재건축 1+1 분양자를 2주택자로 종합부동산세 과세한 처분은 적법함

사 건 2025누6346 종합부동산세등부과처분취소 원 고 AAA외 1명 피 고

○○세무서장 제1심 판 결 서울행정법원 2025. 2. 18. 선고 2023구합72950 판결 변 론 종 결

2025. 7. 11. 판 결 선 고

2025. 9. 12.

1. 원고들의 항소를 모두 기각한다.

2. 항소비용은 원고들아 부담한다. 청구취지 및 항소취지 제1심판결을 취소한다. 피고가 원고들에 대하여 한 별지1 기재 각 부과처분을 모두 취소한다.

1. 제1심판결의 인용 원고들의 항소이유는 제1심에서의 주장과 크게 다르지 않고[원고들은 이 법원에서, 피고가 원고들에 대하여 별지 기재 각 부과처분의 근거가 된 법률조항이 헌법상 과잉금지의 원칙, 평등의 원칙 등을 위배하여 헌법상 보장되는 재산권을 침해하였고, 위 각 부과처분이 국세기본법 제18조 제1항 에 따른 과세의 형평, 세법 조항의 합목적성에 위배되어 위법하다는 취지의 주장을 부연하였다], 원고의 주장을 다시 살펴보더라도 제1심에서의 사실인정과 판단은 정당한 것으로 인정된다. 따라서 이 법원이 이 사건에 관하여 기재할 이유는 아래 제2항과 같이 고쳐 쓰고, 원고들이 거듭 강조하는 주장에 관하여 아래 제3항과 같이 추가로 판단하는 외에는 제1심판결 이유 기재와 같으므로 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 따라 별지 2 및 약어를 포함하여 이를 그대로 인용한다.

○ 제1심판결 제4면 아래에서 제6행의 “이 사건”을 “이 사건 처분의 근거가 된”으로 고쳐 쓴다.

○ 제1심판결 제5면 아래에서 제2행 괄호 안의 “헌재”를 “헌법재판소”로 고쳐 쓰고, 이하의 부분에서도 위와 같이 고쳐 쓴다.

○ 제1심판결 제9면 제6, 7행의 “이후 원고들이 조합원 분양계약을 체결할 당시에는 이미 위와 같은 중과규정이 종합부동산세법에 명시되었고,”를 “원고들이 조합원 분양계약을 체결한 2019. 1. 15. 이전에 시행된 구 종합부동산세법(2018. 12. 31. 법률 제16109호로 개정된 것. 2019. 1. 1. 시행) 제9조 제1항 제2호는 3주택 이상을 소유하거나 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우 과세표준 구간별로 중과세율을 적용하는 규정을 두고 있었고,”로 고쳐 쓴다.

• 가. 원고들 주장의 요지 과세표준이 12억 원 초과 50억 원 이하의 종합부동산세 납세의무자가 조정지역 외 2주택을 소유한 경우에는 1.6% 세율이 적용되는데, 원고들과 같이 조정지역 내 2주택을 소유하는 경우에는 3주택 이상을 소유한 것과 마찬가지로 3.6%의 중과세율을 적용하는 것은 매우 가혹하다. 원고들은 투기목적 없이 장기간 1주택을 보유하고 있다가 재건축이 진행되면서 국가의 주택공급 확대라는 입법 취지에 부응하여 구 도시정비법에 따라 종전 주택의 주거전용면적 범위 내에서 이른바 ‘1+1 분양’을 받았는데, 그 중 1채인 이 사건 소형주택은 3년간 전매가 불가능하다. 나머지 1채인 아파트를 매각하는 경우 장기보유공제 등 혜택이 사라지고 고율의 양도소득세도 부담해야 하므로 원고들은 어떤 선택도 할 수 없는 궁지에 몰린 것이다. 이는 이른바 ‘숨통을 조이는 폐해’에 해당하므로, 이 사건 법률조항은 과잉금지의 원칙, 평등의 원칙에 위배되어 원고들의 재산권을 침해하는 것이며, 이 사건 각 처분은 국세기본법 제18조 제1항 1) 에 위배된다.
• 나. 판단

