무허가관리대장에 기록된 것과 달리 쟁점건물이 원고 소유로서 주택으로 사용되었는지 여부

사 건 2019누51590 양도소득세부과처분취소 원고, 상고인 AAA 피고, 피상고인

○○세무서장 원 심 판 결 2019.11.01 판 결 선 고 2019.12.20

1. 제1심 판결을 취소한다.

2. 피고가 2018. 5. 1. 원고에 대하여 한 2014년 귀속 양도소득세 649,180,810원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다.

3. 소송총비용은 피고가 부담한다. 청구취지 주문과 같다.

아래의 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1 내지 4, 14, 15, 18호증, 을 제1호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재 및 영상에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정된다. [1] 􎆖 원고의 아버지 AAA은 1984. 6. 12. 서울 ○○구 ○○동(이하 ‘BB동’이라고만 한다) 산31-12 임야 4,381㎡에 관하여 공유물분할을 원인으로 하는 소유권이전등기를 마쳤다. 􎆖 위 임야 4,381㎡중 일부가 1994. 4. 8. BB동 산31-23 임야 866㎡로 분할되었다. 􎆖 AAA은 2013. 8. 8. 위 임야에 인접한 BB동 65-21 전 36㎡에 관하여 협의분할에 의한 상속을 원인으로 하는 소유권이전등기를 마쳤다. [2] 􎆖 AAA은 2014. 3. 18. CCC 및 DDD와 사이에, 위 BB동 산31-23 임야 86㎡중 584㎡, 그 지상 건물 139㎡ 및 부속건물 74㎡ 합계 213㎡(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)를 대금 1,810,000,000원에 매도하고, 위 BB동 65-21 전 36㎡를 대금 102,400,000원에 매도하는 계약을 체결하였다. 􎆖 위와 같이 AAA이 매도한 BB동 산31-23 임야 866㎡ 중 584㎡가 2014. 4. 24. BB동 산31-30 임야 584㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)로 분할되었다. [3] 􎆖 AAA이 2014. 7. 31. 위와 같이 매도한 이 사건 건물, 이 사건 토지, BB 65-21 전 36㎡에 관하여 양도소득세 예정신고를 하였다. 􎆖 AAA은 위 예정신고 당시 이 사건 건물과 이 사건 토지가 1세대 1주택 및 그 주택부수토지에 해당한다는 이유로소득세법상 관련 비과세 장기보유특별공제 규정 등을 적용하여 양도소득세 95,540,969원을 신고 납부하였다. [4] 􎆖 그 후 AAA이 2016. 1. 15. 사망하였고, 그의 아들인 원고가 AAA의 재산을 상속하였다. 􎆖 한편으로 ○○지방국세청장이 ○○○세무서에 대한 기획감사를 실시한 결과, AA구청의 과세대장에 의하면 이 사건 토지에 AAA의 동생 EEE 명의의 주택 59.49㎡가 존재할 뿐으로서, AAA이 매도한 이 사건 건물과 이 사건 토지는 주택이 아닌 기타건물과 그 부수토지이므로, 1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세 및 장기보유특별공제를 배제하도록 지시하였다. 􎆖 이에 따라 피고가 2018. 5. 1. 원고에 대하여 2014년 귀속 양도소득세 649,180,810원(가산세 포함)의 부과처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다.

• 가. 원고의 주장 요지 원고의 아버지 AAA(이하 ‘망인’이라 한다)이 1980년대 초반경 이 사건 토지에 이 사건 건물을 무허가로 신축하여 1997. 3.경까지 가족과 함께 거주하다가 그 무렵부터 2014. 3. 18. CCC 및 FFF에게 매도할 무렵까지 주거용으로 임대하였으므로, 이사건 건물 및 이 사건 토지는 1세대 1주택 및 그 부수토지에 해당한다. 따라서 이 사건 건물과 이 사건 토지를 주택이 아닌 기타건물과 그 부수토지로 보아 1세대 1주택 및 그 부수토지에 대한 양도소득세 비과세 및 장기보유특별공제를 배제한이 사건 처분은 위법하다.
• 나. 피고의 주장 요지 AA구청의 재산세 과세대장에 의하면 이 사건 토지에 망인의 동생 EEE 명의의 주택 59.49㎡가 존재할 뿐이고, 이 사건 건물은 구청에서 실지조사를 통하여 무허가건물로 확인하여 2005년부터 주거용 건물이 아닌 기타건물로 재산세가 부과되었던 것으로서 주택이 아니다. 또한 망인이 이 사건 건물의 소유자로 인정되어야만 1세대 1주택 및 그 부수토지에 대한 양도소득세 비과세가 적용되는데 망인을 이 사건 건물의 소유자로 인정할 자료가 없다. 따라서 이 사건 건물과 이 사건 토지를 주택이 아닌 기타건물과 그 부수토지로 보아 1세대 1주택 및 그 부수토지에 대한 양도소득세 비과세 및 장기보유특별공제를 배제한이 사건 처분은 적법하다.

