매도자의 사업자금 마련 및 채무 변제에 관한 증빙이 없고, 매도인의 사업관련 세무조사결과통지 직후 부동산 매매계약 및 중개인 없이 거래한 사실, 매매가액이 저가인 점 등으로 보아 매수인의 선의를 인정하기에 부족하므로 사해행위에 해당함
매도자의 사업자금 마련 및 채무 변제에 관한 증빙이 없고, 매도인의 사업관련 세무조사결과통지 직후 부동산 매매계약 및 중개인 없이 거래한 사실, 매매가액이 저가인 점 등으로 보아 매수인의 선의를 인정하기에 부족하므로 사해행위에 해당함
1. 제1심 판결을 취소한다.
2. 소송총비용은 피고가 부담한다. 청구취지 및 항소취지 주문과 같다.
1. 제1심 판결의 인용 이 법원의 판결 이유는 제1심 판결 이유 중 제6면 제2, 3행을 삭제하고, “2. 다.”항을 “2. 나. (3)”항으로 고치고 그 부분을 아래와 같이 새로 쓰며, 아래와 같이 “2. 나. (4)”항과 “2. 다. 원상회복의 방법과 범위”를 추가하는 이외에는 제1심 판결 이유 기재와 같으므로 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다. [새로 쓰는 “2. 나. (3)”항 부분]
(3) 피고의 선의 항변에 대한 판단 (가) 피고의 주장 피고는 처와 함께 동해시 ○○동에서 횟집을 운영하면서 고객들의 주차문제로 어려움을 겪던 중, 이○철이 이 사건 토지를 매도하려고 한다는 이야기를 듣고, 이 사건 토지의 위치가 동해시에 있는 ‘○추사’라는 절의 인근 공공주차장 맞은편이라 주차 문제를 해결할 수 있고, 건물을 새로 짓고 횟집을 이전할 경우 전망도 좋다고 판단되어 이 사건 매매계약을 체결하였다. 그런데, 이 사건 토지상의 가압류채무액과 기존 근저당권의 채권최고액의 합계가 매매대금을 초과하므로, 이미 지급한 계약금 등의 반환을 담보하고, 또, 피고가 건물을 짓기 위하여 이 사건 토지를 매수한 것이므로 건축허가를 받기 위해서는 토지사용승낙서를 받기보다는 이전등기를 하는 것이 낫다고 판단하여, 계약 즉시 소유권이전등기를 마쳤다. 또한, 피고가 즉시 매매대금 전부를 지급할 형편이 되지 않았으므로, 나중에 잔금지급과 동시에 근저당권설정등기와 가압류등기를 말소하기로 약정하였고, 이○철 등은 피고로부터 교부받은 매매대금을 이 사건 토지상의 근저당권의 피담보채무 및 가압류채무의 변제에 사용하고 직원들의 임금 지급 및 물품대금 등의 채무 변제에 사용하였다. 더욱이 피고가 적정한 금액으로 이 사건 토지를 매수하였으므로, 이 사건 매매계약은 사해행위에 해당하지 않는다. (나) 판단 을 제1, 4, 5, 8호증, 을 제2, 3호증의 각 1, 2의 각 기재, 제1심 법원의 건축사 이○규 및 동해시장에 대한 각 사실조회결과에 의하면, 피고가 이 사건 매매계약 체결 후 건물을 신축하기 위하여 2005. 9. 말경 건축사 이○규에게 건축설계를 의뢰하고, 2005. 11. 15. 동해시장으로부터 건축허가를 받은 후, 총 공사대금 5억 원 이상을 투입하여 지하 1층, 지상 4층의 건물을 신축하고, 현재 위 건물에서 횟집 등을 운영하고 있는 사실, 피고가 이○철 등에게 매매대금으로 115,000,000원을 지급한 사실을 인정할 수 있으나, 한편 갑 제1호증의 1 내지 9, 갑 제2, 8, 9호증, 을 제1호증의 각 기재, 제1심 감정인 송○범의 시가감정결과, 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 일반적으로 근저당권이 설정되어 있는 부동산을 매매하는 당사자들은 실제 피담보채무액을 알아보고 매매대금 지급 방법 등을 결정함이 보통이고, 그 경우 잔금지급기일까지 매도인이 근저당권을 말소하거나, 매수인이 