이 사건 각 부동산의 취득가액은 매매계약서 및 단서조항에 확인되는 매매가액임

사 건 2013누52706 양도소득세부과처분취소 원고, 항소인

○○○ 피고, 피항소인 △△세무서장 제1심 판 결 서울행정법원 2013. 11. 8. 선고 2013구합6817 판결 변 론 종 결

2014. 11. 19. 판 결 선 고

2014. 12. 17..

1. 제1심 판결을 다음과 같이 변경한다.

• 가. 이 사건 소 중, 2005년 귀속 양도소득세 부과처분 중 000,000,000원의 취소를 구하는 부분 및 2007년 귀속 양도소득세 부과처분 중 000,000,700원의 취소를 구하는 부분을 각 각하한다.
• 나. 피고가 2012. 2. 1. 원고에게 한 2005년 귀속 양도소득세 000,000,000원의 부과처분 중 000,000,000원을 초과하는 부분을 취소한다.
• 다. 원고가 한 나머지 청구를 기각한다.

2. 소송총비용 중 1/3은 피고가, 나머지는 원고가 각 부담한다. 청구취지 및 항소취지

피고가 2012. 2. 1. 원고에게 한 2005년 귀속 양도소득세 000,000,000원, 2006년 귀속 양도소득세 000,000,000원, 2007년 귀속 양도소득세 000,000,000원의 부과처분을 취소한다.

제1심 판결 중 원고 패소부분을 취소한다. 피고가 2012. 2. 1. 원고에게 한 2005년 귀속 양도소득세 000,000,000원의 부과처분 중 000,000,000원 부분, 2006년 귀속 양도소득세 000,000,000원의 부과처분, 2007년 귀속 양도소득세 000,000,000원의 부과처분 중 000,000,000원 부분을 취소한다(피고도 제1심 판결 중 피고 패소부분에 대하여 항소하였다가 오히려 이 법원에서 그에 상응하는 부분을 감액경정한 후 항소를 취하하였다).

1. 처분의 경위와 과세대상 양도의 확정

• 가. 원고는 별지 목록 기재 각 부동산(이하 ‘이 사건 각 부동산’이라 하고, 개별적으로는 순번으로 특정한다)을 미등기 전매하였다.
• 나. 피고는 원고가 위 미등기 전매와 관련한 양도소득 신고를 제대로 하지 않은 사실을 확인한 후 이 사건 1 내지 6 부동산은 2005년에, 이 사건 7 내지 11 부동산은2006년에, 이 사건 12 내지 15 부동산은 2007년에 별지 목록 기재 내역과 같이(다만이 사건 10 부동산의 양도가액은 000,000,000원) 각 양도가 이루어졌다고 보고, 2012. 2. 1. 원고에게 2005년 귀속 양도소득세 000,000,000원, 2006년 귀속 양도소득세 000,000,000원, 2007년 귀속 양도소득세 000,000,000원을 각 경정․고지하였다.
• 다. 원고의 이의신청에 따라 피고는 이 사건 1, 2, 8 부동산을 양도대상에서 제외하여 2012. 5. 31. 2005년 귀속 양도소득세 중 000,000,000원, 2006년 귀속 양도소득세 중 00,000,000원을 각 감액경정하였다.
• 라. 그 후 피고는 조세심판원이 원고의 불복신청을 일부 받아들여 이 사건 10 부동산의 양도가액이 000,000,000원이 아니라 000,000,000원이라고 결정하자 이를 반영하여 2013. 1. 2. 2006년 귀속 양도소득세 중 00,000,000원을 감액경정하였다.
• 마. 피고는 이 법원에서 2014. 6. 27.경 제1심 판결 취지에 따라 이 사건 4, 6, 12,14, 15 부동산 양도로 인한 부분을 제외하여 2005년 귀속 양도소득세 부과처분 중000,000,000원을, 2007년 귀속 양도소득세 부과처분 중 000,000,000원을 각 감액경정하였다(이하 ‘최종감액경정부분’이라 하고, 순차 감액경정되고 남은 2005년 귀속 양도소득세 000,000,000원, 2006년 귀속 양도소득세 000,000,000원, 2007년 귀속 양도소득세 000,000,000원의 부과처분을 ‘이 사건 처분’이라 한다).
• 바. 그 결과 이 사건 각 부동산 중에는 이 사건 3, 5, 7, 9, 10, 11, 13 부동산만이 이 사건 처분의 대상으로 남게 되었다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제2 내지 5호증(각 가지번호 포함, 이하 같다), 을 제1 내지 4, 14, 16, 17호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 소 중 최종감액경정부분 취소청구의 적법 여부에 관한 직권판단 앞서 본 대로 피고가 이 법원에서 한 감액경정 결정에 따라 이 사건 소 중 최종 감액경정부분의 취소를 구하는 부분은 그 대상이 소멸하여 부적법하게 되었다.

