원고가 압류 당시 토지의 소유권자가 아님

사 건 2024누51808 압류해제신청 거부처분 취소 원고, 항소인 주식회사 AA 피고, 피항소인

○○세무서장 제1심 판 결 인천지방법원 2024. 6. 13. 선고 2023구합57788 판결 변 론 종 결

2025. 5. 2. 판 결 선 고

2025. 7. 11.

1. 원고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 원고가 부담한다. 청구취지 및 항소취지 제1심판결을 취소한다. 원고가 2023. 3. 16. 신청한 압류해제 및 공매의뢰 취소 신청에 대한 피고의 부작위는 위법임을 확인한다.

• 가. 원고는 인천 ○○ ○○동 일대에서 도시개발사업을 추진하기 위하여 2009. 6. 26. 김BB과 사이에 농지로서 토지거래허가구역 내에 있는 그 소유의 인천 ○○ ○○동 325-102 답 1,830㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)에 관하여 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하였다.
• 나. 피고(조직개편에 따라 ○○세무서에서 분서되어 명칭이 변경되었다)는 2013. 4. 22. 김BB의 국세 체납을 이유로 이 사건 토지에 관하여 압류처분을 하였고(이하 ‘이 사건 압류처분’이라 한다), 이에 기하여 같은 날 압류등기가 이루어졌다.
• 다. 원고가 매수한 이 사건 토지 및 그 일대 21필지의 토지에 관하여 2014. 2. 6. 토지거래허가구역 지정이 해제되었다. 원고는 2014. 3. 5. 이 사건 토지에 관하여 이 사건 매매계약에 따른 소유권이전등기청구권을 피보전권리로 하여 처분금지가처분결정(인천지방법원 2014카합2○○)을 받았다.
• 라. 원고는 2014. 9.경 위 다.항 기재 토지들이 구 조세특례제한법(2016. 1. 19. 법률 제13805호로 개정되기 전의 것) 제104조의19 제1항의 ‘주택을 건설하기 위하여 취득한 토지 중 취득일로부터 5년 이내에 주택법에 따른 사업계획의 승인을 받을 토지’에 해당한다는 이유로 같은 조 제2항에 따라 종합부동산세 과세표준 합산배제신고를 하였는데, ○○세무서장은 2017. 11. 2. 및 2018. 9. 10. 원고에게 2014년 내지 2017년 귀속 각 종합부동산세 및 농어촌특별세를 부과하였고, 원고는 이에 불복하여 국세청 심사청구를 거쳐 소를 제기하여(1심은 수원지방법원 2019구합○○○호, 항소심은 수원고등법원 2022누○○○호) 현재 상고심(2023두○○○) 계속 중이다(이하 ‘관련 행정사건’이라 한다).
• 마. 원고는 2020. 5. 27. 김BB을 상대로 인천지방법원에 소유권이전등기청구의 소(2020가합5○○○호, 이하 ‘관련 민사사건’이라 한다)를 제기하여 2021. 10. 1. ‘김BB은 원고에게 이 사건 토지에 관하여 인천광역시장의 도시개발사업구역지정처분을 조건으로 2009. 6. 26. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라’는 공시송달에 의한 판결을 선고받았고 위 판결은 그대로 확정되었다.
• 바. 피고는 2023. 2. 2. 이 사건 토지의 공매를 의뢰하였고, 이에 따라 가처분권리자인 원고에게 2023. 3. 8. 공매통지서가 도달하였다. 원고는 2023. 3. 16. 피고에게, 이 사건 압류는 체납자가 아닌 제3자의 재산에 대한 압류라고 주장하며 이 사건 압류의 해제 및 공매의뢰 취소 청원을 하였으나, 피고가 10일간 답변이 없자, 2023. 3. 27. 국세청장에게 국세징수법 제28조 제2항 및 제3항1)에 근거하여 위와 같은 취지의 심사청구를 하였고, 국세청장은 2023. 7. 12. 원고의 심사청구를 기각하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 4, 7 내지 12호증, 을 제2, 4호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

원고는 이 사건 압류처분 이전에 이 사건 토지의 매매대금을 완납하고 이 사건 토지를 실질적으로 점유·사용하고 있었다. 따라서 국세기본법 제14조 의 실질과세 원칙에 의할 때 이 사건 압류처분 당시에 이 사건 토지의 소유자는 원고이고, 원고는 국세징수법 제28조 에 의하여 제3자의 소유권을 주장할 수 있다.

