차입금이자가 부동산임대소득의 필요경비로 공제가능한지 여부

1. 원고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 원고가 부담한다. 청구취지 및 항소취지 제1심 판결을 취소한다. 피고가 2004. 2. 5. 원고에 대하여 한 2001년 귀속 종합소득세 126,458,370원, 2002년 귀속 종합소득세 88,849,710원의 부과처분을 모두 취소한다(원고는 당심에서 청구취지를 감축하였다).

이 법원이 이 사건에 관하여 설시할 이유는, 제1심 판결 제3쪽 제10, 11행 사이에 ‘마. 피고는 2008. 7. 경 헌법재판소 2008. 5. 29. 선고 2006헌가16, 2007헌가14(병합) 결정에 따라 문○철에게 귀속되는 소득금액을 제외하고 원고에게 귀속되는 소득금액만을 기초로 원고에 대한 2001년 귀속 종합소득세액을 126,458,370원{=133,414,630원-6,956,260원(문○철에 대한 귀속액수)}, 2002년 귀속 종합소득세액을 88,849,710원{=103,537,110원-14,687,400원(문○철에 대한 귀속액수)}으로 각 감액하는 결정을 하였다(이하 ’이 사건 부과처분‘이라 한다).’를, 제19, 20행의 ‘위법하다’ 다음에(문○철에게 귀속되는 소득금액을 합산하여 종합소득세액을 산정하는 것은 위헌이라는 원고의 주장은, 피고가 원고의 위 주장을 받아들여 2008. 7. 경 감액 처분하였으므로 별도로 판단하지 아니한다)‘를, 제5쪽 제17, 18행 사이에 ’위 매매대금 중 문○철이 부담한 부분은 약 10억원이었고, 나머지 매매대금은 원고가 이 사건 ① 차입금 및 개인자금으로 충당하였다.‘를 각 추가하고, 제3쪽 제8행의 ’(이하 이 사건 부과처분‘이라 한다)’를 삭제하고, 제9행의 ‘이 사건 부과처분’을 ‘위 각 부과처분’으로, 제7쪽 제3행의 ‘만료일이’를 ‘기간이’로 각 고치는 외에는 제1심 판결의 이유란 기재와 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 에 의하여 이를 그대로 인용한다. 그렇다면, 제1심 판결은 정당하고, 원고의 항소는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. [서울행정법원2005구합6911 (2005.09.06)]

1. 원고의 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청구취지 피고가 2004. 2. 5. 원고에게 한 2001년 귀속 종합소득세 금 133,414,630원, 2002년 귀속 종합소득세 금 103,537,110원의 부과처분을 모두 취소한다.

다음 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1호증의 1, 2, 갑 제2, 3호증, 갑 제8호증의 1, 2의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 이를 인정할 수 있다.

• 가. 원고는 아들인 문○철(이하 ‘원고 등’이라 한다)과 공동으로 1999. 5. 6. 서울 ○○구 ○○동 ○○○-26 대 1587.1㎡ 및 그 곳 지하 1층, 지상 8층 건물(원고 지분 5분의 4 문○철 지분 5분의 1, 이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 매수하여 부동산임대업을 영위하는 사람이다.
• 나. 원고는 1999 ~ 2002 과세연도 종합소득세를 신고함에 있어 원고 명의로 1999. 4. 6. 조흥은행으로부터 대출받은 금 20억원(이하 ‘이 사건 ① 차입금’이라 한다), 1999. 12. 12. 국민은행으로부터 대출받은 금 20억원 중 5억원(대출 당시는 주택은행, 이하 ‘이 사건 ② 차입금’이라 한다), 2001. 12. 1. 농협으로부터 대출받은 금 10억원(이하 ‘이 사건 ③ 차입금’이라 한다)을 이 사건 부동산의 매입자금, 리모델링비용 및 임대차보증금반환비용 등으로 사용하였다는 이유로 그 지급이자를 각 과세연도 필요경비에 산입하여 이 사건 부동산의 임대소득금액을 계산한 다음, 주된 소득자인 원고의 소득금액으로 합산 신고하였다(신고된 소득금액은 1999년 금 572,396,216원, 2000년 금 123,325,841원, 2001년 금 76,845,595원, 2002년 금 159,525,370원 합계 금 932,093,022원의 결손이 발생한 것으로 되어 있다).
• 다. 그런데 피고는 이 사건 ① 차입금은 원고가 부동산임대업의 공동사업자로서 사업장에 출자하기 위하여 대출받은 자금이므로 공동사업장의 부채로 볼 수 없고, 이 사건 ② 차입금은 이 사건 부동산의 리모델링에 사용된 것으로 볼 수 없음은 물론 일부는 건설자산이자로서 자본적 경비이고, 이 사건 ③ 차입금은 임차보증금반환에 사용된 것으로 볼 수 없다는 등의 이유로 이 사건 각 차입금의 지급이자 합계 금 970,388,452원(1999년 금 158,794,522원, 2000년 금 279,751,764원, 2001년 금 241,002,710원, 2002년 금 290,789,456원, 이하 ‘이 사건 지급이자’라 한다)의 필요경비 산입을 부인하여, 2004. 2. 5. 원고에게 2001년 귀속 종합소득세 금 133,414,630원(=총 결정세액 금 1,333,097,838원 - 기납부세액 금 1,184,634,137원 - 당초고지세액 금 15,049,071원), 2002년 귀속 종합소득세 금 103,537,110원(=총 결정세액 금 1,085,142,591원 - 기납부세액 금 981,605,472원, 10원 미만 절사)을 각 부과ㆍ고지하였다(이하 ‘이 사건 부과처분’이라 한다).
• 라. 원고는 이 사건 부과처분에 불복하여 2004. 5. 8. 국세심판원에 심판청구를 제기하였으나, 국세심판원은 2004. 12. 6. 원고의 심판청구를 기각하였다.

