양도소득세 신고시 이주대여비 및 가압류해제비용이 취득원가에 해당하는지 여부

1. 피고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 피고가 부담한다. 청구취지 및 항소취지

피고가 2006.2.1. 원고에 대하여 양도소득세 31,644,200원의 부과처분을 취소한다.

제1심 판결을 취소한다. 원고의 청구를 기각한다.

이 법원이 설시할 이유는 다음과 같이 삭제, 변경, 추가하는 외에는 제1심 판결 이유란 기재와 같으므로 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.

• 가. 제1심 판결 제2면 9행의 “원고로 변경하였다.” 다음에 “한편 위 ○○ ○○구 지역은 2003.7.9. 경 구 소득세법(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 제96조 제1항 제6의2호, 같은 법 시행령 제162조의3에 의거투기 지정지역으로 지정되었다.”를 추가.
• 나. 제1심 판결 제2면 14행의 “이사건 아파트의” 앞에 “실지거래가액으로서”를 추가.
• 다. 제1심 판결 제5면 18행의 “각 지급하였다.” 다음에 “ (원고가 이에 대한 증거로 제출한 갑 제10호증의 1,2는 추후에 작성되었음을 원고도 인정하고 있으나 제1심증인 박○○, 최△△, 이○○의 각 증언 등 관련 증거에다가 이 사건 경위나 내용 등을 종합하여 볼 때 위와 같은 금원 지급 사실을 인정할 수 있다)”를 추가.
• 라. 제2심 판결 제7면 11행의 “갑 제10호증의 1,2,”를 삭제.
• 마. 제1심 판결 이유란 제2의 라.항 부분을 아래와 같이 변경. “라. 판단 위 인정사실 등에서 보는 바와 같은 원고의 이 사건 아파트 취득경위 및 그 내용, 대금지급경위나 그 방법 등을 종합하여 보면, 원고가 박○○에게 매매대금 일부로 지급한 200,500,000원, 원고가 인수한 위 ①의 채무 84,811,081원, ②의 채무 50,000,000원 및 ③의 채무 73,912,057원, 원고가 박○○와의 사이에 그 변제금액을 추가 매매대금에 포함시키기로 하고 박○○를 대신하여 변제한 위 ⑥, ⑦의 가압류 관련 채무금 17,593,835원, 총 합계 426,816,973원 (200,500,000원 + 84,811,081원 + 50,000,000원 + 73,912,057원 + 17,593,835원)은 모두 이 사건 아파트의 매입 대가를 구성하는 것으로서 이 사건 아파트의 취득에 소요된 실지거래가액에 해당한다고 봄이 상당하고, 이는 원고가 당초 신고하였던 실지거래가액인 425,593,835원을 초과하고 있으므로 이 사건 아파트의 취득에 소요된 실지거래가액이 원고가 기 신고한 금액에 미치지 못함을 전제로 하여 추가로 양도소득세를 부과한 것은 위법하다. 또한 원고가 비록 이 사건 양도소득세 신고를 함에 있어 일부 서류가 미비되거나 허위로 된 것이 있다고 하더라도 이 사건은 앞서 본 바와 같이 이 사건 아파트의 취득 당시 실지거래가액이 확인 되는 경우에 해당한다고 할 것이므로 원고의 이 사건 아파트 취득 당시 실지거래가액이 허위라거나 확인 되지 않음을 전제로 한 환산가액을 적용해야 할 것도 아니어서 피고의 이 부분 주장도 이유 없다.” “제96조 【양도가액】

① 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다. 다만 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다. 6의2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국 부동산가격상승률등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우”

그렇다면, 제1심 판결은 정당하므로 피고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. [서울행정법원2006구단12114 (2007.11.28)]

1. 피고가 2006. 2. 1. 원고에 대하여 한 양도소득세 31,644,200원의 부과처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다. 청구취지 주문과 같다(소장의 31,644,209원은 31,644,200원의 오기로 보인다).

