양도부동산의 실제 취득가액

1. 제1심 판결을 다음과 같이 변경한다.

• 가. 피고가 2007. 8. 13. 원고에 대하여 한 양도소득세 247,909,416원의 부과처분 중 20,844,546원을 초과하는 부분을 취소한다.
• 나. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

2. 소송총비용은 원고가 10%, 피고가 90%를 각 부담한다. 청구취지 및 항소취지

피고가 2007. 8. 13. 원고에 대하여 한 양도소득세 247,909,416원의 부과처분을 취소 한다.

제1심 판결을 취소한다. 원고의 청구를 기각한다.

• 가. 원고는 1998. 11. 16. 남편인 전AA으로부터 ○○ ○○구 ○○동 778의 2 다세대 주택 101호(이하, ‘이 사건 부동산’이라 한다)를 취득한 뒤 2003. 11. 10. 송BB에게 1,240,000,000원에 양도하였음에도 양도소득세 과세표준 신고를 하지 아니하였다.
• 나. 피고는, 이 사건 부동산이 고가주택에 해당하여 실지거래가액을 기준으로 양도소득세를 산정하되 실지양도가액은 위 1,240,000,000원으로, 실지취득가액은 전AA이 1998. 11. 13. 양도소득세 과세표준 신고 당시 제출한 검인계약서 상의 매매가액인 350,000,000원으로 보아, 2007. 8. 13. 원고에게 2003년 귀속 양도소득세 389,997,440원을 부과·고지하였다.
• 다. 이에 대하여 원고가 이의신청을 하자 피고는 2007. 11. 26. 원고가 이 사건 부동산을 증여로 취득한 것으로 보고 이 사건 부동산의 취득가액을 기준시가에 의한 증여 재산가액인 430,324,300원으로 하여 위 양도소득세액 중 34,733,308원을 감액하는 결정을 하였다.
• 라. 원고는 다시 국세심판청구를 하였고 이에 대하여 조세심판원은 2008. 12. 12. 원 고의 이 사건 부동산 취득은 증여가 아닌 매매로 인한 것이고, 그 취득가액은 검인계약서에 기재된 350,000,000원이 아닌 660,000,000원이므로, 위 금액을 기준으로 과세표준 및 세액을 경정한다는 취지의 결정을 하여 위 양도소득세액 중 107,354,716원을 감액 경정하였다[이하, 위와 같이 두 차례에 걸쳐 감액되고 남은 양도소득세 247,909,416원(= 389,997,440원 - 34,733,308원 - 107,354,716원)의 부과처분을 ‘이 사건 처분’이라 한다]. [인정 근거] 갑 제1호증, 을 제1호증, 을 제2호증의 1, 2의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 원고는 이 사건 부동산을 당시의 남편인 전AA으로부터 1,400,000,000원에 매수하였다가 송BB에게 1,240,000,000원에 양도한 것인바, 이 사건 부동산의 양도에 따른 양도소득세를 계산함에 있어 취득가액 1,400,000,000원을 기준으로 양도차익을 산정할 경우 양도차익이 없다고 할 것임에도 양도차익이 있음을 전제로 한 이 사건 처분은 위법하다. 가사 위 취득가액이 인정되지 않는다고 하더라도, 취득가액을 알 수 없는 경우에 해당하는 것으로 보아 실지취득가액을 양도가액을 기준으로 한 환산취득가액으로 산정하여 양도차익을 산정하거나, 전AA으로부터의 양도를 매매가 아닌 증여로 보아 소득세법 제97조 가 정한 배우자 이월과세 규정을 적용하여 전AA의 이 사건 부동산의 취득 가액인 1,200,000,000원을 원고의 취득가액으로 보아야 하므로, 적어도 이 사건 처분 중 일부는 위법하다.
• 나. 관계 법령 별지 기재와 같다
• 다. 인정사실

1. 원고는 1997. 3. 14. 전AA과 혼인하였다가 2000. 4. 1. 이혼하였고, 이 사건 부동산에 관하여 1998. 5. 30. 원고 명의로 1998. 4. 30. 매매계약을 원인으로 한 소유권 이전청구권가등기가 경료 되었다가 1998. 11. 16. 원고 앞으로 소유권이전등기가 경료 되었는데, 위 소유권이전등기를 경료할 당시 제출한 검인계약서에는 이 사건 부동산의 매매대금이 350,000,000원으로 기재되어 있다.