• 가. 원고 주장 위법 사유

1. 이 사건 3, 9, 10, 11, 13 부동산(이하 ‘이 사건 쟁점부동산’이라 한다)의 취득가액은 각 000,000,000원인데, 피고는 이를 각 00,000,000원으로 과소 산정하였다.

2. 이 사건 3 부동산의 양도가액 000,000,000원에는 보상비 00,000,000원이 포함되어 있는데, 원고는 매수인으로부터 보상비 상당액을 지급받지 않았고 그 후 서울시 조례의 개정으로 보상을 받을 수도 없게 되었으므로, 그 양도가액은 보상비를 공제한000,000,000원으로 산정하여야 한다.

3. 이 사건 13 부동산의 양도가액은 000,000,000원인데, 피고는 이를 000,000,000원으로 과대 산정하였다.

• 나. 이 사건 각 부동산의 거래방식

1. 원고는 도시계획사업 등에 의하여 수용계획이 생길 것으로 기대되는 오래된 가옥, 이른바 철거예정가옥을 구입하면 신규분양 아파트의 입주권과 보상비를 받을 수 있다고 소개하여 이 사건 각 부동산을 비롯한 여러 채의 가옥을 ◇◇◇ 등(이하 ‘2차매수인들’이라 한다)에게 각 매도하였다. 원고는 □□□ 등으로부터 철거예정가옥을 매수하고, 원고가 2차 매수인들을 물색하여 2차 매수인으로부터 매매대금을 받으면 그 매매대금 중 일정 금액은 □□□ 등에게 지급하고, 나머지는 원고가 전매 차익으로 가지는 방식으로 차액 거래를 하였다.

2. 2차 매수인들의 주된 거래 목적은 아파트 입주권을 얻는 것이었기 때문에, 원고는 2차 매수인들과 이 사건 각 부동산에 대한 매매계약을 하면서 주로 철거보상금에 관한 권리는 유보하기로 약정하고 이를 반영하여 매매대금을 정하였다. 한편 □□□ 등과 원고는 자신들 앞으로의 소유권이전등기를 각 생략하고 해당 부동산의 전 소유자로부터 2차 매수인들에게 직접 소유권이전등기를 마쳐주었다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 32, 62, 66, 67, 73, 79, 91호증, 을 제5호증의 각기재, 변론 전체의 취지

• 다. 이 사건 쟁점부동산의 취득가액(첫 번째 주장에 대한 판단)

