2019.12.16. 이전에 배우자가 취득하여 소득세법 제168조제1항에 따른 사업자등록 및민간임대주택에 관한 특별법(이하 “민간임대주택법”) 제5조제1항에 따른 임대사업자 등록을 한 조정대상지역의 주택을 2019.12.17. 이후 배우자로부터 증여받아 민간임대주택법 제43조제2항에 따라 임대사업자의 지위를 포괄승계하고 소득세법 제168조제1항에 따른 사업자등록을 한 후, 증여한 배우자와 이혼하여 세대가 분리된 상태에서 해당 주택이 민간임대주택법 제6조제5항에 따라 임대사업자 등록이 말소된 후 양도하는 경우 舊소득세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30395호로 개정되기 전의 것) 제154조제1항제4호의 적용대상에 해당하지 않아 거주요건이 적용되는 것임
귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 2019.12.16. 이전에 신청인의 배우자가 취득하여 민간임대주택에 관한 특별법(이하 “민간임대주택법”) 및 소득세법에 따른 사업자등록을 한 조정대상지역의 주택을 2019.12.17. 이후 신청인이 배우자로부터 증여받아 민간임대주택법 제43조제2항에 따라 임대사업자의 지위를 배우자로부터 포괄승계하고 소득세법 제168조제1항에 따른 사업자등록을 한 경우로서,
[문서번호]
이후 신청인이 배우자와 이혼하여 세대가 분리된 상태에서 해당 주택을 민간임대주택법 제6조제5항에 따라 임대사업자 등록이 말소된 후 양도하는 경우, 해당 주택은 舊소득세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30395호로 개정되기 전의 것) 제154조제1항제4호의 적용대상에 해당하지 않는 것입니다.
사전-2024-법규재산-0747(2024.11.21.)
[세목]
양도
[납세자회신번호]
법규과-2897
[제 목]
2019.12.17. 이후 배우자로부터 임대주택을 증여받아 임대사업자 지위 포괄승계 및 세무서 사업자 등록한 후 배우자와 이혼하여 별도 세대를 구성하여 양도시 거주요건 배제 여부
[요 지]
2019.12.16. 이전에 배우자가 취득하여 소득세법 제168조제1항에 따른 사업자등록 및민간임대주택에 관한 특별법(이하 “민간임대주택법”) 제5조제1항에 따른 임대사업자 등록을 한 조정대상지역의 주택을 2019.12.17. 이후 배우자로부터 증여받아 민간임대주택법 제43조제2항에 따라 임대사업자의 지위를 포괄승계하고 소득세법 제168조제1항에 따른 사업자등록을 한 후, 증여한 배우자와 이혼하여 세대가 분리된 상태에서 해당 주택이 민간임대주택법 제6조제5항에 따라 임대사업자 등록이 말소된 후 양도하는 경우 舊소득세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30395호로 개정되기 전의 것) 제154조제1항제4호의 적용대상에 해당하지 않아 거주요건이 적용되는 것임
[답변내용]
귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 2019.12.16. 이전에 신청인의 배우자가 취득하여 민간임대주택에 관한 특별법(이하 “민간임대주택법”) 및 소득세법에 따른 사업자등록을 한 조정대상지역의 주택을 2019.12.17. 이후 신청인이 배우자로부터 증여받아 민간임대주택법 제43조제2항에 따라 임대사업자의 지위를 배우자로부터 포괄승계하고 소득세법 제168조제1항에 따른 사업자등록을 한 경우로서,
이후 신청인이 배우자와 이혼하여 세대가 분리된 상태에서 해당 주택을 민간임대주택법 제6조제5항에 따라 임대사업자 등록이 말소된 후 양도하는 경우, 해당 주택은 舊소득세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30395호로 개정되기 전의 것) 제154조제1항제4호의 적용대상에 해당하지 않는 것입니다.
소득세법 제89조【비과세 양도소득】
소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】
1. 사실관계
○ ’16.09.27. A주택 세무서 및 지자체 8년 임대등록 시작
○ ’19.11.14. 신청인의 배우자가 A주택 취득하여 임대사업자 지위 포괄승계 및 세무서 사업자등록
○ ’21.12.10. 신청인 지자체 임대사업자 등록(배우자로부터 포괄 승계) 및 세무서 사업자 등록(신규 발급)
○ ’21.12.15. 신청인이 배우자로부터 A주택 증여받음
* 감정가액으로 평가하여 증여세 신고필
○ ’22.06.15. 배우자와 이혼하여 별도세대를 구성
○ ’24.09.27. A주택 임대등록 자동말소
○ ’24.10.02. A주택 양도
* 신청인의 세대는 A주택외 보유주택은 없고 A주택에 거주하지 않았으며, 임대기간 중 임대료등의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않았음을 전제
2. 질의내용
○ 2019.12.16. 이전에 배우자가 취득하여 민간임대주택에 관한 특별법 제43조제2항에 따라 임대사업자의 지위를 포괄승계하고 소득세법 제168조제1항에 따른 사업자등록을 한 조정대상지역 소재 주택을
• 2019.12.17. 이후 배우자로부터 증여 받아 민간임대주택에 관한 특별법 제43조제2항에 따라 임대사업자의 지위를 배우자로부터 포괄승계하고 소득세법 제168조제1항에 따른 사업자등록을 한 후
• 증여한 배우자와 이혼하여 별도세대를 구성한 상태에서 해당 주택이 민간임대주택에 관한 특별법제6조제5항에 따라 자동말소된 후 양도하는 경우 舊 소득세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30395호로 개정되기 전의 것) 제154조제1항제4호에 따라 거주요건이 배제되는 지 여부
3. 관련법령
□ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
□ 소득세법 제168조【사업자등록 및 고유번호의 부여】
① 새로 사업을 시작하는 사업자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 사업장 소재지 관할 세무서장에게 등록하여야 한다.
