상속주택에 대한 1세대 1주택자 특례 및 민특법에 의한 장기일반민간임대주택 합산배제 가능한지 여부

• 본인은 과세기준일 (’24.06.01.) 현재 경기도 성남시에 1채 (’18.12.5. 매매 취득), 서울특별시 마포구에 1채 (’18.12.7. 상속 취득) 총 2채를 소유하고 있음

• 상속주택에 대한 1세대 1주택자 특례 및 민특법에 의한 장기일반민간 임대주택 합산배제 가능한지 여부

□ 종합부동산세법 제8조 【과세표준】

④ 제1항을 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 1세대 1주택자로 본다.

1. 1주택 (주택의 부속토지만을 소유한 경우는 제외한다) 과 다른 주택의 부속토지 (주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다른 경우의 그 부속토지를 말한다) 를 함께 소유하고 있는 경우

2. 1세대 1주택자가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우로서 대통령령으로 정하는 경우

3. 1주택과 상속받은 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택 (이하 "상속주택"이라 한다) 을 함께 소유하고 있는 경우

4. 1주택과 주택 소재 지역, 주택 가액 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지방 저가주택 (이하 "지방 저가주택"이라 한다) 을 함께 소유하고 있는 경우

□ 종합부동산세법 시행령 제4조의2 【1세대 1주택자의 범위】

② 법 제8조제4항제3호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 상속을 원인으로 취득한 주택 (｢소득세법｣ 제88조제9호 에 따른 조합원입주권 또는 같은 조 제10호에 따른 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함한다) 으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택을 말한다.

1. 과세기준일 현재 상속개시일부터 5년이 경과하지 않은 주택

2. 지분율이 100분의 40 이하인 주택

3. 지분율에 상당하는 공시가격이 6억원 (수도권 밖의 지역에 소재하는 주택의 경우에는 3억원) 이하인 주택

□ 종합부동산세법 시행령 제3조 【합산배제 임대주택】

① 법 제8조제2항제1호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 ｢공공주택 특별법｣ 제4조 에 따른 공공주택사업자 (이하 "공공주택사업자"라 한다) 또는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제7호 에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다) 로서 과세기준일 현재 ｢소득세법｣ 제168조 또는 ｢법인세법｣ 제111조 에 따른 사업자등록 (이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다) 을 한 자가 과세기준일 현재 임대 (제1호부터제3호까지,제5호부터제8호까지,제10호또는제11호의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호또는제9호의 주택을 소유한 경우를 말한다) 하고 있는 다음 각 호의 주택 (이하 "합산배제 임대주택"이라 한다) 을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조 제3항에 따른 주택의 보유현황 신고기간 종료일까지 임대사업자 로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.

8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 가목1)부터 3)까지의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 나목1)부터 4)까지에 해당하는 주택의 경우는 제외한다.

• 가. 적용요건 1) 다음의 구분에 따른 공시가격이 그 구분에 따른 금액 이하일 것 가) 30호 미만의 주택을 임대하는 경우: 해당 주택의 임대를 개시한 날 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일을 기준으로 하여 다음의 구분에 따른 금액

(1) 해당 주택의 소재지가 수도권인 경우: 6억원 (2) 해당 주택의 소재지가 수도권 밖의 지역인 경우: 3억원 나) 30호 이상의 주택을 임대하는 경우: 30호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 (30호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대를 개시한 날) 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일을 기준으로 하여 다음의 구분에 따른 금액

(1) 해당 주택의 소재지가 수도권인 경우: 9억원 (2) 해당 주택의 소재지가 수도권 밖의 지역인 경우: 6억원 2) 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. 이 경우 임대기간을 계산할 때 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조제3항 에 따라 같은 법 제2조제6호의 단기민간임대주택을 장기일반 민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 제7항제1호에도 불구하고 같은 법 시행령 제34조제1항제3호에 따른 시점부터 그 기간을 계산한다.

3. 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제44조제4항에 따라 정한 기준을 준용한다.

• 나. 제외되는 주택

1. 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 새로 취득 (제7항제2호 또는 제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우의 취득은 제외한다) 한 조정대상지역 (｢ 주택법｣ 제63조의2제1항 제1호에 따른 조정대상지역을 말한다. 이하 같다) 에 있는 ｢ 민간 임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제5호에 따른 장기일반 민간 임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택 (주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 을 취득하거나 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙 서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다]

2. 법인 또는 법인으로 보는 단체가 조정대상지역의 공고가 있은 날(이미 공고된 조정대상지역의 경우 2020년 6월 17일을 말한다)이 지난 후에 사업자등록등을 신청 (임대할 주택을 추가 하기 위한 등록사항의 변경신고를 포함하며, 제7항제7호에 따라 임대 기간이 합산되는 경우는 멸실된 주택에 대한 신청을 말한다) 한 조정 대상지역에 있는 ｢ 민간임대주택에 관한 특별법 ｣ 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 3) 2020년 7월 11일 이후 종전의 ｢ 민간임대주택에 관한 특별법 ｣ 제5조제1항에 따라 등록 신청한 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택

4. 종전의 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제6호 에 따른 단기민간임대주택으로서 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5조제3항에 따라 같은 법 제2조제4호에 따른 공공지원 민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대 주택으로 변경신고한 주택

□ 서면-2020-부동산-2071, 2020.6.25. 귀 질의의 경우 상속으로 취득한 임대주택이 기존에 합산배제 하고 있는 경우 ｢종합부동산세법 시행령｣ 제3조제1항제8호 각목 외 부분 단서를 적용받지 않는 것이며, 합산배제하고 있지 않는 경우 ｢종합부동산세법 시행령｣ 제3조제1항제8호 각목 외 부분 단서를 적용받는 것입니다.