2. 이 사건 부과처분의 적법 여부

• 가. 원고의 주장 이 사건 ① 차입금은 원고 등이 이 사건 부동산을 매수함에 있어 매수자금 중 중도금의 일부로 사용하였고, 이 사건 ② 차입금은 이 사건 부동산의 리모델링 비용으로 사용하였으며, 이 사건 ③ 차입금은 이 사건 부동산의 임대차보증금반환에 사용하였다. 따라서, 이 사건 각 차입금은 원고 등이 이 사건 부동산에서 공동사업자로서 부동산임대업을 영위함에 있어 임대소득을 얻기 위하여 사용된 부채라 할 것이므로, 그 부채에 대한 이 사건 지급이자는 모두 부동산임대소득의 필요경비로 산입되어야 할 것인데, 이 사건 각 차입금이 부동산임대사업과 무관하다고 판단한 이 사건 부과처분은 위법하다.
• 나. 관계법령 소득세법 제27조 (필요경비의 계산) 소득세법 제33조 (필요경비의 불산입) 소득세법 제43조 (공동소유 등의 경우의 소득분배) 소득세법시행령 제55조 (부동산임대소득 등의 필요경비의 계산) 소득세법시행령 제75조 (건설자금의 이자계산)
• 다. 인정사실 다음 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제3 내지 7호증, 갑 제8호증의 1, 2, 갑 제9호증의 1 내지 4, 갑 제10호증, 갑 제14호증의 1, 2, 갑 제15호증의 1 내지 4, 갑 제16, 17호증, 을 제2, 3, 4호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 이를 인정할 수 있다.

(1) 원고 등은 1999. 3. 6. 김○해와 사이에 김○해 소유의 이 사건 부동산에 관하여 매매대금을 금 62억 5,000만원(대지 52억 5,000만원, 건물 10억원)으로 정하여 매매계약을 체결하면서(원고 5분의 4 지분, 문○철 5분의 1 지분), 계약금 5억원은 계약당일에, 중도금 26억원은 1999. 4. 6.에, 잔금 31억 5,000만원은 1999. 5. 6.에 각 지급하되, 원고 등이 이 사건 부동산의 임차보증금반환채무 금 14억 7,000만원 중 미수임차료를 공제한 나머지를 인수하여 잔금에서 공제하기로 약정하였다. 그 후 원고 등은 1999. 5. 11. 이 사건 부동산에 관하여 원고 지분을 5분의 4, 문○철의 지분을 5분의 1로 하여 각 소유권이전등기를 경료하였다.

(2) 원고 등은 원고가 80%, 문○철이 20%의 비율로 사업자금을 각 출자하여 공동사업을 영위하는 것을 내용으로 하는 공동사업계약을 체결하면서, ① 대외적으로는 공동 명의로 경영하는 것을 원칙으로 하되, 세금계산서발행 등 사업의 편의상 1인 명의라도 사업과 관련한 것은 공동명의로 한 것으로 보고, ② 원고 등은 사업에서 발생하는 모든 이익과 손실은 출자비율로 분배하기로 약정하였다.

