 적용할 때”라는 식으로 그 적용 국면이 특별히 한정되어있지 아니하다. 이와 같이 구 상증세법 시행령 제49조 제4항 자체에서 같은 조 제1항 단서의 적용을 명시적으로 배제하고 있지 아니한 이상, 유사재산에 대한 거래가액 등을 해당 재산의 시가로 인정함에 있어 평가기준일 전 6개월부터 신고일까지의 기간을 벗어난 기간에 존재하는 유사재산의 거래가액 등이라도, 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서의 요건이 모두 충족된다면 그 거래가액 등을 시가로 볼 수 있다고 해석하 는 것이 합리적이다.
• 나) 2010. 12. 30. 대통령령 제22579호로 개정되기 전의 구 상증세법 시행령 제49조 제5항은, 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.’라고만 규정하였다가, 2010. 12. 30. 대통령령 제22579호로 위 조항이 개정되면서 구 상증세법 시행령 제49조 제4항의 괄호 부분, 즉 ‘상증세법 제68조에 따라 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다.’는 부분과 유사한 내용이 새로이 추가되었는데, 당시의 개정 이유는 납세자가 법정신고기한 내에 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 ‘신고일까지’ 존재한 유사재산 거래가액 등만을 시가로 인정함으로써 납세자의 예측 가능성을 제고하기 위한 것이었을 뿐, 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서의 적용까지 배제하려는 취지는 아니었다.
• 다) 만일 이와 달리 구 상증세법 시행령 제49조 제4항의 괄호 부분으로 인하여 같은 조 제1항 단서의 적용이 일률적으로 배제된다는 견해를 취하게 되면, 납세자가 구 상증세법 제68조에 따라 적법하게 증여세 과세표준을 신고한 경우와 그렇지 아니한 경우 사이에 현격한 불균형이 초래되는 부당한 결과가 나타날 수 있다. 즉 위 견해에 따르면, 납세자가 구 상증세법 제68조에 따라 적법하게 증여세 과세표준을 신고한 때에는 구 상증세법 시행령 제49조 제4항의 괄호 부분에 의하여 ‘평가기준일 전 6개월부터 평가기간 이내의 신고일까지’ 존재하는 유사재산 거래가액 등만이 시가에 해당하는 결론이 도출되는 반면, 납세자가 증여세 과세표준을 신고하지 아니한 때에는 구 상증세법 시행령 제49조 제4항의 괄호 부분이 적용될 수 없게 되어 결과적으로 구 상증세법 시행령 제49조 제1항이 그 본문 및 단서를 불문하고 유사재산 거래가액 등에 대하여 그대로 적용되어 시가 인정 범위가 확장되는 결론에 이르게 된다. 이처럼 부과과세 방식의 세목인 증여세의 납세자가 적법하게 신고를 하였는지 여부에 따라 유사재산의 거래가액 등이 시가로 인정될 수 있는 범위가 크게 달라지는 것은 타당하다고 볼 수 없다.

2. 비교대상 아파트 가격을 이 사건 아파트의 상속개시일 현재의 시가로 볼 수 있는지 여부』

○ 제1심판결 제7면 제3행부터 같은 면 아래에서 제3행 윗부분 표까지를 다음과 같이 고쳐 쓴다. 『가) 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 본문과 단서가 정한 평가기간이나 평가기간 외에 이 사건 아파트에 대한 매매 등이 이루어진 바 없으므로, 평가기간을 벗어난 기간에 존재하는 구 상증세법 시행령 제49조 제4항, 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호에 규정된 유사재산의 거래가액 등이라도 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서의 요건이 모두 충족된다면 그 거래가액 등을 구 상증세법 제60조 제2항에 따른 이 사건 아파트의 시가로 인정할 수 있다.

