1.처분의 경위
- 가. 원고는 1986.5.21.○○ ○○구 ○○동 167-10 대 270.4㎡(이하‘이 사건 토지’)를 취득하였고, 1995.7.14.경 이 사건 토지 및 인접한 같은 동 167-11 지상의 5층 근린생활시설 및 주택 건물 1,014.3㎡(지층 156.60㎡, 1~5층 각 167.40㎡으로 그 중 상가부분은 706.98㎡, 주택 부분은 286.62㎡이고, 그 외 옥탑 20.70㎡으로 되어 있다. 이하‘이 사건 건물’이라 하고, 위 토지와 함께‘이 사건 부동산’이라 한다)를 신축하여 강AA과 함께 각 1/2지분을 보유하여 왔다.
- 나. 원고는 2005.12.28.주식회사 △△리(이하‘△△리’)에게 이 사건 부동산을 37억 5,000만 원에 양도하기로 하는 매매계약(이하‘이 사건 매매계약’)을 체결하였다가 주식회사 ◇◇구(이하‘◇◇구’)가 이 사건 매매계약에 따른 매수인 지위를 승계함하기로 함에 따라(이에 원고와 ◇◇구와 사이에 매매계약일을 2005.12.28.로 하는 부동산매매계약서가 작성되었다), 2007.12.31.까지 ◇◇구로부터 이 사건 부동산의 매매잔대금을 모두 지급받음으로써 이 사건 부동산을 양도하였다.
- 다. 원고는 2007.1.31.피고에게 이 사건 부동산의 양도에 따른 양도소득 과세표준신고를 하면서 양도가액은 실지거래가액으로 하여 총 37억 5,000만 원(이 사건 토지의 양도가액 27억 5,000만 원 + 이 사건 건물의 양도가액 10억 원), 취득가액은 위 각 양도가액을 기초로 계산한 환산가액 총 1,823,664,946원(이 사건 토지 취득가액 1,145,154,250원 + 이 사건 건물 취득가액 678,510,696원)으로 하고, 여기에 주택부분에 대한 장기보유특별공제율 30%를 적용하여 계산한 양도소득세 420,959,898원을 자진납부하였다가, 2007.8.17.주택부분의 장기보유특별공제율이 45%임에도 이를 잘못 적용하여 납부하였다는 이유로 이를 적용하여 산정한 양도소득세액 392,989,579원과의 차액 27,970,320원의 환급을 구하는 경정청구를 하였다.
- 라. 그런데 피고는 2008.4.1.원고가 1세대 1주택으로 주택부분을 15년 이상 보유하여 이에 대한 장기보유특별공제율이 45%로 적용되어야 함은 타당하나, 당초 원고가 양도소득세 자진신고․납부 당시 양도소득세액 계산의 기초로 삼은 이 사건 토지와 건물의 총 양도가액 중 건물의 구분 양도가액 10억 원에 대한 근거가 불분명하다고 하여, 소득세법 시행령 제116조 제6항 에 따라 이 사건 토지와 건물의 가액을 기준시가에 의하여 안분 계산할 경우 취득가액은 총 1,692,822,750원(이 사건 토지 취득가액 1,268,538,446원 + 이 사건 건물 취득가액 424,284,304원)이 되므로, 이를 기초로 양도소득세액을 산정할 경우 이 사건 부동산의 양도에 따른 양도소득세액은 합계 427,222,606원이라는 이유로(주택부분에 대한 장기보유공제율은 45%를 적용), 위 양도세액 중 이미 납부된 세액 420,959,898원을 공제한 6,262,700원을 원고의 2007년 귀속 양도소득세로 추가로 경정, 부과하는 이 사건 처분을 하였다. [인정근거]다툼 없는 사실, 갑 1,2호증(가지번호 포함, 이하 같다), 을 1,2,3,9,11호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2.이 사건 처분의 적법 여부
- 가. 원고 주장의 요지 이 사건 부동산에 대한 매매계약 당시 매수인과 사이에 이 사건 부동산의 총 매매대금 37억 5,000만 원 중 이 사건 건물의 가액을 10억 원으로 하기로 구두 약정하였고, 그 후 이 사건 매매계약서에도 건물의 가액을 10억 원으로 구분 기재하였음에도 이 사건 토지와 건물의 가액 구분이 불분명한 경우로 보고 한 이 사건 처분은 부적법하다.
- 나. 관련 법령 별지 기재와 같다.
