상속재산의 평가와 관련하여 거래가격을 시가로 인정하기 위해서는 상속일과 매매일 사이에 가격의 변동이 없어야 함

사 건 2025누10116 원 고 AA 외 4 피 고 aa세무서장 변 론 종 결

2025. 9. 2. 판 결 선 고

2025. 9. 30.

1. 피고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 피고가 부담한다. 청구취지 및 항소취지

피고가 2023. 12. 1. 원고들에게 한 2021년 6월 귀속 상속세 xxx원의 부과처분을 취소한다.

제1심판결을 취소한다. 원고의 청구를 기각한다.

1. 제1심판결의 인용 이 판결 이유는, 피고가 이 법원에서 강조하는 주장을 제2항과 같이 추가하는 것 외에는 제1심판결 이유와 같으므로(약어 포함), 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 따라 인용한다.

• 가. 피고의 주장 이 사건 매매계약은 상속세 및 증여세법 시행령 제78조 제1항 에 따른 법정결정기한 내에 체결된 것으로, 그 매매가액은 불특정 다수인 사이에 자발적으로 이루어진 거래에 의해 형성된 통상적인 거래가격, 즉 ‘시가’이고, 이는 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 의 ‘재산의 가액’에 해당한다. 이를 전제로 한 이 사건 처분은 적법하다.
• 나. 판단

1. 관련 법령의 규정 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 은 “이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 ‘평가기준일’이라고 한다) 현재의 시가에 따른다”라고 규정하고 있다. 같은 법 제60조 제2항은 “제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격․공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다”라고 규정하고 있다. 구 상속세 및 증여세법 시행령(2022. 2.15. 대통령령 제32414호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제49조 제1항 본문은 “법 제60조 제2항에서 ‘수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것’이란 평가기준일 전후 6개월(이하 ‘평가기간’이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매 또는 공매(이하 ‘매매등’이라고 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.”라고 규정하고 있다. 그 단서는 “다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매 매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자, 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다”라고 규정하고 있다. 그 각호로서, 제1호는 “해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액”으로, 제2호는 “해당 재산에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액”으로, 제3호는 “해당 재산에 대하여 수용․경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액․경매가액 또는 공매가액”으로 규정하고 있다. 한편, 상속세 및 증여세법 제60조 제3항 은 “제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다”라고 규정하고 있다. 같은 법 제61조 제1항 제1호는 토지의 경우 “부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가. 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법으로 평가한 가액으로 한다”라고 규정하고 있다.

2. 관련 법리 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 은 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액을 평가기준일 현재의 시가로 정하고 있다. 같은 조 제2항과 제3항은 시가의 개념을 이원화하여, 불특정 다수인 사이의 자유로운 거래로 성립하는 가액 등을 본래 의미의 시가로 규정하는 한편, 시가 산정이 어려운 경우에는 간주시가를 보충적으로 적용하도록 하고있다. 따라서 간주시가는 본래 시가를 산정할 수 없는 예외적인 경우에 한하여 적용된다고 보아야 한다. 한편, 구 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 은 본래 의미의 시가를 구체화하여, 평가기준일 전후 6개월 이내에 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매ㆍ공매가 있으면 그 가액을 시가로 본다고 정하고 있다. 나아가 같은 항 단서는 평가기준일 전 2년 이내 또는 평가기간 경과 후 법정결정기한까지의 매매 등도, 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정할 수 있도록 규정하고 있다. 이와 같은 규정 체계에 비추어 보면, 입법자는 간주시가가 실제 시가보다 낮게 산정되는 경우가 많아 재산의 가액을 제대로 반영하지 못한다는 점을 고려하여, 본래 시가를 폭넓게 인정하려는 취지에서 시행령 제49조 제1항 및 단서를 마련한 것으로 보아야한다. 다만, 단서 규정은 평가기준일로부터 상당한 시일이 지난 거래가액까지 시가로 인정하는 것이므로, 이를 넓게 적용할 경우 우연한 거래의 존재 여부에 따라 과세 형평이 저해될 우려가 있다. 따라서 ‘가격변동의 특별한 사정이 없는 경우’라는 요건은 엄격히 입증되어야 하고, 그러한 입증이 없는 경우에는 간주시가에 따라 과세하는 것이 타당하다.