• 가. 주택 1세대 1주택 및 그 부속토지에 대한 양도소득세 비과세에 있어서, ‘주택’에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조 기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 할 것이다(대법원 2006. 10. 26. 선고 2005두4304 판결 참조).
• 나. 이 사건 건물 ⑴ 이 사건 건물에 관하여 보건대, 앞서 본 기초사실과 이 사건 증거들에 변론 전체의 취지를 종합하여 살펴본 사정은 아래와 같다. 􎝼 국립지리원이 2013년에 고시한 5000분의 1 수치지형도를 바탕으로 작성한 산출성과도(갑 제14호증)에는, 이 사건 토지에 [별지 2]의 ①부분 67.25㎡, ②부분 34.00㎡, ③부분 48.81㎡, ④부분 61.35㎡ 합계 211.41㎡의 건물이 존재하는 것으로 나타난다. 망인이 2014. 3. 18. CCC 및 DDD에게 매도한 이 사건 건물은 이 사건 토지에 건축된 건물 139㎡ 및 부속건물 74㎡ 합계 213㎡인데, 이는 위 산출성과도에 나타나는 건물과 비교해 볼 때 위치와 면적이 거의 동일하다. 􎝼 2009년도 항공사진과 2013년도 항공사진(갑 제15호증의 1, 2)을 비교해 보면, 이사건 토지에 존재하는 건물의 위치 및 형태가 동일하고, 그 건물은 위 산출성과도에 나타나는 건물과 유사하다. 􎝼 2012. 12.경 망인에게 건축이행강제금이 부과되었는데, 대상 면적이 139㎡ 및 74㎡이다(갑 제18호증의 1, 2). 이는 망인이 2014. 3. 18. CCC 및 DDD에게 매도한 이 사건 건물(139㎡ 및 부속건물 74㎡ 합계 213㎡)의 면적과 동일하다. 􎝼 피고의 주장에 의하면, 망인이 2014. 3. 18. CCC 및 DDD에게 매도한 이 사건건물은 AA구청에서 실지조사를 통하여 무허가건물로 확인하여 2005년부터 주거용 아닌 기타건물로 재산세가 부과되었다는 것이다(피고의 제1심 2019. 5. 27.자 답변서 6 내지 8면 등). 이러한 주장에 의하면, 늦어도 2005년 이전부터는 이 사건 토지에 이사건 건물이 존재하였다는 것이고, 다만 그 용도가 ‘주택’이 아니라 ‘기타건물’이라는것이다. 􎝼 한국전력공사의 고객종합정보내역(갑 제9호증)에는, 주소가 ‘서울특별시 ○○구 ○○로58바길 6’, 계약종별이 ‘주택용 전력’, 용도가 ‘주거용’, 신설일이 ‘1986. 3. 23.’, 해지일이 ‘2014. 5. 20.’로 나타난다. 위 주소는 이 사건 토지인 BB동 산31-30의 도로명 주소이다. 위 해지일은 망인이 이 사건 건물과 이 사건 토지를 매도한 2014. 3. 18.로부터 약 2개월 후인데, 그 매매계약서(갑 제2호증의 1)에 의하면 이 사건 건물은 매도인이 명도한 후 매수인이 멸실하기로 약정한 사실이 인정된다. 이러한 사정과 함께 위와 같이 ‘주택용 전력’, ‘주거용’으로 나타나는 점에 비추어 보면, 이 사건 토지에 이 사건 건물이 존재한 것으로 볼 여지가 상당하다. 􎝼 원고의 주장은, 종전에 망인의 동생 EEE 명의로 된 무허가건물이 있었는데 망인이를 철거하고 이 사건 토지에 무허가로 이 사건 건물을 신축하였고, 망인이 가족과 함께 이 사건 건물에서 거주하다가 이를 주거용으로 임대하였다는 것이다. EEE, GGG, HHH 작성의 진술서 또는 확인서, 망인과 HHH 사이에 작성된 토지매매계약서(갑 제7 내지 13호증), JJJ 작성의 확인서, 망인과 JJJ 사이에 작성된 전세계약서(갑 제7, 8호증) 등이 원고의 위 주장에 부합하고, 위 증거들의 신빙성을 부정할 만한 특별한 사정이 드러나지 않는다. 􎝼 BB동 산31-12 임야에서 1994. 4. 8. BB동 산31-23 임야가 분할되고, 그로부터 이 사건 토지(BB동 산31-30)가 2014. 4. 24. 분할되었는데, 망인의 주민등록표 초본(갑 제6호증)에는 망인이 1982. 3. 4. BB동 산31-12에 전입한 것으로 나타난다. 망인의 자녀들인 원고, 이소○, 이지○, 이보○의 각 주민등록표 초본(갑 제23호증의 1 내지 5)에는 원고, 이소○, 이지○의 주소가 실제지번 정정에 따라 1991. 