매매계약상 통상의 거래관행을 벗어난 토지와 건물가액은 토지의 가액과 건물의 가액이 불분명한 경우에 해당함

[ 세 목 ] 부가 [ 판결유형 ] 국승 [ 사건번호 ] 서울고등법원-2023-누-66698(2024.06.13) [직전소송사건번호 ] 서울행정법원-2023-구합-56903(2023.08.18) [심판청구 사건번호 ] [ 제 목 ] 토지의 가액과 건물의 가액이 불분명한 경우에 해당하는지 여부 [ 요 지 ] 이 사건 매매계약에 이 사건 건물의 가액을 ‘0원’으로 기재하고 있다고 하더라도 이는 원고와 소외 회사의 진정한 합의에 의한 것이 아니거나 통상의 거래관행을 현저히 벗어난 비합리적인 가액이어서 구 부가가치세법 제29조 제9항 제1호 에서 규정하는 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물의 가액이 불분명한 경우에 해당한다고 봄이 타당함 [ 판결내용 ] 판결 내용은 붙임과 같음 [

] 부가가치세법 제29조 【과세표준】 부가가치세법 시행령 제64조 【공급가액의 계산】 사 건 2023누66698 부가가치세경정거부처분취소 원 고 임AA 피 고 ***세무서장 변 론 종 결

2024. 04. 25. 판 결 선 고

2024. 06. 13.

1. 원고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 원고가 부담한다. 청구취지 및 항소취지 제1심판결을 취소한다. 피고가 2021. 3. 3. 원고에 대하여 한 2020년 2기분 부가가치세 xxx,xxx,822원의 경정거부처분을 취소한다.

1. 제1심판결의 인용 원고의 항소이유는 제1심에서의 주장과 크게 다르지 않고, 제1심에서 제출된 증거에다가 이 법원에 제출된 증거를 보태어 다시 살펴보더라도 제1심의 사실인정과 판단은정당한 것으로 인정된다. 따라서 이 법원의 판결이유는 아래 제2항과 같이 고쳐 쓰거나 추가하고 아래 제3항과 같이 판단을 추가하는 이외에는 제1심판결의 이유 기재와 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.

○ 제1심판결문 제9면 제10행 다음에 아래 내용을 추가한다. 『바) 원고는 이 사건 인근 토지의 매매사례를 참조하여 이 사건 토지의 평당 가격을 46,000,000원으로 정한 후, 이 사건 토지 면적을 반영하여 산정한 금액을 이 사건 매매계약에 따른 매매대금으로 정하였는바, 위 매매대금에는 건물 공급에 따른 대가가포함되어 있지 않다고 주장하고, 공인중개사 최oo가 작성한 확인서(갑 제13호증)에는 ‘이 사건 매매계약 체결당시 xx동 3번지 매매사례를 고려하여 산정한 토지가격을 매매대금으로 정하였다’라고 기재되어 있다. 그러나 원고가 제출한 국토교통부 실거래가조회 결과(갑 제14호증)에는 2020년 동안 거래된 장oo 소재 토지의 지목, 용도지역, 도로조건, 거래면적만이 기재되어 있고, 거래된 토지의 정확한 지번이나 입지조건 등을 확인할 수 없어 이를 통해 이 사건토지 인근의 시세를 알 수 있었다고 보기 어려운 점, 국토교통부 실거래가 공개시스템은 계약서만 작성한 상태에서도 등록이 가능한데, 원고가 참고하였다는 장oo 3번지에 관한 매매계약 역시 2020. 4. 29.경 해제된 것으로 확인되므로, 갑 제14호증의 기재만으로 이 사건 토지 인근의 시세가 약 46,000,000원 정도였다고 단정하기 어려운 점, 이 사건 토지의 2019년 개별공시지가는 ㎡당 5,256,000원이었고, 이 사건 매매계약이 체결된 이후인 2020. 5. 29.경 공시된 2020년 개별공시지가도 ㎡당 5,372,000원에 불과하였던 점(갑 제15호증) 등을 고려하면, 이 사건 매매계약에서 정한 매매대금에 이 사건 건물의 공급대가가 포함되어 있지 않다고 보기 어렵다.』

○ 제1심판결문 제10면 내지 제11면의 별지를 이 판결의 별지로 대체한다.

