비상장주식 평가의 적정 여부

사 건 2024누39327 증여세부과처분취소 원 고 김AA 피 고

○○세무서장 변 론 종 결

2025. 4. 18. 판 결 선 고

2025. 6. 20.

1. 원고들의 항소를 모두 기각한다.

2. 항소비용은 원고들이 부담한다. 청구취지 및 항소취지 제1심판결을 취소한다. 피고가 2020. 10. 16. 원고에 대하여 한 증여세 13,485,890,902원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다.

1. 제1심판결의 인용 원고의 항소이유는 제1심에서의 주장과 크게 다르지 아니하고, 제1심이 적법하게 채택하여 조사한 증거들에 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거들을 보태어 보더라도, 제1심의 사실인정과 판단은 정당한 것으로 인정된다. 이에 이 법원이 이 사건에 관하여 설시할 이유는 아래 제2항과 같이 고쳐 쓰거나 추가하고, 원고가 이 법원에서 부가한 주장에 관하여 아래 제3항과 같이 추가로 판단하는 외에는 제1심판결 이유 기재와 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 약어와 별지를 포함하여 이를 그대로 인용한다.

○ 제1심판결 제2면 제9행의 “원고는” 다음에 “위 합병비율에 따라 합병법인 CC주택의 주식”을 추가한다.

○ 제1심판결 제2면 제13행의 “상속세 및 증여세법” 다음에 “(이하 ‘상증세법’이라 한다)”를 추가한다.

○ 제1심판결 제3면 밑에서부터 제4행부터 제4면 제8행까지를 아래와 같이 고쳐 쓴다. 『가. 원고의 주위적 주장의 요지 BBBB은, 이 사건 임대주택의 의무임대기간을 10년(입주지정기간 만료일인 2017. 9. 30.이 속하는 월의 다음달 1일부터 10년이 지난 2027. 10. 1.까지)으로 정하여 임차인들에게 임대하였는바, 위 의무임대기간 중 이 사건 임대주택의 조기분양전환이 이루어질지 여부는 알 수 없는 상황이었다. 따라서 DD회계법인이 이 사건 부채의 원본회수기간을 의무임대기간인 10년으로 보고, 2018. 6. 30.을 기준으로 이 사건 부채를‘이 사건 합병일 기준 원본 회수기간이 5년을 초과하는 부채’로 평가하여 상증세법 시행령 제58조 제2항, 같은 법 시행규칙 제18조의2 제2항 제1호를 적용하여 현재가치로할인하여 평가액을 산정한 것은 적법하다. 그럼에도 대부분의 임차인들이 2022. 10.경조기분양전환권을 행사하였다는 사후적인 사정 등을 들어 피고는 이 사건 부채의 원본회수기간을 5년으로 보고 이 사건 합병일인 2018. 12. 31.을 기준으로 5년을 초과하지 않는다는 전제에서 이 사건 처분을 하였는바, 이 사건 처분은 위법하다.』

○ 제1심판결 제4면 제18행의 “같다” 다음에 “(이하 BBBB과 이 사건 임대주택의 임차인들 사이에 체결된 임대차계약을 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다)”를 추가한다.

○ 제1심판결 제5면 제4행 바로 아래 표에 기재된 “임주개시일”을 “입주개시일”로 고쳐 쓴다.

○ 제1심판결 제5면 밑에서부터 제13행 바로 위 표에 기재된 “1차(70%)”를 “1차(10%)”로 고쳐 쓴다.

○ 제1심판결 제7면 상단 표 아래 제4행의 “같다” 다음에 “(이하 BBBB과 이 사건임대주택의 임차인들 간의 위와 같은 매매예약 합의를 ‘이 사건 매매예약 합의’라고 한다)”를 추가한다.

○ 제1심판결 제9면 제18~21행의 “BBBB과 … 따라서 ” 부분을 삭제한다.

○ 제1심판결 제10면 제13행의 “매매예약합의서”를 “매매예약 합의서”로 고쳐 쓴다.

○ 제1심판결 제11면 제2행의 “앞서 가)항에서”부터 제6행까지 부분을 삭제한다.

