매매계약서상의 양도가액이 허위라고 보기 어려움

사 건 2010누26102 양도소득세부과처분취소 원고, 항소인 송AA 피고, 피항소인

○○세무서장 제1심 판 결 수원지방법원 2010.7.22. 선고 2009구합10926 판결 변 론 종 결 2011.5.17. 판 결 선 고 2011.6.14.

1. 제1심 판결을 취소한다.

2. 피고가 2008. 6. 1. 원고에 대하여 한 2006년 귀속 양도소득세 60,520,320원의 부과처분을 취소한다.

3. 소송총비용은 피고가 부담한다. 청구취지 및 항소취지 주문과 같다.

• 가. 원고는 ’○○시 ○○구 ○○동 867 ○○마을 5단지 ○○빌 504동 1504호 (이하 ’이 사건 아파트’라 한다)를 2005. 6. 23. 박AA으로부터 493,118,000원에 취득하여 2006. 12. 26. 이BB에게 5억 원에 양도하였음’을 이유로 하여 2006년 귀속 양도소득세 1,752,800원을 신고·납부하였다.
• 나. 피고는, 원고가 이 사건 아파트의 양도가액을 허위로 신고하고 기타 실지거래가 액도 확인할 수 없는 경우에 해당한다고 보아 인근 아파트의 매매사례 가액인 626,000,000원을 이 사건 아파트의 양도가액으로 추계결정한 후 2008. 6. 1. 원고에 대하여 2006년 귀속 양도소득세 60,520,320원을 부과·고지(이하 ’이 사건 처분’이라 한다)하였다.
• 다. 이에 대하여 원고는 2008. 9. 8. 조세심판원에 이 사건 처분의 취소를 구하는 심판청구를 하였으나, 조세심판원은 2009. 7. 7. 위 심판청구를 기각하였다. [인정근거: 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 갑 제2호증의 1, 2, 갑 제3, 6, 7호증, 을 제1, 2호증, 을 제4호증의 1, 2, 을 제5호증, 을 제6호증의 1, 2의 각 기재, 변론 전체 의 취지]

• 가. 원고의 주장 원고는 이BB을 통하여 이 사건 아파트의 전 소유자인 박AA에게 1억 7,000만원을 빌려준 후 대물변제로 이 사건 아파트의 소유권을 취득하되, 그 매매대금은 원고가 인수할 이 사건 아파트가 부담하고 있던 금융기관에 대한 근저당 채무와 원고에 대한 위 차용금 채무를 합한 4억 8,000만원으로 정한 것이다. 그 후 이 사건 아파트에 설정된 주식회사 □□은행(이하 ’□□은행’이라 한다)에 대한 5억 원의 근저당 채무를 이BB이 인수하는 조건으로 원고가 이 사건 아파트를 다시 이BB에게 매도하였는데, 원고는 이 사건 아파트를 취득하여 매도하는 과정에서 당초 대여한 1억 7,000만원만을 회수하였을 뿐 이 사건 아파트의 양도로 실제 차익이 발생하지 않았음에도 이와 달리 보고 한 이 사건 처분은 위법하다.
• 나. 관계 법령 제1심 판결의 별지 관계 법령 기재와 같다.
• 다. 판단

(1) 추계조사의 요건 소득세법(2006. 12. 30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것) 제96조, 제114조 제4 항, 제5항, 소득세법 시행령(2007. 2. 28. 대통령령 제19890호로 개정되기 전의 것) 제162조의2 제5항, 제176조의2 등의 각 규정에 의하면, 납세지 관할세무서장 등은 양도소득과세표준신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정하여야 하고, 그 경우 자산의 양도가액은 당해자산의 양도 당시 양도자와 양수자간의 실지거래가액에 의하여야 하며, 양도 당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백하여 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 양도가액을 매매사례가액 등에 의하여 추계조사 하여 경정할 수 있도록 하고 있다.