• 가. 원고는 2002. 6. 1.경 ○○제○구역 제○지구 주택재개발조합원인 박○○와의 사이에 ○○ ○○구 ○○동 ○○○-○ ○○○○아파트 ○○○동 ○○○○호(이하 ̍이 사건 매매계약̍̍̍̍ ̍이라 한다)을 체결하고, 2003. 3. 3. 박○○ 소유의 위 재개발구역 내 토지인 ○○ ○○구 ○○동 ○-○○○ 대 ○○㎡(이하 ̍이 사건 토지 ̍라 한다)에 관하여 소유권이전등기를 경료하고, 2004. 2. 18.경 이 사건 아파트의 공급자인 ○○제○구역 제○지구 주택재개발조합의 승낙하에 아파트 공급계약상의 수분양자 명의를 원고로 변경하였다.
• 나. 원고는 2004. 1. 14. 홍○○와의 사이에 이 사건 아파트를 450,000,000원에 매도하기로 하는 매매계약을 체결하고, 2004. 2. 24. 이 사건 아파트에 대하여 소유권보존등기를 마친 다음 2004. 3. 30. 정○○ 명의로 소유권이전등기를 경료하여 주었다.
• 다. 원고는 위와 같이 이 사건 아파트를 매도한 후 2004. 5. 31. 이 사건 아파트의 양도에 따른 양도소득세를 예정신고ㆍ납부함에 있어, 이 사건 아파트의 양도가액을 위 450,000,000원으로, 취득가액을 425,593,835원으로, 기타 필요경비를 18,057,310원으로, 양도차익을 6,348,855원으로 하여, 그에 따라 산정된 양도소득세 1,385,580원을 신고ㆍ납부하였다.
• 라. 원고는 위 신고ㆍ납부 당시 매매대금이 358,000,000원으로 기재되어 있는 원고와 박○○ 사이의 매매계약서(갑 제5호증), ○○산업 주식회사에 대한 송금증(갑 제6호증의 1), ○○○○보험주식회사의 대위변제확인서(갑 제7호증의 2, 3) 등을 제출하면서, 이 사건 아파트의 취득비용으로 매매대금 358,000,000원, 이주대여비 변제비용 50,000,000원, 가압류 해제비용 17,593,835원, 합계 425,593,835원을 지출하였다고 신고하였다.
• 마. 이에 대하여 피고는 2006. 2. 1. 원고가 신고한 취득가액에서 이주대여비 변제비용 50,000,000원, 가압류 해제비용 17,593,835원을 제외한 358,000,000원만을 실제 취득가액으로 인정하여, 양도가액 450,000,000원에서 취득가액 358,000,000원, 기타 필요경비 18,057,310원을 공제한 73,942,690원을 양도차익으로 하고, 그에 따라 산정된 총결정세액 33,030,761원에서 기납부세액 등을 공제한 31,644,200원(10원 미만 버림)을 2004년 귀속 양도소득세로 결정ㆍ고지하는 이 사건 처분을 하였다. [인정근거] 갑 제1호증의 1, 2, 3, 갑 제2 내지 5호증, 갑 제6호증의 1, 2, 3, 갑 제7호증의 1, 2, 3, 갑 제8호증의 1 내지 4, 을 제1호증의 1, 2의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 당사자의 주장 ⑴ 원고: 원고가 이 사건 아파트를 취득하기 위해 지출한 비용은 이주대여비 변제비용 50,000,000원, 가압류 해제비용 17,593,835원을 포함하여 합계 426,805,892원에 달하여, 실제로는 피고에게 신고한 금액을 초과함에도 불구하고 그와 달리 보아 한 이 사건 처분은 위법하다. ⑵ 피고: 이주대여비 변제비용 50,000,000원, 가압류 해제비용 17,593,835원은 구 소득세법(2005. 12. 31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제97조에 규정된 취득가액, 필요경비, 자본적 지출액 어디에도 해당하지 않고, 원고가 이 사건 아파트를 취득하기 위해 지출한 비용의 액수가 분명하지 아니하므로 이 경우 구 소득세법 제97조 제1항 제1호 다목, 동법 시행령 제163조 제12항, 제176조의2 제2항의 규정에 따라 환산가액에 의해 산정하여야 하는데, 그에 따른 취득가액이 289,783,281원으로서, 이를 취득가격으로 할 경우 부과할 세액이 이 사건 처분에 의한 금액을 초과하므로 그 범위 내에서 이루어진 이 사건 처분은 적법하다.
• 나. 관계법령 별지 관계법령 기재와 같다.
• 다. 인정사실 ⑴ 박○○는 ○○제○구역 제○지구 내 토지인 이 사건 토지의 소유자로서 재개발조합원의 지위를 보유하고 있었고, 조합원에 대한 아파트 공급계약은 본래 1999. 11.경에 실시되었으나 박○○는 부채가 많고, 조합원 부담금을 납입할 자력이 없어 2002. 6. 1.경까지도 공급계약을 체결하지 아니하고 있었다. ⑵ ○○제○구역 제○지구 주택재개발조합은 박○○를 비롯한 미계약 조합원들이 사후에 공급계약을 체결하기를 희망하는 경우, 그 조건으로 조합원부담금(분양대금과 조합원 권리가액의 차액) 및 그에 대한 연체이자, 이주비 대여금 및 그에 대한 연체이자, 비점유지인 국공유지 불하대금 대납금액(조합원이 점유하고 있지는 않았으나 사업구역 내 토지로 편입되어 조합원의 권리면적으로 된 국공유지 불하대금으로서 시공자 겸 분양대행사인 ○○산업주식회사가 대납한 금액을 뜻하는 것으로 보인다) 및 그에 대한 연체이자, 점유지인 국공유지 불하대금(조합원이 점유하고 있던 토지로서 조합원의 권리면적으로 된 국공유지 불하대금을 뜻하는 것으로 보인다)을 납부할 것을 요구하고 있었는데, 박○○의 경우 이 사건 매매계약 체결무렵 그 금액은, ① 분담금 87,811,081원(갑 제9호증, 갑 제1호증의 3에는 총액이 77,811,081로 기재되어 있으나, 제1조에 기재된 분할 납입 분담금 총액은 87,811,081원으로 기재되어 있다), ② 이주비 대여금 50,000,000원(이 사건 토지에 위 채권을 피담보채권으로 한 근저당권설정등기가 경료되어 있었다.), ③ 국공유지 불하대금 대납금액 73,912,057원, ④ 점유지 불하대금 18,641,500원(가산금 포함)이었다. ⑶ 한편 이 사건 매매계약 체결 당시 이 사건 토지에는 위 ②의 채권을 피담보채권으로 한 근저당설정등기 외에도 다음과 같은 가압류 및 근저당권설정등기가 경료되어 있었다.

