토지가 분할된 경우 개별공시지가가 없는 토지에 해당하는지 여부

제1심 판결 중 원고들 패소 부분을 취소한다. 피고 노원세무서장이 2005. 10. 4. 원고 신○균에 대하여 한 2004년 귀속 양도소득세 110,693,400원의 부과처분 중 106,661,600원 부분과 피고 동대문세무서장이 2005. 9. 8. 원고 신○균에 대하여 한 2004년 귀속 양도소득세 109,893,450원의 부과처분 중 106,661,600원 부분을 모두 취소한다. 소송총비용은 피고들이 부담한다. 청구취지 및 항소취지 청구취지: 피고 노원세무서장이 2005. 10. 4. 원고 신○균에 대하여 한 2004년 귀속 양도소득세 110,693,400원의 부과처분과 피고 동대문세무서장이 2005. 9. 8. 원고 신○균에 대하여 한 2004년 귀속 양도소득세 109,893,450원(소장에 기재된 ‘110,693,400원’은 오기로 보인다)의 부과처분을 모두 취소한다. 항소취지: 주문과 같다.

• 가. 원고들과 신○균, 신○균은 1996. 10. 25. 제천시 ○○동 산 ○○-4 임야 71,688㎡(이하 ‘이 사건 분할 전 토지’라 한다)를 공동으로 상속(각 1/4 지분)받아 보유하던 중 2004. 4. 16. 이 사건 분할 전 토지 중 일부인 38,513㎡를 위치를 특정하여 주식회사 ○○씨앤디 주식회사 ○○성원에 44억 원에 매도하는 계약을 체결하였다.
• 나. 원고들과 신○균, 신○균은 2004. 10. 12. 이 사건 분할 전 토지를 제천시 ○○동 ○○○-3 임야 71,688㎡로 등록전환한 다음, 같은 날 제천시 ○○동 ○○○-8 임야 38,569㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)와 제천시 ○○동 ○○○-3 임야 33,119㎡로 분할하였고, 2004. 11. 9. 이 사건 토지에 관하여 위 매수인들 앞으로 소유권이전등기를 마쳤다.
• 다. 원고 신○균은 2004. 12. 15. 피고 노원세무서장에게 이 사건 토지의 양도와 관련하여 이 사건 분할 전 토지의 2004. 1. 1. 현재 개별공시지가를 기준으로 양도소득세예정신고를 하면서 양도소득세로 24,452,625원을 납부하였고, 원고 신○균은 2004. 12. 15. 피고 동대문세무서장에게 위와 같은 방법으로 양도소득세예정신고를 하면서 양도소득세로 24,452,625원을 납부하였다.
• 라. 피고 동대문세무서장은 이 사건 토지가 구 소득세법(2004. 12. 31. 법률 제7289호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘법’이라 한다) 제99조 제1항 제1호 가목 단서, 구 소득세법시행령(2005. 2. 19. 개정되기 전의 것, 이하 ‘시행령’이라 한다) 제164조 제1항 제2호에서 정한 지적법에 의하여 분할된 토지에 해당하여 개별공시지가가 없는 토지라는 이유로 시행령 제164조 제1항에 의하여 주식회사 ○○감정평가법인과 ○○감정원의 감정가액을 참작하여 이 사건 토지의 2004. 10. 12. 당시의 가액을 평가한 다음, 2005. 9. 8. 원고 신○균에게 2004년 귀속 양도소득세 120,559,610원(신고불성실가산세 10,666,160원과 납부불성실가산세 3,231,846원 포함)을 부과하였다. 피고 노원세무서장은 위와 같은 이유로 2005. 10. 4. 원고 신○균에게 2004년 귀속 양도소득세 121,359,560원(신고불성실가산세 10,666,160원과 납부불성실가산세 4,031,800원 포함)을 부과하였다.
• 마. 원고 신○균이 자신에 대한 위 처분에 대하여 서울지방국세청장에게 이의신청을 하자, 서울지방국세청장은 원고 신○균에 대한 위 처분 중 신고불성실가산세부분을 배제하여 그 세액을 경정한다는 결정을 하였고, 이에 따라 피고 노원세무서장은 2006. 2. 6. 원고 신○균에 대한 위 처분 중 신고불성실가산세 10,666,160원을 감액하는 경정처분을 하였다. 원고 신○균이 자신에 대한 위 처분에 대하여 국세심판원에 심판청구를 하자, 국세심판원은 원고 신○균에 대한 위 처분 중 신고불성실가산세부분을 제외하여 그 세액을 경정한다는 결정을 하였고, 이에 따라 피고 동대문세무서장은 2006. 10. 11. 원고 신○균에 대한 위 처분 중 신고불성실가산세 10,666,160원을 감액하는 경정처분을 하였다. 그 결과 원고 신○균에 대하여 110,693,400원(121,359,560원 - 10,666,160원의 처분이 남아 있고, 원고 신○균에 대하여는 109,893,450원(120,559,610원 - 10,666,160원)의 처분이 남아 있다(이하 원고들에게 남아 있는 처분을 ‘이 사건 처분’이라 한다). [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증의 1 내지 갑 제7호증의 2, 을 제1호증의 1 내지 을 제8호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고들의 주장

