과세관청이 감정을 의뢰하여 받은 감정가액도 객관적 교환가치를 적정하게 반영하고 있다면 상속부동산의 시가로 인정될 수 있음

사 건 2023누52958 상속세부과처분취소 원고(항소인) AAA외5명 피고(피항소인)

○○세무서장 원 심 판 결 서울행정법원 2023. 7. 7. 선고 2022구합78968 판결 변 론 종 결

2025. 11. 20. 판 결 선 고

2026. 03. 26.

1. 원고들의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 원고들이 부담한다. 청 구 취 지 및 항 소 취 지 제1심판결을 취소한다. 피고가 2022. x. xx. 원고에게 한 2020년 귀속 상속세 x,xxx,xxx,xxx원(가산세 포함)의 부과처분 중 x,xxx,xxx,xxx원의 부과처분을 취소한다.

1. 제1심판결의 인용 원고들의 항소이유는 제1심에서의 주장과 크게 다르지 않고, 제1심법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거들과 이 법원이 추가로 조사한 증거들을 원고들의 주장에 비추어 다시 살펴보더라도 제1심의 사실인정과 판단은 정당한 것으로 인정된다. 이 법원이 이사건에 관하여 적을 이유는, 제1심판결의 이유 중 일부를 아래와 같이 고쳐 쓰는 것을제외하고 제1심판결의 이유와 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 따라 별지와 약어 포함하여 이를 그대로 인용한다.

○ 3면 18행의 “국세청 평가심의위원회”를 “서울지방국세청 평가심의위원회”로 고쳐쓴다.

○ 5면 1~2행의 “과세관청은 매매사례가액, 수용․공매․경매가액, 감정가액(이하 합하여 ‘매매등’이라 한다)이 선제적으로 존재하는 경우에 이를 시가로 볼 수 있을 뿐이고”를 아래와 같이 고쳐 쓴다. 『과세관청은 매매․감정․수용․경매 또는 공매(이하 ‘매매등’이라 한다)가 선제적으로 존재하는 경우에 그 가액을 시가로 볼 수 있을 뿐이고』

○ 6면 14행의 “것을”을 “것은”으로 고쳐 쓴다.

○ 7면 2행부터 5행의 “한다.”까지를 아래와 같이 고쳐 쓴다. 『2) 설령 과세관청의 적극적 감정이 허용된다고 보더라도, 이 사건 규정에 의하면 상속개시일로부터 가격산정기준일 뿐만 아니라 ‘감정가액평가서 작성일’까지의 기간 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없어야 하고, 가격변동의 특별한 사정이 없다는 점에 대해서는 과세관청인 피고가 증명해야 한다. 그런데, 피고는 이 사건 부동산에 관하여 가격변동의 특별한 사정이 있는지 여부에 대해 아무런 주장․증명을 하지 못했을 뿐만 아니라, 오히려 상속개시일부터 감정가액평가서 작성일 사이에 이 사건 부동산의 개별 공시지가 및 지가지수가 꾸준히 상승하였던 점으로 볼 때, 가격변동의 특별한 사정이존재한다고 봄이 타당하다.』

○ 10면 11행의 “납세의무자만으로”를 “납세의무자나 과세관청 이외의 제3자만으로”로 고쳐 쓴다.

○ 14면 17행부터 17면 2행까지를 아래와 같이 고쳐 쓴다.

3. 이 사건 감정가액에 따라 이루어진 이 사건 처분의 적법 여부 앞서 인정한 사실과 앞서 든 증거들에 의하여 인정되는 아래와 같은 사정들을 종합하면, 이 사건 감정가액은 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서의 요건을 충족하고 있을 뿐 아니라 상속개시일 당시 이 사건 부동산의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 인정되므로, 이 사건 감정가액에 따라 이루어진 이 사건 처분은 적법하다고 판단된다. 따라서 원고들의 이 부분 주장도 받아들이지 않는다.