○ 제1심판결 제11면 제7행부터 제11행까지를 아래와 같이 고쳐 쓴다. 『다) 이 사건 부채 중 임대차보증금 부분은 이 사건 임대차계약에 따른 임대기간에 의하여 그 원본의 회수기간이 정해진다고 보아야 한다. 그런데 이 사건 임대차계약의임대기간은 ‘최초 입주개시일로부터 2년’인 사실이 인정되고(갑 제4호증 중 제4. 계약조건 제1조 제1항의 ‘임대차기간’), 의무임대기간 10년은 구 임대주택법에 의하여 임대인인 BBBB이 임의로 임대주택을 매각하거나 임대차계약을 해지할 수 없는 의무기간에 불과하므로, 의무임대기간이 10년이라는 사정만으로 이 사건 임대차계약의 개별 임대기간이 10년으로 연장되는 것은 아니라고 할 것이다. 다만 앞서 본 바와 같이 이 사건 매매예약 합의는 ‘5년 임대료를 선납할 경우’를 분양전환의 조건으로 정하고 있고, 이에 이 사건 임대주택의 임차인들 대다수는 5년치 임대료를 선납한 것으로 보이는바, 이러한 사정들을 고려하여 BBBB과 이 사건 임대주택의 임차인들 사이에 이 사건 임대차 계약에 따른 임대기간을 5년으로 연장하는 묵시적인 합의가 있었다고 볼 여지는 있겠으나, 이러한 경우에도 임대차보증금 반환채무의 원본 회수기간은 여전히 이 사건 합병일로부터 5년을 초과하지 않는다.

• 라) 이 사건 부채 중 매매예약 합의금 부분은 앞서 본 매매예약 합의서 제1조, 제2조,제5조의 내용과 이 사건 임대차계약의 체결경위와 내용, 매매예약 합의에 이르게 된 경위 등에 비추어 그 원본의 회수기간을 5년으로 정한 것으로 봄이 상당하고, 또한 ‘매매예약 합의금’의 반환채무는 그 채무의 성질상 구 상증세법 시행령(2021. 1. 5. 대통령령제31380호로 개정되기 전의 것) 제58조 제2항, 1) 상증세법 시행규칙 제18조의2 제2항 제1호 2) 가 정한 ‘입회금․보증금 등’의 반환채무에 해당한다고 보기도 어려우므로 이를 현재가치 할인 대상으로 볼 수 없다. 원고는, 이 사건 매매예약 합의의 구속력을 인정할 경우, 이는 강행규정인 구 임대 주택법 제16조 에 반하여 무효가 된다는 취지로 주장하나, 만약 이 사건 매매예약 합의가 무효라면 그 매매예약 합의금 반환채무는 기한의 정함이 없는 채무가 될 것이므로, 그원본의 회수기간이 5년을 초과한다고 볼 수 없기는 마찬가지이다[구 임대 주택법 제16조 제1항 이 ‘임대주택은 임대의무기간이 지나지 않으면 매각할 수 없다’고 규정하는 이유는 임대사업자가 각종 지원과 혜택을 받고도 임대주택을 처분하여 그에 상응하는 의무를 부담하지 않을 수 있다면 장기간 거주 가능한 임대주택을 공급하여 국민 주거생활의 안정을 도모하려는 구 임대주택법의 입법 취지가 근본적으로 훼손될 수 있기 때문인 점(대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다11046 판결 참조) 등에 비추어, BBBB과 임차인들 간에 이루어진 이 사건 매매예약 합의의 효력이 구 임대 주택법 제16조 제1항 에 의하여 사법상 무효가 된다고 볼 수도 없다].
• 마) 원고는, 이 사건 매매예약 합의는 ‘매매의 일방예약’에 해당하는바, 그와 다른 전제에서 이루어진 이 사건 처분은 위법하다는 취지로도 주장하나, 피고가 이 사건 매매예약 합의를 ‘분양전환계약의 확정’이나 ‘본계약의 체결’로 판단하여 이 사건 처분을 하였다고 볼 근거가 없고, 단지 피고는 이 사건 임대차계약 및 매매예약 합의의 내용에 의하면 이 사건 부채의 원본 회수기간이 이 사건 합병일로부터 5년을 초과한다고 볼 수 없다고 판단하여 이 사건 처분을 한 것이므로, 3) 피고가 이 사건 매매예약이 ‘분양 계약의 확정’ 또는 ‘본계약의 체결’임을 전제로 이 사건 처분을 하였다는 원고의 주장은 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.
• 바) 이 사건 임대차계약 및 매매예약 합의가 동시에 이루어졌고, 임차인들은 이 사건임대차계약이 5년간 유지됨을 전제로 5년치 임대료와 매매예약 합의금을 선납하였던점, 이 사건 매매예약 합의서에는 ‘임대개시일로부터 5년 후 BBBB이 지정한 기간내에 임차인이 분양전환을 받지 않을 경우’ 합의가 해제 또는 해지되는 것으로 규정되어 있던 점(제5조 제1항 제2호), 그에 따라 BBBB이 의무임대기간의 1/2(5년)이 경과한 시점부터 조기분양전환 절차를 진행하였고 그 절차에서 대부분의 임차인들은 조기분양 의사를 표시하였던 것으로 보이는 점 등 이 사건 임대주택에 관한 분양전환이이루어지기까지의 제반 사정을 종합하여 보면, BBBB과 임차인들은 이 사건 임대차계약 및 매매예약 합의를 통하여 임대차계약이 존속 또는 갱신되어 의무임대기간의 1/2이 경과한 시점에 도달하면 이 사건 임대차계약을 종료하고 이 사건 임대주택을 분양전환하기로 약정하였다고 봄이 상당하므로, 피고가 이 사건 처분에서 이 사건 부채의 원본 회수기간이 5년을 초과하지 않는다고 판단한 것이 위법하다고 볼 수 없다.』