(1) 대법원 1994. 12. 9. 선고 94누6840 판결과 대법원 2001. 2. 23. 선고 2000두8165 판결은 토지 중 일부를 분할하여 양도한 경우에는 분할 당시 분할 전의 토지에 관하여 개별공시지가가 고시되어 있었던 이상 분할된 토지의 기준시가를 평가할 때에도 같은 개별공시지가를 적용할 수 있으므로 분할된 토지를 개별공시지가가 없는 토지로 볼 수 없다고 판시하였다. 위 법리에 비추어 보면, 이 사건 토지가 분할될 당시 이 사건 분할 전 토지에 관하여 2004. 1. 1. 기준 개별공시지가가 고시되어 있었으므로 이 사건 토지는 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서, 시행령 제164조 제1항 제2호에서 정한 개별공시지가가 없는 토지에 해당하지 않는다.

(2) 주식회사 ○○감정평가법인과 한국감정원의 감정평가서상에는 품등 비교 및 그 밖의 가격산정 요인에 대한 이유가 전혀 기재되어 있지 않으므로, 이러한 감정가액을 참작하여 한 이 사건 토지의 평가는 위법하다.

(3) 토지를 분할하여 그 일부를 양도하는 경우 토지 전체를 양도하는 경우보다 양도소득세 부담세액이 적어야 하는데, 이 사건 토지의 양도가액을 사실상 시가에 해당하는 감정가액을 산정하면 이 사건 토지의 양도가액이 이 사건 분할 전 토지의 전체의 양도가액보다 150% 이상 많게 되는데, 이는 조세공평주의에 위배된다.

(4) 피고는 이 사건 토지의 양도가액을 사실상 시가에 해당하는 감정가액으로 산정하고 취득가액은 공시지가로 산정하였는데, 이는 법 제100조 제1항에서 정한 동일기준산정 원칙에 위배된다.

(5) 이 사건 토지가 시행령 제164조 제1항 제2호에서 정한 지적법에 의하여 분할된 토지로서 개별공시지가 없는 토지에 해당한다면, 원고들은 관할 세무서장이 이 사건 토지의 가액을 평가할 때까지 정확한 양도소득세액을 자진하여 납부할 방법이 없으므로, 원고들에게는 납부불성실가산세를 면제할 정당한 사유가 있다.