• 가) **지방국세청장의 의뢰에 따라 두 감정기관이 상속세과세표준 신고기한(2020. 7. 31.)으로부터 9개월 내인 2021. 2. 17. 이 사건 부동산의 감정가액에 관한 감정평가서를 각 작성하였고(을 제2, 3호증), 원고들의 의뢰에 따라 두 감정기관이 같은 기간 내인 2021. 2. 23. 이 사건 부동산의 감정가액에 관한 감정평가서를 각 작성하였다(갑 제5, 6호증). 위 각 감정평가서의 가격산정은 모두 구 상증세법 제60조 제1항 전단에서 정한 평가기준일인 상속개시일(2020. 1. 6.)을 기준으로 하였으므로, 평가기준일과 가격산정기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 존재할 여지가 없다.
• 나) 감정평가법인들은 이 사건 토지의 가액을 평가함에 있어서 인근 지역에 소재하는 토지 중 이 사건 토지와 용도지역, 이용 상황 및 주변 환경 등이 유사한 인근 서울 구 동 **-4 대지를 비교표준지로 선정하고 지가변동률을 이용하여 시점 수정을 한 후 평가대상토지와 표준지의 지역 요인, 개별요인 및 그 밖의 요인 등에 대한 분석에 따른 필요한 조정을 하여 가액을 산정하는 ‘공시지가기준법’을 적용하여 토지 가액을 산정하고 이를 다시 ‘거래사례비교법’에 따라 서울 구 동 **-17 대지의 거래사례를 비교 거래사례로 산정하여 지가변동률을 이용한 시점수정 및 각 요인을 분석 후 필요한 조정을 거쳐 산정한 시산가액과 비교함으로써 합리성을 검토한 후 ‘공시지가기준법’에 의한 시산가액을 토지평가액으로 결정하였다. 또한 이 사건 건물에 관하여는 원가법을 적용하여 이 사건 건물의 재조달원가(대상물건을 기준시점에 재생산하거나 재취득하는데 필요한 적정원가의 총액을 말하며 대상물건을 일반적인 방법으로 생산하거나 취득하는 데 소요되는 일반적인 부대비용을 포함한다)에 감가수정을 하여 그 가액을 평가하였다. 감정평가법인들의 이러한 평가방법에 어떠한 위법이 있었다고 볼 만한 자료가 없다.
• 다) 원고들이 2개의 감정평가법인에 감정을 의뢰하여 받은 감정가격 역시 원고들이 당초 신고한 가액보다 높고, 이 사건 감정가액은 **지방국세청장이 의뢰하여 받은 2개의 감정가액과 원고들이 의뢰하여 받은 2개의 감정가액의 평균액으로 산정한 것이다. 여기에 가격산정기준일(감정평가기준시점)이 모두 상속개시일인 2020. 1. 6.로 동일하다는 사정까지 보태어보면, 이 사건 감정가액은 절차적으로도 그 객관성과 공정성이 충분히 담보되었다고 인정된다.
• 라) 지방국세청 평가심의위원회는 2021. 3. 22. 지방국세청장의 의뢰에 따른 두 감정기관의 감정가액 평균액과 원고들의 의뢰에 따른 두 감정기관의 감정가액 평균액이 각 평가기준일부터 가격산정기준일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로, 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 제2호에 따른 감정가액에 포함시킬 수 있다는 심의 결과를 통보하였다(갑 제4호증).
• 마) 이에 대하여 원고들은, 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서, 제2항 제2호의 문언에 따르면 평가기준일 전 2년 이내의 기간 또는 평가기간이 경과한 후부터 상속세 과세표준신고기한으로부터 9개월까지의 기간 중에 감정이 있는 경우 평가기준일로부터 ‘가격산정기준일’뿐만 아니라 ‘감정가액평가서 작성일’까지의 기간 중에도 ‘가격변동의 특별한 사정’이 없어야 해당 감정가액을 평가기준일 현재의 시가로 인정할 수 있다. 그런데 이 사건 토지의 개별공시지가가 상속개시일 무렵인 2020년에는 12,260,000원, 감정평가서 작성연도인 2021년에는 13,950,000원으로서 개별공시지가 변동률이 약 13.78%에 이르는 등 가격변동의 특별한 사정이 존재하므로, 이 사건 감정가액을 구 상증세법 제60조 제1항에 따른 ‘상속개시일 현재의 시가’로 볼 수 없다.는 취지로 주장한다. 살피건대, 조세법률주의의 원칙상 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않는다. 그러나 법규 상호 간의 해석을 통하여 그 의미를 명백히 할 필요가 있는 경우에는 조세법률주의가 지향하는 법적 안정성 및 예측가능성을 해치지 않는 범위 내에서 입법 취지 및 목적 등을 고려한 합목적적 해석을 하는 것은 불가피하다(대법원 2008. 2. 15. 선고 2007두4438 판결, 대법원 2017. 10. 12. 선고 2016다212722 판결 등 참조). 관계법령의 취지 및 내용, 앞서 본 증거에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 아래와 같은 사정들을 종합하면, 이 사건 부동산의 적정한 시가를 산정함에 있어 평가 기준일과 ‘가격산정기준일’ 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있는지 여부만 판단하면 충분하고, 이와 달리 ‘감정가액평가서 작성일’까지의 가격변동은 고려할 필요가 없다고 봄이 타당하다. 나아가 이 사건에서는 구 상증세법 제60조 제1항 전단에서 정한 평가기준일인 상속개시일과 4개 감정평가법인들이 작성한 각 감정평가서의 가격산정기준일이 일치하므로 그 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있다고 볼 수도 없다. 이와 다른 전제에서 하는 원고들의 이 부분 주장은 받아들일 수 없다.

