원고가 제출한 매매계약서상 취득가액을 실제 거래가액으로 인정하기 어려움

사 건 2012누2407 양도소득세부과처분취소 원고, 항소인 최XX 피고, 피항소인 안양세무서장 제1심 판 결 수원지방법원 2011. 12. 1. 선고 2011구합4771 판결 변 론 종 결

2012. 6. 1. 판 결 선 고

2012. 12. 7.

1. 제1심 판결 중 아래에서 취소를 명하는 부분에 해당하는 원고 패소부분을 취소한다. 피고가 2010. 6. 14. 원고에게 한 2005년 귀속 양도소득세 000원의 부과처분 중 000원을 초과하는 부분을 취소한다.

2. 원고의 나머지 항소를 기각한다.

3. 소송총비용 중 1/3은 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다. 청구취지 및 항소취지 제1심 판결을 취소한다. 피고가 2010. 6. 14. 원고에게 한 2005년 귀속 양도소득세 000원의 부과처분을 취소한다.

이 부분에 관한 이 판결의 이유는 제1심 판결 해당부분 기재와 같다. 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 인용한다.

• 가. 원고의 주장 다음과 같은 사정 즉 ① 이 사건 부동산의 매매대금이 000원으로 기재된 매매계약서(갑 제4호증의 2)는 송AA와 공인중개사 사무실의 실장이 원고로부터 받아 둔 인감도장과 인감증명서를 이용하여 허위로 작성한 것이고 설령 그렇지 않다 하더라도 위 계약서 기재 내용 자체에 의해서도 매매대금을 000원으로 볼 수 없는 점, ② 매도인인 송AA는 이 사건 부동산을 000원에 낙찰받았는데 이를 원고에게 불과 000원에 매도하였다고 보기 어려운 점, ③ 이 사건 부동산의 매매대금을 000원이라고 볼 경우 원고가 비슷한 시기에 매수한 이 사건 104호와 ㎡ 당 단가에서 큰 차이가 나는 점, ④ 이 사건 부동산에 관한 진정한 매매계약서(갑 제4호증의 1)에 매매대금이 000원으로 기재되어 있는 점 등을 종합해 보면, 원고가 송AA로부터 이 사건 부동산을 000원에 매수한 것은 명백하다 그럼에도 이 사건 부동산의 매매대금이 000원임을 전제로 한 이 사건 처분은 위법하다
• 나. 판단

1. 이 사건 부동산의 취득가액(실지거래가액)

• 가) 우선 원고가 이 사건 부동산의 진정한 매매계약서라고 주장하는, 매매대금이 000원으로 기재된 매매계약서(갑 제4호증의 1, 이하 ’이 사건 제1계약서’라고 한다)가 진정하게 성립한 것인지에 관하여 살펴본다. 갑 제4호증의 1, 2의 각 기재와 이 법원의 군포시 오금동장에 대한 사실조회결과에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 이 사건 부동산의 매매대금이 000원으로 기재된 매매계약서(이하 ’이 사건 제2계약서’라고 한다)에는 원고와 송AA의 당시 인감도장이 날인되어 있는 반면, 이 사건 제1계약서에는 당시 원고의 인감도장과 다른 도장이 날인되어 있고, 송AA의 경우도 인감도장이 아닌 막도장 형태의 도장이 날인되어 있는 점, ② 원고가 매수할 당시 이 사건 부동산의 면적 합계는 321.88㎡이었는데, 이 사건 제1계약서에는 이보다 훨씬 큰 ’172평’으로 기재되어 있는 반면, 이 사건 제2계약서에는 이와 비슷한 321.93㎡로 기재되어 있는 점, ③ 송AA는 제1심 법정에서 이 사건 제1계약서는 작성한 적이 없다는 취지로 진술한 점 등을 종합해 보면, 이 사건 제1계약서는 매매당사자인 원고와 송AA 사이에 진정하게 작성된 것이 아닌 것으로 보인다(이 사건 제1, 2계약서의 필체가 동일한 것으로 보이는 점에 비추어 볼 때, 어떠한 목적을 위해 원고와 공인중개사 사무실 실장 유RR의 의사 합치에 따라 이 사건 제1계약서가 작성된 것으로 보인다).
• 나) 다음으로 원고가 이 사건 부동산을 실제로 얼마에 취득하였는지에 관하여 살펴본다. 위 가)항 인정사실에 의하면, 이 사건 제2계약서는 일단 매매 양당사자의 의사에 따라 작성된 것으로는 보인다[원고는, 이 사건 제2계약서는 진정하게 성립한 것이 아니라는 취지로 주장하나, 앞서 본 여러 사정과 이 사건 제2계약서에 기재된 매매대금 000원으로 매매계약이 있었다는 원고 및 공인중개사 명의의 거래사실확인서(을 제1호증의 1, 2)가 작성되어 있는 점에 비추어 볼 때, 원고의 위 주장은 받아들일 수 없다 다만 이 사건 제2계약서의 진정 성립과 별도로 그에 기재된 매매대금이 실제와 일치하는지에 대하여는 아래에서 살펴본다). 그리고 그 매매계약서에 매매대금이 000원으로 되어 있고 이를 확인하는 위와 같은 거래사실확인서가 작성되어 있음은 위에서 본 바와 같다. 그러나 아래의 여러 사정을 종합해 보면, 위와 같은 여러 사정에 도 불구하고 이 사건 부동산의 취득가액은 000원이 아니라 000원으로 보인다. 따라서 이와 다른 전제에 선 이 사건 처분은 위법하다

