부동산매매업 해당 여부

1. 원고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 원고의 부담으로 한다. 청구취지 및 항소취지 제1심 판결을 취소한다. 피고가 2003. 9. 15. 원고에 대하여 한 1999년 귀속 종합소득세 47,244,920원, 2000년 귀속 종합소득세 122,698,190원, 2001년 귀속 종합소득세 86,578,680원의 각 부과처분을 취소한다(원고의 2005. 6. 2.자 청구취지 및 원인 변경 신청서상의 청구취지 중 “123,198,190원”은 위 “122,698,190원”의 오기로 보인다.)

• 가. 원고는 1988. 1. 28. 그의 모(母)인 박00로부터 00시 00구 00동 502 잡종지 5,541㎡, 같은 동 503-1 잡종지 2,731㎡, 같은 동 504 잡종지 3,488㎡ 합계 11,760㎡(이하 ‘이 사건 분할 전 토지’라 통칭한다)를 증여받아 소유하고 있던 중, 이를 1999년경부터 2001경까지 사이에 수차례에 걸쳐 15필지로 분할 ․ 합병하면서 그 중 12필지(이하 ‘이 사건 토지’라 통칭한다)를 최00 등에게 각 양도한 다음 (이하 ‘이 사건 양도행위’라 한다), 피고에게 그 양도소득세를 신고 ․ 납부하였다.
• 나. 그런데 피고는, 이 사건 양도행위가 부동산매매업에 해당하는 것으로 보아 양도소득세 신고를 부인하고 표준소득률을 적용한 추계의 방법으로 사업소득 과세표준을 계산한 다은, 2003. 9. 15. 원고에게 1999년 귀속 종합소득세 92,073,000원, 2000년 귀속 종합소득세 217,682,890원, 2001년 귀속 종합소득세 139,605,790원을 각 부과하였다.
• 다. 이에 대하여 원고가 2003. 12. 12. 00지방국세청장에게 이의신청을 제기하자, 00지방국세청장은 2004. 4. 1. ① 각 과세연도 추계소득액 계산시 적용할 표준소득률에 경감률(장애인 20%)을 적용하고, ② 각 과세연도 과세표준 계산시 원고의 다른 사업장에서 발생된 결손금을 확인하여 동산하고 장애인공제(100만원)를 추가로 하며, ③ 양도소득세 예정신고시 적용된 예정신고납부세액 공제액(2000년 10,503,363원, 2001년 3,955,167원)을 산출세액에서 공제하는 것으로 하여 과세표준과 세액을 경정하도록 한다는 결정을 하였다.
• 라. 이에 따라 피고는 2004. 4. 29. 원고에게 1999년 귀속 종합소득세를 47,244,920원으로, 2000년 귀속 종합소득세를 122,698,190원으로, 2001년 귀속 종합소득세를 86,578,680원으로 각 감액하여 경정하는 처분을 하였다(당초의 2003. 9. 15.자 종합소득세 부과처분 중 위와같이 감액되고 남은 부분을 ‘이 사건 처분’이라 한다). [인정근거] 갑 1 내지 6호증(가지번호 포함, 이하 같다), 을 1 내지 10호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 원고는 모친으로부터 이 사건 분할 전 토지를 증여받아 10년 이상 소유하고 있던 중, 형제들에 대한 상속유류분 지급채무 및 00시 00동 310 등 보유토지에 대한 수용보상 관련 세금 등의 지급을 위하여 자급이 필요하였다. 이에 이 사건 분할 전 토지를 매도하여 자금을 마련하려 하였으나, 당시는 이른바 'IMF(국제통화기금) 사태‘라는 국가적 경제위기상황 이후라 거래가 드물고, 또한 토지들이 대규모, 부정형이라는 이유로 매매가 되지 않자, 원고는 부득이 이를 분할하여 일부씩 매도하게 되었다. 이와 같이 원고는 사업목적을 가지고 있지 않았고, 토지를 계속적 ․ 반복적으로 판매하거나 개발하여 판매한 것도 아니므로, 이 사건 양도행위를 부동산매매업의 사업활동으로 볼 수 없다. 그런데도 피고가 이를 사업소득으로 보아, 양도소득세가 아닌 종합소득세를 부과한 것은 위법하다.
• 나. 관계법령 별지 ‘관계법령’ 기재와 같다.
• 다. 인정사실 ⑴ 원고는 시각장애로 인00 사회활동을 하는 데 어려움이 있어, 모 박00가 사망하기 전부터 친분이 있던 유00(주식회사 0000을 경영하면서 건축 관련 사업을 하는 자이다)에게 이 사건 분할 전 토지 등 재산의 관리를 맡겨 오다가, 1999. 2. 3. 유광영에게 ‘이 사건 분할 전 토지를 가격을 정하여 매매계약하고 대금을 수령할 권한’, ‘금융기관 대출금 등을 변제하고 신규대출할 수 있는 권한’, ‘토지를 분할하고 등기이전 서류를 준비하여 매수인에게 이전하여 줄 권한’등을 수여하여 그 업무를 위함하였다. 이에 따라, 이 사건 양도행위 전반을 유00이 맡아서 행하였다. ⑵ 원고가 이 사건 분할 전 토지를 이 사건 토지로 각 분할 ․ 합병하여 양도한 경위는 변지 ‘분할 ․ 합병 및 양도내역표’ 기재와 같다. ⑶ 원고가 이 사건 토지에 대하여 각 매수인들과 체결한 매매계약은 다음과 같다(이하 ‘이 사건 제1 내지 5 매매계약’이라 한다). 순번 대상 토지 (00시 00구 00동) 면적 매매계약 체결일 매수인 매매대금 비고 1 502, 503-1, 504 중 일부 약 900평 1999.3.8. 최00, 안00, 최00 450,000,000원 제1매매계약 2 504, 504-18 약 400평 2000.2.1 최00, 김00 480,000,000원 제2매매계약 3 504-17 526㎡ 2000.4.8 서00 302,000,000원 제3매매계약 4 502-2, 502-9 559.3평 2000.4.12 주00외 4인 866,915,000원 제4매매계약 5 502-7, 502-8 1,320㎡ 2001.6.16 노00 1,078,110,000원 제5매매계약 * 단, 제5매매계약은 원고의 재산관리인 유00 명의로 체결되었다. ⑷ 그런데 이 사건 매매계약에는 특약으로 다음과 같은 내용이 담겨있다. ㈎ 제1매매계약

