실제 계약내용에 부합하는 매매계약서로서 계약서상 취득가액이 실제 거래가액임

사 건 2010누39184 양도소득세등부과처분취소 원고, 항소인 노XX 피고, 피항소인 파주세무서장 제1심 판 결 의정부지방법원 2010. 10. 12. 선고 2009구합2448 판결 변 론 종 결

2011. 8. 24. 판 결 선 고

2011. 9. 28.

1. 원고가 한 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 원고가 부담한다. 청구취지 및 항소취지 제1심 판결을 취소한다. 피고가 2008. 12. 1. 원고에게 한 양도소득세 150,405,460원의 부과처분을 취소한다(원고는 당심에서 주민세 15,040,540원 부과처분의 취소를 구하는 부분을 취하하였다).

• 가. 원고는 2003. 3. 26. XX건설 주식회사(이하 ’XX건설’이라고만 한다)로부터 서산시 부석면 XX리 산00-00 임야 23,326㎡(이후 같은 리 000-0 임야 3,072㎡ 외 12필지로 분할되었다, 이하 ’이 사건 토지’라 한다) 및 같은 리 산70 임야 720㎡, 같은 리 000-0 임야 1,171㎡(이하 이 사건 토지 및 위 2필지 토지를 합하여 ’이 사건 토지 등’ 이라 한다)에 관하여 각 2002. 3. 11. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.
• 나. 이 사건 토지는 2004. 9. 1. 임의경매절차를 통하여 성AA에게 대금 1,611,000,000원에 매각되어 양도되었다.
• 다. 피고는 이 사건 토지 등에 대한 실지거래가액 조사결과 이 사건 토지 등의 취득 가액을 1,046,000,000원으로 인정하고 위 금액을 기준시가비율로 안분하여 이 사건 토지의 취득가액을 969,948,872원으로 산정한 후, 위 양도가액에서 원고가 김BB에게 지급한 중개수수료 279,000,000원, 취 ․ 등록세 56,172,000원, 토지개량비용 50,000,000원을 필요경비로 공제하는 등으로 양도차익을 계산한 끝에, 2008. 12. 1. 원고에게 양도소득세 150,405,460원을 부과하는 이 사건 처분을 하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1, 2, 4, 9호증(각 가지번호 포함), 을 1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 원고는 2002. 1. 21. XX건설을 대리한 김BB으로부터 이 사건 토지를 이른바 매도승인 작업비 2억 6,700만원을 포함하여 15억원에 매수하기로 약정하였다가, 2002. 3. 26. XX건설과 이 사건 토지를 12억 1,200만원에 매수하기로 하는 계약을 체결하였다. 원고는 XX건설의 대리인인 김BB에게 2002. 4. 30. 지급한 2억 5,000만원을 포함하여 김BB과 XX건설에 이 사건 토지의 취득가액 또는 기타 필요경비로 14억 7,900만원을 지급하였으므로, 이 사건 토지에 관한 양도차익은 25,828,000원(= 양도가액 16억 1,100만원 - 취득가액 12억 1,200만원 - 매도승인 작업비 2억 6,700만원 - 취·등록세 56,172,000원 - 토지개량비용 5,000만원)에 불과함에도 이와 달리 보고 한 이 사건 처분은 위법하다.
• 나. 쟁점의 정리 피고는 앞서 본 바와 같이 원고가 김BB에게 지급한 합계 2억 7,900만원(2002. 1. 21. 지급한 계약금 5,000만원 + 2002. 2. 6. 지급한 중도금 5,000만원 + 2002. 3. 4. 지급한 중도금 7,000만원 + 2002. 3. 14. 지급한 중도금 8,400만원 + 2002. 4. 4. 지급 한 중도금 2,500만원, 갑 4호증의 1 내지 5)과 취·등록세 56,172,000원 및 토지개량비용 5,000만원은 이미 필요경비로 인정하여 양도차익을 산정하였다. 따라서 이 사건의 쟁점은 ① 원고가 김BB과 XX건설에 이 사건 토지의 취득가액으로 지급한 금액이 그 주장대로 12억원(14억 7,900만원 - 2억 7,900만원)인지 아니면 피고의 계산대로 969,948,872원인지 여부, ② 원고가 2002. 4. 30. 김BB에게 지급하였다는 2억 5,000만원 또는 매도승인 작업비 2억 6,700만원이 필요경비로 인정될 수 있는지 여부이다
• 다. 관계법령 별지 가재와 같다.
• 라. 판단

1. 취득가액의 확정 갑 2, 3, 5, 14호증, 을 1. 2호증의 각 기재, 제1심 법원의 XX건설에 대한 사실조회결과에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정에 의하면, 원고는 2002. 3. 11. XX건설로부터 이 사건 토지 등을 10억 4,600만원에 취득하였다고 봄이 상당하므로, 이 사건 토지만을 12억 1,200만원에 취득하였다는 원고의 주장은 받아들일 수 없다.

