아들에게 아파트를 저가로 양도한 경우 실지거래가액의 산정

1. 원고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 원고가 부담한다. 청구취지 및 항소취지 제1심 판결을 취소한다. 피고가 2007. 1. 18. 원고에 대하여 한 2006년 귀속 양도소득세 37,655,850원의 부과처분을 취소한다(원고는 당심에 이르러 피고의 감액 경정에 따라 위와 같이 청구취지를 일부 감축하였다).

• 가. 원고는 1985. 3. 18. ○○ ○○구 ○○동 ○○○-○○○○ 대 53㎡ 및 그 지상 시멘트 블록조 주택 26.21㎡(이하 '이 사건 구 부동산'이라 한다)을 취득하여 보유하고 있다가 그 일대에서 ○○ ○○구 ○○○○역 주택개량재개발사업이 시행되자, 1992. 12. 21. 위 재개발조합과의 사이에 <표1>과 같이 주택공급계약을 체결하고 청산금(선택사양포함)으로 67,684,683원을 납부한 후, ○○ ○○구 ○○동 ○○○-1 ○○아파트 ○○○동 ○○○○호(이하 '이 사건 아파트'라고 한다)를 분양받아 1999. 8. 25. 원고 명의로 소유권 보존등기를 마쳤다.
• 나. 그 후 원고는 2006. 1. 23. 아들인 이○○와 사이에 이 사건 아파트를 2억 5,600만 원에 매도하기로 하는 매매계약을 체결하고 2006. 4. 25. 이○○ 명의로 소유권이전등기를 경료한 뒤 2006. 5. 30. 위 매매잔금을 모두 지급되었다.
• 다. 원고는 2006. 5. 26. 피고에게 이 사건 아파트의 양도에 따른 2006년 귀속 양도소득과세표준 예정신고를 함에 있어, 위 양도 당시 원고가 소득세법(이하 2006. 12. 30. 법률 제8144호로 개정되기 전에 시행되던 소득세법을 '법'이라 하고, 2007. 2. 28. 대통령령 제19890호로 개정되기 전에 시행되던 소득세법 시행령을 '법 시행령'이라 한다) 제96조 제2항 제9호, 법 시행령 제162조의2 제5항 소정의 1세대 2주택 소유자에게 해당하므로, 위 아파트의 양도가액을 실지거래가액 2억 5,600만 원으로 하고, 취득가액을 1억 4,900만 원으로 하여 양도차익을 산정한 다음 양도소득세 12,836,581원을 신고, 납부하였다
• 라. 피고는 이 사건 아파트의 양도가 특수관계 있는 자에게 자산을 시가보다 낮은 가격으로 양도하여 양도소득세의 부담을 부당하게 감소시킨 경우에 해당한다고 판단하였다. 이에 피고는 법 제101조 제1항, 법 시행령 제167조 제3항의 규정을 적용하여 부당행위계산부인하고, 이 사건 아파트의 양도가액을 법 시행령 제167조 제4항, 제5항, 상속세 및 증여세법(이하 '상증법'이라 한다) 제60조 제2항, 상증법 시행령(2008. 2. 29. 대통령령 제20720호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제49조 제1항, 제5항에 의하여 이 사건 아파트의 옆집인 ○○○동 ○○○○호의 매매사례가액 3억 5,300만 원으로 산정하는 한편, 취득가액은 법 제97조 제1항 제1호에 의하여 이 사건 아파트의 취득에 소요된 비용으로 이 사건 구 부동산(대지)의 검인계약서에 기재된 취득가액 1,330,300원, 위 재개발 당시 시유지 불하대금 5,294,182원, 청산금 64,012,683원 등 합계 70,637,165원으로 산정하여 2006. 11. 14. 원고에게 위와 같은 내용으로 파세예고통지를 하였다.
