주거용 건축물이 납세의무자의 사용 목적에 따라 단지 상시 주거용이 아닌 별장 용도로 사용된다는 점만으로 주택에서 바로 제외된다고 할 수는 없음

사 건 2020구단74835 양도소득세부과처분취소 원 고 김CC 피 고 BB세무서장 변 론 종 결

2021. 9. 10. 판 결 선 고

2021. 10. 15.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2019. 11. 1. 원고에 대하여 한 2015년 귀속 양도소득세 ,,***원(가산세포함)의 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고는 1999. 9. 20. 서울 AA구 AA동 ** 아파트 제동 제호(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)를 억 천만 원에 매매로 취득하고 2015. 10. 15. 억 천만 원에 양도(이하 ‘이 사건 양도’라 한다)한 후 2015. 12. 31. 피고에게 2015년 귀속 양도소득세 예정신고를 하면서, 이 사건 주택 이외에는 다른 주택을 보유하지 않음을 전제로 이 사건 양도가 구 소득세법(2016. 12. 20. 법률 제14389호로 개정되기 전의 것) 제95조 제3항, 제89조 제1항 제3호에서 정한 고가주택인 1세대 1주택의 양도에 해당한다며 양도소득세 ,,원을 신고⋅납부하였다.
• 나. 이 사건 양도 당시 원고는 DD시 EE구 FF동 - 외 1필지 HH 제동 제층 제호(이하 ‘이 사건 쟁점 부동산’이라한다)를 2004. 7. 15. 원고의 배우자 김GG과 각 1/2지분씩 공유로 취득하여 보유하고 있었는데, 피고는 이 사건 쟁점 부동산을 주택으로 보고 이 사건 양도가 1세대 1주택 양도에 해당하지 않는다고 보아 2019. 11. 1. 원고에게 2015년 귀속 양도소득세 ,,원(가산세 ,*,***원 포함)을 경정⋅고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).
• 다. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2020. 2. 13. 이의신청을 거쳐 2020. 4. 24. 국세청장에게 심사청구를 제기하였으나 2020. 7. 15. 심사청구가 기각되었다.

2. 이 사건 처분의 적법 여부에 관한 판단

• 가. 원고의 주장 이 사건 쟁점 부동산은 공부상 용도 구분이 숙박시설(휴양콘도미니엄)로 되어 있고, 원가 배우자와 이 사건 주택에 주소를 두고 생활하면서 이 사건 쟁점 부동산을 주말 및 특정 기간에 휴양, 집필 등의 용도로만 사용하였을 뿐 상시 주거용으로는 사용하지 않았으므로, 양도소득세법상 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어 ‘주택’에 해당하지 않는다. 그럼에도 이를 주택으로 보아 1세대 1주택 고가주택 특례규정의 적용을 배제한 이 사건 처분은 위법하다.
• 나. 관계 법령 별지 관계 법령 기재와 같다.
• 다. 인정사실

1. 이 사건 쟁점 부동산은 집합건축물대장 용도란에 “숙박시설(휴양콘도미니엄)”으로 등록되어있고, 등기사항전부증명서 건물내역에 “숙박시설, 휴양콘도미니엄”으로 등기되어 있으며, 전용면적 153.92㎡에 방 3개, 욕실 2개로 건축되었다.

2. 이 사건 쟁점 부동산이 속한 집합건물인 HHH는 EE IC에서 약 3㎞, 동탄역에서 약 4㎞ 떨어진 컨트리클럽, 컨트리클럽 내에 있는데, 그 안에 골프연습장, 테니스장, 수영장 및 헬스클럽이 설치되어 있으며, 이 사건 쟁점 부동산과 같은 호실이 총 109개가 있다. 이 사건 쟁점 부동산을 비롯한 각 호실에는 개별 수도시설과 전기시설 등이 있고 독립적으로 취사 및 세탁이 가능하도록 건축되었는데, 각 호실은 약 38평형 내지 77평형으로 주거용 콘도로 회원제가 아닌 수분양자에게 소유권등기가 이전되는 형식으로 골프장 내에 지어진 전원주택단지로 홍보․분양되었고, 각 호실을 분양받은 사람은 위 컨트리클럽 주중 회원 자격이 부여되어 평일에는 위 골프장 등 운동시설을 회원 대우로 이용할 수 있었다.

3. 이 사건 쟁점 부동산이 속한 집합건물 내 각 호실은 빌라 또는 주택으로 매매거래또는 임대차거래가 이루어지고 있고, 실제 이웃 세대 대부분은 각 호실에 주민등록을 마치고 거주하고 있다.

