간주임대료 산정시 토지와 건물의 취득가액 산정방법

【원심판결】 서울행정법원 2000. 4. 28. 선고 99구22713 판결 【주 문】 원고의 항소를 기각한다.항소비용은 원고의 부담으로 한다. 【이 유】

다음 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1호증의 1 내지 4, 을 제1호증의 1 내지 5, 을 제2 내지 5호증의 각 1 내지 4, 을 제6호증, 을 제7호증의 1 내지 3, 을 제9, 10, 11호증, 을 제17호증의 1 내지 6의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하면 이를 인정할 수 있고 반증없다.

• 가. 원고, 소외 강ㅇㅇ, 강ㅇㅇ(이하 '원고 등'이라 한다)는 1994. 11. 15. 소외 ㅇㅇ실업 주식회사(이하 소외 회사라 한다)로부터 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ㅇㅇ 대 496.1㎡, 같은 동 ㅇㅇ의 1 대 495.5㎡, 같은 동 ㅇㅇ의 10 대 286.3㎡, 같은 동 ㅇㅇ의 11 대 285.8㎡, 같은 동 ㅇㅇ의 12 대 287.4㎡ 합계 1,851.1㎡(이하 이 사건 토지라 한다) 및 그 지상 건물 7,289.71㎡(이하 이 사건 건물이라 한다)를 대금 합계 금 6,800,000,000원에 매수한 후 'ㅇㅇ개발'이라는 상호로 부동산임대업을 영위하여 왔다.
• 나. 원고 등은 매매대금 중 이 사건 토지의 가액을 금 3,650,692,653원, 이 사건 건물의 가액을 금 3,149,307,347원이라고 구분한 후 위 건물가액을 기초로 토지 및 건물의 간주임대료 및 위 건물의 감가상각비를 계산 및 계상하여 별표 ①과 같이 1994년도 내지 1997년도 귀속 종합소득세를 신고납부하였다(다만 1995년도 귀속 종합소득세에 대해서는 원고 등이 금 6,039,750원만을 신고납부하여 피고가 금 2,009,564원을 추가로 부과, 고지하였다).
• 다. 그러나 피고는 매매계약 당시 이 사건 토지와 건물의 가액이 구분되지 않았기 때문에 이 사건 건물의 매입가액이 불분명한 경우에 해당한다고 보고, 이 사건 토지와 건물의 총 매매대금을 매매계약 당시의 이 사건 토지와 건물의 기준시가에 따라 안분계산하여, 이 사건 토지의 매입가액을 금 5,668,518,037원, 이 사건 건물의 매입가액을 금 1,131,481,963원으로 평가한 후, 건물의 매입가액이 감액됨에 따라 감가상각비가 감소하고 간주임대료가 증가됨에 따라 감가상각 시인범위 초과액을 필요경비에 불산입하고 간주임대료 누락분을 총수입금액에 산입하여, 1998. 9. 15.원고가 특수관계에 있는 공동사업자 중 지분 또는 손익분배비율이 가장 큰 자라고 보아 원고에 대하여, 별표 ② '총결정세액', ③ '추가부과고지액' 란과 같이 1994년도 내지 1997년도 귀속 종합소득세를 결정하여 부족분을 추가로 부과, 고지(이하 당초 처분이라 한다)하였다.
• 라. 원고는 당초 처분에 대하여 1998. 10. 12. 심사청구하였는바, 국세청장은 1998. 12. 4. 국세심사위원회의 의결을 거쳐, 당초 처분시에 피고가 이 사건 건물의 면적을 잘못 계산하여 이 사건 건물의 기준시가가 실제보다 낮게 계산되었고 이 사건 토지와 건물의 올바른 기준시가에 따라 위 매매대금을 안분계산하여 평가한 이 사건 건물의 취득가액은 금 1,265,253,069원이므로 이에 기초하여 감가상각 시인범위 초과액 및 간주임대료 누락분을 구하여 과세표준 및 세액을 경정한다는 내용의 심사결정을 내렸고, 이에 따라 피고는 1999. 1. 29. 감가상각비 및 간주임대료를 다시 계상 및 계산하여 위 각 종합소득세를 별표 ④ '심사결정에 따른 감액', ⑤ '감액경정된 세액' 란과 같이 감액결정하였다[위와 같이 감액된 범위 내에서의 과세처분을 이 사건 처분이라 한다].

• 가. 원고의 주장 원고는, 원고 등과 소외 회사가 매매계약 당시 토지의 가액과 건물의 가액 구분이 불분명한 경우 공급일 당시의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 전체 매매가액 중 토지와 건물의 가액을 안분계산하도록 한 구 부가가치법시행령(1996. 4. 27. 대통령령 제14988호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제48조의 2 제3, 4항의 규정에 따라 이 사건 토지 가액을 금 3,650,692,653원, 건물 가액을 금 3,149,307,347원으로 정하기로 합의하였으므로, 합의된 건물가액이 바로 이 사건 건물의 취득가액이라 할 것이고, 그렇지 않다고 하더라도 매매 당시의 소외 회사의 장부상 이 사건 토지의 가액은 금 3,267,317,186원, 이 사건 건물의 가액은 금 2,200,209,843원으로 기재되어 있었으므로, 피고는 당사자들이 합의한 토지, 건물의 가액 또는 소외 회사의 장부가액에 따라 안분계산한 토지, 건물의 가액에 따라 감가상각비 및 간주임대료가 계상 및 계산하여 종합소득세를 부과하여야 하는데도 이 사건 토지와 건물의 매매가액이 불분명하다고 보아 토지와 건물의 기준시가에 따라 안분계산하여 이 사건 건물의 취득가액을 구하고 이에 따라 종합소득세를 부과, 고지한 이 사건 처분은 위법하다고 주장한다.
• 나. 관계법령 등 별지 기재와 같다.
• 다. 판단

