기획부동산 업체가 주도하여 취득 및 양도한 토지의 실소유자는 기획부동산 업체로 보아야 함

사 건 2025누3646 법인세등부과처분취소 원 고 AAA 피 고

○○세무서장 외1 변 론 종 결

2025. 06. 26. 판 결 선 고

2025. 08. 21.

1. 원고의 피고들에 대한 항소를 모두 기각한다.

2. 항소비용은 원고가 부담한다. 청구취지 및 항소취지 제1심판결을 취소한다. 피고 aa세무서장이 2021. 9. 7. 원고에게 한 별지 1 목록 제1항 기재 각 법인세 부과처분 및 제2항 기재 각 근로소득세 부과처분과 피고 OO지방국세청장이 2021. 9. 1. 원고에게 한 별지 1 목록 제3항 기재 각 소득금액변동통지를 모두 취소한다.

1. 제1심판결의 인용 원고의 항소이유는 제1심에서의 주장과 크게 다르지 않고, 제1심에서 제출된 증거들을 살펴보아도 제1심의 사실인정과 판단은 정당한 것으로 인정된다. 이에 이 법원의 판결이유는 아래와 같이 고쳐 쓰거나 추가하는 것 외에는 제1심판결의 이유 기재와 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 따라 약어 및 별지를 포함하여 이를 그대로 인용한다.

○ 제1심판결 제11쪽 두 번째 표 안 7행의 “2018. 11. 28.”을 “2018. 11. 26.”으로 고쳐 쓴다.

○ 제1심판결 제12쪽 표 아래 14행의 “토지매수인이”부터 16행의 “되었다.”까지 부분을 “토지매수인이 해당 토지에 대해 원소유자들과 토지매수계약을 체결하는 것이 원고와 토지분양대행계약을 체결하는 것보다 더 늦어지게 되었다.”로 고쳐 쓴다.

○ 제1심판결 제13쪽 4~14행 부분을 아래와 같이 고쳐 쓴다. 『 국세기본법 제14조 제3항 은 “제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.”라고 규정하고 있다. 위 규정의 취지는 과세대상이 되는 행위 또는 거래를 우회하거나 변형하여 여러 단계의 거래를 거침으로써 부당하게 조세를 감소시키는 조세회피행위에 대처하기 위하여 그와 같은 여러 단계의 거래 형식을 부인하고 실질에 따라 과세대상인 하나의 행위 또는 거래로 보아 과세할 수 있도록 한 것으로서, 실질과세원칙의 적용 태양 중 하나를 규정하여 조세공평을 도모하고자 한 것이다(대법원 2017. 12. 22. 선고2017두57516 판결 등 참조). 이러한 실질과세원칙은 사법(私法)상 효력이 인정되지 않는 가장행위에 해당하는 경우에만 적용될 수 있는 것은 아니고 그러한 정도에는 이르지 못하지만 실질과 괴리되는 비합리적인 형식이나 외관을 취하였다고 볼 만한 조세회피행위의 경우에도 적용될 수 있다. 위 규정을 적용하여 거래 등의 실질에 따라 과세하기 위해서는 납세의무자가 선택한 행위 또는 거래의 형식이나 과정이 처음부터 조세회피의 목적을 이루기 위한 수단에 불과하여 그 실질이 직접 거래를 하거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것과 동일하게 평가될 수 있어야 한다. 그리고 이는 당사자가 그와 같은 형식을 취한 목적, 제3자를 개입시키거나 단계별 과정을 거친 경위, 그와 같은 방식을 취한 데에 조세 부담의 경감 외에 사업상의 필요 등 다른 합리적 이유가 있는지 여부, 각각의 행위 또는 거래 사이의 시간적 간격 및 그와 같은 형식을 취한데 따른 손실과 위험부담의 가능성 등 여러 사정을 종합하여 판단하여야 한다(대법원 2022. 8. 25. 선고 2017두41313 판결 등 참조). 다만 납세의무자가 위와 같은 행위 또는 거래의 형식을 취한 데에 사업상의 필요가 인정되더라도 그것이 강행법규나 사회질서에 반하는 불법적인 목적에서 비롯된 경우에 해당한다면, 이에 대하여 조세회피목적을 부인하는 것은 강행법규의 입법 취지, 과세형평 등에 비추어 현저히 불합리하므로, 그러한 사업상의 필요만으로 조세 부담의 경감 외에 다른 합리적 이유가 있다고 보아 조세회피목적을 쉽사리 부인할 것은 아니다(대법원 2025. 3. 27. 선고 2023두37865 판결 등 참조).』

○ 제1심판결 제13쪽 16~21행 부분을 아래와 같이 고쳐 쓴다. 『앞서 인정한 사실과 앞서 든 증거에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사실 내지 사정들을 종합하여 보면, 원고가 토지취득자들과 체결한 분양대행계약, 이 사건 토지 매매 등 일련의 행위 또는 거래의 형식이나 과정은 처음부터 원고의 조세회피목적을 이루기 위한 수단에 불과하여 그 경제적 실질이 원고가 직접 이 사건 토지를 취득하여 양도한 것과 동일하다고 평가할 수 있다. 따라서 원고가 토지취득자들의 명의를 이용하여 이 사건 토지를 우회취득한 후 이를 매도하였다는 전제에서 이루어진 이 사건 각 처분은 국세기본법 제14조 제3항 에 따른 것으로서 적법하다.』

○ 제1심판결 제16쪽 1행과 2행 사이에 아래 내용을 추가한다. 『사) 원고는 토지취득자들과 분양대행계약을 체결하고 이를 바탕으로 이 사건 토지를 취득하여 다수의 분양대상자들에게 매도하는 등 비합리적인 우회거래를 통하여 법인세법 제55조의2 에 따른 비사업용 토지의 양도소득에 관한 법인세 등을 회피하였다. 비록 원고가 위와 같은 우회거래 방식을 취한 데에 사업상의 필요 등 다른 이유가 인정된다고 하더라도, 그것이 농지법 위반의 불법적인 사업목적에서 비롯되었다고 볼 여지가 있는 이상 곧바로 조세회피목적이 없었다고 단정할 것은 아니다.