○ 제1심판결 제11면 제12행의 “라)”를 “사)”로 고쳐 쓴다.

• 가. 원고의 예비적 주장에 대한 판단 원고는, ① 이 사건 합병 당시 회계법인이 BBBB 주식을 평가하면서 BBBB이 보유한 자산인 이 사건 임대주택의 가치를 상증세법 제61조 제5항, 같은 법 시행령 제50조 제7항에 따른 임대료 등의 환산가액 275,624,700,000원으로 평가하였고, 피고는그에 따라 이 사건 처분을 하였는데, ② 만약 이 사건 부채의 원본 회수기간이 5년 초과하지 않는다고 가정한다면, 이 사건 매매예약의 합의로써 이 사건 임대주택에 대하여 확정적인 분양전환계약이 체결된 것으로 보아야 할 것이므로, 이 사건 임대주택의가치는 이 사건 매매예약 합의에서 정해진 확정분양가액(= 전환임대보증금 + 5년 선납 임대료 + 매매예약 합의금)인 286,914,380,000원이 되고, ③ 따라서 이 사건 처분 중 이 사건 임대주택의 가액을 286,914,380,000원으로 볼 경우 산출되는 세액을 초과하는 부분은 위법하여 취소되어야 한다고 주장한다. 살피건대, ① 이 사건 매매예약에서 BBBB과 임차인들이 이 사건 임대주택의 분양전환금액을 분양전환 시점의 감정평가금액과 약정한 확정분양가액 중 낮은 금액으로 정하였기에(이 사건 매매예약 합의 제2조 제1항), 이 사건 처분 당시 실제 분양전환금액이 얼마가 될지는 알 수 없었던 점, ② 이 사건 임대차계약과 매매예약 합의는 분양전환이 이루어지지 아니하고 이 사건 임대차계약이나 매매예약 합의가 해제 또는 해지되는 경우들을 상세히 규정하고 있는바, 그와 같은 경우에도 이 사건 매매예약 합의에서 정한 확정분양가액이 이 사건 임대주택의 시가가 된다고 볼 수 없는 점, ③ 앞서 판단한 바와 같이 이 사건 매매예약의 합의로써 그 즉시 이 사건 임대주택에 대한 확정적인 분양(전환)계약이 성립되었다고 볼 수는 없고, 이 사건 부채의 원본 회수기간이5년을 초과하는지 여부에 따라 이 사건 임대주택의 평가방법이 달라져야 한다고 볼 이유가 없는 점 등을 종합하면, 피고가 이 사건 처분에서 상증세법에 따라 이 사건 임대주택의 가치를 평가한 것이 위법하다고 볼 수 없다. 따라서 원고의 예비적 주장은 이유 없다.
• 나. 원고의 가산세 주장에 대한 판단 원고는, 이 사건 매매예약 합의에 관한 해석상 견해가 대립하는 등으로, 이 사건에는 원고에게 납세의무를 알지 못한 것에 책임을 귀속시킬 수 없는 합리적인 이유가 있거나, 납세의무의 이행을 기대하기 어려운 사정이 있어, 원고가 납세의무를 게을리한 점을 비난할 수 없는 정당한 사유가 있으므로, 적어도 이 사건 처분 중 가산세 부분은 취소되어야 한다고 주장한다. 세법상 가산세는 과세권의 행사 및 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위하여 납세의무자가 정당한 이유 없이 법에 규정된 신고, 납세 등 각종 의무를 위반한 경우에 법이 정하는 바에 따라 부과하는 행정상의 제재이다(대법원 2005. 