비사업용토지 과다보유 법인 주식 등 양도시 적용할 세율

비사업용토지 과다소유 법인의 주식 단기 양도시 2015.12.31.까지 중과유예하고 기본세율을 적용함

○ 비사업용 토지를 과다소유하고 있는 법인의 주식을 단기 양도하는 경우 적용할 양도소득세 세율

2. 사실관계

○ 2004.12.8. 주식회사 ◇◇(이하 “신청법인”)은 아파트 신축판매를 목적으로 설립

• 2014.11.6. 신청법인의 지배주주(100%) ☆☆☆(이하 “신청인”)은 신청법인의 주식을 전량 양도

• 2013.12.31. 현재 신청법인의 총자산에서 토지가 차지하는 비율은 99%로 비사업용 토지 보유여부에 따라 신청인의 양도소득세 적용세율이 달라질 수 있음

○ 2005.1.28. 신청법인은 토지구획정리사업이 진행 중인 토지*(이하 “쟁점토지”)를 아파트 신축판매 목적으로 취득

* 울산 ×× ×× ×× △△△-△(환지 후 지번), 면적 15,607.3㎡

• 쟁점토지에 대한 토지구획정리사업의 진행내역은 다음과 같음

‣1990.05.19. ××지구 토지구획정리사업조합(이하 “조합”) 설립 및 토지구획정리사업 시행 인가

‣1995.04.29. 환지계획(예정지 지정) 인가

‣2006. ××도시계획사업(××지구 토지구획정리사업)에 관한 계획결정(변경) 신청

‣2007.07.26. ’06년 신청에 대해 도시관리계획(토지구획정리사업계획, 제1종지구단위계획) 결정(변경) 및 지형도면 고시(×× 제2007-230호)

‣2011.03.31. ××지구토지구획정리공사 준공

‣2012.07. ’07년 결정고시에 대해 도시계획 변경신청

‣2012.08.09.도시관리계획(××지구 토지구획정리사업 계획, 제1종지구단위계획) 결정(변경) 및 지형도면고시(×× 제2012-181호)

‣2013.06.13. ××지구 토지구획정리사업 환지처분 공고

○ 당초 2006년 신청시에는 공동주택에 관하여 평형별 구체적인 인구수용계획 없이 대략적인 계획만 신청하였기에

• 조합은 2007년 결정고시에 대해 다시 도시계획변경을 신청하여 2012.08.09. 최종적으로 도시계획이 변경확정 되었음

【도시계획 변경내역】

항 목

종전(07년 결정고시)

변경(12년 결정고시)

변경내용

공동택지 내 인구수용 계획

구체적으로 정해진 사항 없음

60㎡ 이하⇒212세대

85㎡ 이하⇒368세대

아파트 평형대 및 수용세대수 변경

획 지*

4개 획지

획지1: 878-1

획지2: 878-2

획지3: 878-3

획지4: 878-4

2개 획지

① 획지1(32B-1)

⇒ 878-1∼878-3

② 획지2(32B-2)

⇒ 878-4

획지변경

획지 합병은 가능

획지 분할은 불가

* 획지란 도시개발에 있어 토지이용의 단위가 되는 것으로 여러 필지가 1개의 획지로 묶이면 획지단위로 도시개발이 진행되어야 하고 1개의 획지를 분할하여 사업을 진행하지 못함

○ 도시계획 변경일인 2012.8.9. 현재 같은 획지로 묶인 획지1 중 쟁점토지(878-1) 외의 부분(“쟁점외토지”)은 타인이 소유하고 있는바

• 쟁점외토지를 매수하지 않고는 공동주택을 신축할 수 없어 신청법인은 쟁점외토지에 대해주택법제18조의2에 따라 매도청구*를 위한 절차를 진행 중이며

* 인가를 받아 설립된 리모델링주택조합은 그 리모델링 결의에 찬성하지 아니하는 자의 주택 및 토지에 대하여 매도청구를 할 수 있음(주택법§18의2②)

• 2014.10.31. 공동주택신축을 위한 ‘주택건설사업계획승인’을 관할관청에 신청하여 건축심의 중에 있음

3. 관련법령

○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 하고, 제12호에 따른 세율은 자본시장 육성 등을 위하여 필요한 경우 그 세율의 100분의 50의 범위에서 대통령령으로 인하할 수 있다.

1. 제94조제1항제1호·제2호 및 제4호에 따른 자산

제55조제1항에 따른 세율

2. 제94조제1항제1호 및 제2호에서 규정하는 자산[주택(이에 딸린 토지로서 대통령령으로 정하는 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다) 및 조합원입주권은 제외한다]으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것

양도소득 과세표준의 100분의 40

3. 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것

양도소득 과세표준의 100분의 50(주택 및 조합원 입주권의 경우에는 100분의 40)

8. 제104조의3에 따른 비사업용 토지

제55조제1항에 따른 세율에 100분의 10을 더한 세율

9. 제94조제1항제4호다목에 따른 자산 중 제104조의3에 따른 비사업용 토지의 보유 현황을 고려하여 대통령령으로 정하는 자산

제55조제1항에 따른 세율에 100분의 10을 더한 세율

10. 미등기양도자산

양도소득 과세표준의 100분의 70

11. 제94조제1항제3호에 따른 자산

• 가. 대통령령으로 정하는 중소기업(이하 이 장에서 "중소기업"이라 한다) 외의 법인의 주식등으로서 대주주가 1년 미만 보유한 주식등

양도소득 과세표준의 100분의 30

• 나. 중소기업의 주식등

양도소득 과세표준의 100분의 10

• 다. 그 밖의 주식등

양도소득 과세표준의 100분의 20

12. 제94조제1항제5호에 따른 파생상품등

양도소득 과세표준의 100분의 20

○ 소득세법 개정 부칙(제12169호, 2014.1.1.)