• 가. 원고 주장의 요지

1. 소외 회사는 이 사건 건물을 철거하고 그 부지에 건물을 신축하기 위하여 원고 등과 이 사건 매매계약을 체결하였고, 이를 위하여 원고 등과 소외 회사는 매매계약체 결 당시 특약사항으로 원고 등이 건축허가를 받아 잔금 지급시 매수인인 소외 회사에 건 축주 명의를 이전해줄 것을 정하였다. 원고 등은 위 특약에 따라 이 사건 건물의 소유권이전등기를 소외 회사에 경료해주면서 같은 날 소외 회사로 건축주 명의 변경신고를 하였는바, 이 사건 매매대금에 건물에 관한 부분이 포함되어 있다고 하더라도 이는 소외 회사의 건물신축을 위해 매매계약에서 특별히 정한 의무이행에 대한 대가일 뿐, 이 사 건 건물의 공급에 따른 대가라고 볼 수 없다. 따라서 원고 등이 토지와 함께 이사건 건물 을 공급한 것으로 볼 수 없으므로, 이와 다른 전제에서 이루어진 이 사건 처분은 위법하다.

2. 가사 원고 등이 이 사건 토지와 함께 이 사건 건물을 공급한 경우로 보더라도,이 사건 건물의 실지거래가액은 매매계약 체결 무렵 작성된 재무상태표에 기재된 이 사건 건물의 가액인 634,883,190원으로 산정되어야 한다.

• 나. 판단

1. 이 사건 건물을 양도한 것이 ‘재화의 공급’에 해당하지 않는지 여부

• 가) 관련 법리 구 부가가치세법 제9조 제1항, 제2항, 구 부가가치세법 시행령 제18조 제1항 제1호 는 ‘매매계약에 따라 재화를 인도하거나 양도하는 것’을 ‘재화의 공급’으로 규정하고 있다. 매매계약 당시 매수인이 현존 건물을 그대로 사용할 의도가 없어 그 건물이 어 차피 철거될 운명에 처해 있고 또한 실제로 매도인이 매수인 측과의 약정에 따라 잔대 금 지급일 이전에 이를 철거하고 매도인 이름으로 멸실신고 및 멸실등기를 함으로써 매수 인에게 인도와 소유권이전등기를 경료해 줄 대상이 존재하지 않게 되었다는 등 특별한 사정이 있는 경우에는 매매계약 당시 건물이 현존하였고, 그 토지 가격 속에 건물 값 을 보상하는 의미의 금액이 포함되어 있다고 하더라도, 여기에는 부가가치세의 과세요건으로서의 재화(건물)의 공급은 없었다고 보아야 할 것이지만(대법원 1986. 2. 25. 선고 85누747 판결, 1989. 1. 17. 선고 88누4713 판결 등 참조), 일반적으로는 건물 및 그 부지인 토지를 한꺼번에 매도하는 매매계약에 있어서, 그 매매대금을 대지와 건물을 포함하여 토지의 평당가로 정하여 매도하였고 그 중 건물의 가액을 특정하지 않았다고 하더라도, 위 매매계약에 의하여 건물 역시 매매의 목적물로서 매도된 것으로 보아 부가가치세의 과세요건인 재화의 공급이 있었다고 보아야 할 것이다.
• 나) 구체적 판단 앞서 인정한 사실과 앞서 든 증거들 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있 는 아래와 같은 사실 내지 사정들을 위 법리에 비추어 보면, 이 사건 건물이 이 사건 매매계약의 목적물로서 양도된 것으로 봄이 상당하므로, 원고가 토지와 그 지상의 건물을 함께 공급한 것으로 보아 원고의 경정청구를 거부한 이 사건 처분은 적법하고, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다. ⑴ 이 사건 매매계약서(갑 제2호증)의 기재에 의하면, 원고 등과 소외 회사는 이 사건 건물의 구조, 면적, 용도 등에 대하여 정확하게 기재하여 이 사건 토지 외에도 이 사건 건물을 ‘매매 부동산’으로 특정하였는바, 원고 등과 소외 회사 사이에 이 사건건물을 매매 목적물로 삼겠다는 의사가 분명하게 합치되었던 것으로 보인다. ⑵ 원고 등은 이 사건 매매계약에 따른 대금을 지급받음과 동시에 이 사건 토지에 대하여는 물론 이 사건 건물에 대하여도 소외 회사 명의로 소유권이전등기를 경료하였고, 잔금 지급일 당시 현상대로 위 건물을 인도해 주었으며, 이에 따라 소외회사는 그 소유자로서 2020. 7. 31.부터 2020. 11. 27.까지 사이에 이 사건 건물의 철거에 따른 건축물 철거ㆍ멸실신고 등의 각종 행정적 의무를 스스로 부담하였다. 이와 같이 이 사 건 매매계약상 잔대금 지급일 당시 이 사건 건물이 철거되었거나 멸실신고 및 멸실등기가 이루어져서 매수인에게 인도와 소유권이전등기를 경료해 줄 대상이 존재하지 않았다고 볼 수 없는 이상 건물 즉, 재화의 공급이 이루어지지 않았다고 볼 수는 없다. ⑶ 비록 소외 회사가 이 사건 각 부동산을 매수한 이후 이 사건 건물을 철거하고 그 부지에 새로운 건물을 건축할 계획이었다고 하더라도, 이는 어디까지나 이 사건 매 매계약에 의하여 이 사건 건물이 소외 회사에게 공급되고 난 이후의 소외 회사의 의사에 따라 달라질 수 있는 사정에 불과하다. 더욱이 이 사건 건물은 이 사건 매매계약이 체 결된 이후에도 임대 및 담보로 제공되어 객관적 가치가 있었다고 보이므로, 소외 회사의 선 택에 따라 이 사건 건물이 사용ㆍ소비될 가능성이 없었다고 단정할 수 없고, 건축허가를 받 은 경우에 반드시 건물을 신축하여야 하는 것은 아니므로, 원고 등이 건축허가를 받아 건축주 명의를 소외 회사로 변경해주었다는 사정만으로 이 사건 건물이 반드시 철거될 것이라고 단정하기도 어렵다.