(1) 이 사건 부동산의 매도인인 송AA는 제1심 법정에서 이 사건 부동산의 매매대금은 000원으로서 이 금액에는 원고가 인수하기로 한, 이 사건 부동산을 담보로 한 대출채무액 000원이 포함되어 있고, 따라서 자신이 실제로 지급받은 돈은 000원(이 돈 중 000원을 부동산 중개수수료로 지급하였음)이며, 이 사건 제2계약서의 매매대금란에 000원으로 기재되어 있는 이유는 정확하게 모르겠고, 이 사건 제2계약서는 세금을 적게 내기 위하여 매매대금을 실제보다 적게 적은 소위 ’다운계약서’라는 취지로 진술하였다.

(2) 이 사건 제2계약서 매매대금란에는 000원으로 기재되어 있으나, 그 대금의 세부맹목을 융자금(000원), 계약금(000원), 중도금(000원), 잔금(000원)으로 나누고, 특약사항으로 융자금 000원을 승계하기로 하면서도 융자금과 잔금의 관계에 대해 아무런 기재가 없는 것으로 미루어 보아, 매매대금란 기재 000원은 실수로 또는 의도적으로(위에서 본 바와 같이 송AA는 이 사건 제 2계약서가 소위 ’다운계약서’라고 진술하였다) 실제와 다른 금액을 적은 것으로 보인다 (위와 같은 이 사건 제2계약서의 기재에 비추어 볼 때, 이 사건 부동산의 실제 매매대금은 위 각 명목별 금액의 합계인 000원으로 보인다).

(3) 이 사건 104호의 전유부분 면적을 기준으로 한 ㎡당 단가는 약 000원 (000원 / 57.87㎡)인데, 이 사건 부동산의 매매대금을 000원으로 볼 경 우 이 사건 부동산의 전유부분 면적을 기준으로 한 ㎡당 단가는 약 000원(000원 / 321.88㎡)으로 그 차이가 너무 크다

(4) 이 사건 부동산의 매매대금이 000원임을 확인하고 있는 위 원고 및 공인중개사 명의의 거래사실확인서의 가재 내용 중 매매가액 부분은 이 사건 부동산의 매매대금이 000원이고 이 사건 제2계약서는 소위 ’다운계약서‘라는 송AA의 위와 같은 증언에 비추어 볼 때 그대로 받아들이기 어렵다.

(5) 원고는 이 사건 부동산의 매매대금이 000원이라고 주장하나, 원고가 이 사건 부동산 매매대금으로 송AA에게 지급한 금액이 위와 같은 여러 사정에 비추어 인정할 수 있는 000원을 초과함을 인정할 별다른 자료가 없다

(6) 송AA는 제1심 법정에서 이 사건 부동산에 대한 매매대금 외에도 권리금 명목으로 000원을 원고로부터 받았다고 증언하였다. 그러나 원고는 권리금 명목의 돈을 지급한 사실이 없다고 하고 있고, 위 송AA의 권리금 관련 증언 자체도 매매대금 중 융자금 000원을 제외한 000원과 권리금 000원 합계 000원을 실제로 받았다고 하였다가 권리금 000원은 위 000원에 포함되어 있다고 하는 등 일관되지 않아 쉽게 믿기 어렵다.

2. 정당한 세액 나아가 이 사건 부동산의 취득가액(실지거래가액)이 000원임을 전제로 할 때 정당한 세액에 관하여 살펴본다 이 사건 부동산의 취득가액을 000원이라고 하면 가산세(신고불성실 가산세 000원, 납부불성실 가산세 000원)를 포함한 정당한 세액은 000원이다

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있으므로 일부 인용하여야 할 것이다. 그런데 제1심 판결은 이와 일부 결론을 달리하여 부당하므로 원고의 항소를 일부 받아들여 제1심 판결 중 이 사건 처분 중 위 정당한 세액을 초과하는 부분에 관한 원고 패소부분을 취소하고 이 사건 처분 중 위 부분을 취소하며, 원고의 나머지 항소는 이유 없어 기각한다.