① 도로개설에 협조하기로 한다.

② 도로개설 및 전기, 통신, 하수도, 기반시설에 관계된 사항은 서로 각자의 지분에 따라서 계산하기로 한다. ㈏ 제2매매계약

① 지적정리가 끝나고 도로가 개설되어야 한다.

② 도로면적을 제외하고 실평수 400평이 되어야 하며 지적확정 후 잔금 청산하다.

③ 진입로 포장, 지하수 개발, 하수도, 전기, 통신, 도시가스 등 제반시설은 토지소유자와 협의하여 각기 부담하기로 한다. ㈐ 제3매매계약

① 매도자는 매수자가 건축(건축)허가시 허가를 득할 수 있는 조건으로 계약하는 것임

② 도로포장 및 하수도는 매도인 책임하에 준공한다(중도금 이전까지).

③ 중도금 중 … 나머지 중도금 9,000만 원은 본 토지와 관련된 토목공사(도로, 하수도, 지반매립)가 완료된 후 매도인이 매수인에게 통보 후 매수인이 지급한다. ㈑ 제4매매계약

① 각자 분양계약한 총면적 중에서 각자 공유지분(도로)은 기부채납을 하기로 한다.② 도로, 하수도를 제외한 전기, 수도, 가스, 기타 개설 및 설치비용은 분양계약한 매수자 각자 자분 비율로 배분하여 부담한다(단, 개설하여 준공후 기부채납까지 공유지분(도로)을 전소유주 명의로 그대로 소유권을 보존하여 두었다가 처리한다).

③ 매수자는 건축법에 의한 건축허가를 득하기 위하여 매도자가 매매계약 하기 전 ․ 후에 추가로 도로(공유지분) 기부채납서류를 당국에 제출한 것을 인정한다(단, 도로개설은 매도자가 하수도와 시멘트포장으로 한다).

④ 매수자는 지적분할 및 분할등기에 필요한 서류를 요구시 이의 없이 인감 및 서명날인을 해주어야 한다.

⑤ 매매계약 체결 후 건축법상 건축허가를 득하기 위하여 추가로 도로에 편입되는 평수는 매수자가 부담한다.

⑥ 단지 내 대지경계는 조경으로 경계를 구분한다. 외곽경계는 방범시스템으로 공통운영하기 위하여 외곽담장은 전체를 같은 구조로 설치한다. 건축물 높이는 지상 3층 이하로 한다. ㈒ 제5매매계약

① 단지 내의 기반시설에 대해서는 매매대상 토지의 건축허가 내용상의 기반시설과 부대 기반시설로 구분하되, 매도인과 매수인이 협의하여 특약사항으로 별도로 정한다. - 즉, 매매부지 경계까지의 지하수 공동개발, 하수관료설치, 전기 및 전화 인입, 진입로 및 단지내 도로 포장은 매도인이 부담하고 책임 시행한다.

