취득당시 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 취득가액을 환산한 것은 적법함

사 건 2011누4727 양도소득세부과처분취소 원고, 피항소인 박AA 피고, 항소인 강서세무서장 제1심 판 결 서울행정법원 2010. 12. 24. 선고 2009구단13057 판결 변 론 종 결

2012. 5. 16. 판 결 선 고

2012. 6. 27.

1. 제l심 판결을 취소한다.

2. 원고가 한 청구를 기각한다.

3. 소송총비용은 원고가 부담한다. 청구취지 및 항소취지

피고가 2008. 11.1. 원고에게 한 2006년 귀속 양도소득세 000원의 부과처분을 취소한다.

주문과 같다.

• 가. 별지 기재 목록 1의 천안시 OO동 000 답 1488㎡ 외 3필지(이하 ‘제1토지’l라 한다)에 관하여는 이DD 명의로， 별지 기재 목록 2의 천안시 OO동 000 답 11㎡외 3필지(이하 ’제2토지’라 한다)에 관하여는 홍GG 명의로， 별지 기재 목록 3의 천안시 OO동 000 답 141㎡외 2필지(이하 '제3토지’라 한다)에 관하여는 심HH 명의로 각 소유권이전등기가 되어 있었다.
• 나. 원고는 1989. 9. 29. 이DD 명의의 제 1토지 중 1/4 지분에 관하여 1989. 9. 19. 자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를，1989. 12. 30. 홍GG 명의의 제2토지 중 1/4 지분에 관하여 1989. 12. 30.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를，1990. 4. 12. 심HH 명의의 제3토지 중 1/4 지분에 관하여 1990. 3. 9.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 각 마쳤다. 또한 원고는 1998. 8. 29. 제1， 2， 3 토지 중 김II 명의의 각 2/4 지분에 관하여 1998. 8. 25.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다
• 다. 원고는 2006. 10. 31. AA종합건설 주식회사에 제1， 2， 3 토지(그 중 별지 기재와 같이 분할된 합계 464㎡를 제외한다) 중 원고 명의의 각 3/4 지분(이하 l이 사건 토 지|라 한다)을 000원에 양도하였다.
• 라. 그 후 원고는 2006. 12. 29. 이 사건 토지의 양도와 관련하여 양도가액 000원， 취득가액 000원을 실지거래가액으로 하여 2006년 귀속 양도소득세 000원을 예정신고·납부하였다.
• 마. 피고는 원고에게， 이 사건 토지의 취득당시의 실지거래가액이 불분명하다는 이유 로 기준시가에 의해 환산한 000원을 취득가액으로 하여 양도차익을 산정한 후 2006년 귀속 양도소득세 000원을 2008. 11.1. 자로 경정·고지하는 이 사건 처분을 하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실， 갑 제1， 3 내지 13호증， 을 제2， 15호증(각 가지번포 포함， 이하 같다)의 각 기재， 변론 전체의 취지

