이 사건 양도계약은 그 체결 시기, 경위, 내용 등에 비추어 이 사건 매매계약과는 별도의 계약으로 봄이 상당하므로 이 사건 매매계약에 따라 수령한 이 사건 금원을 토지대금의 증액으로 보아 과세한 이 사건 부과처분은 위법함
이 사건 양도계약은 그 체결 시기, 경위, 내용 등에 비추어 이 사건 매매계약과는 별도의 계약으로 봄이 상당하므로 이 사건 매매계약에 따라 수령한 이 사건 금원을 토지대금의 증액으로 보아 과세한 이 사건 부과처분은 위법함
사 건 서울고등법원2017누62473 양도소득세부과처분취소 원고, 항소인 곽AA 피고, 피항소인 GG세무서장 제1심 판 결
2017. 06. 27. 변 론 종 결
2018. 03. 28. 판 결 선 고
2018. 04. 25.
1. 제1심판결을 취소한다.
2. 피고가 201X. X. X. 원고에 대하여 한 2012년 귀속 양도소득세 0,000,000,000원의 부과처분 중 0,000,000,000원을 초과하는 부분을 취소한다.
3. 소송 총비용은 피고가 부담한다. 청 구 취 지 및 항 소 취 지 주문과 같다.
이 법원이 이 부분에 설시할 이유는 제1심판결 2쪽 아래에서 3행의 “경과하도록”을 “다 되도록”으로, 3쪽 아래에서 7행의 “피고를”을 “BBBBB를”로, 6쪽 표 안 11행의 “ 양수인이”를 “양수인인”으로 각각 수정하는 것 외에는 제1심판결 중 해당 부분 기재와 같으므로 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 따라 이를 그대로 인용한다.
2. 이 사건 각 처분의 적법 여부
1. 원고는 이 사건 합의를 통하여 이 사건 토지에 관한 개발사업권(이하 ‘이 사건 사업권’이라 한다)을 승계할 권한을 보유하게 된 것으로서, 이는 이 사건 매매계약과는 구별되는 별도의 계약에 해당한다. 따라서 이 사건 사업권 양도는 사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권이라고 볼 수 없고, 이 사건 금원이 이 사건 매매계약에 따른 매매대금의 증액분에 해당한다고도 볼 수 없다. 따라서 이와 다른 전제에서 이루어진 이 사건 처분은 위법하다.
2. 이 사건 사업권 양도가 양도소득세 과세대상이라고 하더라도 원고가 이 사건 사업권을 취득하기 위하여 지출한 비용 000,000,000원은 필요경비로 공제되어야 한다.
○ 원고는 미국 EE대학교 경영대학원을 졸업한 경영학 석사로서, 미국에서 부동산 세일즈 라 이선스(sales license)를 취득하여 수년 동안 부동산 투자 및 자문업무를 수행하였고, 대한민국 에서도 OO시 OO구 OO동 산 XX 부지 개발사업, 같은 구 OO동 산 XX-X 부지 개발사업을 추진하는 등 다수의 부동산 사업개발을 진행하였으며, OO동 산XX-X에서 민간공원특례사업을 진행하고 있다.
○ 원고 가족은 원고의 위와 같은 부동산개발 경험을 바탕으로 상속받은 분할 전토지를 직접 개발하기로 하고, 200X. 1. 무렵 부동산개발 전문업체인 ‘FFFFF’에 분할 전 토지에 관한 개발사업계획을 검토ㆍ분석하여 줄 것을 의뢰하였다. 그런데 분할 전 토지의 동쪽 부분에는 타인 소유 토지가 있는 데다가 무허가 건물이 00채 이상 난립하고 있어(이른바 ‘△△△’) 토지 소유권 확보 및 건물의 명도가 쉽지 아니하였다. 이에 원고 가족은 분할 전 토지 동쪽 부분에 관하여는 직접 개발사업을 진행하기보다는 관련 분야의 전문가에게 맡겨 개발사업을 신속하게 진행하는 편이 합리적이라고 판단하여 분할 전 토지 동쪽 부분(0,000㎡) 중 이 사건 토지를 BBBBB에 매도하기로 하였고, 이에 따라 분할 전 토지 동쪽 부분이 신속히 개발되면 그보다 몇 배 넓은 면적의 나머지 분할 전 토지 개발도 쉬워질 것으로 기대하였다.