• 가. 관련 법리 1) 행정소송법 제4조 제3호 가 정하는 부작위위법확인의 소는 처분의 신청을 한 자로서 부작위가 위법하다는 확인을 구할 법률상의 이익이 있는 자만이 제기 할 수 있는 것이므로, 당사자가 행정청에 대하여 어떠한 행정처분을 하여 줄 것을 요청할 수 있는 법규상 또는 조리상의 권리를 갖고 있지 아니하거나 부작위의 위법확인을 구할 법률상의 이익이 없는 경우에는 항고소송의 대상이 되는 위법한 부작위가 있다고 볼 수 없거나 원고적격이 없어 그 부작위위법확인의 소는 부적법하다(대법원 2000. 2. 25. 선고 99두11455 판결 참조).

2. 국세징수법의 규정에 의한 체납처분으로서의 압류가 납세자의 재산을 대상으로 하여야 함은 당연하고, 국세징수법 제28조 제3항 은 ‘관할 세무서장은 제1항에 따른 제3자의 소유권 주장 및 반환 청구가 정당하다고 인정되는 경우 즉시 압류를 해제하여야 한다’고 정하나, 이는 압류 당시를 기준으로 하여 압류된 재산이 제3자의 소유라는 주장이 상당하다고 인정되어 적법한 소유권을 취득한 제3자가 이를 주장하는 경우에 관한 규정이다. 물권변동에 관하여 성립요건주의를 취하는 우리 민법에서는 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기를 하여야 비로소 그 효력이 생기므로(민법 제186조), 압류대상으로 된 재산이 등기되어 있는 부동산인 경우 그 재산이 납세자의 소유에 속하는지의 여부는 등기의 효력에 의하여 판단하여야 한다(대법원 1991. 2. 26. 선고 90누5375 판결 참조). 따라서 부동산매수인이 그 매매대금을 완불하였다고 하더라도 압류등기 시까지 매수인 앞으로 소유권이전등기를 경료하지 아니하였다면 위 부동산은 여전히 매도인의 소유로서, 과세관청은 매도인의 체납세액을 확보하기 위하여 위 부동산을 적법하게 압류할 수 있고, 위 부동산의 매수인이나 가압류권자는 위 압류처분에 대하여 사실상이고 간접적인 이해관계를 가질 뿐 법률상 직접적이고 구체적인 이익을 가지는 것은 아니다(대법원 1987. 4. 14. 선고 86누744 판결, 대법원 1997. 2. 14. 선고 96누3241 판결 등 참조).

3. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 토지거래허가구역 내의 토지에 관한 거래계약은 관할관청으로부터 허가받기 전의 상태에서는 거래계약의 채권적 효력도 전혀 발생하지 아니하여 무효이므로 권리의 이전 또는 설정에 관한 어떠한 내용의 이행청구도 할 수 없고(대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결, 대법원 2000. 1. 28. 선고 99다40524 판결 등 참조), 반면에 토지거래허가 안에 있는 토지에 대하여 토지거래허가를 받지 아니하고 토지거래계약을 체결한 후 허가구역 지정이 해제된 때에는, 그 토지거래계약이 허가구역 지정이 해제되기 전에 확정적으로 무효로 된 경우를 제외하고는 더 이상 관할 행정청으로부터 토지거래허가를 받을 필요가 없이 확정적으로 유효로 되고, 따라서 거래 당사자는 그 계약에 기하여 바로 토지의 소유권 등 권리의 이전 또는 설정에 관한 이행청구를 할 수 있으며, 여전히 그 계약이 유동적 무효상태에 있는 것은 아니다(대법원 2010. 3. 25. 선고 2009다41465 판결 참조).

• 나. 구체적 판단 이 사건에 관하여 보건대, 앞서 든 증거들, 갑 제3, 5, 6호증, 을 제5호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면 원고는 이 사건 압류처분 당시 이 사건 토지의 소유권을 취득하지 못하였으므로, 이 사건 압류처분에 대하여 사실상이고 간접적인 이해관계를 가질 뿐 법률상 직접적이고 구체적인 이익을 갖지 않는다. 원고에게는 이 사건 토지의 압류해제 및 공매의뢰 취소 신청에 대한 부작위위법확인을 구할 법률상 이익이 없으므로 이 사건 소는 부적법하다.

