’04.03.06. 등록한 임대사업자가 준공공임대주택으로 유형전환하지 않은 경우 조특법 제97조의3 적용 여부

거주자가 소유주택을 (舊)｢임대주택법｣에 따른 건설임대주택으로 등록하여 임대차계약에 따라 임대하다 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따른 장기일반민간임대주택으로 변경 등록하지 아니한 경우에는｢조세특례제한법｣ 제97조의3에 따른 과세특례는 적용되지 아니하는 것임

’02.03.21.

’04.03.06.

’04.03.22.

’25.06.24.

(예정)

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A토지취득

임대사업자 등록

A다세대주택 사용승인일

A주택

양도

임대사업자등록 말소

○ ’02.03.21. A토지 취득

○ ’04.03.06. 임대사업자등록 (구청, 세무서)

○ ’04.03.22. A다세대주택 사용승인(9세대, 세대별 전용면적 40㎡이하)

○ ’25.06.24. A다세대주택 양도

○ (예정) 임대사업자 등록말소

2. 질의요지

○ 舊 임대주택법에 따라 건설임대주택으로 등록한 주택을 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 준공공임대주택(장기일반민간임대주택)으로 유형전환하지 않은 경우로서

• 해당 임대주택을 10년 이상 임대한 후 양도하는 경우 장기일반민간임대주택 등에 대한 양도소득세의 과세특례(조특법§97의3)에 따른 공제율을 적용받을 수 있는지 여부

3. 관련법령

□ 조세특례제한법(2024.12.31. 법률 제20617호로 개정된 것) 제97조의3 【장기일반민간임대주택 등에 대한 양도소득세의 과세특례】

① 대통령령으로 정하는 거주자가 민간임대주택에 관한 특별법제2조제2호에 따른 민간건설임대주택으로서 같은 조 제4호 또는 제5호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택을 2027년 12월 31일까지 등록[2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택으로 등록 신청한 경우로서 민간임대주택에 관한 특별법(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택을 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5조제3항에 따라 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다]한 후 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 그 주택을 양도하는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 임대기간 중 발생하는 양도소득에 대해서는 소득세법제95조제1항에 따른 장기보유 특별공제액을 계산할 때 같은 조 제2항에도 불구하고 100분의 70의 공제율을 적용한다.

1. 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우

2. 대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등을 준수하는 경우

② 제1항에 따른 과세특례는 제97조의4에 따른 장기임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례와 중복하여 적용하지 아니한다.

③ 제1항에 따라 과세특례를 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 과세특례 적용의 신청을 하여야 한다.

④ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다

□ 민간임대주택에 관한 특별법(2014.05.28. 법률 제12704호로 개정되기 전의 것) 제2조【정의】

이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

4. "공공지원민간임대주택"이란 임대사업자가 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 이 법에 따른 임대료 및 임차인의 자격 제한 등을 받아 임대하는 민간임대주택을 말한다.

5. "장기일반민간임대주택"이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택[아파트(주택법제2조제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다]을 말한다.

□ 임대주택법(2005.07.13. 법률 제7598호로 개정되기 전의 것) 제2조【정의】

이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.

2. "건설임대주택"이라 함은 다음 각목의 1에 해당하는 주택을 말하며, 그 종류는 대통령령으로 정한다.

• 가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택

• 나. 주택건설촉진법 제6조의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자가 동법 제33조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설한 주택중 사용검사시까지 분양되지 아니한 주택으로서 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록을 마치고 건설교통부령이 정하는 바에 따라 임대하는 주택

3. "매입임대주택"이라 함은 임대사업자가 매매등에 의하여 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말한다.