• 마. 원고는 2006. 11. 28. 과세전적부심사를 청구하였고, 이에 피고는, "위 취득가액 중 이 사건 구 부동산의 취득가액은 이를 실지거래가액으로 보기 어렵고 달리 장부 기타 증빙서류에 의하여 확인할 수 없으므로 법 제114조 제5항 및 법 시행령 제176조의2 제2항 제2호에 따른 환산가액으로 계산함이 타당하다"는 이유로, 이 사건 구 부동산의 취득가액을 다음 <표2>와 같이 재개발 관리처분계획인가(1992. 12. 24.) 당시의 이 사건 구 부동산 및 시유지 불하분의 기준시가(A)와 그 분양기준가액(B)의 비율(A/B)을, 이 사건 구 부동산의 취득시의 기준시가(C)에 적용하여 환산한 15,391,514원으로 산정하였다{D=C×(A/B)}.
• 바. 피고는 위 환산가액을 토대로 전체 취득가액을 합계 84,698,379원(구 부동산의 취득가액 15,391,514원 + 시유지 불하대금 5,294,182원 + 추가부담금 64,012,683원)으로 재산정한 다음, 2007. 1. 18. 원고에게 2006년 귀속 양도소득세 38,581,200원을 부과하였다가, 제1심 판결 선고 이후인 2009. 1. 5. 직권으로 37,655,850원으로 감액ㆍ경정하였다(이하, 당초의 부과처분 중 감액되어 잔존하는 37,655,850원의 부과처분을 '이 사건 처분'이라 한다).
• 사. 원고는 2007. 1. 26. 이 사건 처분에 불복하여 국세심판원에 심판청구를 제기하였으나, 2007. 4. 12. 기각결정을 받았다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제12, 14, 23, 27, 28호증, 을 제1 내지 3호증, 을 제6호증, 을 제12호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 요지 ⑴ 양도가액에 관하여 이 사건 아파트는 대지권 미등기로 재산권행사에 문제가 있어 시세가 낮게 형성되어 왔는데, 정부가 2005. 8. 31. 1세대 2주택 이상 소유자에 대한 보유세 중과세 및 거래세 강화를 예고하여, 원고는 아들인 이○○를 설득하여 이 사건 아파트를 2억 5,600만 원에 매도하고 위 대지권등기 완료 후인 2006. 4. 25. 이○○에게 위 소유권이 전등기를 경료한 점, 이 사건 매매계약을 체결한 시점은 2006. 1. 23.임에도 그 후 위 대지권등기와 관련하여 시세가 상승한 시점의 인근 아파트의 매매사례가액 3억 5,300만 원으로 이 사건 아파트의 시가를 판정하는 것은 부동산가격의 개별성과 독립성을 무시하는 것인 점 등에 비추어, 이 사건 아파트의 양도가액 2억 5,600만 원은 위 매매 당시의 적정한 시가이다. 따라서 이 사건 아파트의 양도는 부당행위계산부인의 대산이 될 수 없으며, 위 적정시가를 훨씬 초과하는 인근 아파트의 매매사례가액 3억 5,300만 원으로 양도가액을 산정한 이 사건 처분은 위법하다. ⑵ 취득가액에 관하여 ㈎ 이 사건 아파트의 양도 당시 주택재개발사업의 원조합원이 기존 건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 아파트를 양도한 경우 그 양도차익을 실지거래가액으로 산정하는 방법에 관하여는 법령에 하등의 규정을 두고 있지 아니함에도, 피고는 위 재개발시 원고가 부담한 시유지 불하대금, 추가부담금 등으로 위 취득가액을 산정하면서 특히 이 사건 구 부동산의 취득가액에 대하여는 실지거래가액이 아닌 환산가액을 적용하여 이 사건 처분을 하였는바, 이는 조세법률주의에 위반된다. ㈏ 원고가 1985. 3. 18. 이 사건 구 부동산을 취득할 당시 그 기준시가는 24,950,537원이고, 그 당시 이미 재개발추진위원회가 구성되어 이 사건 구 부동산의 취득 당시 시세는 최소한 3,000만 원을 초과하였던 점을 감안하면, 피고가 아무런 근거도 없이 이 사건 구 부동산의 취득가액을 15,391,514원으로 환산한 것은 위법하다.