(2) 이 사건 아파트 양도가액에 관한 추계조사의 적법 여부 (가) 인정사실

1. 원고는 이BB의 중개로 박AA에게 2004. 7. 16. 1억 4,000만원, 같은 해 8. 3. 500만원, 같은 해 8. 19. 2,500만원 합계 1억 7,000만원을 빌려주었는데, 박AA이 제때 돈을 갚지 않자 이BB은 원고에게 ’박AA 소유인 이 사건 아파트에 관한 근저당 채무액 3억 원 가량을 승계하여 인수하면 이 사건 아파트를 담보로 추가 대출을 받아 위 1억 7,000만원의 채무 변제에 충당하고 자신이 대출금 채무를 인수하는 조건으로 다시 매입하겠다’고 제의하였다.

2. 원고는 위 제의를 받아들여 2005. 6. 20. 박AA과 사이에 이 사건 아파트에 관한 매매계약을 체결하였는데, 그 매매대금은 원고의 대여금 채권 1억 7,000만원, 이 사건 아파트에 설정된 근저당 채무 2억 3,600만원{주식회사 ◇◇은행(이하 ’◇◇은행’이라고만 한다) 2억 300만원, 합자회사 △△은행(이하 ’△△은행’이라 한다) 3,300만원}과 고BB에 대한 채무 7,400만원을 합한 4억 8,000만원으로 정하였고, 2005. 6. 23. 이 사건 아파트에 관하여 원고 명의로 소유권이전등기를 경료 하였다.

3. 그런데 원고는 2005. 8. 12.경 채권최고액 3억 9,000만원의 근저당권을 설정하여 주면서 □□은행으로부터 3억 원을 대출받아 이 금액으로 ◇◇은행에 대한 채무(원금 2억 300만원 및 이자)와 △△은행에 대한 채무(원금 3,300만원 및 이자)를 모두 변제하였고, 2005. 8. 16. 위 각 채무에 대한 근저당권설정등기를 말소하였다.

4. 그 후 원고는 2005. 10. 10. 자신이 대표자로 있는 주식회사 ♧♧디 (이하 ’♧♧디’라고만 한다) 명의로 채권최고액 451,100,000원의 근저당권을 설정하여 주면서 ●●은행으로부터 347,000,000원을 대출받아 이 돈으로 □□은행의 채무(원금 3억 원 및 이자)를 모두 변제하였고, 2005. 10. 10. 위 채무에 대한 근저당권 설정등기를 말소하였다.

5. 원고는 다시 2006. 6. 7. ♧♧디 명의로 채권최고액 6억 5,000만원인 근저 당권을 설정하여 주면서 □□은행으로부터 5억 원을 대출받아 이 금액 중 1억 2,000만원은 자신의 채권에 충당하고, 나머지 돈으로 ●●은행의 채무(원금 347,000,000원 및 이자)를 변제하였으며, 같은 날 위 채무에 대한 근저당권설정등기를 말소하였다.

6. 원고는 2006. 12. 15. 이BB과 사이에 이 사건 아파트에 관하여 매매대금을 5억 원(계약금 1억 원, 잔금 4억 원)으로 하는 내용의 매매계약서(갑 제5호증)를 작성한 후 이BB으로부터 대여금 변제 명목으로 5,000만원을 지급받았고, 같은 달 26. 이BB에게 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기를 경료 하여 주었다.

7. 한편 이 사건 아파트에는 2004. 10. 26.자로 근저당권자 고CC, 채권최고액 1억 3,000만원으로 된 근저당권설정등기가 경료 되었다가 2005. 6. 23. 원고 명의로 이 사건 아파트에 관하여 소유권이전등기가 경료 되면서 말소되었다. [인정근거: 앞서 든 증거, 갑 제5호증, 갑 제11호증의 1, 2, 갑 제13호증, 갑 제14, 15호증의 각 기재, 제1심 증인 김DD, 당심 증인 이BB의 각 증언, 이 법원의 주식회사 ◇◇은행 및 합자회사 ▽▽은행에 대한 각 사실조회결과, 변론 전체의 취지] (나) 판단

1. 위 인정사실에 나타난 매매계약 체결 경위, 이 사건 아파트에 관한 근저당권의 설정 및 말소 경위 등을 종합하면, 원고는 이BB의 중개로 1억 7,000만원을 대여하여 주고 그 과정에서 이 사건 아파트의 소유권을 취득하였다가 이 사건 아파트를 담보로 추가 대출을 받아 기존 대출금을 변제하고, 자신의 대여금 채권 전액을 회수한 후 당시 이 사건 아파트에 설정된 근저당채무 5억 원을 이BB이 인수하는 조건으로 이 사건 아파트를 이BB에게 양도한 것으로 보일 뿐이므로, 위와 같은 채권·채무 정산 과정을 거쳐 작성된 이 사건 아파트에 대한 매매계약서상의 양도가액이 허위임이 명백하거나, 이 사건 아파트의 취득 및 양도과정에서 원고가 별도로 수익을 얻었다고 보기는 어렵다.