② 매수인은 특별한 경우를 제외하고는 토지의 효율적인 개발 및 개발효과의 극대화을 위하여 건축물의 설계 및 시공 등을 매도인이 지정하는 감리전문회사로 하여금 관리, 감독하게 한다. ⑸ 원고와 이 사건 토지의 양수인들인 최00(유00의 처이다), 유00, 최00, 김00, 안00은 2000. 4. 10. 이 사건 토지의 토목공사 및 기반시설 등 토지개발에 관한 모든 사항을 유00에게 위임하고, 건축 및 양도시에는 각 소유자들이 함께하기로 하며, 위 토지들을 양도하거나 부득이한 사유로 이탈시에는 서로 합의하여 처리한다는 내용의 약정을 하였다. ⑹ 원고는 이 사건 토지 중 00시 00구 00동 504 토지를 양도하기 직전 자신 명의로 00시 000청장에게 위 토지의 형질변경 및 건축허가신청을 하여 2000. 3. 8. 건축허가를 받았다. ⑺ 잡종지이던 이 사건 분할 전 토지는 000골프장 인접에 위치하나 교통이 불편하여 입지조건이 좋지 않았는데, 이와 같은 일련의 양도행위 결과, 그 일대가 주택단지 부지로 조성되었다. [인정근거] 갑 1, 2, 4, 5, 6, 7, 11, 12, 16, 17, 18, 19호증, 을 11 내지 16호증의 각 기재, 당심 증인 유광영의 일부 증언, 변론 전체의 취지

• 라. 판단 ⑴ 부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득인지 혹은 양도소득인지는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도 부동산에 대한 것뿐만 아니라, 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 한다(대법원 2001. 4. 24. 선고 99두5412 판결, 1996. 2. 3. 선고 95누10969 판결 등 참조) ⑵ 이 사건에서 보건대, 위 인정사실에서 본 바와 같이 ① 원고는 이 사건 분할전 토지들을 수차례에 걸쳐 15필지로 분할하고, 그 중 이사건 토지를 12필지를 양도하였는데, 이 사건 매매계약은 이 사건 토지를 분할하기 전에 대략의 면적만을 정한 상태에서 이루어진 점, ② 이 사건 매매계약들의 특약사항에 의하면, 대부분 건축허가를 전제로 하고 있고 이 사건 토지를 택지로 개발하는 데 필요한 진입로 포장, 지하수 개발, 하수도, 전기, 통신, 도시가스 등 기반시설공사를 하는 것을 전제로 그 분담비율을 정하고 있는 점, ③ 위 2000. 4. 10.자 약정에 의하면 원고 및 토지매수인들은 원고의 재산관리인인 유00에게 택지개발에 관한 토목공사 및 기반시설공사 등 토지개발에 관한 모든 사항을 위임함으로써 개발의 통일성과 편의 등을 도모하고 있는 점, ④ 그 밖에 위 유00의 직업, 이 사건 토지의 지목변경, 분할된 형대, 전후 사용현황, 거래의 태양이나 규모, 횟수, 기간 등을 종합하여 보면, 이 사건 양도행위는 기존에 소유하고 있던 토지를 원상태로 양도한 것이 아니라, 전체적으로 토지를 분할 ․ 조성하여 택지를 개발하고 그 가치를 증가시키는 작업을 하면서 여러 사람에게 순차 매도하는 내용으로서 객관적으로 보아 사업목적과 계속성 ․ 반복성이 인정되므로, 부동산매매업에 해당한다고 봄이 상당하다. (원고가 자금 마련을 위하여 위와 같은 방법으로 토지를 매도할 수 밖에 없었다는 점, 토지 중 일부가 원고나 유광영의 친지들에게 매도되었고, 매도되지 않은 나머지는 계속 원고가 보유하고 있다는 점만으로는 위 판단을 뒤집기에 부족하다.) 따라서, 이 사건 양도행위를 부동산매매업의 사업활동에 해당하는 것으로 보아, 그 사업소득에 대하여 종합소득세를 부과한 이 사건 처분은 적법하다.

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유없어 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론이 같아 정당하므로 그에 대한 원고의 항소를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 관 계 법 령 소득세법 제19조 (사업소득)

① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

12. 대통령령이 정하는 부동산 매매업에서 발생하는 소득 구 소득세법 시행령(2000. 12. 29. 대통령령 제17302호로 개정되기 전의 것) 제34조 (부동산매매업의 범위) 법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건축물자영건설업 및 부동산분양 공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. 소득세법 시행령 제34조 (부동산매매업의 범위) 법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. 부칙<제17032호, 2000.12.29.> 제1조 (시행일) 이 영은 2001년 1월 1일부터 시행한다.(단서 생략) 제2조 (일반적 적용례) 이 영은 이 영 시행 후 최초로 발생하는 소득분부터 적용한다. 소득세법 기본통칙 19-7 [부동산매매업 등의 업종구분]

① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업의 범위는 다음과 같다.

1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세 법상 1과세기간 내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매한 경우

3. 토지를 개발하여 주택지 ․ 공업단지 ․ 상가 ․ 묘지 등으로 분할 판매하는 경우

④ 부동산매매업의 구분에 있어 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지 ․ 분할 ․ 조성 ․ 변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 하는 일체의 행위를 말한다.