1. 이 사건 토지는 2006. 12. 28. 김BB 명의로 소유권이전등기가 경료된 이래로 이 사건 변론종결일까지 등기부상 소유자 명의에 변동이 없었다. 원고는 2021. 10. 1. 관련 민사사건에서 ‘김BB은 원고에게 이 사건 토지에 관하여 인천광역시장의 도시개발사업구역지정처분을 조건으로 2009. 6. 26. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라’는 판결을 받고 위 판결이 확정되었으나, 여전히 이 사건 토지에 관하여 소유권이전등기를 경료하지 않은 것으로 보인다. 원고가 원용하는 대법원 1962. 1. 25. 선고 4294민상437 판결은 등기된 권리의 변동은 유효히 성립되었다는 추정을 받으나 등기된 권리관계의 부존재가 입증되면 그 추정이 번복된다는 취지인데, 이 사건 기록상 김BB이 2006. 12. 28. 매매를 원인으로 이 사건 토지의 소유권을 취득한 사실을 번복할 만한 사정을 찾아볼 수 없고, 그 외 매매대금의 완납 등 원고가 주장하는 아래 사정들만으로는 김BB 명의로 경료된 소유권이전등기의 추정력이 깨어진다고 볼 수 없다.

2. ① 원고가 2009. 8. 14. 김BB에게 잔금 1억 원을 지급함으로써 이 사건 토지의 매매대금 18억 원을 완납한 사실, ② 2009. 7. 9. 및 2014. 3. 5. 원고의 신청에 의하여 토지거래계약허가신청절차 이행청구권을 피보전권리로 한 처분금지가처분 결정(대전지방법원 천안지원 2009카단3○○○) 및 매매를 원인으로 한 소유권이전등기 청구권을 피보전권리로 한 처분금지가처분 결정(인천지방법원 2014카합○○○)이 각 내려진 사실은 인정된다. 한편, 원고는 매매대금을 완납하였을 무렵 김BB으로부터 이 사건 토지의 점유를 이전받았다고 주장하고, 이 사건 매매계약 제6조 제4항은 김BB이 잔금 수령과 동시에 원고에게 이 사건 토지를 명도하여야 한다고 정하고 있다. 그러나 이 사건 기록상 원고의 점유 사실을 뒷받침할 만한 객관적 증거가 나타나지 않고, 원고는 관련 행정사건에서는 오히려 이 사건 토지를 점유·사용하지 않았다고 주장하였으므로(수원지방법원 2021. 12. 16. 선고 2019구합○○○ 판결 참조), 원고가 이 사건 압류처분 당시 이 사건 토지를 점유하고 있었다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 결국 이 사건 토지에 관하여 원고 명의로 소유권이전등기가 경료되지 않은 이상, 원고가 김BB에게 이 사건 토지의 매매대금을 완납하였다거나 이 사건 토지에 원고를 채권자로 한 처분등기가처분등기가 경료된 사정만으로는 원고를 이 사건 토지의 법률상 소유자라고 볼 수는 없다.

3. 설령 원고가 김BB에게 이 사건 토지의 매매대금을 완납함으로써 이 사건 토지의 사실상 소유권을 취득한 것으로 볼 여지가 있다고 하더라도, ① 이 사건 토지는 이 사건 매매계약 체결 당시 토지거래허가구역 내에 있었던 점, ② 원고는 이 사건 압류처분 무렵까지 이 사건 매매계약에 관하여 토지거래허가를 받지 않은 것으로 보이는 점, ③ 이 사건 토지에 관하여 2014. 2. 6. 토지거래허가구역 지정이 해제된 점, ④ 원고는 매매대금을 완납한 2009년이 아니라 토지거래허가구역 지정이 해제된 2014년부터 이 사건 토지에 관하여 재산세를 납부해오고 있는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 매매계약은 원고가 매매대금을 완납할 당시는 물론 이 사건 압류처분 당시에도 유동적 무효의 상태에 있었고, 2014. 2. 6. 토지거래허가구역 지정이 해제됨으로써 비로소 유효로 되었다. 그렇다면 원고가 이 사건 토지의 사실상 소유권을 취득한 시기는 2014. 2. 6.로서, 이 사건 압류처분이 이루어진 2013. 4. 22. 이후이다. 관련 행정사건의 제1심 법원도 ‘매매대금을 모두 지급한 원고로서는 토지거래허가구역 지정이 해제되어 이 사건 매매계약이 유효한 것으로 확정된 이후부터는 이 사건 토지의 관한 실질적인 소유권을 행사할 수 있게 되었다(원고가 이 사건 토지의 실질적인 소유권을 취득하였다고 보기 위해서는 사실상 당해 토지에 대한 사용·수익·처분권을 배타적으로 행사할 수 있어야 할 것인데, 이 사건 매매계약이 유동적 무효 상태로서 효력이 없는 경우에는 사용·수익·처분권을 배타적으로 행사할 수 없었다고 보아야 한다)’고 판단하였다.