• 가. 원고 주장 원고는 제1， 2， 3 토지 중 각 3/4 지분을 김II로부터 합계 000원에 취득 하였고，그 당시 작성된 매매계약서 등으로 실지거래가액을 확인할 수 있음에도， 이와 달리 그 취득가액이 불분명한 것으로 보고 한 피고의 이 사건 처분은 위법하다.
• 나. 판단 이 사건의 쟁점은 원고가 취득한 제1， 2， 3 토지 중 각 3/4 지분의 실제 취득가액이 그 주장과 같이 합계 000원(=제1토지 중 1/4지분 000원 + 제2토지 중 1/4지분 000원 + 제3토지 중 1/4지분 000원 + 제1， 2， 3토지 중 2/4지분 000 원， 이하 ’쟁점 취득가액’이라 한다)으로 확인할 수 있는지 여부에 있다. 원고가 위 각 지분을 김II로부터 쟁점 취득가액에 취득하였다고 주장하면서 제출한 매매계약서(갑 제14， 16， 18， 20호증， 이하 ’쟁점 매매계약서’라 한다)에 따르면， 원고와 이JJ이 ① 1989. 9. 17. 제1토지 중 각 1/4지분을 000원(원고 지분 000원，㎡당 000원)에，② 1989. 12. 30. 제2토지 중 각 1/4지분을 000원(원고 지분 000원， ㎡당 000원)에， ③ 1990. 3. 9. 제3토지 중 각 1/4지 분을 000원(원고 지분 000원，㎡당 000원)에，④ 원고 단독으로 1998. 8. 25. 제 1， 2， 3토지 중 2/4지분을 000원 ㎡당000원)에 각 매수한 것으로 되어 있는 사실이 인정되고，반면에 소유권이전등기신청을 하면서 첨부한 검인계약서 (갑 제50 내지 53호증)에 따르면， 원고， 이JJ， 김II， 최LL 4명이 공동으로 ① 1989. 9. 19. 제1토지 중 각 1/4지분을 이DD로부터 000원(원고 지분 000원) 에，② 1989. 12. 30. 제2토지 중 각 1/4지분을 홍GG으로부터 000원(원고 지분 000원)에， ③ 1990. 3. 9. 제3토지 중 각 1/4지분을 심HH으로부터 000원 (원고 지분 000원)에，④ 원고 단독으로 1998. 8. 25. 제1， 2， 3토지 중 2/4지분을 김II로부터 000원에 각 매수한 것으로 되어 있는 사실이 인정된다. 그런데 을 제3 내지 20호증의 각 기재， 당심 증인 김II의 일부 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면，원고가 주장하는 쟁점 취득가액을 실지거래가액으로 인정할 수 없고，그 밖에 실지거래가액을 확인할 수 있는 자료가 없다고 봄이 옳다. 그 이유는 다음과같다. 첫째， 쟁점 매매계약서에는 관할관청의 검인이 되어 있지 않을 뿐더러 이해관계를 같이 하는 이JJ 이외에 공인중개사를 비롯한 제3자의 확인을 받지도 아니한 점， 그 대부분은 등기명의자 아닌 김II를 매도인으로， 원고와 이JJ(최KK은 없음)을 매수인으로 하여 작성되어 있는 등 기재형식이나 내용 등에 비추어 취득 이후에 세금신고 등을 위하여 편의상 작성되었을 가능성을 배제할 수 없다. 더구나 아래에서는 보는 바와 같이 중요한 이해관계인인 김II의 증언 내용이나 당시의 객관적인 상황 등에 비추어 보더라도 쟁점 매매계약서의 기재내용을 그대로 받아들이기 어렵다. 둘째， 쟁점 매매계약서가 실제로 취득 당시 작성된 것이라는 원고 주장과 달리，김 II는 ’그 당시 검인계약서 이외에 매매계약서를 작성하지 않아 쟁점 취득가액을 인정할 수 없음에도 불구하고 2004년도에 자신의 승낙 없이 쟁점 매매계약서가 작성되었으며 실제 매매대금은 평당 000원 내지 000원 정도’라는 내용으로 문답서(을 제3호증의 2)를 작성하였고，이 법원에서도 대체로 같은 취지로 증언한 바 있다. 증인 김 II의 증언 태도와 내용，최KK의 확인서(을 제3호증의 3) 등에 비추어 보면，그 증언 내용 중 ‘당사자 사이에 쟁점 매매계약서가 작성되지 않았고，쟁점 취득가액도 인정할 수 없다’는 부분을 배척하기는 어려워 보인다(비록 김II가 알콜중독 등으로 치료 받은 전력이 있고 자신이 원고 등을 고소한 사문서위조 등 사건이 무혐의로 종결되었다고 하더라도 그 증언 내용 전부를 믿지 못할 정도는 아닌 것으로 보인다. 이는 이JJ에 대한 과세처분이 조세심판원의 재조사결정에 따라 직권 취소된 사실，김II가 자신의 인감증명 등을 교부한 사실 등을 감안하더라도 마찬가지이다). 셋째， 쟁점 매매계약서에 따른 쟁점 취득가액은 ㎡당 000원 내지 000원 정도로서 검인계약서상 매매대금과 비교할 때 상당한 차이를 보일 뿐 아니라 그 무렵 개별공시지가(㎡당 000원， 000원， 000원，000원 정도)나 거래시세 등에 비추어 보더라도 지나치게 높은 금액으로 보인다. 또한 원고는 쟁점 취득가액과 관련하여 그 지급이나 자금조달 등에 대한 어떠한 객관적 자료도 제출하지 못하고 있다. 특히 제1， 2， 3토지 중 2/4지분에 대한 매매대금 000원과 관련하여 원고는 김QQ에 대한 000 원 가량의 대여금채권이 있음을 전제로 이를 제외한 나머지 대금을 지급하였다고 주장하나，이를 뒷받침할 관련 차용증이나 금융자료 등을 제출하지 못하고 있다[당시 실제 작성하였다는 부동산매매계약서(갑 제20호증)에 그에 관한 어떠한 특약사항도 없다. 다만 원고는 000원의 차용증을 폐기한다는 내용이 기재 된 영수증(갑 제56， 57호증)을 제출하였을 뿐이다]. 이에 대하여 원고는 당시 소유권이전등기 신청을 위하여 사실과 달리 검인계약서를 작성하였을 뿐이고 실제로는 김II로부터 미등기전매 등의 방식으로 위 각 지분을 당시 거래시세에 따라 쟁점 취득가액으로 매수한 것이라고 주장하면서，그에 부합하는 듯한 증거들(갑 제14 내지 21， 71， 74호증의 기재， 제1심 증인 이JJ， 안ZZ의 증언 포함)을 제출하고 있으나，앞서 본 여러 사정들에 비추어 믿기 어렵거나 그 증거만으로 위와 같은 인정을 뒤집기에 부족하다. 결국 원고가 주장하는 쟁점 취득가액을 실지거래가액으로 인정할 수 없고， 달리 실지거래가액을 확인할 수 있는 자료도 없다. 이와 같은 전제에서 기준시가에 의해 환산 한 취득가액으로 양도차익을 산정한〕이 사건 처분은 적법하다. 원고 주장은 이유 없다.

이 사건 처분이 적법함에도 이와 달리 판단한 제1심 판결은 부당하다. 피고가 한 항소를 받아들여 제l심 판결을 취소하고， 원고가 한 청구를 기각한다.