2. 이 사건 부동산에 관하여 1998. 10. 19. 채권자 문CC, 채무자 전AA, 채권액 60,000,000원인 가압류등기가 되었다가 1998. 12. 1. 말소되었고, 1997. 2. 14. 채권자 AA은행, 채무자 정DD, 채권최고액 300,000,000원인 근저당권설정등기가 경료 되었다가 2000. 2. 10. 말소되었으며, 1997. 10. 17. 채권자 BB은행, 채무자 전AA, 채권최고액 240,000,000원인 근저당권설정등기가 경료 되었다가 2001. 2. 14. 말소되었다.

3. 피고는 이 사건 양도소득세를 계산하면서, 위 등기부의 기재 내용 및 원고의 주장 내용에 기초하여 원고가 인수하였다고 주장하는 2개의 근저당권의 피담보채권액 500,000,000원, 위 가압류의 피보전채권 변제액 60,000,000원, 주식회사 ◇◇물 명의의 채무변제액 100,000,000원을 합한 660,000,000원만을 이 사건 부동산의 취득가액으로 계산하였다. [인정근거] 갑 제1, 4 내지 9, 12, 13호증, 을 제3호증의 각 기재, 제1심 증인 전AA 의 증언, 변론 전체의 취지

• 라. 판단

1. 구 소득세법(2002. 12. 18. 법률 제6781호, 이하 같다) 제97조 제1항 1호 다목에 서는 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비인 취득가액으로 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정 가액 또는 환산가액으로 하는 것으로 규정하고 있고, 제114조 제5항에서는 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사 하여 결정 또는 경정할 수 있다고 규정하고 있으며, 그에 따른 구 소득세법 시행령(2002. 12. 30. 대통령령 17825호, 이하 같다) 제163조 제12항에서는 법 제97조 제l항 제1호 다목에서 ”대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다고 규정하고 있고, 제176조의2 제1항에서는 법 제114조 제5항에서 ”대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말하는데, 제1호는 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우, 제2호는 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우를 규정하고 있으며, 제2항에서는 법 제114조 제5항에서 ”대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각 호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다고 규정하면서 제2호에서 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 일정한 산식에 의하여 계산한 가액이라고 규정하고 있다. 이와 같은 규정의 내용과 취지에 비추어 먼저 원고의 이 사건 부동산 취득가액을 확인할 수 있는지 여부에 관하여 보건대, 원고는 위 검인계약서가 그 당시 거래 관행에 따라 매매대금을 낮추어 작성한 것으로서 실제로는 매매대금이 1,400,000,000원인데, 그 매매대금은 계약금 350,000,000원을 실제로 지급하였고, 중도금은 950,000,000원 중 450,000,000원은 기존에 원고가 전AA에 대하여 가지고 있었던 대여금채권으로 충당 하였으며, 나머지는 AA은행의 위 근저당권 피보전채권 300,000,000원과 BB은행의 위 근저당권 피보전채권 200,000,000원을 채무인수 하였고, 잔대금 100,000,000원은 전AA이 대표이사로 있던 주식회사 ◇◇물 명의로 중소기업은행으로부터 차입한 100,000,000원의 채무를 인수하였다고 주장하면서, 그 증빙자료로 부동산중개업자 없이 작성된 1,400,000,000원짜리 부동산매매계약서(갑 제3호증), 계약금으로 받은 350,000,000원 중 100,000,000원을 이혼위자료로 받았다는 취지의 전AA의 전처 신EE의 사실확인증(갑 제5호증), 1996. 11. 15. ‘함 2억 5천만 원 入’ 1997. 4. 1. ‘함 200,000,000원 入’ 1998. 4. 30. '함 ○○동 3억 5천만 원 入’, ‘신EE 1억 송금’이라고 기재된 전AA의 노트(갑 제 6, 9호증), 전AA 명의의 1996. 11. 14.자 250,000,000원짜리 약속어음(갑 제7호증)과 1997. 4. 1.자 200,000,000원짜리 차용증(갑 제8호증)을 제출하고 있으나, 부동산매매계약서(갑 제3호증)는 원고와 전AA 사이에 부동산중개업자 없이 작성된 것으로 매매가액이 원고가 양도한 가액보다도 고액이고 그 작성시점을 확인할 수도 없다고 할 것이며, 신EE의 사실확인증(갑 제5호증)은 전AA이 신EE에게 100,000,000원의 이혼위자료를 받았다는 것에 불과하여 전AA이 원고로부터 계약금 350,000,000원을 받았다는 점을 뒷받침하기에는 부족하고, 전AA의 메모(갑 제6, 9호 증), 약속어음(갑 제7호증)과 차용증(갑 제8호증)만으로는 원고가 전AA에게 이 사건 부동산의 매매대금 명목으로 금원을 지급하였다거나 그 지급에 갈음한 기존 채권을 가지고 있었다는 점을 인정하기에 부족하여 원고의 이 사건 부동산 취득가액을 확인할 수 있는 자료로 삼기는 어렵다고 할 것이므로, 원고의 이 사건 부동산 취득가액이 1.400,000,000원이라는 주장은 이유 없다. 한편, 피고가 인정한 이 사건 부동산의 취득가액 660,000,000원은 원고가 실제로 지급한 돈을 확인한 것이 아니라 등기부등본 등 자료와 원고 주장 내용을 참작하여 원고 가 지급하였거나 부담하였을 것으로 인정되는 최소한의 금액만을 인정한 것에 불과하여 피고도 또한 위와 같은 규정에 따라 이 사건 부동산 취득당시의 실지거래가액을 인정하거나 확인한 것으로 볼 수 없으므로, 위와 같은 660,000,000원을 원고의 이 사건부동산 취득가액이라고 단정할 수도 없다고 할 것이다.