4. 원고가 원용하는 아래 법률 규정들은 모두 압류된 부동산의 소유권 귀속과는 직접적인 관련이 없다. 민법 제186조 는 ‘부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다’고 정하고 있으므로, 아래 규정들을 부동산 매매계약의 양수인이 대금을 완납한 때에 등기 없이도 그 소유권을 취득한다는 취지로 해석할 수는 없다.

• 가) 소득세법은 제3장 거주자의 양도소득에 대한 납세의무의 제1절 양도의 정의에서 “‘양도’란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다”고 정하고 있으나(같은 법 제88조 제1호), 이는 양도인이 자산의 유상 이전으로 양도소득을 얻는 경우에 그 자산의 이전에 관하여 등기 또는 등록 절차를 마쳤는지 여부를 불문하고 양도소득에 관하여 납세의무를 진다는 취지일 뿐이다. 한편, 소득세법은 위 제3장의 제4절 양도소득금액의 계산에서 ‘양도 또는 취득의 시기’라는 제목 아래 ‘자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다’고 정하고 있다(같은 법 제98조). 그러나 위 조항 역시 양도인이 납세의무를 지는 양도소득금액 내지는 양도차익을 계산함에 있어서 일정한 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날을 기준으로 한다는 의미이고, 위 조항을 근거로 대금을 청산한 날에 해당 자산의 실체법상 소유권이 양도인에게서 양수인에게로 이전된다고 보는 것은 지나친 확대해석이다. 나) 국세기본법 제14조 제1항 의 실질과세 원칙은 소득이나 수익, 재산, 거래 등 과세대상에 관하여 그 귀속명의와 달리 실질적으로 귀속되는 사람이 따로 있는 경우에는 형식이나 외관에 따라 귀속명의자를 납세의무자로 삼지 않고 실질적으로 귀속되는 사람을 납세의무자로 삼겠다는 것이다. 이는 소득, 수익, 재산, 거래 등에 있어서 경제적 사실과 법적 형식이 일치하지 아니할 경우에는 그 경제적 실질에 따라 그 소득, 수익, 재산, 거래 등이 실질적으로 귀속되는 자가 납세의무를 진다는 원칙으로서, 국세기본법 기본통칙 14-0…4의 ‘공부상 등기·등록 등이 타인의 명의로 되어 있더라도 사실상 당해 사업자가 취득하여 사업에 공하였음이 확인되는 경우에는 이를 그 사실상 사업자의 사업용자산으로 본다’는 규정은 과세대상이 되는 재산의 공부상 명의자와 실질 소유자가 다른 경우에 공부상 명의자가 아니라 실질소유자가 납세의무를 진다는 의미로 해석함이 상당하다. 결국 압류된 부동산의 소유권 귀속이 문제되는 이 사건에는 납세의무의 부담 주체에 관한 위 국세기본법 규정이 적용될 여지가 없다.

5. 원고가 원용하는 대법원 2002. 3. 29. 선고 2000두6084 판결은 압류한 재산이 납세자가 아닌 제3자의 소유에 속하는 것으로 판명되는 경우에 그 제3자가 증거서류를 따로 제출하지 아니하더라도 압류해제의 신청이 있는 이상 그 압류를 해제하여야 한다는 법리를 판시하고 있다. 그런데 원고가 이 사건 압류처분 당시 이 사건 토지의 소유권을 취득하지 못한 사실은 앞서본 바와 같으므로, 이 법원이 원고에게 이 사건 토지의 압류해제 신청에 대한 부작위위법확인을 구할 법률상 이익을 인정하지 않는다고 해서 위 판결의 취지에 반한다고 볼 수 없다.

6. 피고는 원고의 제1의 바.항 기재 심사청구가 있자 이 사건 토지에 관한 공매를 정지하였다가 이 사건 소송계속 중인 2023. 12. 1. 공매진행을 취소하여 2023. 12. 14. 이 사건 토지에 관한 공매공고등기가 말소되었는바, 이는 피고가 이미 원고의 공매의뢰 취소 신청에 대한 처분을 한 경우에 해당한다.

그렇다면 이 사건 소는 부적법하므로 이를 각하하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각한다.