• 나. 관계법령 소득세법 제94조 (양도소득의 범위) 소득세법 제95조 (양도소득금액) 소득세법 제96조 (양도가액) 소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비계산) 소득세법 제98조 (양도 또는 취득의 시기) 소득세법 제100조 (양도차익의 산정) 소득세법 제101조 (양도소득의 부당행위계산) 소득세법 제114조 (양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지)
• 다. 판단 ⑴ 양도가액에 관한 판단 ㈎ 소득세법상 부당행위계산부인 규정은 거주자의 행위 또는 계산이 객관적인 사실에 합치되고 법률상 유효ㆍ적법한 것이라 하더라도 그 행위나 계산이 법 시행령 소정의 특수관계자 객관적으로 타당하다고 인정되는 소득이 있었던 것이므로, 부당행위계산은 일정한 특수관계자 사이의 일정한 거래가 사회통념이나 관습에 비추어 볼 때 합리적인 경제인이 취할 정상적인 거래로 볼 수 없어 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되면 족하고 당사자에게 조세회피의 목적이 있거나 경제적 손실이 있어야 하는 것은 아니다(대법원 2002. 1. 11. 선고 2000두1799 판결 참조). 한편 법 제101조, 법 시행령 제167조 등에 의하면 특수관계 있는 자에게 시기보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 경우 이를 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정하면서, 이때 적용되는 "시가"를 상증법 제60조, 상증법 시행령 제49조 제1항, 제5항 등의 규정을 준용하여 당해 재산 또는 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목이 동일하거나 유사한 다른 재산의 양도일 전후 3개월 이내의 기간에 이루어진 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매ㆍ공매가액 등으로 평가, 의제하도록 규정하고 있다. ㈏ 그러므로, 이 사건 아파트의 양도가 부당행위계산부인대상에 해당하는지 여부는 이 사건 아파트의 양도일, 즉 법 제98조, 법 시행령 제162조 제1항 제2호에 따라 이○○ 명의의 소유권이전등기가 접수ㆍ경료된 2006. 4. 25.을 기준으로 그 전후 3개월 이내의 위 시가 평가액과 비교하여 판단하여야 한다. 그런데 갑 제23호증, 을 제2호증, 을 제7, 9, 10호증의 각 기재에 의하면 이 사건 아파트의 옆집으로서 면적과 기준시가가 동일한 ○○○동 ○○○○호가 이 사건 아파트의 양도일의 약 1개월 전인 2006. 3. 29. 3억 5,300만 원에 양도된 사실, 같은 조건의 ○○○동 ○○○○호가 2006. 5. 10. 4억 원에 양도된 사실, 그 외 다른 동의 아파트들도 2006. 2.말부터 2006. 5. 말 사이에 3억 3,700만 원 내지 4억 원으로 양도된 사실, 이 사건 아파트의 기준시가는 2005. 5. 당시 이 사건 아파트의 위 매매대금과 동일한 2억 5,600만 원이었고 이 사건 양도일 무렵인 2006. 4. 28.에는 2억 8,000만 원이었던 사실을 각 인정할 수 있다. 위 각 인정사실에 의하면, 피고가 이 사건 아파트의 양도당시의 시가로 평가한 ○○○동 ○○○○호의 양도가액 3억 5,300만 원은 위 관계법령의 규정에 따라 가장 합리적이고도 원고에게 유리한 금액이라고 할 것이다. 따라서 원고가 부동산 중개시장을 거치지도 아니한 채 아들인 이○○에게 위 금액보다 현저히 낮은 2억 5,600만 원의 매매대금으로 이 사건 아파트를 양도한 것은 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 경우로서 부당행위계산부인의 대상에 해당한다고 할 것이고, 그 밖에 원고가 주장하는 사유만으로는 이 사건 양도 당시 원고가 이○○에게 정상가격보다 저가로 양도할 수밖에 없는 부득이한 사정이 존재하여 위 양도가 사회통념상 타당하다고 인정될 정도의 경제적 합리성이 있는 거래라고 보기 어렵다. 