근저당권의 피담보채무를 인수하는 대신 그 피담보채무액을 잔금에서 공제하고 잔금지급과 동시에 소유권이전등기를 하는 것이 일반적인 거래 관행이라 할 것인데, 이 사건 매매계약 체결 당시 이 사건 토지상에 설정되어 있는 제1번 근저당권의 피담보채무액이 44,834,595원, 제4번 근저당권의 피담보채무액이 18,935,405원에 불과하고, 제3번 근저당권의 피담보채무액은 존재하지 아니하여, 이 사건 토지상의 가압류채무 36,000,000원을 포함하더라도 이 사건 토지에 의하여 담보되는 채무액의 합계가 1억 원 정도에 불과하였음에도, 피고는 실제 피담보채무액을 확인하지 않은 채 이 사건 매매계약을 체결하고 그 즉시 소유권이전등기를 마친 점, ② 이○철은 ○○매트로마트를 인수한 후 해고 직원들, ○○매트로마트에 대한 채권자 및 이해관계인들과 사이에 2004. 12.까지 약 4년 동안 있었던 소송에서 모두 패소하였을 뿐만 아니라, 관할세무서에서도 ○○매트로마트에 대하여 2005. 5. 12.부터 2005. 6. 10.까지 세무조사를 하여 700,682,000원에 달하는 세금탈루 사실을 확인하고 2005. 8. 2. 이○철에게 세무조사결과를 통보하였으므로, ○○매트로마트와 거래관계에 있었던 피고도 ○○매트로마트의 구체적인 재정 상태나 세금탈루사실에 대하여 알고 있었다고 보이는 점, ③ 이 사건 토지상의 제1번 근저당권은 양도성예금증서로 담보를 교체하여 말소되었고, 이 사건 토지상의 제4번 근저당권은 다른 근저당권이 이미 설정되어 있음을 이유로 말소되었으므로, 이○철 등은 피고로부터 지급받은 매매대금을 위 각 근저당권의 피담보채무 변제에 사용하지 않았을 뿐만 아니라, 사업자금 등에 사용하였음을 인정할 증거가 없는 점 등에 비추어, 이○철 등이 사업자금을 마련하거나 채무 변제를 위하여 이 사건 토지를 매도하였을 것으로 보이지 않고, 이 사건 매매계약의 시점 또한 이○철 등이 ○○매트로마트에 대한 세무조사결과를 통지받은 직후인 점, ④ 피고와 이○철 등의 관계, 이 사건 매매계약이 제3자의 소개 없이 이루어진 점, 이 사건 토지의 매매대금이 135,000,000원으로서 이 사건 매매계약 당시 이 사건 토지의 시가 161,395,200원보다 20,000,000원 이상 저렴한 점 등에 비추어 볼 때, 위 인정사실만으로는 피고의 선의를 인정하기에 부족하고, 달리 피고의 선의를 인정할 증거가 없으므로, 피고의 위 주장은 이유 없다. [추가하는 “2. 나. (4)”항 부분]
(4) 따라서 피고와 이○철, 노○희 사이의 이 사건 매매계약은 사해행위로서 취소되어야 하고, 피고는 이에 따라 원상회복을 할 의무가 있다. [추가하는 “2. 다.”항 부분]
(1) 가액배상 부동산에 관한 법률행위가 사해행위에 해당하는 경우에는 원칙적으로 그 사해행위를 취소하고 소유권이전등기의 말소 등 부동산 자체의 회복을 명하는 것이 원칙이지만, 저당권이 설정되어 있는 부동산에 관하여 사해행위가 이루어진 경우에 그 사해행위는 부동산의 가액에서 저당권 피담보채무액을 공제한 잔액의 범위 내에서만 성립한다고 보아야 하므로, 사해행위 후 변제 등에 의하여 저당권설정등기가 말소된 경우 사해행위를 취소하여 그 부동산 자체의 회복을 명하는 것은 당초 일반 채권자들의 공동담보로 되어 있지 아니하던 부분까지 회복을 명하는 것이 되어 공평에 반하는 결과가 되므로, 그 부동산의 가액에서 저당권의 피담보채무액을 공제한 잔액의 한도에서 사해행위를 취소하고 그 가액의 배상을 구할 수 있을 뿐이고, 그와 같은 가액 산정은 사실심 변론종결시를 기준으로 하여야 한다(대법원 2001. 12. 27. 선고 2001다33734 판결 참조).