2. 이 사건 건물의 장부가액을 실지거래가액으로 볼 수 있는지 여부 이 사건 매매계약서에 기재된 이 사건 건물의 가액은 원고 등과 소외 회사의 진정 한 합의에 의한 것이 아니거나 통상의 거래관행을 현저히 벗어난 비합리적인 가액이어서, 구 부가가치세법 제29조 제9항 제1호 에서 정한 ‘실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 의 가액이 불분명한 경우’에 해당하므로, 이 사건 건물의 공급가액은 구 부가가치세법 시 행령 제64조 제1호에 따라 ‘공급계약일 현재 토지와 건물에 대한 소득세법 제99조 기준시 가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분 계산한 금액’으로 정해져야 함은앞서 본 바와 같

• 다. 따라서 원고의 위 주장을 ‘이 사건 매매계약 체결 당시 원고 등과 소외 회사는 적어도 이 사건 건물의 장부가액을 거래가액으로 하려는 의사가 있었으므로, 구 부가가치세법 제29조 제9항 본문에 따라 부가가치세가 산정되어야 한다’는 취지로 선해하더 라도, 부가가치세를 산정하는 기준이 되는 실지거래가액이란 실지의 거래대금 자체 또 는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미한다고 보아야 할 것인데, 앞서 인정한 사실과 앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사실 내지 사정들 즉, ① 원고 등과 소외 회사는 이 사건 매매계약서를 작성하면서 건 물과 토지에 대한 대금을 합하여 5,200,000,000원으로 하되 건물분 매수금액은 없다 고 약정하였으므로, 이 사건 매매계약서의 기재만으로는 원고 등과 소외 회사가 이 사건 건물의 장부가액을 건물 공급에 대한 대가로 정하였다고 볼 수 없는 점, ② 을 제6호증의 기재에 의하면, 2019년말 기준 이 사건 토지와 이 사건 건물의 장부가액은 각 1,712,377,655원, 634,883,109원으로 합계 2,347,262,764원에 불과하여 이 사건 매매계약에서 정한 매매대금인 5,200,000,000원과 현저히 차이가 있는 점 등을 고려하면, 원고 등과 소외 회사가 이 사건 건물에 대한 매매대금을 장부가액으로 정하려는의사가 있었다고 단정하기 어렵고, 달리 이와 같은 사실을 확인할 만한 자료도 찾아볼수 없다. 따라서 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

그렇다면 원고의 청구는 이유 없어 기각하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 같이 하여 정당하므로 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한