검인계약서상의 금액을 취득당시의 실지거래가액으로 보고 과세한 처분은 적법함

사 건 2010누25598 양도소득세부과처분취소 원고, 항소인 이AA 피고, 피항소인

○○세무서장 제1심 판 결 서울행정법원 2010.7.6. 선고 2009구단16902 판결 변 론 종 결 2010.12.9. 판 결 선 고 2010.12.23.

1. 원고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 원고가 부담한다. 청구취지 및 항소취지 제1심 판결을 취소하고, 피고가 2008. 12. 1. 원고에 대하여 한 2007년 귀속 양도소득세 25,849,176원의 부과처분을 취소한다라는 판결.

• 가. 원고는 2003. 1. 10. 김AA로부터 ○○ ○○구 ○○동 794-26, 794-27 지상 5층 아파트(이하 ’이 사건 아파트’라 한다) 제401호(이하 ’이 사건 주택’이라 한다)를 취득하여 보유하다가 2007. 10. 30. 박BB에게 150,000,000원에 이를 양도하였다.
• 나. 원고는 2007. 12. 10. 피고에게 이 사건 주택의 양도가 1세대 1주택 비과세 대상 에 해당한다는 취지로 양도소득세 예정신고를 하였다.
• 다. 피고는 2008. 12. 1. 원고에게 ”이 사건 주택의 양도 당시 원고와 동일 세대를 구성하고 있던 원고의 아들 진CC이 △△ △△구 △△동 28-21 △△빌 502호를 소유하고 있어 위 주택의 양도는 1세대 1주택의 비과세 대상이 아니고, 또한 원고가 위 주택에 관하여 소유권이전등기를 마치면서 첨부한 검인계약서에 매매대금이 45,000,000원으 로 기재되어 있어 그 취득가액은 45,000,000원으로 인정함이 타당하다" 라는 이유로, 당초의 비과세 예정신고를 배제하고 실지거래가액에 의한 양도가액을 150,000,000원, 취득가액을 45,000,000원으로 하여 산정한 2007년 귀속 양도소득세 29,969,880원을 결정·고지하는 이 사건 처분을 하였다.
• 라. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2009. 1. 13. 피고에게 이의신청을 제기하였고, 이에 대하여 피고는 2009. 2. 12. 부당무신고 가산세율을 일반무신고 가산세율로 적용 하여 이 사건 처분에 의한 양도소득세를 25,849,176원으로 감액하는 경정처분을 하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑제1, 2호증, 을제1 내지 5호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 원고는 아래와 같은 경위로 이 사건 주택을 매매한 것이 아니라 자신의 투자금에 대한 대물변제임에도 이와 다른 전제에서 한 이 사건 처분이 위법하다고 주장한다. 즉 김AA는 이 사건 아파트 부지의 소유자로서 건축업자 이DD과 사이에 이DD이 위 부지에 5층짜리 아파트를 신축하면 그 공사대금에 대한 대물변제로 아파트 4, 5층의 소유권을 이전해주기로 약정하였다. 그러나 이DD이 공사대금을 마련하지 못하여 원고와 진EE이 대신 공사대금을 투자하게 됨에 따라 이 사건 아파트가 준공된 후 원고는 이 사건 주택에 대하여, 진EE의 처인 최FF는 이 사건 아파트 중 501호에 대하여 각 소유권이전등기가 경료하게 되었다. 그런데 원고, 진EE(최FF) 및 김AA는 등기의 편의를 위하여 위 각 주택의 매매계약서에 매매대금을 기준시가에 상응하는 45,000,000원으로 기재하였다. 이처럼 검인계약서에 표시된 매매대금은 등기의 편의상 기재된 것에 불과하고 실제취득가액이 아니고 실제취득가액을 알 수 없는 경우이므로, 구 소득세법 제114조 제5항 등에 의하여 이 사건 주택의 취득가액을 산정해야 함에도 검인계약서상의 매매대금 45,000,000원을 실지취득가액으로 인정하여 양도소득세 과세 표준 및 세액을 산정한 것은 위법하다.
• 나. 관계법령 별지 관계법령의 기재와 같다.
• 다. 판단

(1) 취득가액 산정기준 구 소득세법(2007. 12. 31. 법률 제8825호로 개정되기 전의 것) 제94조 제1항, 제96조 제1항, 제97조 제1항 제1호 가목 및 나목에 의하면, 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액인 ’실지거래가액’에 의하여 야 하고, 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제하는 필요경비로서 취득가액도 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의하고 이를 확인할 수 없는 경우에는 대통령령 이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액으로 산정한다. 이러한 실지거래가액 이라 함은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체를 의미한다고 할 것이고, 한편 대물변제란 본래의 채무에 갈음하여 현실적으로 다른 급부를 제공하는 때에 부동산이 유상으로 양도되고 그 대가의 지급이 이루어진 것으로 보아야 하므로, 자산의 양도가 대물변제로 이루어진 경우에는 본래 채무액이 당해 자산의 실지거래가액(양도가액 또는 취득가액)이라고 보아야 할 것이다(대법원 1998. 3. 10. 선고 97누19809 판결, 대법원 1986. 11. 11. 선고 86누568 판결 각 참조). 다만 이 때 대물변제를 주장하는 자가 당해 자산의 실지거래가액이 되는 본래의 채무액이 얼마인지에 대하여 입증할 책임을 부담한다고 할 것이다.