① 원고는 이 사건 소송과정에서 아래와 같이 이 사건 토지에 관하여 원고와 XX건설의 대리인 김BB 사이에 작성된 2002. 1. 21.자 매매계약서(갑 3호증의 1)와 원고와 XX건설 사이에 작성된 2002. 3. 26.자 매매계약서(갑 3호증의 2) 및 이 사건 토지 등에 관하여 원고와 XX건설 사이에 작성된 2002. 3. 11.자 매매계약서(갑 3호증의 3)를 제출하고 있다. 이 사건 토지 등에 관한 2002. 3. 11.자 매매계약서의 작성일자가 이 사건 토지 등에 관한 부동산등기부에 기재된 등기원인의 매매일자와 일치하고, 또한 잔금지급일(2003. 3. 26.)이 이 사건 토지 등에 대한 등기일과 일치하며, 원고가 위 계약체결일인 2002. 3. 11. XX건설에 위 계약서에 기재된 계약금 50,000,000원을 송금한 점 등에 비추어 보면, 2002. 3. 11.자 매매계약서가 이 사건 토지 등에 관한 실제 계약내용에 부합한다 할 것이다. 이와 달리 원고가 주장하는 2002. 1. 21.자 매매 계약서는 김BB이 XX건설의 적법한 대리인임이 입증되지 아니하였고, 2002. 3. 26.자 매매계약서는 원본이 아닌 사본으로 제출된 것인데 그 원본존재 자체가 인정되지 않고 있으며, 위 두 계약서는 이 사건 토지에 관한 부동산등기부와 등기원인 일자가 다를 뿐 아니라 잔금지급일이 2002. 6. 4. 또는 2002. 8. 27.로 기재되어 있어 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기일자와도 상당한 괴리가 있다.

② 이 사건 토지 등의 매도인인 XX건설은 2002. 3. 11.자 매매계약서에 따라 이 사건 토지 등을 원고에게 1,046,000,000원에 매도하였고, 원고로부터 계약체결일인 2002. 3. 11. 계약금으로 50,000,000원을, 같은 해 9. 27. 중도금 또는 잔금 중 일부로 440,000,000원을, 2003. 3. 26. 나머지 잔금으로 556,000,000원을 각 지급받았음을 전제로 회계처리를 하였다.

③ 원고는 2003. 3. 26. 수산업협동조합중앙회에 이 사건 토지를 근저당권 설정 하여 7억원을 대출받아 김BB을 통하여 XX건설에 지급하였다고 주장하나, 갑 2호증의 1 내지 13의 각 기재만으로는 지급경위를 알 수 없다.

④ 원고는 이 사건 토지에 관한 매매계약을 체결한 이후인 2002. 5. 15. XX건설로부터 이 사건 토지의 주변에 있는 서산시 부석면 ○리 산00 임야 720㎡ 및 같은 리 000-0 임야 1,171㎡를 1억 2,000만원에 추가로 매수하기로 하고, 같은 날 계약금 1,000만원, 2002. 7. 5. 중도금 4,000만원, 2002. 9. 27. 잔금 중 일부로 5,000만원을 지급하는 등 합계 1억원을 지급하였다고 주장한다. 그러나 이에 부합하는 갑 23호증 내지 25호증은 모두 XX건설의 대리인이라고 하는 김BB과 원고 사이에서 작성된 것인데, 을 5호증의 2 등에 비추어 당심 증인 최CC의 증언이나 갑 26호증의 기재만으로 는 김BB이 XX건설의 적법한 대리인임을 인정하기 어려우므로, 앞서 한 사실인정을 뒤집기에는 부족한 증거이다.

2. 김BB에게 지급하였다는 2억 5,000만원 또는 매도승인 작업비 2억 6,700만원이 필요경비인지 여부 갑 3호증의 1, 갑 6호증의 1, 2, 갑 21호증의 각 기재, 제1심 증인 이DD의 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고는 2002. 1. 21. XX건설의 대리인이라는 김BB으로부터 이 사건 토지를 대금 15억원에 매수하기로 약정하면서 이른바 매도승인 작업비를 인정하기로 특약한 사실, 원고가 2002. 4. 30. 김BB에게 이 사건 토지의 중도금 중 일부 명목으로 2억 5,000만원을 지급한 사실은 인정된다. 그러나 소득세법 제97조 가 규정하는 ’양도가액에서 공제할 필요경비’는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액을 의미하므로 필요경비로 인정되기 위해서는 실제로 돈이 지급되어야 함은 물론이고 당해 자산의 취득과 인과관계가 있어야 할 것이다. 그런데 김BB이 XX건설의 적법한 대리인임을 인정할 증거가 부족한 이 사건에서, 원고가 지급한 2억 5,000만원이나 매도승인 작업비가 전부 이 사건 토지의 취득과 인과관계가 있는 비용이라고 할 수는 없고, 달리 위 돈이 필요경비임을 인정할 증거가 부족하다.

3. 소결 따라서 이 사건 처분은 적법하고, 원고가 한 주장은 이유 없다.

제1심 판결은 정당하다. 원고가 한 항소를 받아들이지 않는다.