(2) 가액배상 범위 갑 제2호증의 1, 2, 갑 제8, 9호증의 각 기재, 제1심 감정인 송○범의 시가감정결과 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 토지에는 이 사건 매매계약 체결 전에, 1990. 10. 26. 채권최고액 40,000,000원, 근저당권자 ○○식품 주식회사, 채무자 ○○름유통 주식회사(2001. 5. 31. 계약인수를 원인으로 하여 채무자가 되었다)로 하는 제1순위 근저당권설정등기 및 1998. 2. 16. 채권최고액 70,000,000원, 근저당권자 ○○유업 주식회사, 채무자 주식회사 ○○종합유통, ○○름유통 주식회사(○○름유통 주식회사는 2001. 4. 3. 중첩적 채무인수계약을 원인으로 하여 채무자가 되었다)로 하는 제4순위 근저당권설정등기가 각 마쳐져 있었던 사실, 이○철 등은 이 사건 토지에 관하여 피고 명의로 소유권이전등기를 마친 다음, 2005. 11. 1. 현재 제1번 근저당권의 피담보채무액이 36,705,158원인데, 위 채무를 담보하기 위하여 액면금액이 40,000,000원인 양도성 예금증서를 제공하고 2005. 11. 3. 위 근저당권설정등기를 말소하였고, 2005. 9. 현재 제4번 근저당권의 피담보채무액이 18,935,405원인데, 2005. 11. 3. 다른 근저당권이 이미 설정되어 있음을 이유로 위 근저당권설정등기를 말소한 사실, 이 사건 토지의 당심 변론종결일 현재 시가가 181,094,400원인 사실을 인정할 수 있다. 위 인정사실에 의하면, 이 사건 토지에 관하여 이 사건 매매계약이 체결되기 전에 근저당권설정등기가 마쳐졌다가 사해행위 이후에 담보교체 등을 이유로 말소되었으므로, 이 사건 매매계약은 이 사건 토지의 변론종결 당시의 시가에서 말소된 근저당권의 피담보채무액을 공제한 나머지 122,158,995원[181,094,400원 - 58,935,405원 {40,000,000원 + 18,935,405원, 말소된 근저당권의 피담보채무액의 합계는 55,640,563원(36,705,158원 + 18,935,405원)이나, 원고가 공제를 자인하는 58,935,405원을 공제하기로 한다}]의 한도 내에서 취소되어야 하고, 피고는 원상회복으로 그 가액을 배상할 의무가 있다. 따라서 피고는 원물반환에 갈음한 가액배상으로서 원고에게 122,158,995원 및 이에 대하여 이 판결 확정일 다음날부터 갚는 날까지 민법에서 정한 연 5%의 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
그렇다면 원고의 청구는 이유 있으므로 인용하기로 한다. 이와 결론을 달리한 제1심 판결은 부당하므로 원고의 항소를 받아들여 제1심 판결을 취소하고 주문과 같이 판결한다. [춘천지방법원강릉지원2006가합640 (2007.11.15) 국패]
1. 원고의 청구를 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청구취지 피고와 소외 이○철, 노○희 사이에 동해시 ○○동 000-0 대 345.6㎡에 관하여 2005. 9. 15. 체결된 매매계약을 122,158,995원의 범위 내에서 취소하고, 피고는 원고에게 122,158,995원 및 이에 대하여 이 판결 확정일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 5%의 비율에 의한 금원을 지급하라.