2. 다음으로, 원고의 구 소득세법 제97조 제4항 에 정한 바에 따라 배우자인 전AA이 이 사건 부동산을 취득한 당시의 취득가액인 1,200,000,000원으로 원고의 이 사건 부동산 취득가액을 산정하여야 한다는 주장에 관하여 보건대, 앞서 본 바와 같이 원고 가 배우자인 전AA으로부터 이 사건 부동산을 유상으로 매수한 경우 구 소득세법 제97조 제4항이 적용될 여지가 없다고 할 것이고 다른 한편으로 전AA의 이 사건 부동 산 취득가액이 1,200,000,000원임을 인정할 만한 아무런 증거가 없으므로 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

3. 마지막으로 원고의 환산가액에 관한 주장에 대하여 살피건대, 위와 같이 원고의 이 사건 부동산의 취득가액에 관하여 원고가 이 사건 부동산을 전AA으로부터 유상으로 취득하였으나 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우에 해당한다고 할 것이고 달리 이 사건 부동산에 관한 매매사례가액 또는 감정가액도 밝혀지지 않은 이상, 그 취득가액은 구 소득세법 시행령 제176조의2 제2항 에 규정한 산식[양도당시의 실지 거래가액, 매매사례가액 또는 감정가액 x (취득당시의 기준시가 ÷ 양도당시의 기준시가)]에 따른 환산가액에 의할 수밖에 없다고 할 것이다. 그러므로 원고의 이 부분 주장은 이유 있다.

4. 나아가 이 사건 양도소득세의 정당한 세액에 관하여 설피건대, 갑 제15호증의 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고가 취득한 당시와 이 사건 부동산의 기준시가는 482,603,308원(= 토지 384,765,000원 + 건물 97,838,308원)이고, 양도한 당시의 기준시가는 518,749,700원(= 토지 408,600,000원 + 건물 110,149,700원)인 사실을 인정할 수 있고, 이에 따라 원고의 실지양도가액에 의한 실지취득가액의 환산가액을 계산하면 1,153,597,008원[= 1,240,000,000원 x (482,603,308원 ÷ 518,749,700원)]이 되므로 이를 기초로 하여 이 사건 양도소득세의 정당한 세액을 계산하면 별지 세액표 정당한 세액의 총결정세액란 기재 20,844,546원이 된다. 따라서 이 사건 처분 중 위 금액을 초과한 부분은 위법하여 취소를 면할 수 없다.

그렇다면, 원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고, 나머지 청구는 이 유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 제1심 판결을 위와 같이 변경하기로 하여 주문과 같이 판결한다.