(2) 이 사건에 대한 판단 먼저 원고가 이 사건 주택을 공사대금에 대한 대물변제로 취득한 것인지 여부에 관하여 보건대, 갑제2호증, 갑제3호증의 1, 을제4호증, 을제6호증의 1 내지 3의 각 기재와 제1심 증인 이DD의 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면,① 김AA는 이 사건 아파트 부지의 소유자로서 1998년경 건축업자인 이DD과 사이에 이DD이 위 대지 위에 5층 규모의 아파트를 신축하면 그 공사대금의 대물변제조로 신축된 아파트 중 4, 5층의 소유권을 양도해주기로 약정한 사실,② 이DD은 위 약정에 따른 공사대금을 마련할 형편이 되지 못하여 원고와 진EE으로부터 공사대금을 투자받기로 하였고, 이 에 따라 김AA와 원고, 진EE은 1998. 10. 17. 이 사건 아파트의 건축주를 3인으로 하여 건축허가를 받은 사실,③ 그 후 이DD이 공사대금을 제때 조달하지 못하여 공사가 지연되고 채권자들에게 고소까지 당하게 되자 위 공사를 모두 원고와 진EE에게 위임하였고, 이에 따라 원고와 진EE은 자신들의 자금을 투자하여 위 공사를 마무리 하고 2002. 8. 9. 소유권보존등기의 편의를 위하여 김AA 1인 명의로 건축주명의변경 절차를 거쳐 2002. 10. 15. 소유권보존등기를 마친 사실,④ 김AA는 이 사건 아파트 공사에 공사대금을 투자한 원고와 진EE에게 공사대금에 갈음하여 이 사건 아파트의 4, 5층의 소유권을 이전해주기로 하고, 2003. 1. 10. 이 사건 주택은 원고에게, 이 사건 아파트 501호는 진EE의 처인 최FF에게 각 앞서 본 검인계약서를 이용해 소유권이전등기를 마친 사실 등을 인정할 수 있으므로, 원고가 이 사건 아파트 건축을 위하여 투자한 공사대금의 변제에 갈음하여 이 사건 주택을 취득하였다고 봄이 상당하나, 더 나아가 갑제3호증의 1의 기재와 제1심 증인 이DD의 증언만으로는 원고가 공사대금으로 투자한 금원이 검인계약서에 기재된 45,000,000원을 초과한다는 원고의 주장을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다. 한편 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되며, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 이를 주장하는 자가 입증하여야 할 것인바(대법 원 1993. 4. 9. 선고 93누2353 판결 참조), 앞서 본 바와 같이 원고는 2002. 12. 8. 김 AA로부터 이 사건 주택을 매수하는 것으로 하여 2003. 1. 10. 그 소유권이전등기를 경료하면서 계약서 작성일 2002. 12. 8., 매매대금 45,000,000원으로 기재한 검인계약 서를 작성, 제출하였으므로, 특별한 사정이 없는 한 원고는 2002. 12. 8. 김AA로부터 이 사건 주택을 45,000,000원에 매수하였다고 추정된다 할 것이다. 나아가 갑제2호증, 을 제9호증의 1 내지 5의 각 기재에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 ① 김AA는 2003. 1. 10. 이 사건 주택의 소유권을 원고에게, 이 사건 아파트 중 501호의 소유권을 최FF에게 각 이전해 준 뒤 2003년 귀속 종합소득세 신고를 하면서 주택신축판매 관련 총 수입금액을 각 검인계약서에 기재된 매매대금 45,000,000원의 합계 90,000,000원으로 기재한 점, ② 최FF가 2006. 3. 24. 이영옥에게 위 아파트 501호를 양도한 후 양도소득세 예정신고 납부를 하면서 위 아파트 501호의 취득가액을 검인계약서상의 45,000,000원으로 기재한 점 등까지 모두 보태어 보면, 원고는 김AA로부터 이 사건 아파트 공사에 대한 투자금에 갈음하여 이 사건 주택을 대물변제받기로 약정 하면서 그 채무액을 검인계약서상의 45,000,000원으로 정하였다고 봄이 상당하다 할 것이다(원고는 위 검인계약서가 실제 거래내용과 다르게 작성되었다고 주장하나, 제1심 증인 이DD의 증언만으로는 이를 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다).

(3) 소결 따라서 이 사건 주택의 취득 당시 실지거래가액을 소유권이전등기 당시 제출된 검인계약서에 기재된 대금 45,000,000원으로 보아 양도소득세를 산정한 피고의 이 사건 처분은 적법하고, 이와 다른 전제에 선 원고의 주장은 이유 없다.

그렇다면 제1심 판결은 정당하므로 원고의 항소를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.