5. 2.경 BB동 산31-12으로 정정되었고, 이보○은 망인과 동일하게 1982. 3. 4. BB동 산31-12에 전입한 것으로 나타난다. 이러한 주민등록 상황은 앞서 본 원고의 주장에 상당히 부합한다. 􎝼 망인의 자녀들인 원고, 이소○, 이지○, 이보○의 생활기록부, 졸업장, 지도, 우편물봉투(갑 제24호증의 1 내지 9, 갑 제25호증의 1 내지 8, 갑 제26호증의 1 내지 3, 갑제27호증 1 내지 4)에 의하면, 위 자녀들이 다닌 서울KK초등학교는 이 사건 토지로부터 도보로 약 506m, BB중학교는 약 661m, LL고등학교는 약 251m의 거리에 위치하고 있고, 이보○의 생활기록부에 그의 주소가 BB동 산31-12로 기재되어 있으며, 1995. 4. 23.경 수취인 주소를 BB동 산31-12로 한 우편물이 이보○에게 배달된 바도 있다. 이러한 취학 상황 등은 앞서 본 원고의 주장에 상당히 부합한다. 􎝼 AA구청의 재산세 과세대장에 이 사건 건물이 ‘용도지수 80(공장, 창고, 목공소, 세차장 등)’의 기타건물로 등재되어 있고, 2005년부터 2013년까지 망인에게 재산세가 부과되었는데(갑 제5호증 10면), 위에서 본 ‘주택용 전력’의 개설 내역, 망인과 자녀들의 주민등록 및 취학 상황 등에 비추어 볼 때, 위와 같은 재산세 과세대장의 등재 내용만으로 이 사건 건물이 주거용으로 사용되는 주택이 아니라고 단정하기 어렵다. 􎝼 2011. 2. 11. 망인과 EEE 사이의 서울○○지방법원 2010가단2○○○○ 사건에서 조정이 성립되었는데, 그 내용은 망인이 EEE 및 GGG에게 BB동 산31-23 임야 866㎡ 중 각 248㎡에 관하여 소유권이전등기를 마쳐주고, 위 지상의 주택 59.5㎡에 관하여 JJJ, MMM에게 부담하는 보증금반환채무는 EEE이 부담한다는 것 등이었다(을 제3호증). 그런데 위 BB동 산31-23 임야 866㎡에 관하여 위 조정 내용과 같은 소유권이전등기가 마쳐지지 않았고(갑 제1호증의 2), 위 조정 내용과 같은 주택 59.5㎡가 이 사건 건물(건물 139㎡ 및 부속건물 74㎡ 합계 213㎡)이라고 보기도 어렵다. 그렇다면 위와 같은 조정 내용을 근거로 이 사건 건물의 존재를 부정하거나 이 사건 건물이 주거용으로 사용되는 주택이 아니라고 단정하기 어렵다. ⑵ 이상에서 본 사정을 종합하면, 이 사건 건물은 이 사건 토지에 무허가로 건축되어 주거용으로 사용되는 주택으로서, 망인이 이를 등기 없이 사실상 소유하다가 2014. 3. 18. CCC 및 DDD에게 이 사건 건물 및 이 사건 토지를 매도한 것으로 인정된다. 그렇다면 망인이 위와 같이 매도하기 이전에 이 사건 건물에 직접 거주하지 않고 이를 주거용으로 임대한 사실이 있다고 하더라도, 이 사건 건물은 1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세에 있어서 ‘주택’으로 인정된다. 따라서 이 사건 건물이 ‘주택’이 아니라 ‘기타건물’이라는 이유로 1세대 1주택 및 그 부수토지에 대한 양도소득세 비과세 및 장기보유특별공제를 배제한 이 사건 처분은 위법하다고 할 것이다. ⑶ 피고는, 망인이 이 사건 건물의 소유자로 인정되어야만 1세대 1주택 및 그 부속토지에 대한 양도소득세 비과세가 적용되는데 망인을 이 사건 건물의 소유자로 인정할 자료가 없으므로 이 사건 처분이 적법하다는 취지로 주장한다. 살피건대 망인이 무허가로 건축된 이 사건 건물을 등기 없이 사실상 소유하다가 매도한 것으로 인정됨은 앞서 본 바와 같고, 이와 같이 무허가로 건축된 건물을 등기 없이 사실상 소유하다가 양도하는 경우에도 1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세가 적용될 수 있는 것이므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.

그렇다면 이 사건 처분의 취소를 구하는 원고의 청구는 이유 있어 인용할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리하였으므로 제1심 판결을 취소하고 원고의 청구를 인용한다.