• 나) 그런데 비교대상 아파트는 앞서 본 바와 같이 그 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가에 있어 이 사건 아파트와 동일하거나 유사한 재산에 해당하여 구 상증세법 시행령 제49조 제4항, 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호가 요구하는 유사재산의 요건을 충족하는 것이었고, 이 사건 아파트나 비교대상 아파트 모두 위 매매계약일부터 평가기준일까지 사이에 재산형태의 변동사실이 없으며, 주변 지역의 형태 및 이용상황 등 주위환경의 변화도 없다.
• 다) oo주택가격동향에 따르면 이 사건 아파트가 소재하는 서울 ○○구 지역의 아파트 매매가격지수는 201x. 1. 1.을 100으로 할 경우 비교대상 아파트의 매매시점인 2019. 11.경에는 xx이었다가 이후 지속적으로 상승하여 망인의 사망 무렵인 202x. x.경에는 xxx.x까지 상승하였고, 국토교통부가 공시하는 이 사건 아파트와 비교대상 아파트의 공동주택가격도 위 매매계약일 무렵부터 평가기준일 무렵까지 아래 표와 같이 비슷한 변동추이를 보이면서 꾸준히 상승해온 사실을 알 수 있기는 하여, 이 사건 아파트나 비교대상 아파트가 비교대상 아파트의 위 매매계약일 이후에 가격변동이 없었다거나 비교대상 아파트의 201x. xx. xx. 자 매매가액이 이 사건 아파트의 상속개시일인 202x. xx. x.경의 시가와 일치한다고 단정하기는 어렵다. 그러나 위와 같이 이 사건 아파트의 유사재산인 비교대상 아파트의 매매계약 이후부터 상속개시일까지 사이에 이 사건 아파트의 시세가 상승세에 있었음이 명확하게 인정되는 점을 고려해 보면, 상속개시 당시 이 사건 아파트의 시가는 비교대상 아파트의 201x. xx. xx. 자 매매 이후 상승하여 위 매매가액보다 높아졌으리라고 보는 것이 합리적인바, 상속재산 가액이 높아질수록 과세표준과 세율이 높아져 상속세가 증가하는 현행 상속세제 하에서, 피고가 비교대상 아파트의 위 매매가액을 이 사건 아파트의 시가로 인정한 것은 이 사건 아파트의 시가보다 더 낮은 가격을 시가로 인정한 것이 되어 원고에 대하여 불이익하지 않고, 도리어 유리한 것이 된다. 이러한 사정에 비추어 보면, 피고가 이 사건 아파트의 경우에는 비교대상 아파트의 앞서 본 매매 이후 가격 변동의 특별한 사정이 없는 경우에 해당한다고 보아 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서를 적용하여 비교대상 아파트의 매매가액을 이 사건 아파트의 상속개시 당시의 시가로 보고 과세처분을 한 것이 잘못이라 할 수 없다[대법원 1989. 4. 11. 선고 88누551 판결, 대법원 1993. 10. 8. 선고 93누10293, 93누10309(병합) 판결 등 참조]. (표생략)
• 라) 원고는 비교대상 아파트의 경우에도 가격변동의 특별한 사정이 있는 경우에 해당한다고 주장하면서 그 근거로 이 법원 2023누41903 판결, 이 법원 2023누35380판결, 수원지방법원 2021구합73530 판결 등을 제시하고 있다. 그러나 위 판결들은 모두 평가기준일 또는 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서의 평가기간이 경과한 후에 부동산 가격이 상승한 정황이 보임에도 불구하고 평가기준일 또는 평가기간이 경과한 후에 이루어진 감정에서 산정된 가액을 시가로 인정함으로 인해 상속재산의 시가가 상속 개시 당시보다 높게 평가됨으로써 납세자에게 불리하게 될 가능성이 있는 경우에 관한 사례들이어서, 유사재산 매매 이후 평가기준일까지 사이에 상속재산과 유사재산의 가격이 모두 상승한 사실이 인정되어 유사재산의 매매가액이 상속재산의 상속개시 당시의 시가보다 높을 가능성이 없어 유사재산의 매매가액을 상속재산의 시가로 인정 하더라도 납세자에게 불리하지 아니한 이 사건에 원용하기에 적절한 것이 아니다.』

그렇다면 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로, 원고의 항소를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.