기준시가에 의한 산출세액은 실지거래가액에 의한 양도차익을 초과할 수 없음

1. 제1심 판결을 다음과 같이 변경한다.

• 가. 피고가 2003. 6. 10. 원고에 대하여 한 수시분 양도소득세 68,342,700원의 부과 처분 중 61,907,212원을 초과하는 부분을 취소한다.
• 나. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

2. 소송 총비용은 이을 10분하여 그 1은 피고의, 나머지는 원고의 각 부담으로 한다. 청구취지 및 항소취지

피고가 2003. 6. 10. 원고에 대하여 한 수시분 양도소득세 68,342,700원의 부과처분을 취소한다.

제1심 판결을 취소한다. 원고의 청구를 기각한다

• 가. 원고는 1991. 6. 12. 서울 ○○구 ○○동 27의 9 대지 266.99㎡와 그 지상 2층상가 건물 218.29㎡(이하 위 대지와 건물을 ‘이 사건 부동산’이라 한다)를 김○○와 노○○로부터 매수한 후 2000. 12. 15. 이○○에게 양도하였다.
• 나. 원고는 이 사건 부동산의 양도로 인한 양도소득세를 실지거래가액(취득가액 2억 9,000만 원, 양도가액 3억 4,500만 원)으로 계산하여 신고한 후, 2001. 2.6. 위 양도소득차액 5천 5백만 원에 해당하는 6,531,240원을 양도소득세로 납부하였다.
• 다. 그런데, 피고는 2003. 6. 21. 원고에 대하여 실지양도가액이 4억 9,000만 원으로 확인된다는 이유로 수시분 양도소득세 68,342,700원을 부과하는 처분(이하 ‘ 이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 〔인정 근거〕갑 제1, 3호증, 을 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부에 관한 판단

• 가. 원고의 주장 실지양도가액이 4억 9천만 원인 사실은 다툼이 없으나 실지취득가액도 원고가 신고한 2억 9천만 원이 아니라 4억 4,000만 원이므로, 이 사건 부동산의 양도에 따른 양도차익은 5천만 원이고, 따라서 위 양도차익이 5천만 원을 초과함을 전제로 한 이 사건 처분은 위법하므로 취소되어야 한다.
• 나. 관계법령 소득세법(2000. 10. 29. 법률 재6292호로 개정되기 전의 것)

○ 제94조 (양도소득의 범위) 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.<개정 1998. 12. 28>

1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 제96조 (양도가액)

① 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 기준 시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

○ 제97조 (양도소득의 필요경비계산)

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. <개정 1995. 12. 29, 1999. 12. 28>

• 가. 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각 호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

○ 제100조(양도차익의 산정)

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 중 기준시가외의 매매사례가액 ․ 감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 중 기준시가외의 매매사례가액 ․ 감정가액 ․ 환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.<개정 1999. 12.28.>

• 다. 인정사실

(1) 공인중개사로서 당초 김○○, 노○○의 의뢰로 이 사건 부동산(수영장)의 매매를 주선한 남○○는 1991. 5. 14.경 경제일간지에 게재한 급매물광고를 보고 찾아온 원고에게 이 사건 부동산을 매수를 권유하였다.

(2) 이에 원고는 김○○, 노○○와 1991. 5. 17. ‘매매대금은 4억 4,000만 원, 계약금 6,000만 원은 계약당일에 지급하고, 중도금 없이 잔금 3억 8,000만 원을 1991. 6.12. 지급하되, 월세보증금 반환채무 7,000만 원을 인수하여 이를 잔금에서 공제하기로 한다’는 내용으로 매매계약을 체결하였다.

(3) 위 매매계약을 중개한 남○○는 원고로부터 계약 당일에 계약금 6,000만 원, 잔금 지급일에 월세보증금을 공제한 3억1000만 원을 각 수령하여 김○○, 노○○에게 교부하였다.

(4) 한편, 기준시가에 의한 이 사건 부동산의 양도가액, 취득가액, 필요경비, 양도차액 등은 별지 양도소득세 산정내역표(이하 ‘ 이 사건 내역표’라 한다)중 정당한 세액(기준시가)란 기재와 같다. 〔인정근거〕다툼 없는 사실, 갑 제8, 11, 12호증, 제9호증의 1, 2, 제10호증의 1 내지3, 을 제2, 3호증의 각 1, 제7호증의 4, 5의 각 기재, 제1심 증인 남○○의 증언, 변로 전체의 취지

• 라. 판단

(1) 기준시가에 의한 양도차익 산정 일정한 자산을 양도한 경우에 그 자산의 양도차익 예정신고 또는 과세표준 확정신고시 양도자가 실지거래가액이라 하여 신고한 가액이 실지거래가액으로 확인되면 그 실지의 양도 및 취득가액에 의하여 양도차익을 산정하되, 위와 같은 신고가 없거나 신고가 있더라도 그 신고한 가액이 실지거래가액으로 확인되지 아니하면 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 하고, 비록 달리 실지거래가액이 확인되더라도 실지거래가액에 의할 것은 아니라 할 것인데(대법원 1996. 5. 10. 선고 95누 13807 판결, 2000. 4.25. 선고 99두9421 판결 등 참조), 원고가 이 사건 부동산의 실지양도가액으로 신고한 345,000,000원은 실지양도가액이 아니고, 4억 9천만 원이 실지양도가액인 점은 당사자 사이에 다툼이 없으므로 이 사건 부동산의 양도소득세는 기준시가에 의하여 산정하여야 할 것이다. 따라서, 이 사 건 부동산의 기준시가가 아니라 실지거래가액을 기초로 양도차익을 산정하여 부과한 이 사건 처분은 위법하다.

(2) 정당한 세액 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 하는 경우에도 헌법상의 실질적 조세 법률주의 또는 과잉금지의 원칙상 그에 기초하여 산출한 세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 넘을 수 없는 것이므로(대법원 1996. 12. 10. 선고 96누 4022 판결, 대법원 1997. 2. 11. 선고 96누860 판결, 대법원 2003. 5. 30. 선고 2001두5026 판결 등 참조, 다만 기준시가에 의하여 산정한 양도차익 자체가 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 넘을 수 없다는 것은 아니다), 위 법리에 따라 이 사건에서 원고가 부담 해야할 정당한 세액에 관하여 살피건대, 이 사건 부동산의 실지취득가액이 4억 4,000만 원임은 앞서 인정한 바와 같아 원고가 이 사건 부동산의 양도로 인하여 취득한 양도차익은 5천만 원(4억 9천만 원 - 4억 4천만 원)이므로 이 사건 부동산의 기준시가를 기초로 산출한 세액은 위 양도차익 5천만 원을 초과할 수 없는 것이다. 그런데 이 사건 부동산의 기준시가를 기초로 산출한 세액은 이 사건 내역표 중 정당한 세액(기준시가)란의 제11항 산출세액란 기재 61,508,879원으로 이는 실지거래가액에 의한 양도차익을 초과하므로, 위 양도차익에 해당하는 5천만 원을 산출세액으로 보고 정당한 세액을 산출하면 이 사건 내역표 중 정당한 세액(기준시가)란의 제17항 차감고지세액란 기재 61,907,212원이 된다.

그렇다면, 이 사건 처분 중 61,907,212원을 초과하는 부분은 위법하므로 이 사건 처분의 취소를 구하는 원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인 바, 제 1심 판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로 이를 변경하기로 하여 주문과 같이 판결한다.