2. 이에 대하여 피고는, 대여금 기재장부(갑 제14호증)에 의하면, 원고가 박AA에게 대여하였다고 주장하는 2004. 7. 16.자 1억 4,000만원 중 8,000만원은 김EE가 대여한 것이라고 주장하나, 을 제6호증의 1의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고는 김EE로부터 8,000만원을 빌리면서 그 담보 명목으로 2004. 7. 28. 이 사건 아파트에 관하여 김EE 명의로 매매예약에 의한 소유권이전등기청구권보전의 가등기를 경료 하여 준 후 김EE에게 위 차용금을 변제하여 2005. 6. 2. 김EE로부터 위 가등기를 이전받은 사실이 인정되므로, 위 8,000만원이 원고가 대여한 것이 아니라는 피고의 위 주장은 이유 없다. 피고는 다시, 원고는 이 사건 아파트를 취득한 후 이를 담보로 금융기관으로부터 대출을 받아 기존의 대출금을 상환하고 남은 1억 4,400만원을 제3의 채권자 등에게 지급한 사실이 없어 임의로 사용한 것이므로 ♧♧디의 대표이사이자 이 사건 아파트의 소유자였던 원고가 위 금원 상당액을 취득한 것이고, 그 금액도 이 사건 처분에서 산출된 양도차익인 1억 4,600만원(필요경비 공제 전 양도차익)과 거의 유사하여 이 사건 처분이 위법하다고 할 수 없다고 주장한다. 살피건대, 피고가 문제 삼는 1억 4,400만원은 원고가 주장하는 기존 채권자 중 고BB에 대한 부분(7,400만원)과 기존 대출금의 이자 및 등기 경료 및 말소 과정에서의 등기비용(7,000만원)에 해당하는 부분이라 할 것이다. 그런데 위에서 본 바와 같이 고BB의 채권 부분은 당초 전 매도인 박AA이 부담한 채무로서 그 근저당권의 채권 최고액이 1억 3,000만원이었고, 실제 채무액은 위에서 본 바와 같이 원고가 이 사건 아파트를 매수하면서 포함시킨 고BB에 대한 채무 7,400만원이며, 이 금액을 포함하여 원고의 당초 이 사건 아파트의 취득가액이 4억 8,000만원으로 정하여진 것에 대하여는 피고도 다투지 않고 있다. 따라서 원고가 이 사건 아파트를 매수하면서 위 근저당권이 말소되었으므로 그 부분은 원고 주장처럼 이BB이 위 7,400만원을 고BB에게 변제하여 이 사건 아파트에 관하여 위 금액 상당의 채권을 가지게 되었고 원고가 추가로 대출받은 대출금으로 위 채무를 변제한 것으로 보인다. 그리고 원고는 기존의 근저당권을 말소하기 위해서는 대출금 채무의 원금 외에 그 이자도 당연히 변제하였을 것이고, 근저당권 설정 및 말소 관련 등기비용 또한 발생하여 추가 대출금으로 지출하였을 것이므로 나머지 7,000만원도 여기에 충당된 금원으로 봄이 상당하다. 따라서 원고가 이 사건 아파트의 취득 및 양도과정에서 1억 4,400만원의 수익을 얻었다고 보기도 어려우므로, 이 부분 피고의 주장도 받아들일 수 없다.

3. 따라서 원고가 이 사건 아파트의 양도로 양도차익을 얻었음을 전제로 하는 이 사건 처분은 위법하다.

그렇다면 원고의 청구는 이유 있어 인용할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 원고의 항소를 받아들여 이 사건 처분을 취소하기로 하여 주문과 같이 판결한다.