2. 채권자취소권의 발생 여부에 대한 판단
(1) 채권자취소권의 주관적 요건인 채무자가 채권자를 해함을 안다는 사해의사는 채무자의 재산처분 행위에 의하여 그 재산이 감소되어 채권의 공동담보에 부족이 생기거나 이미 부족상태에 있는 공동담보가 한층 더 부족하게 됨으로써 채권자의 채권을 완전하게 만족시킬 수 없게 된다는 사실을 인식하는 것을 의미하며, 만약 채무자의 재산이 채무의 전부를 변제하기에 부족한 상황임에도 채무자가 그의 유일한 재산인 부동산을 매각하여 소비하기 쉬운 금전으로 바꾸는 행위는 특별한 사정이 없는 한 이는 곧 다른 채권자의 이익을 해하는 사해행위가 된다.
(2) 그런데 앞서 본 바에 의하면, 이○철 등은 이미 채무초과상태에 빠져 있는 상태에서 2005. 9. 15. 이 사건 매매계약을 체결하고 피고에게 소유권이전등기를 경료하였다는 것이므로, 특별한 사정이 없는 한 이○철 등의 위와 같은 행위는 원고와 같은 채권자들의 책임재산을 감소시키거나 공동담보를 부족하게 한다는 사정을 알면서 한 사해행위에 해당하고, 이 때 그 수익자인 피고의 악의는 추정된다.
(3) 따라서 원고는 이○철 등에 대한 조세채권을 보전하기 위해 위 매매계약에 대한 채권자취소권을 행사할 수 있다.
(1) 피고의 항변 피고는 이 사건 매매계약으로 인해 이○철 등의 일반채권자에 대한 공동담보에 부족이 생긴다는 점에 대하여 전혀 알지 못하였으므로 선의의 수익자라고 항변한다.
(2) 판단 살피건대, 갑 제2, 5, 13호증, 을 제1, 4 내지 9호증, 을 제2, 3, 10호증의 각 1, 2의 각 기재, 감정인 송○범의 시가감정결과, 이 법원의 건축사 이○규 및 동해시장에 대한 각 사실조회결과, 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉,
① 피고는 아래에서 보는 바와 같이 이 사건 토지의 매매대금 1억 3,500만 원 중 계약금 및 중도금조로 1,500만 원만 지급하고 나머지 잔금을 지급하지 않은 상태에서 소유권이전등기를 경료받기는 하였으나, 이는 부동산매매계약서(을 제1호증) 제2조에 “매매물건의 근저당권설정과 가압류금액이 매매가액 이상이므로 매도인은 계약 즉시 소유권을 이전하는 것을 원칙으로 한다.”라고 약정되어 있어, 그 약정에 따라 이 사건 매매계약 체결 다음날인 2005. 9. 16. 피고 앞으로 소유권이전등기가 경료된 것인 점(갑 제2호증의 기재에 의하면 이 사건 매매계약 체결 당시 이 사건 토지상에 가압류 청구금액 3,600만 원, 기설정된 근저당권의 채권최고액 합계 1억 3,000만 원의 물적 부담이 존재하고 있어 그 총액이 매매대금을 초과하고 있었던바, 이미 계약금 등으로 1,500만 원을 지급한 피고로서는 계약금 반환 담보를 목적으로 사후 정산을 전제로 하여 소유권이전등기의 우선 경료를 특약사항으로 요구할 수 있었다고 보여지며, 그와 같은 특약사항이 사적 자치의 원칙에 비추어 부당하다고 보이지도 아니 한다.), ② 이 사건 매매계약 당시 이 사건 토지의 공시지가는 127,872,000원이었는바, 당시 피고가 이○철 등과의 합의에 따라 위 금액에 약 800만 원을 보태어 1억 3,500만 원에 이 사건 토지를 매수한 것이 거래의 현실에 비추어 부당히 과소하다고 보기 어려운 점, ③ 이 사건 매매대금의 지급 방법에 대하여 보면, 피고는 이○철 등에게 매매계약 체결 당일 계약금 및 중도금조로 1,500만 원을 은행 계좌로 지급하였고, 나머지 잔금 1억 2,000만 원에 대하여는 2005. 