⑤ 주식회사 ○○은행: 1997. 7. 18.자 가압류, 청구금액 6,000,000원

⑥ ○○○○보험주식회사: 1998. 10. 13.자 가압류, 청구금액 5,500,000원

⑦ ○○○○보험주식회사: 2001. 4. 26.자 가압류, 청구금액 10,593,835원

⑧ 김○○: 2001. 9. 28.자 근저당권설정등기, 피담보채권 150,000,000원 ⑷ 박○○는 2002. 6. 1. 이 사건 매매계약을 체결하기에 앞서 조합측이 제시하는 공급계약 체결조건 등을 확인한 후 원고와의 사이에, 원고가 박○○에게 200,500,000원을 지급하면 박○○는 그 돈으로 위 ①, ②, ③의 채무에 대한 연체이자, ④의 점유지 불하대금, ⑤ 내지 ⑧의 가압류 및 근저당권설정등기를 해결하고, 원고는 조합과 ○○산업주식회사에 대한 채무인 위 ①, ②, ③의 채무를 책임지기로 하여 매매계약을 체결하였다. 원고는 이 사건 매매계약에 따라 박○○에게 2002. 6. 1.경 35,000,000원, 2002. 6. 13.경 155,000,000원을 각 지급하였다. ⑸ 박○○는 위와 같이 매매계약을 체결하고 일부 대금을 지급받은 후 2002. 6. 21. 재개발조합에게 ①, ②, ③의 채무에 대한 지연손해금을 변제하고 이 사건 아파트에 대한 공급계약을 체결하였는데, 당시 재개발조합에서는 ①의 분담금 중 3,000,000원이 입금된 것으로 처리하였다. ⑹ 한편 원고는 앞서 본 바와 같이 박○○에게 2002. 6. 13경까지 매매대금 190,000,000원을 지급한 것 외에 2002. 8. 29. 10,540,000원(4,670,000원은 법무사 김○○의 통장으로, 5,870,000원은 이○○가 관리하던 박○○ 명의의 통장으로 입금되었다)을 지급하여 합계 200,500,000원에 상당한 금액을 지급하였고, 박○○는 직접 또는 이 사건 매매를 주선한 이○○나 법무사 김○○을 통해 앞서 본 바와 같이 위 ①, ②, ③의 채무에 대한 연체이자를 납부하는 외에, 2002. 6. 14경부터 2002. 9. 13경까지 사이에 위 ④의 채무에 대하여 합계 19,199,070원(가산금 등 포함, 갑 제11호증의 1 내지 4)을 변제하고, 위⑤, ⑧의 가압류 및 근저당권과 관련된 채무를 변제하여 그 등기가 말소되었으나, 자금 부족으로 위 ⑥, ⑦의 채무는 변제하지 못하였다. ⑺ 원고는 결국 위 ⑥, ⑦의 가압류와 관련된 채무가 변제되지 않은 상태에서 2003. 3. 3. 이 사건 토지에 관하여 소유권이전등기를 경료하였고, 박○○에게 그 채무의 변제를 독촉하였으나 박○○는 분양권 매매 후 이 사건 아파트의 가격이 상승하였으니 그 가압류 금액만큼 원고가 매매대금을 더 부담해 달라고 하면서 채무 변제의 어려움을 호소하였으며, 2004. 1. 14. 홍○○와의 사이에 이 사건 아파트에 관하여 매매계약을 체결함으로써 이 사건 아파트에 대하여 소유권이전등기를 경료해 주어야 할 처지에 놓인 원고는 결국 박○○와의 사이에 대위변제금 상당액을 추가 매매대금에 포함시키기로 합의하고 박○○를 대신하여 2004. 2. 18. 위 ⑥의 가압류 관련채무 7,000,000원을, 2004. 3. 3. 위 ⑦의 가압류 관련채무 10,593,835원을 각 변제하여 합계 17,593,835원을 변제하였다. ⑻ 한편 원고는 위 ①의 분담금 87,811,081원에서 납부 처리된 3,000,000원을 공제한 나머지 84,811,081원을 조합측에 납부하였고, 2004. 2. 20. ○○산업주식회사에게 위 ②의 채무 50,000,000원, 위 ③의 채무 73,912,057원을 각 변제하였다. ⑼ 위와 같이 원고가 이 사건 아파트를 취득하기 위해 지출된 비용 중 이주비 대여금과 가압류 관련채무를 제외한 금액은 359,223,138원(200,500,000원 + 84,811,081 + 73,912,057원)에 달하였는바, 원고는 2004. 5. 31. 이 사건 아파트의 양도에 따른 양도소득세를 신고할 무렵 박○○에게 이 사건 분양권의 매매대금을 358,000,000원으로 한 매매계약서를 작성해 줄 것을 요구하여 그와 같은 매매계약서를 교부받은 후 앞서 본 바와 같이 이 사건 아파트의 취득가액을 매매대금 358,000,000원, 이주대여비 50,000,000원, 가압류 해지비용 17,593,835원, 합계 425,593,835원으로 신고하였다. [인정근거] 갑 제1호증의 1, 2, 3, 갑 제2 내지 5호증, 갑 제6호증의 1, 2, 3. 갑 제7호증의 1, 2, 3, 갑 제8호증의 1 내지 4, 갑 제9호증, 갑 제10호증의 1, 2, 갑 제11호증의 1 내지 4, 갑 제12호증, 갑 제13호증의 1, 2, 갑 제14호증, 갑 제15호증의 1, 2, 갑 제16호증의 1, 2, 3, 갑 제17호증의 1, 2, 갑 제18호증의 1, 2, 증인 박○○, 최○○, 이○○의 각 증언, 변론 전체의 취지

