실지거래가액을 알 수 없는 교환거래에 해당하여 기준시가에 따라 양도차익 산정하여야 함

사 건 2011누26000 양도소득세부과처분취소 원고, 항소인 이XX 피고, 피항소인 의정부세무서장 제1심 판 결 의정부지방법원 2011. 7. 5. 선고 2010구합3973 판결 변 론 종 결

2012. 2. 22. 판 결 선 고

2012. 3. 28.

1. 제1심 판결 중 아래에서 취소를 명하는 부분에 해당하는 원고 패소 부분을 취소한다. 피고가 2009. 12. 1. 원고에게 한 2005년 귀속 양도소득세 000원 부과처분 중 000원을 초과하는 부분을 취소한다.

2. 원고가 한 나머지 항소를 기각한다.

3. 소송총비용 중 10%는 원고가, 나머지는 피고가 부담한다. 청구취지 및 항소취지 제1심 판결을 취소한다. 피고가 2009. 12. 1. 원고에게 한 2005년 귀속 양도소득세 000원 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고는 2005. 3. 28. 이AA과 사이에, 원고가 소유하였던 파주시 광탄면 XX리 000-0 대 1,253㎡ 및 그 지상건물(이하 위 토지와 건물을 합하여 ’이 사건 부동산’이라고 한다)과 이AA이 소유하였던 포천시 군내면 OO리 000 잡종지 163㎡, 000 공장용지 2,468㎡, 000 잡종지 1,398㎡ 및 그 지상건물 1,349.8㎡(이하 각 토지와 건물을 합하여 ’교환부동산’이라고 한다)를 교환하는 내용의 계약(이하 ’이 사건 교환계약’이라고 한다)을 체결하였다. 당시 이 사건 부동산은 구 소득세법(2005. 12. 31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제96조 제1항 제6의2호에서 정한 이른바 투기지역에 해당하였다.
• 나. 이 사건 부동산은 2005. 4. 20. 이AA이 아는 사람인 권BB에게 이전되었고, 교환부동산은 2005. 4. 22. 원고의 아내인 하CC에게 이전되었다.
• 다. 원고는 2005. 6. 2l.경 피고에게 구 소득세법 제96조 제1항 제6의2호에 따라 이 사건 부동산 양도에 관하여 취득가액을 000원, 양도가액을 000원으로 하여 2005년 귀속 양도소득세 000원을 신고·납부하였다.
• 라. 피고는 2009. 12. 1. 원고에게, 이 사건 부동산에 관한 양도소득세 신고 당시 양도가액을 과소신고한 것으로 보고, 실제 양도가액을 000원으로 평가하여 2005년 귀속 양도소득세 000원을 경정·부과하는 이 사건 처분을 하였다 [인정근거: 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2호증, 을 제1, 2, 11, 12호증, 변론 전체의 취지]

• 가. 원고의 주장 피고는 이 사건 부동산 양도가액을 000원으로 산정하였으나, 위 돈은 구 소득세법 제96조 에서 정한 실지거래가액이 아니다. 이 사건 부동산 양도는 교환에 의한 양도로서 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우이므로 기준시가에 의하여 양도가액을 정하여야 한다. 이와 달리 본 이 사건 처분은 위법하다.
• 나. 관계 법령 별지 기재와 같다.
• 다. 판단

1. 양도소득세의 과세표준인 양도차익을 산정할 때 기준이 되는 실지거래가액이라 함은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시의 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 말하므로, 양도소득세의 과세대상이 되는 거래가 단순한 교환인 경우에는 그 실지거래가액을 확인할 수 없으나, 그 교환이 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등 목적물의 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환인 경우에는 실지거래 가액을 확인할 수 있는 경우에 해당한다. 이 경우 교환으로 취득하는 목적물의 금전가치와 지급 받은 현금 등이 교환으로 양도되는 목적물의 실지양도가액이 된다(대법원 2011. 2. 10. 선 고 2009두19456 판결 등 참조).

2. 피고는, 원고가 최종적으로 이 사건 부동산 교환과 관련하여, 이AA 또는 권BB과 ① 교환부동산 가액을 기준시가인 000원으로 정하고, ② 이AA 또는 권BB이 이 사건 부동산에 설정된 피담보채무 중 000원을 인수하고, 원고가 교환부동산에 설정된 피담보채무 중 000원을 인수하기로 하였으며, ③ 이AA 또는 권BB으로부터 000원을 지급 받았으므로, 결국 실지거래가액이 000 원(= ① 000원 +② 양쪽 부동산에 담보된 채무 인수금 차액 000원 + ③ 000원)이 된다고 보아 이 사건 처분을 하였다. 그러나 원고와 이AA이 이 사건 교환계약 당시 교환대상 목적물인 교환부동산의 가액을 000원으로 정산하였는지를 보면, 갑 제2호증, 을 제5, 7호증의 각 기재 만으로는 이를 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으며, 이에 부합하는 듯한 을 제6호증은 이 법원에서 한 권DD의 증언에 비추어 믿지 않는다. 오히려, 갑 제1호증, 을 제8호증의 기재, 이 법원에서 한 권DD의 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 원고는 이 사건 교환계약 당시 이AA과 사이에, 이AA 또는 권BB이 이 사건 부동산에 설정된 피담보채무 중 000원을 인수하고, 원고가 교환부동산에 설정된 피담보채무 중 000원을 인수하기로 하며, 이AA 또는 권BB이 원고에게 000원을 지급하되, 등기비용 절감 등을 위하여 매매금액은 최소로 할 것을 합의하였으나, 교환부동산에 대한 가치를 기준시가인 000원으로 정하지는 않았던 사실, ② 권BB은 그 후 이 사건 부동산을 양도하고 양도소득세 신고를 하기 위하여 원고를 만나려 하였으나 만나지 못하였던 사실, ③ 권BB은 그 후 세무사 등과 협의하여 이 사건 교환계약 당시 교환부동산을 기준시가인 000원으로 평가한 것으로 보아 이 사건 부동산의 취득가액을 000원으로 보고 양도소득세 신고를 한 사실, ④ 권BB이 이 사건 부동산 취득 당시 관할 시청에 신고한 검인계약서에는 이 사건 부동산의 취득가액이 000원으로 되어 있는 사실이 인정될 뿐이다(권BB은 양도소득세를 줄이기 위하여 이 사건 부동산의 취득가액을 높일 유언을 가지고 있다).

3. 따라서 이 사건 처분 중 이 사건 부동산의 실지거래가액이 000원인 것을 전제로 한 부분은 위법하다. 원고 스스로 이 사건 부동산 교환에 따른 부동산 양도는 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하여 기준시가로 양도차액을 산정하여야 한다고 주장하고 있고, 앞서 본 사실에 비추어 보면, 원고가 양도소득세 신고 당시 제출한 매매계약서(을 제3호증) 역시 사실과 다른 계약서에 해당하므로, 이 사건 부동산 양도차액은 구 소득세법 제114조 제5항 에 의하여 기준시가에 따라 산정하여야 한다.

4. 이 사건 부동산 양도차액을 기준시가에 따라 산정하면, 그 정당한 세액은 별지 ’2005년 귀속 양도소득세 계산내역’ 표 정당한 처분의 ’정당한 세액’란 기재 금액과 같다. 이 사건 처분은 정당한 세액 범위 내에서 적법하다.

제1심 판결 중 정당한 세액을 초과하는 범위에 관한 원고 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 처분을 취소한다. 원고가 한 나머지 항소를 기각한다.