(3) 원고 등은 1999. 5. 6. 종로세무서장에게 상호는 ‘○○빌딩’, 사업장소재지는 이 사건 부동산 소재지, 사업의 종류는 부동산임대업으로 하는 공동사업자등록(등록번호: ○○○-○○-○○○○○)을 하였다.

(4) 이 사건 ① 차입금관련 부분 원고는 1999. 4. 6. 원고 소유의 서울 ○○구 ○○동 ○○○-49 소재 건물을 담보로 조흥은행 ○○동지점으로부터 이 사건 ① 차입금을 대출받았는데, 당시 대출서류에는 원고의 사업자등록번호가 ○○○-○○-○○○○○로 기재되어 있다. 이 사건 공동사업장의 1999 과세연도 대차대조표에는 장기차입금으로 금 20억원이 계상되어 있다.

(5) 이 사건 ② 차입금관련 부분 원고는 1999. 12. 21. 이 사건 부동산을 담보로 국민은행 ○○○지점으로부터 금 20억원을(그 중 5억원이 이 사건 ② 차입금) 대출받아, 2000. 3. 17. 그 중 15억원을 상환하였다. 원고 등은 이 사건 공동사업장의 대차대조표상 1999년은 금 684,839,559원, 2000년은 금 255,384,468원의 리모델링비용을 건물원가로 계상하였는데, 리모델링비용의 발생기간은 1999. 10. 20.부터 2000. 6. 30.까지이다.

(6) 이 사건 ③ 차입금관련 부분 (가) 주식회사 ○○은행(이하 ‘○○은행’이라 한다)은 1994. 4. 14. 이 사건 부동산에 관하여 채권최고액 금 15억원, 채무자 김○해로 된 근저당권설정등기를 경료하였다. (나) 이 사건 부동산의 임차인이었던 ○○은행 ○○○지점은 2001. 6. 28. 원고에게 ○○은행 ○○○지점과 점포통폐합으로 인하여 원고 등이 김○해로부터 승계한 임대차계약을 2001. 7. 28.자로 해지한다고 통보하였다. 그런데 원고는 2001. 7. 2. ○○은행 ○○○지점장에게 임대차계약은 2000. 7. 5. 묵시적으로 갱신되어 그 만료일이 2001. 7. 5.까지 1년 연장되었으므로, 2001. 7. 5.을 기준으로 해지통보일로부터 3개월이 경과되어야 임대차계약이 종료된다고 회신하였다. 이에 ○○은행 ○○동ㆍ○○동 통합지점장은 2001. 7. 16. 원고에게 임대차계약은 2001. 9. 28. 해지되는 것이라고 통보하였고, ○○은행 ○○○지점장은 2001. 11. 5. 다시 원고에게 원고 등이 임차보증금을 2001. 11. 10.까지 반환하지 아니할 경우 지연배상금까지 청구할 것임을 통보하였다(○○은행 ○○○지점은 2001. 7. 28. 폐업신고 되었다). (다) 원고는 2001. 12. 1. 이 사건 부동산을 담보로 농협 ○○○지점으로부터 이 사건 ③차입금을 대출받아, 같은 날 ○○은행 ○○○지점으로 송금하였다(○○은행의 위 근저당권설정등기도 같은 날 말소되었다).

• 라. 판단

(1) 이 사건 ① 차입금 부분 (가) 먼저, 이 사건 ① 차입금이 이 사건 부동산의 매수자금 중 일부로 사용된 것인지 여부를 보건대, 이 사건 ① 차입금의 대출시점이 이 사건 부동산 매매대금 중 중도금 지급일자와 일치하는 점(갑 제9호증의 1의 기재에 의하면, 위 중도금은 당초 약정된 날짜에 지급되었다), 대출 액수도 중도금의 범위 내에 포함되는 점에 비추어, 이 사건 ① 차입금은 이 사건 부동산의 매매대금 중 중도금의 지급용도로 사용된 것으로 보인다. (나) 그러므로, 이 사건 ① 차입금의 지급이자가 이 사건 부동산의 임대업무와 관련된 필요경비인지 여부를 보건대, 원고 등이 이 사건 부동산에서 공동임대사업을 영위하기 위해서는 먼저 원고 등이 공동사업약정에 따라 각자의 출자비율에 따른 이 사건 부동산을 출자하거나, 금원을 출자하여 그 출자금으로 이 사건 부동산을 매수하여야 할 것이므로, 설령 이 사건 ① 차입금이 이 사건 부동산의 매수자금의 용도로 사용되었다 하더라도, 이 사건 ① 차입금은 공동사업자인 원고가 공동임대사업을 영위하기 위하여 문○철과 약정된 각 지분비율에 따라 공동사업장에 출자하여야 할 자신의 출자지분에 상응한 자금을 대출받은 것으로서 공동사업 출자를 위한 개인적인 채무의 부담이지 이 사건 부동산의 공동임대사업 자체와는 무관한 부채라 할 것이므로, 이 사건 ① 차입금의 지급이자 역시 공동사업장인 이 사건 부동산의 임대업무와 관련 없는 경비로서 원고의 부동산임대소득 산정을 위한 필요경비에 산입될 수 없다고 할 것이다. 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