(1) 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 본문은 시가 평가기간 내에 매매 등이 있는 경우 그 매매사례가액 등을 평가기준일 현재의 시가로 인정할 수 있도록 규정하면서 같은 조 제2항 제2호에서 감정의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일을 기준으로 감정가액이 평가기간 이내에 해당하는지를 판단하여야 한다고 정하고 있다. 이와 같이 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 본문, 제2항 제2호는 감정평가의 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일이 모두 평가기간 이내에 있는 경우에만 이를 시가로 인정할 수 있다고 규정하고 있는데, 이는 소급감정에 의한 시가의 인정범위가 제한 없이 확장되는 것을 방지하기 위한 취지로 보인다.

(2) 반면 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서는 ‘상속․증여재산 평가의 합리화’를 위하여 시가 평가기간이 지난 경우에도 시가로 인정될 수 있는 절차를 마련하여 시가에 근접한 평가가 이루어지도록 도모하려는 취지에서 평가기간 외에 매매 등이 있는 경우에도 ‘평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있거나 평가기간일로부터 구 상증세법 시행령 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간(상속세 과세표준신고 기한부터 9개월까지) 중에 매매 등이 있는 경우’와 같은 경우에는 일정한 요건을 충족하는 경우에 한하여 그 매매 등의 가액을 시가로 인정할 수 있음을 정하고 있다. 이는 감정평가를 포함한 매매 등이 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서가 정한 기간인 평가기준일 전 2년 이내의 기간부터 구 상증세법 시행령 제78조 제1항에 따른 기한까지 있는 것을 전제로 하여, 그와 같은 매매 등으로 확인되는 가액을 객관적이고 공정한 가액으로 인정할 수 있다고 볼 수 있는 요건을 규정한 것이다. 이러한 요건에 관하여 규정한 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에 구 상증세법 시행령 제49조 제2항 제2호에서 ‘가격산정기준일’ 외에 ‘감정가액평가서 작성일’을 함께 규정한 입법취지가 당연히 그대로 적용된다고 볼 수는 없다. 그러므로 비록 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에서 ‘평가기준일부터 제2항 각호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없을 것’을 시가로 인정하기 위한 요건으로 규정하면서 위 조문에서 ‘제2항 각호’를 인용하고 있다고 하더라도, 그러한 문언만으로 입법자의 의도가 가격산정기준일이 아니라 ‘감정가액평가서 작성일’까지도 ‘가격변동의 특별한 사정’이 없어야 할 것을 요구하였다고 단정할 것은 아니다.

(3) 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에서 ‘가격변동의 특별한 사정이 없을 것’을 요구하는 취지는 감정가액의 시가로서의 타당성 확보이다. 그런데 공신력 있는 감정기관이 특정 시점을 ‘가격산정기준일’로 정하여 감정을 하였다면 그에 따른 감정가액은 해당 가격산정기준일을 토대로 산정된 금액일 것이므로, 그 이후 감정기관이 감정가액평가서를 작성하는 시점이 감정가액의 타당성에 영향을 준다고 보기는 어렵다. 만일 이와 달리 볼 경우 감정기관이 감정가액을 산정한 후 감정가액평가서를 작성하는 사이에 발생한 변수가 다시 감정가액에 영향을 주게 되는 비합리적인 순환구조가 형성된다.

(4) 구 상증세법 제60조 제1항은 상속․증여재산의 가액을 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가로 정하는 시가주의 원칙을 채택하고 있고, 대법원은 매매 등의 거래가격을 시가로 인정함에 있어 거래일과 시가산정일 사이에 가격변동이 없어야 한다는 입장을 취하고 있다(대법원 1998. 7. 10. 선고 97누10765 판결 등 참조). 그런데 ‘감정가액평가서 작성일’까지 가격변동이 없을 것을 요구한다면 가격산정기준일을 평가기준으로 하여 감정평가가 이루어졌더라도 감정가액평가서가 뒤늦게 작성되었다는 사정만으로 해당 감정가액이 ‘평가기준일 현재의 시가’로 인정받지 못하는 경우가 적지 않게 발생할 수 있고, 이는 오히려 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서의 입법취지에 부합하지 않는다.

(5) 구 상증세법 시행령 제49조 제2항 제1호, 제3호에서는 ‘가격변동의 특별한 사정’ 유무의 판단 기준일로 매매계약서 작성일 등은 별도로 규정하지 않고 매매계약일(제1호), 보상가액․경매가액 또는 공매가액이 결정된 날(제3호) 등 실질적으로 매매, 경매 등 가액이 결정된 일자만을 규정하고 있다. 매매, 경매 등과는 달리 감정기관의 감정의 경우에만 ‘감정가액평가서 작성일’까지도 가격변동의 특별한 사정이 없을 것을 요구하는 것은 법체계 및 형평에 맞지 아니한다

그렇다면 원고들의 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로, 원고들의 항소를 모두 기각하기로 한다.