4. 한편, 원고는 이 사건 주택을 취득한 이후 1999. 10. 12. 그곳을 주민등록 주소지로 하여 전입신고를 마친 이래 2017. 8. 25.까지 이 사건 주택에 거주해왔고, 주말 또는 특정 기간 이 사건 쟁점 부동산을 원고 남편의 집필, 휴양 및 운동을 위한 목적 등으로 사용하여 왔다. 원고는 2013년 무렵부터 치매 질환으로 정기적으로 치료를 받고 장기요양 보호 서비스를 받고 있어 2015. 3. 이후부터는 이 사건 쟁점 부동산을 거의 사용하지 아니하였다. 이후 2015. 12. 31. 원고의 자녀인 III이 이 사건 쟁점 부동산에 전입신고를 마치고 그 무렵부터 이 사건 쟁점 부동산에서 거주하고 있는데, 이 사건 쟁점 부동산의 2014. 1.경부터 2016. 5.경까지의 수도사용량 및 전기사용량을 살펴보면 아래 표 기재와 같다.

5. 이 사건 쟁점 부동산은 당초 취득 당시 별장(취득세율 10%)이 아닌 근린생활시설(취득세율 2%)로 취득세가 납부되었고, 이후 2011년까지 건축물과 토지분에 대하여 근린생활시설로 재산세가 부과되었다가 2011년 감사원 감사 지적에 따라 2012년부터는 사용 용도를 주택으로 하여 재산세가 부과되었다. 피고 역시 2011년도 종합부동산세 산정시에는 이 사건 쟁점 부동산을 주택이 아닌 일반건축물로 보아 이 사건 쟁점 부동산의 공시가격을 원고의 주택분 과세표준에서 제외하고 1세대 1주택 공제를 적용하여 ,원을 과세하였다가, 2012년도 종합부동산세 산정시에는 이 사건 쟁점 부동산을 연립주택으로 보아 주택분 과세표준에 합산하고 1세대 1주택 공제를 배제하고 ,,*원을 과세하였다.

• 라. 판단

1. 주택을 양도한 자가 다른 건물을 소유하고 있는 경우, 그 다른 건물이 구 소득세법 제89조 제1항 제3호 가목의 ‘주택’에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도 구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 한다(대법원 2005. 4. 28. 선고 2004두14960 판결 등 참조).

2. 먼저 이 사건 쟁점 부동산은 공부상 용도가 숙박시설, 휴양콘도미니엄으로 구분되어 있기는 하나, ① 사전적으로, 숙박시설이란 관광객 또는 여행객이 잠을 자고 머무를 수 있도록 만든 시설을 뜻하고, 콘도미니엄이란 객실 단위로 분양을 하여 구입자가 사용하지 아니하는 기간에는 관리 회사에 운영권을 맡기고 임대료 수입을 받는 새로운형태의 호텔 또는 호텔 경영법을 의미하며, 휴양콘도미니엄이란 숙박시설의 한 유형으로 관광객의 숙박과 취사에 적합한 시설을 갖추어 이를 그 시설의 회원이나 공유자 그 밖의 관광객에게 제공하거나 숙박에 딸려 운동․오락․휴양․공연 또는 연수에 적합한 시설 등을 함께 갖춘 시설을 말하는 점, ② 이 사건 쟁점 부동산은 원고가 그 배우자와 함께 공유로 분양을 받은 이래 관광객이나 여행객에게 제공된 숙박시설로 사용되지는 않았던 점 등에 비추어 보면, 이 사건 쟁점 부동산은 숙박시설 또는 휴양콘도미니엄 등 공부상 용도 구분대로 사용되지는 않았던 것으로 보인다.

3. 이 사건 쟁점 부동산의 실제 용도에 관하여 보건대, 앞서 인정한 사실 및 변론전체의 취지 등을 종합하여 인정되는 아래 각 사정 등에 비추어 보면, 이 사건 양도 당시 이 사건 쟁점 부동산은 사실상 주거용으로 사용되는 건물로서 구 소득세법 제88조 제7호, 제89조 제1항 제3호 가목의 ‘주택’에 해당한다고 봄이 상당하다.