1. 관련 법리

• 가) 조세법률주의의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니한다(대법원 2004. 3. 12. 선고 2003두7200 판결 등 참조). 다만, 법규 상호 간의 해석을 통하여 그 의미를 명백히 할 필요가 있는 경우에는 조세법률주의가 지향하는 법적 안정성 및 예측가능성을 해치지 않는 범위 내에서 입법 취지 및 목적 등을 고려한 합목적적 해석을 하는 것은 불가피하다(대법원 2013. 3. 28. 선고 2012두26678 판결, 대법원 2025. 7. 16. 선고 2023두50516 판결 등 참조).
• 나) 종합부동산세와 같이 국가재정 수요의 충당에서 더 나아가 부동산 가격안정 등의 적극적인 목적을 추구하는 유도적·형성적 기능을 지닌 정책적 조세법규에 있어서는, 당해 조세가 추구하는 특별한 정책 목적과의 관계에서 그 수단인 조세의 부과가 정책 목적 달성에 적합하고 필요한 한도 내에 그쳐야 할 뿐만 아니라, 그 정책 목적에 의하여 보호하고자 하는 공익과 침해되는 사익 사이에도 비례관계를 유지하여 과잉금지원칙에 어긋나지 않도록 하여야 한다(헌법재판소 2017. 8. 31. 선고 2015헌바339 등 결정 참조).
• 다) 헌법재판소는 ‘구 종합부동산세법(2021. 9. 14. 법률 제18449호로 개정되고, 2022. 12. 31. 법률 제19200호로 개정되기 전의 것) 제8조 제1항, 구 종합부동산세법(2020. 8. 18. 법률 제17478호로 개정되고, 2022. 12. 31. 법률 제19200호로 개정되기 전의 것) 제9조 제1항, 종합부동산세법(2020. 6. 9. 법률 제17339호로 개정된 것) 제9조 제4항, 구 종합부동산세법(2020. 8. 18. 법률 제17478호로 개정되고, 2022. 9. 15. 법률 제18977호로 개정되기 전의 것) 제9조 제5항을 비롯한 2021년 귀속 주택분 종합부동산세 및 농어촌특별세 부과 근거 규정(이하 ’이 사건 법률조항 등‘이라 한다)에 대해 조세법률주의, 포괄위임금지원칙, 과잉금지원칙, 조세평등주의, 소급입법금지원칙, 신뢰보호원칙 등에 어긋나지 아니하고 재산권 등 기본권을 과도하게 침해하지 아니하여 헌법에 위반되지 아니한다’는 취지의 결정을 선고하였다(헌법재판소 2024. 5. 30. 선고 2022헌바238 등 결정 2) 참조). 또한 헌법재판소는 이 사건 법률조항 등이 적용되는 사안에서, ‘이 사건 법률조항 등은 부동산의 과다 보유 및 부동산에 대한 투기적 수요 등을 억제함으로써 부동산 가격 안정을 도모하여 실수요자를 보호하고 국민 경제의 건전한 발전을 도모함으로써 얻을 수 있게 되는 공익의 중대성에는 여전히 변함이 없고, 2022년도의 위와 같은 사정을 종합부동산세 제도에 대한 헌법적 평가를 달리해야 할 상황의 변화로 보기도 어려운바, 이 사건에서 선례와 달리 판단하여야 할 사정변경이나 필요성은 인정되지 않으므로, 2022년 귀속 주택분 종합부동산세 및 농어촌특별세 부과 근거 규정인 이 사건 법률조항 등에 대해 조세법률주의, 포괄위임금지원칙, 과잉금지원칙, 조세평등주의, 소급입법금지원칙, 신뢰보호원칙에 위반되지 아니한다’는 취지의 결정을 선고하였다(헌법재판소 2024. 7. 18. 2023헌바379 등 결정 참조).

2. 구체적 판단 앞서 든 증거와 갑 제6호증의 기재에 변론 전체의 취지를 보태어 인정되거나 이에 비추어 알 수 있는 다음과 같은 사실 또는 사정들을 종합하면, 원고들이 제출한 증거와 원고들이 주장하는 사정들만으로는 이 사건 법률조항이 과잉금지의 원칙, 평등의 원칙에 위배되어 원고들의 재산권을 과도하게 침해하거나, 이 사건 각 처분이 국세기본법 제18조 제1항 에 위배되는 위법한 처분이라고 단정하기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고들의 이 부분 주장은 받아들이기 어렵다.