11. 25. 선고 2004두930판결 등 참조). 따라서 단순한 법률의 부지나 오해의 범위를 넘어 세법 해석상 의의(疑意)로 인한 견해의 대립이 있는 등으로 인해 납세의무자가 그 의무를 알지 못하는 것이 무리가 아니었다고 할 수 있어서 그를 정당시할 수 있는 사정이 있을 때 또는 그 의무의 이행을 그 당사자에게 기대하는 것이 무리라고 하는 사정이 있을 때 등 그 의무를 게을리 한 점을 탓할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우에는 이러한 제재를 과할수 없다(대법원 2002. 8. 23. 선고 2002두66 판결 등 참조). 그러나 세법 해석상 의의로 인한 견해의 대립 등이 있다고 할 수 없음에도 납세의무자가 자기 나름의 해석에 의하여 납세 등의 의무가 면제된다고 잘못 판단한 것은 단순한 법령의 부지 내지 오해에 불과하여 그 의무위반을 탓할 수 없는 정당한 사유에 해당하지 않는다(대법원 2004. 6. 24. 선고 2002두10780 판결 등 참조), 살피건대, 원고와 CC주택․CC비스타와의 관계 및 원고의 CC비스타의 주주로서 지위, CC비스타의 BBBB 주식 보유 상황, 이 사건 처분과 분쟁의 경위, 원고의 제1심 및 당심에서의 주장 내용 등에 비추어, 원고가 이 사건 부채의 원본 회수기간을 자기 나름의 해석에 의하여 10년으로 판단한 것은 단순한 법령의 부지나 오해 등에 불과하다고 할 것이어서, 원고에게 가산세의 부과를 면제할 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다. 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하여야 한다. 제1심은 이와 결론을 같이하여 정당하므로, 원고의 항소를 기각한다. 1) 대부금ㆍ외상매출금 및 받을 어음 등의 채권가액과 입회금ㆍ보증금 등의 채무가액은 원본의 회수기간ㆍ약정이자율 및 금융시장에서 형성되는 평균이자율 등을 고려하여 기획재정부령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액으로 한다. 다만, 채권의 전부 또는 일부가 평가기준일 현재 회수불가능한 것으로 인정되는 경우에는 그 가액을 산입하지 않는다. 2) 원본의 회수기간이 5년을 초과하거나 회사정리절차 또는 화의절차의 개시 등의 사유로 당초 채권의 내용이 변경된 경우에는 각 연도에 회수할 금액(원본에 이자상당액을 가산한 금액을 말한다)을 영 제58조의2 제2항 제1호 가목에 따른 적정할인율에 의하여 현재가치로 할인한 금액의 합계액. 이 경우 소득세법 제94조 제1항 제4호 나목의 규정에 의한 시설물이용권에 대한 입회금ㆍ보증금 등으로서 원본의 회수기간이 정하여지지 아니한 것은 그 회수기간을 5년으로 본다.