(2) 이 사건 ② 차입금 부분 원고는 이 사건 ② 차입금으로 이 사건 부동산의 리모델링 비용으로 사용하였다고 주장하면서 이에 대한 증거자료로 갑 제11, 12, 13호증을 제출하므로 보건대, 갑 제11, 12호증의 각 기재는 원고 등이 1999. 10. 20.부터 2000. 6. 30.까지 사이에 이 사건 부동산의 리모델링을 하면서 지출한 비용의 내역을 개인적으로 정리한 문서이거나, 공동사업장의 계정별 장부에 불과하고, 갑 제13호증의 기재 역시 이 사건 ② 차입금의 대출 거래내역조회에 불과하여, 원고 등이 이 사건 ② 차입금을 리모델링 비용으로 사용하였다는 점에 대하여는 직접적인 증거가 될 수 없고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다. 더구, 리모델링비용으로 지출된 자금의 이자는 자본적 경비로서 자본종료화 시점 이전까지 발생한 부분은 건설자산이자로서 건물원가로 계상되어야 할 것이므로, 이 사건 ② 차입금이 이 사건 부동산의 리모델링 비용으로 지출되었다 하더라도 그 중 2000. 6. 30.까지 발생한 지급이자는 그러한 점에서도 필요경비로 산입될 수 없다.

(3) 이 사건 ③ 차입금 부분 (가) 먼저, 이 사건 ③ 차입금이 이 사건 부동산의 임차보증금반환에 사용된 것인지 여부를 보건대, 원고는 이 사건 부동산의 임차인인 ○○은행 ○○○지점과 임대차계약의 종료시점에 관하여 다툼을 벌이다 2001. 12. 1.에 이르러 이 사건 부동산을 담보로 이 사건 ③ 차입금을 대출받아 같은 날 ○○은행 ○○○지점(○○○지점이 통폐합된 지점이다)에 임차보증금반환채무의 변제를 위하여 송금한 것으로 보이므로, 이 사건 ③ 차입금은 이 사건 부동산의 임차보증금의 반환용도로 사용된 것이라 할 것이다. (나) 나아가 이 사건 ③ 차입금의 지급이자가 이 사건 부동산의 임대업무와 관련된 필요경비인지 여부를 보건대, 앞서 본 바와 같이 원고 등은 각자의 지분비율로 필요한 자금을 출자하여 이 사건 부동산에서 공동으로 부동산임대업을 영위하기로 약정하고, 김○해로부터 이 사건 부동산을 매수함에 있어 이 사건 부동산의 임차보증금반환채무 금 14억 7,000만원을 인수하였는바, 원고 등은 이 사건 부동산 매매계약상의 잔금지급일에 위 임차보증금반환채무를 인수하여 잔금지급에 갈음하고 그 무렵 원고 등 개인 명의로 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기를 경료 받았으며, 나아가 원고 등이 이 사건 부동산임대업을 공동으로 영위하기 위해서는 이 사건 부동산을 먼저 출자하여야 하는 점에 비추어 보면, 원고 등이 위 임차보증금반환채무를 인수한 것은 개인적으로 인수한 것이라고 할 것이므로, 원고 등이 이 사건 부동산을 매수함에 있어 현금으로 출자한 부분 이외에 각자의 지분비율로 임차보증금반환채무를 인수한 부분도 역시 공동사업 출자를 위한 개인적인 채무의 부담이지 이 사건 부동산의 공동임대사업 자체와는 무관한 부채이어서 개인적인 임차보증금반환채무 변제를 위하여 은행으로부터 대출받은 차입금의 지급이자 역시 원고의 부동산임대소득 산정을 위한 필요경비에 산입될 수 없다고 할 것이다. 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 모두 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.