(1) 구 소득세법시행령 소정의 총수입금액 산입의 기초가 되는 '건설비 상당액' 및 자산의 감가상각에 있어서의 취득가액인 '매입 당시의 가액'이라 함은 건물의 취득 등에 소요된 금액에 의하여 계산한 금액을 말하는 것이고, 여기서 취득 등에 소요된 금액은 실제 취득가액 등을 말한다고 할 것인데, 갑 제4, 6호증, 을 제9, 10호증, 을 제12호증의 1, 2, 을 제13호증의 1 내지 5의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하면, 원고 등과 소외 회사가 매매계약을 체결할 당시 매매계약서상 이 사건 토지와 건물의 가액을 별도로 구분하지 아니한 채 총 매매대금만을 금 6,800,000,000원으로 정한 사실, 소외 회사는 1994. 11. 15. 구 부가가치세법시행령 제48조 의 2 제3항에 따라 이 사건 토지의 과세시가표준액 2,299,669,900원 및 이 사건 건물의 과세시가표준액 1,983,833,787원에 비례하여 전체 매매대금 중 이 사건 건물의 가액을 3,149,307,374원[6,800,000,000 × 1,983,833,787 / (2,299,669,900 + 1,983,833,787)]으로 안분계산한 후 이를 이 사건 건물의 공급가액으로 한 세금계산서를 작성하여 원고에게 교부하고, 위 산출된 건물가액에 따라 부가가치세를 신고납부하였으며, 원고 등 또한 1994년도 ㅇㅇ개발의 대차대조표에 이 사건 건물의 가액을 3,149,307,374원으로 계상한 사실, 그리고 매매 당시의 소외 회사의 장부가액이 이 사건 토지의 가액은 금 3,267,317,186원, 감가상각 후의 이 사건 건물의 가액은 금 2,200,209,843원으로 기재되어 있는 사실을 인정할 수 있고 반증없다. 그러나 위 매매계약서상 토지와 건물의 가액이 구분되어 있지 않은 점, 위 세금계산서나 대차대조표상의 건물가액은 부가가치세 신고를 위하여 관계법령에 따라 계산한 것에 지나지 않는 것으로 보이는 점, 갑 제2호증의 기재에 의하면 매매당시 이 사건 토지의 기준시가는 금 8,678,120, 000원이고, 이 사건 건물은 1986년 신축되어 신축한지 8년이 경과한 건물인 점 등에 비추어 위 인정사실만으로는 원고 등과 소외 회사가 매매계약 당시에 토지와 건물의 가액을 원고 주장과 같이 구분하여 합의하였다고 인정하기 어렵다. 또한 이 사건 토지에 대한 소외 회사의 장부가액도 기준시가의 절반에도 미치지 아니하는 금액으로 기재된 점에 비추어 이 사건 토지 및 건물에 대한 소외 회사의 장부가액 역시 실지거래가액을 그대로 반영하는 것이라고 보기 어려워 이를 기초로 이 사건 토지 및 건물의 매입가액을 산정하기도 어렵다 할 것이고 그 밖에 달리 원고의 위 주장사실을 인정할 아무런 증거가 없다.

(2) 결국 원고 등과 소외 회사가 위 매매계약 체결시 총 매매대금만을 정하고 토지와 건물 가액을 구분하지 아니하였고, 감가상각비 계상 및 간주임대료 계산에 있어서 토지의 가액과 건물의 가액 구분이 불분명한 경우의 건물가액계산 방법에 관하여 명시적인 규정이 없으므로, 관계법령의 취지에 따라 합리적인 방법으로 이 사건 건물의 매입가액을 산정하여야 할 것인바, 소득세법상 양도소득세부과를 위한 양도차익의 산정에 있어 '토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산'하도록 한 구 소득세법(1997. 12. 13. 법률 제5424호로 개정되기 전의 것) 제100조 제2항의 규정과 구 소득세법 시행령(1994. 12. 31. 대통령령 제14467호로 개정되기 전의 것) 제170조 제2항의 규정취지 및 자산의 감가상각에 있어서의 '취득가액을 계산할 수 없는 경우의 취득가액계산'에 관한 소득세법기본통칙의 규정취지에 비추어 토지의 가액과 건물의 가액 구분이 불분명한 이 사건에서 총 매매대금 중 이 사건 토지 및 건물의 취득 당시의 기준시가에 의하여 이 사건 건물의 매입가액을 안분계산함이 타당하다 할 것이므로, 이 사건 건물의 매입가액을 총 매매대금 중 이 사건 토지 및 건물의 기준시가에 비례하여 안분계산한 금액으로 정한 후 위 건물 가액에 따라 간주임대료를 계산하고 감가상각비를 계상하여 한 피고의 이 사건 과세처분은 적법하다 할 것이다.

그렇다면 이 사건 처분이 위법함을 전제로 하는 원고의 이 사건 청구는 이유없어 이를 기각할 것인바, 원심판결은 이와 결론을 같이 하여 정당하고 원고의 항소는 이유없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.