• 아) OO시 OO남읍 OO리 250-xxx 및 OO시 OO읍 OO리 270-x, x 토지의 경우 토지취득자인 BBB이 원소유자에게 토지 취득자금을 전액 지급하였고, BBB이 원고 내지 제3자로부터 취득자금을 차용한 것으로 볼 만한 정황은 기록상 확인되지 않는다. 그러나 설령 BBB이 위 각 토지의 취득자금을 부담하였다고 하더라도 위 각 토지의 매도에 따른 양도차익의 대부분이 원고에게 귀속되었다는 점은 나머지 토지의 경우와 마찬가지이며, BBB 명의의 토지 거래를 통해 원고는 위 각 토지의 양도차익을 취득하면서도 비사업용 토지의 양도소득에 관한 법인세 등을 회피하였다. 나아가 BBB은 원고의 대표자로서 토지의 물색 및 취득, 분양대행계약의 체결, 취득한 토지의 매도, 분양대행수수료의 수취에 이르기까지 일련의 거래 과정을 사실상 주도하였고, 일부 토지취득자가 BBB으로부터 토지 취득자금을 차용하기도 하였는바, 이 사건 토지의 취득자금을 부담한 주체가 원고인지 BBB인지에 따라 국세기본법 제14조 제3항 의 적용과 관련하여 유의미한 차이가 발생한다고 보기도 어렵다. 따라서 BBB이 일부 토지의 취득자금을 전액 부담하였다는 사정만으로는 BBB 명의의 토지 취득 및 매도가 조세회피목적 없이 이루어진 실질에 부합하는 거래에 해당한다고 볼 수 없다.
• 자) 원고가 그 주장의 근거로 드는 서울고등법원 2023. 2. 14. 선고 2022누47942 판결, 서울고등법원 2023. 2. 14. 선고 2022누59136 판결, 서울고등법원 2023. 10. 13.선고 2023누39856 판결은 개인들이 부동산 매매업 등을 영위하는 법인인 해당 사건원고 등의 자금 부담으로 농지를 매수하고 위 원고와 분양대행약정을 체결한 사실, 해당 농지를 매각하여 얻은 양도차익의 대부분을 원고가 분양대행수수료 명목으로 취득한 사실 등 이 사건과 주요한 사실관계가 유사하다. 그런데 위 각 사건의 상고심에서는 해당 사건 원고가 얻은 분양대행수수료의 실질은 사실상 토지의 양도차익으로서 원고가 그 실질적 귀속주체에 해당한다고 볼 여지가 크다는 점, 해당 사건 원고가 비합리적인 우회거래 방식을 취한 것이 농지법 위반의 불법적인 사업목적에서 비롯되었다고 볼 여지가 있는 이상 곧바로 조세회피목적이 없었다고 단정할 수 없는 점 등을 근거로, 분양대행약정 및 토지 매매 등 일련의 행위 또는 거래의 형식이나 과정이 처음부터 조세회피목적을 이루기 위한 수단에 불과하여 그 경제적 실질이 원고가 직접 토지를 취득하여 양도한 것과 동일하다고 평가할 수 있어 국세기본법 제14조 제3항 의 요건을 모두 충족할 여지가 크다고 판단하여, 해당 사건 원고의 청구를 인용한 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원으로 환송하는 판결을 선고하였다(대법원 2025. 3. 27. 선고 2023두37865 판결, 대법원 2025. 3. 27. 선고 2023두37896 판결, 대법원 2025. 3.27. 선고 2023두57999 판결).
• 차) 검찰은 BBB의 특정범죄가중처벌등에관한법률위반(허위세금계산서교부등) 혐의, 원고의 조세범처벌법위반 혐의 및 원고와 BBB의 부동산실권리자명의등기에관한법률위반 혐의와 관련하여 2024. 9. 26. 각 혐의없음(증거불충분)의 불기소처분을 하였다. 그러나 동일한 사실관계에 관한 검찰의 무혐의결정에 대해 확정된 형사판결과 동일한 증거가치를 부여할 수는 없고 검찰의 무혐의결정 이유와 배치되게 사실 인정을 한 것이 채증법칙에 위반된다고도 볼 수 없으며(대법원 1995. 12. 26. 선고 95다21884 판결, 대법원 2000. 6. 9. 선고 99두2314 판결 등 참조), 위 불기소처분의 내용도 원고 명의로 토지취득자들에게 발급된 세금계산서가 허위로 발급․교부된 사실 및 원고가 토지취득자들에게 이 사건 토지를 명의신탁한 사실을 증명할 만한 증거가 부족하다는 것이어서) 검찰의 불기소처분이 있었다는 사정만으로는 원고가 토지취득자들의 명의로 이 사건 토지를 취득하여 매도한 일련의 거래가 조세회피목적을 이루기 위한 우회 거래에 해당한다는 인정을 뒤집기에 부족하다.』

그렇다면 원고의 피고들에 대한 이 사건 청구는 이유 없어 모두 기각하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 원고의 피고들에 대한 항소는 이유 없어 모두 기각한다.