○ BBBBB는 이 사건 매매계약 체결일인 200X. X. X.로부터 1년이 지나도록 원고에게 잔금을 지급하지 못하고, 이 사건 토지에 관하여 토지거래허가를 받지도 못하였으며, 그로 인한 개발사업 지연에 따라 200X. X. X. 원고와 사이에 이 사건 합의(갑제4호증)를 하였다. 이 사건 합의는 ‘잔금 지급 및 부동산 처분신탁이 이루어진 이후 매수인의 사정으로 토지거래허가를 받지 못하여 매수인이 이 사건 토지에 대하여 소유권이전등기를 경료하지 못하는 경우가 발생하여도 매수인은 계약금의 반환을 청구하지 못한다’(제4항)고 규정하는 한편, ‘매수인이 부동산 처분신탁 등기 이후 1년 이내 토지거래허가를 득하지 못하는 경우에는 1년 이후에 기존에 처분신탁된 토지 및 건물(이 사건 사업부지 및 OO동 산 XX-XX, 이하 ’이 사건 사업부지 등‘이라 한다)에 대하여 기존 계약 내용에 따라 매도인은 매수인으로부터 계약을 승계할 수 있다’고 하고, 계약을 승계할 시에는 수령한 매매대금 전액을 반환하여야 한다고 규정하고 있다(제5항).이에 의하면, 원고와 BBBBB는 0억 0,000만 원의 계약금을 몰취하고 BBBBB에 나머지 매매대금을 반환함으로써 이 사건 매매계약을 확정적으로 무효로 할 수도 있고, 원고가 위 계약금을 몰취할 수 있는 권리를 포기하고 BBBBB에 매매대금 전액을 반환함으로써 이 사건 매매계약을 확정적으로 무효로 하되 BBBBB로부터 이 사건 사업부지 등에 관한 매수인(또는 우선수익자 및 매수예정자)으로서의 지위 내지 이 사건 사업권을 승계하고(BBBBB의 이 사건 사업부지 등에 관한 매수인으로서의 지위가 토지거래허가를 받지 못하여 유동적 무효 상태에 있었다고 하더라도 그 후 토지거래허가를 받으면 그 매수인으로서의 지위 승계도 효력을 발생한다고 봄이 상당하다. 다만 원고의 위 지위 승계가 이 사건 사업부지 등의 매도인에 대하여 직접 효력이 있는지 여부는 별론으로 한다), 이에 따라 BBBBB는 이 사건 사업 부지 등에 관한 개발사업에서 손을 떼기로 합의하였다고 봄이 타당하다[BBBBB 측이 이 사건 합의 등과 관련하여 원고를 강요, 공갈 혐의로 진정하였으나 혐의 없음으로 내사종결된 사실(갑 제84호증)에 비추어 피고가 제출한 증거만으로 이 사건 합의가 원고의 강요나 협박에 의하여 이루어졌다고 보기 어렵다]. 결국 이 사건 합의 제5항에 따라 BBBBB로서는 토지거래허가를 받을 기한을 연장받는 대신 연장된 기한 내 토지거래허가를 받지 못하면 이 사건 사업부지 등에 대한 개발사업권 자체를 상실하게 되는 부담을 지게 되고, 원고로서는 BBBBB가 개발사업을 지연함에 따라 원고의 나머지 분할 전 토지 개발에도 차질이 생기는 것을 방지하며, 나아가 원고가 직접 이 사건 사업부지 등을 개발할 수 있는 수단을 확보하게 된 것이다.
○ 원고는 BBBBB가 이 사건 토지에 관한 처분신탁 등기일인 20XX. X. X.로부터 1년이 지난 후에도 토지거래허가를 받지 못하자 20XX. X. XX. BBBBB에 이 사건 합의 제5항에 따라 ‘1개월 이내에 토지거래허가절차의 이행을 최고하고, 그 기간이 경과하는 경우 별도의 의사표시 없이 매매계약을 해제하며, 이 사건 사업부지 등에 관한 매매계약상의 매수인의 지위를 승계하겠다’는 의사를 표시하고, 20XX. X. XX. OO구청장에게 이 사건 매매계약이 해제되었음을 이유로 토지사용승낙을 철회한다는 의사를 표시하였다. 그 후 원고는 20XX. X. X. 도시계획전문가와 도시계획자문 용역계약을 체결하고, 이 사건 사업부지 등에 관한 개발계획을 입안하였으며, OO 등의 업체와 대형할인점을 입점하기 위한 실무자 간 접촉 및 협상을 시도하였고, 20XX. X. XX. OOO로부터 000억 원의 범위에서 이 사건 사업부지 등에 관한 소유권 및 사업권 인수절차 완료 확인을 조건으로 하는 투자 결정 통지를 받는 등 BBBBB로부터 이 사건 사업부지 등에 관한 매수인의 지위 내지 이 사건 사업권을 인수하여 이 사건 사업부지 등에 관한 개발사업을 직접 진행하려고 하였다.
