신탁부동산인 국민주택규모 초과 주택을 공매를 통해 수탁자인 신탁회사로부터 매입하는 경우 부가가치세 과세대상인지

신탁업을 영위하는 신탁회사(이하 “수탁자”)가 주거 목적으로 국민주택규모 초과 주택(이하 “신탁재산”)을 보유한 개인(이하 “위탁자”)과 채무이행을 담보하기 위한 부동산담보신탁계약을 체결한 후, 위탁자의 채무불이행으로 수탁자가 신탁재산을 공매절차에 따라 처분하는 경우에 국민주택규모 초과 주택의 건물분은 부가가치세가 과세되는 것임

○신청인은 2025.1x.xx. 한국자산관리공사 온비드 공매를 통해 경기도 OO군 OO리 OO번지 국민주택규모 초과 주택*(토지분 660㎡, 건물분 198㎡, 이하 “쟁점주택”)을 낙찰받았음

*쟁점주택은 ｢조세특례제한법 시행령｣ 제106조제4항제1호에 따른 국민주택규모 주거전용면적 85㎡를 초과하여 건물분은 부가가치세 과세대상임

○낙찰가는 4xx,000,000원(토지분 2xx,xxx,000원, 건물분 1xx,x00,000원, 건물분 부가가치세 1x,xx0,000원)으로 건물분 부가가치세 1x,xx0,000원을 포함하고 있음

-신청인은 낙찰대금을 부동산담보신탁계약*의 수탁자이자 쟁점주택의 공급자인 aa자산신탁(주)(이하 “수탁자”)에 모두 납부하고, 수탁자로부터 2025.1x.x0. 매매를 원인으로 한 쟁점주택의 소유권을 이전받음

*소유자(위탁자)가 신탁회사(수탁자)에 부동산 소유권을 이전하고, 신탁회사가 담보관리 및 처분권한을 가지며 금융기관(우선수익자)이 대출금 채권을 확보하는 방식

○쟁점주택은 2022.9.x. 전 소유자인 위탁자(이하 “위탁자”)와 신탁회사인 수탁자 간 부동산담보신탁계약에 따라 건물 및 토지 등기부등본에 각각 신탁등기가 완료되었으며

• 위탁자는 쟁점주택을 2022.9.x.부터 전원주택으로 3년 이상 거주하였음

2. 질의요지

○신탁부동산인 국민주택규모 초과 주택을 공매를 통해 수탁자인 신탁회사로부터 매입하는 경우 부가가치세 과세대상인지

3. 관련 법령

○ 부가가치세법 제3조【납세의무자】

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로서 개인, 법인(국가ㆍ지방자치단체와 지방자치단체조합을 포함한다), 법인격이 없는 사단ㆍ재단 또는 그 밖의 단체는 이 법에 따라 부가가치세를 납부할 의무가 있다.

1. 사업자

2. 재화를 수입하는 자

② 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 신탁재산(이하 "신탁재산"이라 한다)과 관련된 재화 또는 용역을 공급하는 때에는 신탁법제2조에 따른 수탁자(이하 이 조, 제3조의2, 제8조, 제10조제9항제4호, 제29조제4항, 제52조의2 및 제58조의2에서 "수탁자"라 한다)가 신탁재산별로 각각 별도의 납세의무자로서 부가가치세를 납부할 의무가 있다.

○ 부가가치세법 시행령 제5조의2【신탁 관련 납세의무】

① 법 제3조제2항에서 "대통령령으로 정하는 신탁재산"이란신탁법또는 다른 법률에 따른 신탁재산(해당 신탁재산의 관리, 처분 또는 운용 등을 통하여 발생한 소득 및 재산을 포함한다)을 말한다.

○ 부가가치세법 제4조【과세대상】

부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 과세한다.

1. 사업자가 행하는 재화 또는 용역의 공급

2. 재화의 수입

○ 부가가치세법 제9조【재화의 공급】

① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다.

② 제1항에 따른 재화의 공급의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 부가가치세법 제26조【재화 또는 용역의 공급에 대한 면세】

다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.

12.주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 대통령령으로 정하는 것

14. 토지

○ 조세특례제한법 제106조【부가가치세의 면제 등】

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제한다. (중간 생략)

4.대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역(대통령령으로 정하는 리모델링 용역을 포함한다)

○ 조세특례제한법 시행령 제106조【부가가치세의 면제 등】

④ 법 제106조제1항제4호에서 "대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역"이란 다음 각 호의 것을 말한다.

1. 주택법 제2조제1호에 따른 주택으로서 그 규모가 같은 조 제6호에 따른 국민주택규모(재정경제부령으로 정하는 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한 면적을 말한다) 이하인 주택

○ 신탁법 제2조【신탁의 정의】

이 법에서 "신탁"이란 신탁을 설정하는 자(이하 "위탁자"라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 "수탁자"라 한다) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 "수익자"라 한다)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다.

○ 주택법 제2조【정의】

이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

6. "국민주택규모"란 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 "주거전용면적"이라 한다)이 1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택(수도권정비계획법제2조제1호에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터 이하인 주택을 말한다)을 말한다. 이 경우 주거전용면적의 산정방법은 국토교통부령으로 정한다.