1. 인정사실

• 가) 원고는 이 사건 각 부동산의 미등기 전매와 관련하여 기소된 서울서부지방법원 0000고단0000 등 부동산등기특별조치법위반 등 피고사건에서 원고가 □□□으로부터 이 사건 1, 2, 3, 8 내지 12 부동산을 각 00,000,000원에 매수하였음을 전제로 한 유죄판결을 선고받았고 그 판결이 확정되었다. 위 형사사건의 항소심에서 원고는 항소이유서 진술을 통하여 이 사건 8, 9, 12 부동산은 00,000,000원에 매수하였다고 밝히기도 하였다. 또한 위 형사사건의 수사과정에서 □□□은 원고에게 이 사건 쟁점부동산을 각 00,000,000원에 매도하였고 사후에 원고의 요청으로 매매대금을 000,000,000원으로 한 매매계약서(갑 제8, 9, 10호증으로 보인다)를 작성해주었다고 진술하였다.
• 나) 이 사건 3 부동산에 관하여 원고와 ◇◇◇ 사이에 작성된 매매계약서에는 “도시개발공사에 건설하는 33평 아파트 철거예정가옥이며 하자 시 현금으로 교환하여 준다. 보상가 00,000,000원 중 전세보증금 00,000,000원에 월세 000,000원을 가져간다.”라는 단서조항이 들어있다. 한편 이 사건 9, 10, 13 부동산에 관하여 원고와 ▽▽▽, ◀◀◀, ●●● 사이에 작성된 각 매매계약서에는 “도시개발공사에서 건설하는 33평 철거예정가옥이며 하자시 현금으로 돌려주고 토지, 건물 보상가는 돌려준다” 또는 이와 유사한 내용의 각 단서조항이 들어있다. [인정근거] 갑 제1, 8, 9, 10, 22, 109호증, 을 제5호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 판단 위 인정사실에, ① 원고가 주장하는 취득가액 000,000,000원과 □□□이 진술한 매매대금 00,000,000원의 차액은 00,000,000원인데, 이는 이 사건 3 부동산에 대한 매매계약서에 기재된 바와 같이 가옥철거에 따른 보상금 00,000,000원과 같은 액수로서 이 보상금을 매매대금에 포함시킬 것인지에 대한 이해의 차이에서 비롯된 것으로 보이는 점, ② 이 사건 9, 10, 13 부동산의 2차 매수인들은 보상금에 관한 권리를 원고에유보하여 2차 매수인들이 가지지 않는 것으로 각 약정하였기 때문에 각 그 양도가액에보상금이 포함되지 않았고 그에 따른 단서조항이 매매계약서에 각 기재된 것으로 보이는 점 등을 더하여 볼 때, 원고가 이 사건 쟁점부동산을 매수한 대금은 각 00,000,000원임이 인정되고, 갑 제8, 9, 10호증의 각 매매대금 기재 부분은 그 작성경위 등에 비추어 이와 달리 볼 자료가 되지 못한다. 그런데, ① 아래 라.항에서 보는 바와 같이 ◇◇◇은 원고로부터 이 사건 3 부동산을 매수하면서 입주권뿐만이 아니라 보상금 00,000,000원에 관한 권리도 취득하는 것으로 약정하여 매매대금을 000,000,000원이 아닌 000,000,000원으로 정한 점, ② 앞서 본 원고의 거래 방식 등에 비추어 원고는 □□□ 또는 보상금에 관한 권리를 가지고 있던 자와의 사이에서 보상금 상당액을 정산할 의무를 부담하고 이는 소득세법 제97조 제1항 제1호 에 따라 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비 중 하나인 취득가액 즉 취득에 든 실지거래가액에 포함되는 것으로 보아야 하는 점 등을 감안할 때, 이 사건 3 부동산의 양도차익을 계산하기 위한 원고의 취득가액은, 보상금에 관한 권리를 제외한 채 입주권 전매를 주된 목적으로 하였던 부동산 매수대금 00,000,000원에 보상금 상당액 00,000,000원을 더한 000,000,000원으로 봄이 옳다. 이와 달리 나머지 이 사건 9, 10, 11, 13 부동산 취득과 관련하여서는 그 취득가액을 위 매수대금 00,000,000원과 달리 볼 사정이 없다. 원고의 이 부분 주장은 위 인정 범위 내에서만 이유 있어 받아들인다.