- 다. 판단 (1)을 7 내지 14호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 보태 보면, ◇◇구 대표이사 BB태는 2008.2.27.서대문세무서 직원과 통화하고, 2009.1.20.○○세무서 직원과 통화하면서 ‘건물가액을 따로 정한 사실이 없다’는 취지로 진술한 사실, ◇◇구가 ○○구청에 제출한 이 사건 부동산의 검인계약서(을 8호증)에는 원고가 제출한 부동산매매계약서(갑 3,4호증)와는 달리 이 사건 건물의 가액란이 공란으로 되어 있는 사실, 당초 원고로부터 이 사건 부동산을 매수하려고 하였던 △△리와 그 매매계약을 승계한 ◇◇구는 위 부동산을 매수한 다음 이 사건 건물을 철거하고 주상복합상가를 신축하려고 예정하였던 사실, 원고와 함께 이 사건 건물의 지분을 보유하던 강AA도 그 소유의 토지와 아울러 위 건물지분을 ◇◇구에게 매도하였는데, 이에 따라 ◇◇구가 ○○구청에 제출한 검인계약서에도 건물 가액은 기재되지 않은 사실을 각 인정할 수 있다. (2)위 인정사실 및 앞서 든 각 증거에 의하여 나타난 아래와 같은 여러 사정에 비추어, 원고가 이 사건 부동산을 양도할 당시 매수인과 사이에 이 사건 건물의 양도가액을 토지가격과 분리하여 따로 10억 원으로 구두약정 하였다는 원고 주장에 부합하는 갑 7호증의 기재와 제1심 증인 김CC의 증언은 채용할 수 없고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
① 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되는바(대법원 19934.9.선고 93누2353 판결 참조), ◇◇구가 원고 및 강AA으로부터 이 사건 건물 등을 매수하고 관할 관청에 제출한 각 검인계약서에는 이 사건 건물의 가액이 기재되어 있지 않다.
② 원고는 이 사건 토지의 시세가 5,454,400/㎡이므로 이 사건 건물의 가액을 10억 원으로 정한 것은 적정하다는 취지로 주장하나, 위 ㎡당 토지가액은 강AA이 인근 토지를 수용당하면서 지급받은 보상금에 지나지 아니하므로, 이를 당사자의 약정에 의한 매매가액을 추정하는 근거로 삼기에는 적당하지 않다.
③ 또 원고는 이 사건 부동산에 관한 매매계약 당시 이 사건 건물의 임대보증금 총액을 기준으로 위 건물의 매매가액을 산정하였다고 하나, 위 건물의 매매가액을 그와 같은 방법으로 산정할 만한 아무런 근거가 없으므로 위 주장가액을 객관적이고 합리적인 매매가액이라고 볼 수도 없다.
④ 이와 아울러 원고는 이 사건 건물의 매매가액이 적정한지 여부에 관하여 검토 할 필요가 있고, 건물가액에 따라 양도소득세 등 세금 문제가 달라질 수도 있으므로, 거래가 최종적으로 완료되는 잔금시점까지 건물매매가액을 변경할 여지를 남겨두기 위하여 매매계약서에 건물가액란을 공란으로 두었다고 주장한다. 그러나 원고의 위 주장 자체에 의하더라도 원고는 매수인과 사이에 위 건물가액을 명확하게 정하였다고 볼 수가 없으며, 이 사건 양도소득세 신고를 할 무렵 조세 부담의 편의를 위하여 ◇◇구와는 아무런 합의도 없이 위 매매계약서에 건물매매가액을 기재한 것으로 보인다.
⑤ 통상적으로 건물의 대지를 이용하기 위하여 그 지상건물을 함께 매수하는 경우 매 수인의 입장에서는 장차 철거예정인 건물의 가액은 별로 중요한 사항이 되지 못하는데, 이 사건의 경우 만일 이 사건 건물 가액이 10억 원이라면 ◇◇구는 위 건물의 기준시가보다 6배 이상 높은 가격으로 위 건물을 매입하는 셈이 된다. (3)결국 이 사건 부동산의 양도는 토지와 건물을 함께 양도한 경우로서 그 가액의 구분이 불분명한 때에 해당된다. 따라서 이를 전제로 한 피고의 이 사건 처분은 적법하다고 할 것이므로, 이와는 다른 전제에 선 원고의 위 주장은 이유 없다. 3.결 론 그렇다면, 이 사건 처분의 취소를 구하는 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각할 것이나, 제1심 판결은 결론을 달리하였으므로 부당하여 이를 취소하고, 원고의 청구를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.