○ BBBBB는 20XX. X. XX. 원고를 상대로 이 사건 토지 사용승낙 가처분 신청 (00지방법원 20XXOOXXX호)을 하여 20XX. X. XX. 인용 결정을 받았는데, 그 결정 이유는 원고가 이 사건 합의 제5항에 따라 BBBBB의 이 사건 사업부지 등에 관한 매수인의 지위 등을 인수하기 위하여는 BBBBB에 매매대금을 반환할 것을 조건으로 하나, 원고가 매매대금을 반환한 사실이 없으므로 조건 불성취이어서 매매계약을 해제하는 등의 절차를 거쳤다고 보기 어려워 이 사건 매매계약이 확정적으로 무효로 되었다고 볼 수 없다는 것이었다. 한편 BBBBB는 원고를 상대로 이 사건 토지의 개발행위허가를 신청하기 위한 토지사용승낙의 의사표시를 구하는 소송(00지방법원 201XOOXXX호)을 제기하여 20XX. XX. XX. 승소하였는데, 그 판결 이유도 이 사건 합의 제5항은 원고가 BBBBB에 매매대금을 반환할 것을 조건으로 한 것인데 원고가 매매대금을 반환하지 아니하여 그 효력을 주장할 수 없다는 것이었다.
○ 그 후 20XX. XX. XX. 위 가처분결정에 대한 가처분이의 사건(OO지방법원 20XXOOXXX)에서 원고와 BBBBB 사이에 이 사건 조정이 성립되고, 같은 날 이 사건 양도계약서(갑 제11호증)가 작성되었으며, 그 과정에서 BBBBB의 소송대리인 법무법인 OO의 이DD 변호사가 관여하였다. 이 사건 조정의 내용은 원고가 이 사건 토지에 관한 개발사업의 ‘(승계)사업권’을 BBBBB에 양도하고, BBBBB는 원고에게 위 ‘(승계)사업권’ 양도대금으로 00억 원을 지급하는 등임이 그 기재상 분명하다. 또한 이 사건 양도계약서의 내용도 원고가 이 사건 합의에 기초하여 이 사건 사업부지 등에 대하여 가지는 일체의 ‘(승계)사업권’ 및 권한을 양도목적물로 하여 BBBBB에 이를 양도대금 00억 원에 양도한다는 내용임이 그 기재상 분명하다. 비록 원고가 당시 BBBBB로부터 이 사업부지 등에 관한 매수인으로서의 지위 내지 이 사건 사업권을 승계받지 못하였으나, 이후 이 사건 합의 제5항에 따라 BBBBB에 매매 대금 전액을 반환함으로써 이 사건 매매계약을 확정적으로 무효로 하고 BBBBB로부터 이 사건 사업부지 등에 관한 매수인으로서의 지위 내지 이 사건 사업권을 승계할 수 있는 지위에 있었으므로 이를 고려하여 원고가 BBBBB로부터 이미 이 사건 사업권을 승계받았음을 전제로 원고가 다시 BBBBB에 이 사건 사업권을 양도 내지 승계하고 그 대금으로 00억 원을 지급받기로 하여 위와 같은 내용의 이 사건 조정 및 이 사건 양도계약이 성립된 것으로 봄이 타당하고, 나아가 이 사건 양도계약은 그 체결 시기, 경위, 내용 등에 비추어 이 사건 매매계약과는 별도의 계약으로 봄이 상당하다(위와 같은 이 사건 조정과 이 사건 양도계약에 이른 경위, 그 내용, 그 과정에 BBBBB의 소송대리인이 관여한 점 등에 비추어 이 사건 조정과 이 사건 양도계약이 원고의 강요에 의하여 이루어졌다고 볼 수 없다. 한편 이 사건 양도 계약 제8조는 ‘본 계약의 이행으로 이 사건 합의 제5항의 효력이 소멸되고, 양도인과 양수인 사이에 20XX. X. X. 체결된 이 사건 매매계약이 유효함을 확인한다’고 규정하고 있는데, 이는 원고가 이 사건 양도계약에 따라 BBBBB로부터 00억 원 등을 지급받으면 더는 이 사건 합의 제5항을 주장하여 이 사건 사업권을 승계할 수 없고 당초 체결된 이 사건 매매계약이 유효하다는 내용으로서 위 인정에 방해가 된다고 보기 어렵다).
○ 피고가 제출한 증거만으로는 원고와 BBBBB가 이 사건 양도계약 당시 실질적으로는 이 사건 매매계약의 매매대금만을 증액하려는 의도임에도 조세를 회피하기 위하여 형식상 그 양도목적물을 ‘양도인이 (승계)사업권자로서 보유하는 본 건 사업에 대한 모든 권한’이라고 명시하기로 합의하는 통정허위표시를 하였다고 보기 어렵다.
그렇다면 원고의 청구는 이유 있어 이를 받아들일 것이다. 이와 결론을 달리한 제1심판결은 부당하므로 이를 취소하고, 이 사건 처분은 위법하므로 이를 취소한다.
판결 내용은 붙임과 같습니다.