11. 30.까지 이○철 등이 이 사건 토지상에 설정된 근저당권 및 가압류를 해지할 때 지급하기로 한 약정에 따라, 이 사건 토지상에 설정된 가압류등기가 말소되고 근저당권설정등기 중 일부가 말소되자 비로소 2005. 11. 4. 4,000만 원을, 2005. 11. 25. 6,000만 원을 각 지급하였으며, 나머지 잔금 2,000만 원은 근저당권자 ○○유업 주식회사 명의의 채권최고액 2,000만 원 짜리 근저당권설정등기(춘천지방법원 동해등기소 1996. 8. 3. 접수 제10330호)가 아직 말소되지 않아 이 사건 변론종결일 현재까지 위 2,000만 원이 지급되지 않은 것인 점(따라서 피고가 잔금의 지급에 갈음하여 기존 근저당권 채무 등을 인수한 것이 아니고, 이○철 등으로서도 잔금 중 일부를 수령하여 이 사건 토지상의 채무를 변제한 것도 아니다.), ④ 피고는 처와 함께 동해시 ○○동에서 ○○횟집을 운영하고 있었는데, 손님들의 주차 문제로 어려움을 겪던 중 이○철이 이 사건 토지를 매도하려 한다는 소식을 듣고, 이 사건 토지의 위치가 동해시 ○추사 인근 공공주차장 맞은편이어서 이 사건 토지상에 건물을 신축하여 횟집을 운영하면 주차 문제를 해결할 수 있을뿐더러, 위 건물에서 횟집 및 원룸을 운영할 실 수요자의 입장에서 이 사건 토지를 매수한 것인 점, ⑤ 이 사건 매매계약 체결 이후 피고는 곧바로 위 계획대로 건물을 신축하기 위해 2005. 9. 말경 건축사 이○규에게 건축설계를 의뢰하였고, 2005. 11. 15. 동해시장으로부터 건축허가를 받았으며, 총 공사대금 약 5억 원 이상을 투자하여 지하 1층, 지상 4층의 건물을 신축한 후 2006. 4. 26. 동해시장으로부터 사용승인서를 교부받아 현재 위 건물에서 횟집 등을 운영하고 있는 점, ⑥ 피고가 ○○횟집을 운영하면서 이전에 ○○매트로마트와 거래 관계가 있었다고 하더라도 그 점만으로 피고가 ○○매트로마트의 구체적인 재정상태나 이 사건 조세탈루사실에 대하여 알고 있었다고 추단하기 어려운 점, ⑦ 노○희를 포함한 ○○매트로마트의 주주들이 2005. 10. 중순경 피고 경영의 ○○횟집에서 ○○매트로마트에 부과된 세금을 부담하게 될지도 모른다며 대책회의를 열은 바 있으나(갑 제13호증), 그 시점 또한 이 사건 매매계약 체결 이후이므로 이 사건 매매계약 체결 당시 피고가 ○○매트로마트의 구체적인 재정상태나 이 사건 조세탈루사실에 대하여 알게되거나 알고 있었다고 보기 어려운 점 등의 제반 사정을 종합하면, 피고가 이 사건 매매계약으로 인해 이○철 등에 대한 일반채권자의 공동담보에 부족이 생긴다는 점에 대하여 알았다고 보기 어려우므로 피고의 선의 항변은 이유 있다.
그렇다면 선의의 수익자인 피고를 상대로 이 사건 매매계약의 취소 등을 구하는 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.