• 가) 헌법재판소가 이 사건 법률조항 등에 관하여 헌법에 위반되지 아니한다는 판단을 거듭하였다는 점은 앞서 본 바와 같다. 또한 헌법재판소는 주택분 종합부동산세와 관련하여, 납세의무자가 개인인 경우 소유 주택 수 및 조정대상지역 내에 주택이 소재하는지 여부에 따라 구분・적용되는 세율 등을 구체적으로 고려하여 주택분 종합부동산세로 인한 개인 납세의무자의 세부담 정도가 그 입법목적에 비추어 지나치다고 보기는 어렵다고 판단하기도 하였다. 3)
• 나) 이 사건 법률조항은, 조정대상지역 내 2주택 소유자에 대하여 3주택 이상 소유자와 동일한 수준의 중과세율이 적용되는 것으로 규정하고 있고, 위 규정의 예외에 관하여 이 사건 법률조항을 비롯하여 관계 법령에서 별도로 규정한 바 없다. 또한 노후된 아파트를 장기간 보유하다가 원고들과 같이 2주택을 분양받은 조합원과 1주택만을 분양받은 조합원들의 경우, 설령 재건축으로 준공된 주택에 대한 보유 기간이 동일하다고 하더라도, 보유 주택 수, 조세제도의 규율, 보유 주택의 시세 및 공시가격, 분양받은 주택 등의 활용 방법 등은 서로 제각각일 수 있어 그 실질이 동일하다고 볼 수 없다. 따라서 특별한 사정이 없는 한 원고들이 소유한 조정대상지역 내 2주택을 원고들 주장과 같이 이 사건 소형주택의 전매금지 기간인 3년 동안 1주택으로 간주하거나, 혹은 조정대상지역 외 2주택과 마찬가지로 보아 종합부동산세율을 달리 적용할 수는 없다.
• 다) 주택의 면적이나 보유 수는 타인에 대한 주택 공급의 장애요인으로 작용할 수 있는 점, 일정한 수를 넘는 주택 보유는 투기적이거나 투자에 비중을 둔 수요로 간주될 수 있고 주택 가격 안정을 위하여 이에 대한 규제의 필요성도 인정될 수 있는 점 등을 감안하여 보면, 소유 주택 수 및 조정대상지역 내에 주택이 소재하는지 여부에 따라 세율 및 세부담 상한을 차등화하여 종합부동산세를 부과하는 것은 그 입법목적 달성에 적합한 수단이라고 할 것이고, 입법자가 주택 보유 수, 조정대상지역 내 주택인지 여부, 주택의 공시가격을 기준으로 단계를 나누어 세율을 규정한 것이 지나치게 자의적이라고 보기도 어렵다. 더구나 조정대상지역은 주택 가격이 단기간에 급등하거나 투기 우려가 높은 지역에 해당하므로, 조정대상지역 내 2주택 소유자에게 3주택 이상 소유자와 동일한 수준의 중과세율 및 세부담 상한이 적용되도록 규정하고 있는 이 사건 법률조항은, 조정대상지역 내에 소재하는 주택 가격안정을 위한 추가적 규제의 필요성을 반영한 것으로서 그 입법목적 달성에 적합한 수단이라고 봄이 상당하다(같은 취지의 위 헌법재판소 2022헌바238 등 결정 참조).
• 라) 평균적인 급여소득이나 연금소득 등만 보유한 사람이 조정대상지역 내 2주택을 소유하고 있을 경우, 매년 종합부동산세법이 정한 중과세율로 부과되는 종합부동산세를 감당하기에는 경제적으로 적지 않은 어려움이 따를 수 있다는 점은 원고들이 지적하는 바와 같다. 그러나 종합부동산세는 일정 가액 이상의 부동산 보유에 대한 과세 강화를 통해 조세부담의 형평성을 제고하고 부동산에 대한 투기적 수요를 억제함으로써 부동산 가격안정을 도모하여 실수요자를 보호하려는 정책적 목적을 위하여 부과되는 것이라는 점(구 종합부동산세법 제1조 참조), 원고들은 재건축 진행 과정에서 이른바 ‘1+1 분양’이 아닌 1주택을 분양받는 선택을 할 수 있었고, 특히 원고들이 이 사건 조합원 분양계약 체결 전에 시행된 구 종합부동산세법은 조정대상지역 내 2주택 소유자에 대하여 3주택 이상을 소유한 경우와 동일한 중과세율이 적용되도록 규정하고 있었던 점, 설령 원고들이 투기목적으로 ‘1+1 분양’을 택한 것은 아니라고 하더라도 원고들은 비교적 단기간 내에 가격상승이 예상되는 조정대상지역 내 2채의 주택을 분양받아 보유하는 것이 그 중 1채(소형주택)에 대한 3년간의 전매제한 등을 감안하더라도 유리할 것이라는 판단 하에 위와 같은 선택에 이른 것으로 볼 수 있는 점, 종합부동산세는 기본적으로 부동산 보유 그 자체에 담세력을 인정한 조세로서, 부동산이라는 자산을 통해 향유할 수 있는 사용가치나 자산가치 증대의 효과는 그 부동산을 소유하게 된 구체적 사정 등과 관계없이 동일하다고 보아야 하는 점, 종합부동산세법은 실수요자가 아닌 사람이 주택 등을 과다하게 보유하는 것을 억제하고자 하는 데 그 실질적인 입법목적을 두고 있고, 주택분 종합부동산세액의 경우 납세의무자별 주택의 공시가격 합산액에서 일정금액을 공제한 금액에 공정시장가액비율을 곱한 후 세율을 적용한 금액을 기초로, 해당 과세대상 주택의 주택분 재산세로 부과된 세액을 주택분 종합부동산세액에서 공제하고, 과세표준의 상승으로 인한 납세의무자의 급격한 세금 부담을 덜어주기 위한 세부담 상한에 관한 규정도 두고 있는 점, 원고들이 이른바 ‘1+1 분양’으로 받은 소형주택을 더 이상 민간임대주택으로 등록하지 못하게 되어 결과적으로 주택수 산정에서의 합산배제 혜택을 받을 수 없게 되었다고 하여 원고들이 그에 대한 법적으로 보호할 가치 있는 신뢰를 가졌다거나 이를 정당한 권리로서 보호해야 할 필요성이 인정된다고 보기 어려운 점 등을 종합하면, 이 사건 법률조항으로 인하여 짧은 시간에 재산원본을 몰수하거나 잠식하는 효과가 초래된다고 보기 어렵고, 이를 적용하여 부과된 종합부동산세가 납세의무자의 담세능력에 상응하지 않는 과세라거나 과도한 재산권 제한에 해당한다고 단정하기 어려우며, 이를 원고들 주장의 이른바 ‘숨통을 조이는 폐해’에 해당한다고 보기도 어렵다.