• 가) 우선, 상시 주거용으로 사용하지 않고 별장으로 사용하였다는 점만으로 1세대 1주택 비과세 규정 적용에 있어 주택에서 제외되는지 살피건대, 소득세법령에서 ‘별장’에 관하여 언급하고 있는 것은 별도의 양도소득세율이 적용되는 비사업용 토지의 범위를 정하고 있는 구 소득세법 제104조의3 제1항 제6호 가 유일한데, 위 규정에서는 ‘별장’을 ‘주거용 건축물로서 상시 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양, 피서, 위락 등의 용도로 사용하는 건축물’이라고 정의하고 있을 뿐이고, 1세대 1주택 양도소득세 비과세적용에 있어 별장이 주택에 해당하는지 여부에 관하여 아무런 규정을 두지 않고 있다. 그러나 위 규정에 의하면 별장은 기본적으로 ‘주거용 건축물’에 해당함을 전제로 하고 있으므로 주거용 건축물이 납세의무자의 사용 목적에 따라 단지 상시 주거용이 아닌 별장 용도로 사용된다는 점만으로 구 소득세법 제88조 제7호, 제89조 제1항 제3호 가목의 주택에서 바로 제외된다고 할 수 없다.
• 나) 구 소득세법에서 1세대 1주택의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여 양도소득세를 부과하지 아니하는 취지는, 주택은 국민 주거생활의 기초가 되는 것이므로 1세대가 국내에 소유하는 1개의 주택을 양도하는 것이 양도소득을 얻거나 투기를 할 목적으로 일시적으로 거주하거나 소유하다가 양도하는 것이 아니라고 볼 수 있는 일정한 경우에는 그 양도소득에 대하여 소득세를 부과하지 아니함으로써 국민 주거생활의 안정과 거주이전의 자유를 보장하여 주려는데 있고(1992. 7. 28. 92누5713 판결 등 참조), 구 소득세법 제88조 제7호 에서 ‘주택’을 허가 여부나 공부상의 용도 구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물로 정의하고 있으며, 조세행정에서 납세자의 사용 목적에 따라 납세의무 여부가 달라진다면 조세행정에 대한 예측가능성이 손상되는 결과를 초래할 수 있으므로 1세대 1주택의 판단은 객관적인 현상을 기준으로 봄이 상당한바, 1세대 1주택 비과세 입법 취지 및 주택의 정의규정 등에 비추어 보면, 주거용으로서의 기능을 보유하여 언제든지 주거용으로 사용할 수 있는 상태의 건축물에 대하여는 주택에 해당한다고 보는 것이 타당하다.
• 다) 이 사건 쟁점 부동산이 속한 집합건물은 주거용 콘도로 건설․분양된 점, 위 집합건물 내 109개 호실은 모두 개별 수도시설과 전기시설이 되어 있고 단독 취사 및 세탁 등이 가능하며 방, 화장실, 주방 등이 있는 구조로서 한 세대가 장기간 독립된 주거생활을 하기에 충분한 점, 실제 이웃 세대들 다수가 주민등록을 마치고 별도의 용도․구조 변경 없이 거주하고 있고, 원고의 딸도 2015. 12. 31. 이 사건 쟁점 부동산에 전입신고를 마치고 입주하는 과정에서 별도의 용도변경을 한 바 없이 이 사건 쟁점 부동산을 상시 주거용으로 사용하고 있는 점, 현재 위 집합건물 단지 내에 있는 각 호실은 주거용 건물(빌라)로 매매·임대차 거래가 이루어지고 있는 점, 이 사건 쟁점 부동산이 별장으로 취급되어 취득세 및 재산세 등이 부과된 바가 없고, 오히려 2012년도 분부터 이 사건 쟁점 부동산은 연립주택으로 재산세, 종합부동산세 등이 부과되고 있는 점등을 종합하여보면, 원고 주장과 같이 원고나 그 가족이 이 사건 쟁점 부동산을 주말 또는 특정 기간에만 휴양 등의 용도로 사용하였다거나 이 사건 양도 무렵에는 원고의 치매 질환 악화로 그마저도 사용하지 못한 사정이 있다 하더라도, 이 사건 주택 양도 당시 이 사건 쟁점 부동산은 그 구조·기능이나 시설 등이 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 원고나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 상태에 있었다 할 것이므로 구 소득세법 제89조 제1항 제3호 가목의 ‘주택’에 해당한다고 봄이 상당하다.
• 라) 한편, 원고의 주장과 같이 과세관청에서 ‘양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어 별장은 주택으로 보지 아니한다’는 취지의 예규들(1997. 6. 25.자재일46014-1549호, 2002. 5. 20. 서일46011-10675호)을 두었고, 그에 따라 ‘ 소득세법 시행령 제154조 에 따른 1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 상시 주거용으로 사용하지 아니하는 별장은 주택에 포함하지 않는다’는 취지의 국세청 질의회신(2006. 1. 6.자 서면인터넷방문상담4팀-29, 2010. 11. 9.자 부동산거래관리과-1335)이 있긴 하 나, 앞에서 인정한 바와 같이 이 사건 쟁점 부동산 및 이 사건의 구체적 특성을 고려 하지 아니한 채 단지 상시 주거용으로 사용하지 않고 별장 용도로 사용하였다는 점만 으로 양도소득세 비과세 적용 여부를 단정적으로 판정할 것은 아니라 할 것이므로, 위 예규 및 질의회신을 이 사건에 바로 적용할 수는 없다.

따라서 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.