결국 피고가 부당행위계산부인 규정을 적용하여 이 사건 아파트의 옆집인 ○○○동 ○○○○호의 매매사례가액 3억 5,300만 원으로 이 사건 아파트의 양도가액을 산정한 것은 정당하므로, 이에 반하는 원고의 주장은 받아들일 수 없다. ⑵ 취득가액에 관한 판단 ㈎ 이 사건 아파트의 양도 당시 원고가 1세대 2주택 소유자에 해당하여 이 사건 아파트의 양도가액을 실지거래가액에 의하여 산정하여야 함(다만 위와 같이 부당행위계산부인 대상에 해당하여 시가로 산정하게 된다)은 앞서 본 바와 같으므로, 그 취득가액 역시 법 제100조 제1항에 따라 원칙적으로 실지거래가액에 의하여 산정하는 등 실지거래가액을 기준으로 양도차익을 계산하여야 할 것이다. 이 사건 양도 당시 시행되던 법 시행령 제166조 제5항에서 원고와 같이 주택재개발사업의 조합원이 기존 건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 아파트를 양도한 경우 그 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하는 방법만을 규정하고 있을 뿐 실지거래가액으로 산정하는 방법에 관하여는 규정하고 있지 않았으나(이후 2007. 2. 28. 대통령령 제19890호로 개정된 소득세법 시행령 제166조 제2항 에 의해 위 실지거래가액에 의한 산정방법이 신설되었다), 위와 같이 이 사건 아파트의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하여야 하는 이상 그 취득가액은 법 제97조 제1항 제1호 가.목에 따라 이 사건 아파트의 취득에 소요된 실지거래가액으로 산정이 가능하고, 여기에는 ① 이 사건 구 부동산의 설지취득가액, ② 위 재개발 당시 시유지 불하대금으로 납부한 금액, ③ 원고가 재개발조합에 청산금으로 납부한 금액을 합산하는 것이 가장 합리적인 취득가액 산정 방법이라고 할 것이다. ㈏ 그런데 위 취득가액 중 시유지 불하대금 5,294,182원, 청산금(선택사양 포함) 납부금액 67,684,683원에 관하여는 객관적인 증빙서류가 있으나, 이 사건 구 부동산의 실지취득가액에 관하여는 을 제1호증에 첨부된 매도증서, 등록세영수증, 원고의 처(妻) 장○○가 작성한 진술서 및 사실확인서(갑 제26호증의 1, 2)에 의하여 이를 인정하기 어렵고 달리 매매계약서, 영수증 등 객관적인 증빙서류가 없다. 그러므로 이 사건 구 부동산의 취득가액은 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하므로, 법 제97조 제1항 제1호 나.목 및 제114조 제5항, 법 시행령 제176조의2 제3항 제3호, 제2항 제2호 소정의 환산가액에 의하여야 할 것이고, 다만 이 사건 구 부동산은 위 개재발사업이 진행됨에 따라 그 관리처분계획의 인가ㆍ고시가 있은 때에 장차 분양될 이 사건 아파트를 취득할 수 있는 권리로 전환된 만큼(대법원 1996. 8. 23. 선고 95누6618 판결 등), 위 환산가액을 산정함에 있어서는 법 시행령 제176조의2 제2항 제2호 소정 산실 중 '양도 당시'와 '양도 당시의 실지거래가액'은 위 관리처분계획인가 당시 및 그 당시의 이 사건 구 부동산의 평가액을 의미하는 것으로 해석, 적용하여야 할 것이다(이후 2007. 2. 28. 개정된 위 소득세법 시행령 제166조 제3항 에서도 같은 취지로 규정하고 있다). 따라서 피고가 이 사건 구 부동산의 취득가액을 산정함에 있어 <표 2>와 같이 재개발 관리처분계획인가 당시의 이 사건 구 부동산 및 시유지 불하분의 기준시가와 그 분양기준가액의 비율을 이 사건 구 부동산의 취득 당시의 기준시가에 적용하여 환산한 것은 정당하고, 위 환산가액이 이 사건 구 부동산의 취득 당시 기준시가 보다 낮다는 사정만으로는 이 사건 처분이 위법하거나 조세법률주의에 반하는 것이라고 할 수 없다.

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이하여 정당하고, 원고의 항소는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.