② 부가가치세법에 따라 사업자등록을 한 사업자는 해당 사업에 관하여 제1항에 따른 등록을 한 것으로 본다.
③ 이 법에 따라 사업자등록을 하는 사업자에 대해서는 부가가치세법 제8조를 준용한다.
□ 소득세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30395호로 개정된 것) 제154조 【1세대1주택의 범위】
① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 주택법 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.
4. 삭제 <2020.2.11.>
소득세법 시행령 부칙 <제30395호, 2020.2.11>
제38조(1세대 1주택의 범위에 관한 경과조치)
② 1세대가 조정대상지역에 1주택을 보유한 거주자로서 2019년 12월 16일 이전에 해당 주택을 임대하기 위해 법 제168조제1항에 따른 사업자등록과 민간임대주택에 관한 특별법 제5조제1항에 따른 임대사업자로 등록을 신청한 경우에는 해당 주택을 이 영 시행 이후 양도하는 경우라도 제154조제1항의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.
□ 소득세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30395호로 개정되기 전의 것) 제154조 【1세대1주택의 범위】
① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 주택법 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.
4. 거주자가 해당 주택을 임대하기 위하여 법 제168조제1항에 따른 등록과 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따른 임대사업자등록을 한 경우. 다만, 민간임대주택에 관한 특별법 제43조를 위반하여 임대의무기간 중에 해당 주택을 양도하는 경우와 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하는 경우는 제외한다.
5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우
□ 부가가치세법 제8조 【사업자등록】
① 사업자는 사업장마다 대통령령으로 정하는 바에 따라 사업 개시일부터 20일 이내에 사업장 관할 세무서장에게 사업자등록을 신청하여야 한다. 다만, 신규로 사업을 시작하려는 자는 사업 개시일 이전이라도 사업자등록을 신청할 수 있다.
② ~ ⑪ 생략
⑫ 제1항부터 제11항까지에서 규정한 사항 외에 사업자등록, 사업자등록증 발급, 등록사항의 변경 및 등록의 말소 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
□ 부가가치세법 시행령 제14조 【사업자등록 사항의 변경】
① 사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 지체 없이 사업자의 인적사항, 사업자등록의 변경 사항 및 그 밖의 필요한 사항을 적은 사업자등록 정정신고서를 관할 세무서장이나 그 밖에 신고인의 편의에 따라 선택한 세무서장에게 제출(국세정보통신망에 따른 제출을 포함한다)해야 한다.
1. ~ 4. 생략
5. 상속으로 사업자의 명의가 변경되는 경우
□ 민간임대주택에 관한 특별법(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 것, 이하 같음) 제2조【정의】
이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
5. "장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택(아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다)을 말한다.
6. 삭제 <2020.8.18.> ☜ 4년 이상 임대 “단기민간임대주택” 규정 삭제
7. "임대사업자”란 공공주택 특별법 제4조제1항에 따른 공공주택사업자(이하 "공공주택사업자"라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다.
□ 민간임대주택에 관한 특별법 제6조【임대사업자 등록의 말소】
① 시장·군수·구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다. 다만, 제1호에 해당하는 경우에는 등록의 전부 또는 일부를 말소하여야 한다.
11. 제43조에도 불구하고 종전의 민간임대주택에 관한 특별법(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률에 따라 개정되기 전의 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 제2조제5호의 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 제2조제6호의 단기민간임대주택에 대하여 임대사업자가 임대의무기간 내 등록 말소를 신청(신청 당시 체결된 임대차계약이 있는 경우 임차인의 동의가 있는 경우로 한정한다)하는 경우
⑤ 종전의 민간임대주택에 관한 특별법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다.
⑥ (생략)
□ 민간임대주택에 관한 특별법 제43조【임대의무기간 및 양도 등】
① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조제4호 또는 제5호의 규정에 따른 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.
② 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 동안에도 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다. 이 경우 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시하여야 한다.
③ 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 민간임대주택을 양도하려는 경우 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다. 이 경우 양도받는 자가 임대사업자로 등록하는 경우에는 제2항 후단을 적용한다.
④ 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 중에도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대의무기간 내에도 계속 임대하지 아니하고 말소하거나, 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다.
1. 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우
2. 공공지원임대주택을 20년 이상 임대하기 위한 경우로서 필요한 운영비용 등을 마련하기 위하여 제21조의2제1항제4호에 따라 20년 이상 공급하기로 한 주택 중 일부를 10년 임대 이후 매각하는 경우
3. 제6조제1항제11호에 따라 말소하는 경우
⑤ 임대사업자가 제2항에 따라 임대의무기간 동안 다른 임대사업자에게 민간임대주택을 양도하기 위하여 신고하거나 제3항에 따라 임대의무기간이 지난 후 공공지원민간임대주택을 양도하기 위하여 신고하는 경우 시장·군수·구청장은 그 내용을 검토하여 이 법에 적합하면 신고를 수리하여야 한다.
⑥ 임대사업자는 제3항에 따라 신고된 장기일반민간임대주택과 제5항에 따라 신고가 수리된 공공지원민간임대주택을 양도할 수 있다.
민간임대주택에 관한 특별법 부칙 <제17482호 2020.8.18.>
제5조 (폐지되는 민간임대주택 종류에 관한 특례)
① 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 단기민간임대주택을 등록한 임대사업자 및 그 민간임대주택은 임대사업자 및 그 민간임대주택의 등록이 말소되기 전까지 이 법에 따른 임대사업자 및 장기일반민간임대주택으로 보아 이 법을 적용한다. 다만, 임대의무기간은 종전의 규정에 따른다.