1차 임대차계약 기간(2년) 만료 후 동일 임차인과 묵시적 갱신으로 임대료 등 변동 없이 추가로 6개월 간 임대한 경우, 묵시적 갱신 전 임대기간(2년)과 묵시적 갱신으로 임대한 기간(6개월)을 합하여 직전임대차계약에 해당하는 것으로 보는 것임
1차 임대차계약 기간(2년) 만료 후 동일 임차인과 묵시적 갱신으로 임대료 등 변동 없이 추가로 6개월 간 임대한 경우, 묵시적 갱신 전 임대기간(2년)과 묵시적 갱신으로 임대한 기간(6개월)을 합하여 직전임대차계약에 해당하는 것으로 보는 것임
1차 임대차계약 만료 후 동일 임차인과 주택임대차보호법제6조에 따른 묵시적 갱신으로 임대료 등 변동 없이 6개월간 추가로 임대한 경우 1차 임대차계약과 묵시적으로 갱신되어 추가 임대한 기간을 합하여 소득세법 시행령 제155조의3 제1항의 요건을 갖춘 경우 이를 직전임대차계약으로 보아 같은 영 제155조의3에 따른 상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례를 적용하는 것입니다.
[문서번호]
사전-2025-법규재산-0294(2025.05.28.)
[세목]
양도
[납세자회신번호]
법규과-1117
[제 목]
묵시적 갱신된 6개월의 2차 임대차계약을 1차 임대차계약과 합산하여 직전임대차계약으로 볼 수 있는지 여부
[요 지]
1차 임대차계약 기간(2년) 만료 후 동일 임차인과 묵시적 갱신으로 임대료 등 변동 없이 추가로 6개월 간 임대한 경우, 묵시적 갱신 전 임대기간(2년)과 묵시적 갱신으로 임대한 기간(6개월)을 합하여 직전임대차계약에 해당하는 것으로 보는 것임
[답변내용]
1차 임대차계약 만료 후 동일 임차인과 주택임대차보호법제6조에 따른 묵시적 갱신으로 임대료 등 변동 없이 6개월간 추가로 임대한 경우 1차 임대차계약과 묵시적으로 갱신되어 추가 임대한 기간을 합하여 소득세법 시행령 제155조의3 제1항의 요건을 갖춘 경우 이를 직전임대차계약으로 보아 같은 영 제155조의3에 따른 상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례를 적용하는 것입니다.
소득세법 시행령 제155조의3【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】
1. 사실관계
’19.4.
’20.11.
’22.11.
’23.5.
’25.5.
’25.7.
▴---------------▴-----------------▴---------------▴-------------------▴------------▴
취득
양도
1차임대
(甲, 2년)
2차계약
(甲, 6개월)
3차계약
(乙, 2년, 4억)
○ ’19.04.17. A주택 취득
○ 1차 임대차계약: 2020.11.22. ~ 2022.11.21.(2년)
○ 2차 임대차계약: 2022.11.22.~2023.5.21.(6개월)
• 동일 임차인과 동일 조건으로 묵시적으로 계약 연장하였으나 6개월만에 임차인 퇴거
○ 3차 임대차계약: 2023.05.22. ~ 2025.05.21.(2년)
• 새로운 임차인과 임대차계약 체결(보증금 4.88% 인상)
○ ’25.07.15. A주택 양도
2. 질의내용
○ 1차 임대차계약 기간(2년) 만료 후 동일 임차인과 묵시적 갱신으로 임대료 등 변동 없이 계속 임대(2차 임대차계약)하였으나 임차인이 6개월만에 퇴거하여 새로운 임차인과 3차 임대차계약(2년)을 체결한 경우
• 1차 임대차계약과 묵시적으로 갱신된 2차 임대차계약을 합한 기간(2년 6개월)을 직전임대차계약으로 보아 상생임대주택 특례의 적용이 가능한지 여부
3. 관련법령 및 관련사례
〔1〕 소득세법
□ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
□ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】
① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일(주택의 매매계약을 체결한 후 해당 계약에 따라 주택을 주택 외의 용도로 용도변경하여 양도하는 경우에는 해당 주택의 매매계약일을 말한다. 이하 이 항에서 같다) 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 주택법 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.
(각 호 생략)
□ 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】
⑮ 제154조제1항을 적용할 때 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다
⑳ 제167조의3제1항제2호에 따른 주택{같은 호 가목 및 다목에 해당하는 주택의 경우에는 해당 목의 단서에서 정하는 기한의 제한은 적용하지 않되, 2020년 7월 10일 이전에 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 주택으로 한정하며, 같은 호 마목에 해당하는 주택의 경우에는 같은 목 1)에 따른 주택[같은 목 2) 및 3)에 해당하지 않는 경우로 한정한다]을 포함한다. 이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다} 또는 같은 항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 "장기어린이집"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택을 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나 영유아보육법 제13조제1항에 따른 인가를 받거나 같은 법 제24조제2항에 따른 위탁을 받아 어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다.
1. 거주주택: 보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 날, 영유아보육법 제13조 제1항에 따른 인가를 받은 날 또는 같은 법 제24조 제2항에 따른 위탁의 계약서상 운영개시일 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것
□ 소득세법 시행령 제155조의3 【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】
① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 "상생임대주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.
1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 "직전임대차계약"이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 "상생임대차계약"이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것
2. 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것
3. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것
② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 민간임대주택에 관한 특별법제44조 제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.
③ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다.
④ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다.
(이하 생략)
□ 소득세법 시행령 제159조의4 【장기보유특별공제】
법 제95조제2항 표 외의 부분 단서 및 같은 조 제5항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 각각 1세대가 양도일(주택의 매매계약을 체결한 후 해당 계약에 따라 주택을 주택 외의 용도로 용도변경하여 양도하는 경우에는 해당 주택의 매매계약일을 말한다) 현재 국내에 1주택(제155조ㆍ제155조의2ㆍ제156조의2ㆍ제156조의3 및 그 밖의 규정에 따라 1세대 1주택으로 보는 주택을 포함한다)을 보유하고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것을 말한다. 이 경우 해당 1주택이 제155조제3항 각 호 외의 부분 본문에 따른 공동상속주택인 경우 거주기간은 해당 주택에 거주한 공동상속인 중 그 거주기간이 가장 긴 사람이 거주한 기간으로 판단한다.
□ 소득세법 시행규칙 제74조의3 【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】
영 제155조의3제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 요건"이란 종전 임대차계약과 비교하여 새로운 임대차계약에 따른 임대보증금 또는 임대료가 증가하지 않았을 것을 말한다.
〔2〕 주택임대차보호법
□주택임대차보호법 제6조 【계약의 갱신】
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
□주택임대차보호법 제6조의2 【묵시적 갱신의 경우 계약의 해지】
① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
□주택임대차보호법 제6조의3 【계약갱신 요구 등】
① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (①항 각호 생략)
② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.