• 나. 관계법령 구 소득세법 제99조 (기준시가의 산정) 구 소득세법 제164조 (토지ㆍ건물의 기준시가 산정)
• 다. 판단 먼저 이 사건 토지가 개별공시지가가 없는 토지에 해당하지 않는다는 주장에 대하여 본다. 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 개별공시지가가 없는 토지의 가액평가방법만 시행령에 위임하고 있을 뿐이고 개별공시지가가 없는 토지의 범위를 시행령에 위임하지는 않은 점에 비추어 보면, 어떤 토지가 시행령 제164조 제1항 제2호에서 정하고 있는 지적법에 의하여 분할된 토지에 해당한다고 하여 바로 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 정한 개별공시지가가 없는 토지에 해당한다고 볼 수는 없다. 한편 토지의 분할 당시 분할 전의 토지에 관하여 개별공시지가가 고시되어 있다면 분할된 토지의 기준시가를 평가할 때에 같은 개별공시지가를 적용할 수 있는 점에 비추어 보면, 토지의 일부를 분할하여 양도한 경우 토지의 분할 당시 분할 전의 토지에 관하여 개별공시지가가 고시되어 있다면 원칙적으로 분할된 토지를 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 정한 개별공시지가가 없는 토지로 볼 수 없고, 다만 토지의 분할로 인하여 개별공시지가 산정의 기초자료가 되는 토지 특성이 달라져서 분할 전 토지의 개별공시지가를 분할 후 토지의 지가로 보는 것이 불합리하다고 볼 특별한 사정이 있는 경우에만 분할 후 토지는 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 정한 개별공시지가가 없는 토지에 해당한다고 봄이 타당하다(대법원 2004. 7. 22. 선고 2002두868 판결 참조) 이 사건 토지가 2004. 10. 12. 분할될 당시 이 사건 분할 전 토지에 관하여 2004. 1. 1. 현재의 개별공시지가가 고시되어 있었음은 당사자 사이에 다툼이 없으므로, 이 사건 토지가 분할로 인하여 토지 특성이 달라져서 이 사건 분할 전 토지의 개별공시지가를 이 사건 토지의 지가로 보는 것이 불합리하다고 볼 특별한 사정이 있는지에 관하여 본다. 갑 제3호증의 1, 갑 제5호증, 갑 제7호증의 1, 2의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고들이 2004. 4. 16. 이 사건 토지가 아파트 건립용으로 사용되는 것을 전제로 이 사건 토지를 매도하고, 2004. 8. 17. 매수인인 주식회사 ○○씨앤디에 이 사건 토지를 아파트 건립용으로 사용하는데 동의한다는 내용의 토지사용승낙서를 작성해 준 사실, 한국토지공사는 2004. 7. 5. 제천시장에게 이 사건 토지 등에서 ‘○○○2차아파트’를 신축하는 내용의 주택건설사업계획승인신청을 한 사실을 인정할 수 있다. 그러나 위 인정사실만으로는 이 사건 토지가 분할로 인하여 토지 특성이 달라져서 이 사건 분할 전 토지의 개별공시지가를 이 사건 토지의 지가로 보는 것이 불합리하다고 볼 특별한 사정이 있다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 오히려 갑 제3호증의 1, 을 제3호증의 2, 3의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 제천시장은 이 사건 토지가 분할되어 주식회사 ○○씨앤디 등 앞으로 소유권이전등기가 마쳐진 후인 2004. 11. 20. 위 주택건설사업계획을 승인한 다음 2004. 11. 26. 이 사건 토지를 제1종지구단위계획구역으로 지정한 사실, 위 주택건설사업계획이 승인된 이후에야 이 사건 토지의 형질변경 공사 등이 시행된 것으로 보이는 사실을 인정할 수 있다. 위 인정사실에 비추어 보면, 이 사건 토지에 아파트를 신축하는 내용의 주택건설사업계획이 승인된 2004. 11. 20.이 되어서야 비로소 이 사건 토지의 특성이 달라졌다고 봄이 타당하다. 결국 이 사건 토지가 분할로 인하여 토지 특성이 달라져서 이 사건 분할 전 토지의 개별공시지가를 이 사건 토지의 지가로 보는 것이 불합리하다고 볼 특별한 사정이 있다고 인정되지 않는 이상, 이 사건 토지는 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 정한 개별공시지가가 없는 토지에 해당하지 않으므로, 더 나아가 살펴볼 필요없이 이 사건 처분은 위법하여 취소되어야 한다.

따라서 원고들의 이 사건 청구는 모두 이유 있으므로 이를 인용할 것인바, 제1심 판결 중 원고들 패소 부분은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 이를 취소하고 원고들의 청구를 받아들이기로 하여 주문과 같이 판결한다.