3. 구체적 판단 갑 제1, 2호증의 각 2, 갑 제4호증, 갑 제5호증의 1, 2, 3, 갑 제6호증, 갑 제8, 9호증의 1, 2, 갑 제15호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음 사실 및 사정을 앞서 본 관계 규정 및 법리에 비추어 살펴보면, 이 사건 매매가액은 평가기준일인 상속개시일 이후 가격변동의 특별한 사정이 반영된 것으로 보아야 하므로, 이 사건 매매가액 자체를 재산의 가액으로 본 이 사건 처분은 위법하다. 따라서 피고의 위 주장은 이유 없다.

① 이 사건 매매계약은 OO개발이 이 사건 토지에 다가구주택 신축이 가능하게 되는 것을 조건으로 체결된 것이므로, 그 매매가액은 단순히 토지의 현 상태를 반영한 것이 아니라, 도로지정과 건축허가 승인, 지목 변경 등 개발 조건이 이뤄지는 것을 전제로 형성이 된 것이 분명하다. 그 근거는 다음과 같다. ㉠ 원고들의 부친인 망 BB은 1966. 11. 11. 이 사건 토지의 소유권을 취득한 이후 상속개시일인 2021. 6. 16.까지 소유권을 보유하였다. 따라서 이 사건 토지에 관하여는 평가기준일 당시의 매매가액, 감정가액, 수용가액, 경매가액, 공매가액 등 본래 의미의 시가를 알 수 있을 만한 객관적인 자료가 존재하지 않는다. ㉡ 원고들은 평가기간이 지난 이후인 2022. 3. 31. OO개발과 이 사건 토지에 관하여 xx억 원에 매매계약을 체결하였다. OO개발은 부동산 개발 및 공급업에 종사하는 주식회사로서 다가구주택 신축ㆍ분양을 목적으로 이 사건 토지를 매수하였다(갑 제4,15호증). 그런데 이 사건 매매계약은 이 사건 토지에 다가구주택을 신축하기 위해서는 도로 편입 지정과 건축허가 승인, 지목 변경 등이 필요하여 이를 조건으로 체결되었고, 그러한 조건의 이행 절차가 진행․완료되어야 잔금 지급이 가능하였다. 실제로 매매계약상 잔금 지급일은 2022. 7. 8.로 예정되어 있었으나, 도로지정과 건축허가 승인이 늦어짐에 따라 실제 잔금은 그보다 늦은 2022. 7. 29. 지급되었다(갑 제15호증). ㉢ 이 사건 매매계약에서 정한 조건의 이행 절차로서, 이 사건 토지 중 △△-△ 토지의 지목이 2024. 7. 4. ‘답’에서 ‘대’로 변경이 되었고(갑 제1호증의 1), OO개발이 2022. 7. 26. 이 사건 토지에 다가구 주택 건설을 위한 건축허가를 받았으며(갑 제8호증의 1, 2), 같은 날 이 사건 토지의 일부에 다가구주택 건설을 이유로 한 김포시장의 도로지정 공고가 있었다(갑 제9호증의 1, 2).

② 구 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 단서는 평가기준일과 상당히 시차가 있는 매매 등의 가액을 시가로 인정하는 경우를 ‘가격변동의 특별한 사정이 없는 경우’에 한정하고 있다. 여기서 시간의 경과 자체가 특별한 사정으로 고려되어야 하는 것은 조문에서 명시적으로 드러나 있다. 이는 본래 상속세 과세대상 재산의 가액을 평가기준일 당시의 시가로 평가하는 것이 원칙인데도, 예외적으로 그보다 멀리 떨어진 시점의 거래가액을 시가로 인정하는 데 따른 입법적 제한으로 이해된다. 따라서 평가기준일 이후 약 9개월이 지나 체결된 이 사건 매매계약의 매매가액을 곧바로 평가기준일 당시의 시가와 동일시할 수는 없다.

③ 이 사건 토지는 이 사건 매매계약일이 속한 2022년도 개별공시지가가 상속개시일이 속한 2021년도 개별공시지가보다 약 7.3~8.3% 상승하였다. 이러한 점도 이 사건 매매가액이 상속개시일인 평가기준일 당시의 시가와 차이를 보이는 또 다른 객관적 자료라고 보아야 한다.

제1심판결은 정당하다. 피고의 항소를 기각한다.