• 라. 판단 위 인정사실에 의하면, 원고가 박○○에게 매매대금 일부로 지급한 200,500,000원, 원고가 인수한 위 ①의 채무 84,811,081원, ②의 채무 50,000,000원 및 ③의 채무 73,912,057원, 원고가 박○○와의 사이에 그 변제금액을 추가 매매대금에 포함시키기로 하고 박○○를 대신하여 변제한 위 ⑥, ⑦의 가압류 관련채무금 17,593,835원, 합계 426,816,973원은 모두 이 사건 아파트의 매입 대가를 구성하는 것으로서 이 사건 아파트의 취득에 소요된 실지거래가액에 해당한다 할 것인바, 이는 원고가 당초 신고하였던 실지거래가액인 425,593,835원을 초과하고 있으므로, 이 사건 아파트의 취득에 소요된 실지거래가액이 원고가 기 신고한 금액에 미치지 못함을 전제로 하여 추가로 양도소득세를 부과한 이 사건 처분은 결국 위법하다.

그렇다면, 이 사건 처분의 취소를 구하는 원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 관계 법령 구 소득세법(2005. 12. 31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 제97조 【양도소득의 필요경비계산 】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조제1항제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. [구 소득세법 시행령](2005. 12. 31. 대통령령 제19254호로 개정되기 전의 것) 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조제1항제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용·화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

⑫ 법 제97조제1항제1호 다목에서 ＂대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액＂이라 함은 제176조의2제2항 내지 규정에 의한 가액을 말한다. 제89조 【자산의 취득가액등】

① 법 제39조제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세·등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

2. 자기가 행한 제조·생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비·노무비·운임·하역비·보험료·수수료·공과금(취득세와 등록세를 포함한다)·설치비 기타 부대비용의 합계액

3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호 의 자산외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 재정경제부령이 정하는 시가에 취득 세·등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 제176조의2 【추계결정 및 경정】

② 법 제114조제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조제1항제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도상시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가/양도당시의 기준시가(제164조제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가). 끝.