신탁계약이 해지되어 기존 토지 소유자(위탁자)에게 소유권이 반환된 경우 조특법 제104조의19에 따른 합산배제 적용을 위한 사업계획승인 기한(5년)의 기산일(취득일)은 위탁자의 기존 취득일임
신탁계약이 해지되어 기존 토지 소유자(위탁자)에게 소유권이 반환된 경우 조특법 제104조의19에 따른 합산배제 적용을 위한 사업계획승인 기한(5년)의 기산일(취득일)은 위탁자의 기존 취득일임
귀 질의의 사실관계와 같이, 신탁계약이 해지되어 기존 토지 소유자(위탁자)에게 소유권이 반환된 경우 조특법 제104조의19에 따른 합산배제 적용을 위한 사업계획승인 기한(5년)의 기산일(취득일)은 위탁자의 기존 취득일인 것입니다.
| ’16.3.18. | ’20.12.29. | ’21.4.27. | ’22.7.14. |
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| 신탁등기 | 종부법 §12 개정 | 신탁해제 & 신탁등기 | 신탁해제 & 신탁등기 |
• A는 아파트를 신축할 목적으로 전북자치도 고창군 일대 토지를 취득하여 ’16.3.18. 신탁회사에 신탁등기 하였고,
• ’21.4.27. 대내외적 대항력을 이유로 A에게 다시 이전되었고, 같은날 은행에 신탁등기 하였으며,
• ’22.7.14. 다시 A에게 소유권이 이전되었고, 같은날 신탁회사에 신탁등기 하였음
• 종합부동산세법 §12 [납세의무자] 의 개정으로 수탁자 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산으로서 토지의 경우에는 위탁자가 신탁토지를 소유한 것으로 보기에 위탁자가 종부세를 납부할 의무가 있음
• 개정 법령의 부칙에 따라 이 법 시행 이후 (’20.12.29.) 납세의무가 성립하는 분부터 적용한다고 규정한 바, A의 토지 취득일을 ’21.4.27.로 볼수 있는지 여부
□ 종합부동산세 법 제12조【납세의무자】
① 과세기준일 현재 토지분 재산세의 납세의무자로서 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 자는 해당 토지에 대한 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.
1. 종합합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상 토지의 공시가격을 합한 금액이 5억원을 초과하는 자
2. 별도합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상 토지의 공시가격을 합한 금액이 80억원을 초과하는 자
② 수탁자의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산으로서 토지 (이하 "신탁토지"라 한다) 의 경우에는 제1항에도 불구하고 위탁자가 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 이 경우 위탁자가 신탁토지를 소유한 것으로 본다. <신설 2020.12.29>
② 수탁자의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산으로서 토지 (이하 "신탁토지"라 한다) 의 경우에는 제1항에도 불구하고 위탁자 (지역 주택조합등이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁 토지의 경우에는 해당 지역주택조합등을 말한다. 이하 같다) 가 종합 부동산세를 납부할 의무가 있다. 이 경우 위탁자가 신탁토지를 소유한 것으로 본다. <개정 2025.12.23>
□ 조세특례제한법 제104조의19 【 주택건설사업자가 취득한 토지에 대한 과세특례 】 ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업자 (이하 이 조에서 "주택 건설사업자"라 한다) 가 주택을 건설하기 위하여 취득한 토지 (토지를 취득한 후 해당 연도 종합부동산세 과세기준일 전까지 주택건설사업자의 지위를 얻은 자의 토지를 포함한다) 중 취득일부터 5년 이내에 ｢ 주택법｣에 따른 사업계획의 승인을 받을 토지는 ｢종합부동산 세법｣제13조제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 토지의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다. 1. ｢주택법｣에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자 2. ｢주택법｣제11조에 따른 주택조합 및 고용자인 사업주체 3. ｢도시 및 주거환경정비법｣제24조부터 제28조까지 및 ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣제17조부터 제19조까지의 규정에 따른 사업시행자 4. 제104조의31제1항에 따른 법인 ② 제1항을 적용받으려는 자는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일 까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장에게 토지의 보유현황을 신고하여야 한다. ③ 주택건설사업자가 제1항에 따라 취득한 날부터 5년 이내에 ｢주택법｣에 따른 주택건설을 위하여 같은 법에 따른 사업 계획의 승인을 받지 못한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 종합부동산세액과 이자상당가산액을 추징한다. 다만, 천재 지변, 법령에 따른 제한 등 대통령령으로 정하는 정당한 사유가 발생하여 제1항에 따른 취득일부터 5년 이내에 ｢주택법｣에 따른 사업계획의 승인을 받지 못한 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2025.12.23>
□ 기획재정부 재산세제과-1296, 2024.11.7. [질의2-3] ‘개발신탁’계약이 해지되어 기존 토지 소유자 (위탁자) 에게 소유권이 반환된 후 기존 토지 소유자가 직접 주택건설사업을 시행하려는 경우 합산배제 적용을 위한 사업계획승인 기한 (5년) 의 기산일 (취득일) 은 위탁자의 반환 취득일이 아니라 위탁자의 기존 취득일임