그렇다면 원고들의 이 사건 각 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로, 원고들의 항소는 이유 없어 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 별지1 부과처분 내역 [원고 AAA] 처분청 처분일자 세목 고지세액(원)

○○세무서장

2022. 11. 20. 종합부동산세 22,977,590 농어촌특별세 4,595,510 [원고 BBB] 처분청 처분일자 세목 고지세액(원)

○○세무서장

2022. 11. 20. 종합부동산세 1,829,450 농어촌특별세 365,890

• 끝. 1) 제18조(세법 해석의 기준 및 소급과세의 금지) ① 세법을 해석·적용할 때에는 과세의 형평(衡平)과 해당 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 아니하도록 하여야 한다. 2) 위 결정에서 헌법재판소는 ‘주택분 종합부동산세와 관련하여, 납세의무자가 개인인 경우, 그 세율은 소유 주택 수 및 조정대상지역 내에 주택이 소재하는지 여부에 따라 1천분의 6부터 1천분의 30까지, 1천분의 12부터 1천분의 60까지로 구분이 되는데 이는 총 6개의 과세표준 구간별로 점차 세율이 높아지는 초과누진세율 체계인 점, 2021년 공시가격 현실화율은 공동주택의 경우 70.2%, 단독주택의 경우 55.8%였던 점, 일정 요건을 갖춘 임대주택, 사원용 주택, 미분양주택, 가정어린이집용 주택 등은 과세표준 합산대상에서 제외되는 점, 종합부동산세액에서 재산세가 공제되고 세부담 상한도 정해져 있는 점, 1세대 1주택자는 2020년에 비해 보다 높은 금액의 과세표준 추가 공제 및 고령자·장기보유 공제를 받을 수 있는 점 등을 종합하여 보면, 주택분 종합부동산세로 인한 개인 납세의무자의 세부담 정도가 그 입법목적에 비추어 지나치다고 보기는 어렵다’는 취지로 판단하였다. 3) 원고들은 조정대상지역 내 2주택을 소유하고 있지만, 원고들이 소유한 각 주택(지분)의 과세표준에 따라 원고 AAA에게는 3.6%의 세율이 적용된 반면, 원고 BBB에게는 1.2%의 세율이 적용된 것으로 보인다(갑 제6호증의 제4면 참조).