• 라. 이 사건 3 부동산의 양도가액(두 번째 주장에 관한 판단) 앞에서 든 여러 사정, 갑 제1호증, 을 제18호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 사정 즉, ① 이 사건 3 부동산의 매매계약서에 따르면 매매대금이 000,000,000원임에도 계약금은 00,000,000원, 잔액은 000,000,000원(중도금은 없음)으로 되어 있을 뿐이어서 그 합산액인 000,000,000원은 매매대금 총액에00,000,000원이 부족한데, 이는 앞서 본 단서조항 중 “보상가 00,000,000원 중 전세보증금 00,000,000원에 월세 000,000원을 가져간다.”는 문언과 함께 살펴보면 결국 매수인 ◇◇◇이 지급받을 보상금에서 원고가 00,000,000원을 받아 임차인에게 전세보증금을 반환해주기로 한 취지로 이해되는 점, ② ◇◇◇은 이 법원 증인으로 채택되자 불출석사유서와 함께, 이 사건 3 부동산의 매매대금이 보상금을 포함한 201,000,000원인데 이를 원고에게 지급하였다는 요지의 답변서(을 제18호증)를 작성하여 제출한 점 등을 종합하여 보면, ◇◇◇은 원고로부터 이 사건 3 부동산을 매수하면서 주류적인 거래 방식과 달리 보상금에 관한 권리도 취득하기로 하였고 그에 따라 매매대금을 000,000,000원으로 정하였음이 인정되므로 이를 양도가액으로 봄이 옳다. 나아가 설령 원고 주장처럼 서울시 조례 개정으로 이 사건 3 부동산에 대한 보상금 00,000,000원을 지급받을 수 없게 되었다 하더라도 그것만으로 같은 금액만큼 양도가액에서 공제되어야 한다고 볼 수는 없다(만일 달리 볼 사정이 있다 하더라도 취득가액 역시 연동되어 마찬가지 결과가 될 것이므로 양도차익이 달라지지는 않게 된다). 원고의 이 부분 주장은 전부 받아들일 수 없다.
• 마. 이 사건 13 부동산의 양도가액(세 번째 주장에 관한 판단) 갑 제22호증, 을 제10, 13, 22호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 아래의 사정을 종합하여 보면, 이 사건 13 부동산의 양도가액은 000,000,000원이라고 봄이 옳다. 원고의 이 부분 주장도 받아들일 수 없다.

① 원고는 2007. 11. 19.경 ▽▽▽에게 이 사건 13 부동산을 매도한 후 거래가격을 000,000,000원으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었다.

② 이 사건 13 부동산의 공동주택 공시가격은 2007. 1. 1. 기준으로 000,000,000원, 2008. 1. 1. 기준으로 000,000,000원인데, 원고가 이보다 낮은 000,000,000원에 매도할 만한 이례적인 사정이 보이지 않는다.

③ 원고는 원래 이 사건 13 부동산을 ◀◀◀에게 양도하였다가 계약이 해제되자 ●●●에게 양도하고 소유권이전등기를 마쳐주었는데, 그 이후 원고 아들인 ◈◈◈ 앞으로 거래가격을 000,000,000원으로 한 소유권이전등기가 이루어졌다. ◀◀◀와 ◈◈◈은 각 그 매입가액을 000,000,000원으로 하여 양도소득세 신고를 하였다.

④ ○○세무서장은 ◈◈◈이 원고의 어머니 CCC으로부터 이 사건 13 부동산 취득자금 000,000,000원을 증여받았다고 보아 증여세 부과처분을 하였고(나중에 임차보증금 반환채무 인수를 반영하여 감액경정하였다), 이에 ◈◈◈은 이 사건 13 부동산 매입가액은 000,000,000원에 불과하다고 주장하며 서울행정법원 0000구합0000호로 증여세부과처분 취소소송을 제기하였는데, 매입가격이 000,000,000원으로 인정되어 패소하였고 그 후 항소도 기각되어 그 판결이 확정되었다.

• 바. 2005년 귀속 양도소득세의 정당한 세액 계산 앞서 든 증거에 변론 전체의 취지를 보태어 보면, 원고는 2005년에 이 사건 3, 5부동산 외에도 서울 서대문구 XX동 소재 부동산을 양도하였고 피고가 그 부동산의 양도가액을 00,000,000원, 취득가액을 00,000,000원으로 보고 양도차익을 계산하는 데 대하여 원고가 이의하지 아니한 사실이 인정된다. 따라서 이 사건 3 부동산의 취득가액을 00,000,000원이 아닌 000,000,000원으로 보고 2005년 귀속 양도소득세를 다시 산정하면, 아래 [표1]과 같이 000,000,000원이 된다. 2005년 귀속 양도소득세 000,000,000원의 부과처분 중 000,000,000원을 초과하는 부분은 위법하여 취소되어야 한다.

이 사건 소 중, 2005년 귀속 양도소득세 부과처분 중 000,000,000원의 취소를 구하는 부분 및 2007년 귀속 양도소득세 부과처분 중 000,000,000원의 취소를 구하는 부분은 각 각하하고, 2005년 귀속 양도소득세 000,000,000원의 부과처분 중 000,000,000원을 초과하는 부분은 취소하여야 한다. 각하 부분을 제외한 원고 청구는 위 인정 범위내에서 이유 있어 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 기각한다. 제1심 판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로 원고 항소를 일부 받아들여 제1심 판결을 주문과 같이변경한다.