제1조(시행일) 이 법은 2014년 1월 1일부터 시행한다.

제2조(일반적 적용례)

① 이 법은 이 법 시행 후 발생하는 소득분부터 적용한다.

② 이 법 중 양도소득에 관한 개정규정은 이 법 시행 후 양도하는 분부터 적용한다.

제20조(양도소득세의 세율에 관한 특례)

제104조제1항제8호 또는 제9호에 해당하는 자산(제104조의2제2항에 따른 지정지역에 있는 부동산은 제외한다)을 2015년 12월 31일까지 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 제104조제1항제1호에 따른 세율(해당 자산의 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제1항제2호 또는 제3호에 따른 세율)을 적용한다.

○ 소득세법 시행령 제167조의7 【비사업용 토지 과다소유법인 주식의 범위】

법 제104조제1항제9호에서 "대통령령으로 정하는 자산"이란 제158조제1항제1호 또는 제5호에 해당하는 주식등으로서 해당 법인의 자산총액 중 법인세법 제55조의2제2항에 따른 비사업용토지의 가액이 차지하는 비율이 100분의 50 이상인 법인의 주식등을 말한다.

○ 소득세법 시행령 제158조 【기타 자산의 범위】

① 법 제94조제1항제4호 다목에서 "대통령령으로 정하는 자산"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. <개정 1995.12.30, 1996.12.31, 1998.4.1, 1998.12.31, 2000.12.29, 2003.12.30, 2005.2.19, 2008.2.29, 2010.2.18, 2015.2.3>

1. 다음 가목 및 나목에 해당하는 법인의 주주 1인 및 기타 주주가 그 법인의 주식등의 합계액의 100분의 50 이상을 주주 1인 및 기타 주주 외의 자에게 양도하는 경우의 해당 주식등

• 가. 해당 법인의 자산총액 중 법 제94조제1항제1호 및 제2호의 자산가액과 다음 계산식에 따라 계산한 해당 법인이 보유한 다른 법인(제158조제1항제1호 또는 제5호의 요건에 해당하는 법인에 한정한다)의 주식가액의 합계액이 차지하는 비율이 100분의 50 이상인 법인

• 나. 당해 법인의 주식등의 합계액중 주주 1인과 기타 주주가 소유하고 있는 주식등의 합계액이 차지하는 비율이 100분의 50이상인 법인

5. 다음 가목 및 나목에 해당하는 법인의 주식등을 양도하는 경우의 해당 주식등

• 가. 해당 법인의 자산총액 중 법 제94조제1항제1호 및 제2호의 자산가액과 다음 계산식에 따라 계산한 해당 법인이 보유한 다른 법인(제158조제1항제1호 또는 제5호의 요건에 해당하는 법인에 한정한다)의 주식가액의 합계액이 차지하는 비율이 100분의 80 이상인 법인

• 나. 체육시설의 설치・이용에 관한 법률에 의한 골프장업・스키장업등 체육시설업 및 관광진흥법에 의한 관광사업중 휴양시설관련업과 부동산업・부동산개발업으로서 기획재정부령이 정하는 사업을 영위하는 법인

○ 법인세법 제55조의2 【토지등 양도소득에 대한 과세특례】

② 제1항제3호에서 "비사업용 토지"란 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다. <개정 2013.1.1, 2014.12.23>

1. 논밭 및 과수원(이하 이 조에서 "농지"라 한다)으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것

• 가. 농업을 주된 사업으로 하지 아니하는 법인이 소유하는 토지. 다만, 농지법이나 그 밖의 법률에 따라 소유할 수 있는 농지로서 대통령령으로 정하는 농지는 제외한다.

• 나. 특별시, 광역시(광역시에 있는 군 지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다), 특별자치시(특별자치시에 있는 읍・면지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다), 특별자치도(제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법 제15조제2항에 따라 설치된 행정시의 읍・면지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 및 시 지역[지방자치법 제3조제4항에 따른 도농(도농) 복합형태의 시의 읍・면 지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다] 중 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조제1호에 따른 도시지역(대통령령으로 정하는 지역은 제외한다. 이하 이 목에서 같다)에 있는 농지. 다만, 특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도 및 시 지역의 도시지역에 편입된 날부터 대통령령으로 정하는 기간이 지나지 아니한 농지는 제외한다.

2. 임야. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외한다.

• 가. 산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률에 따라 지정된 채종림(채종림)・시험림, 산림보호법 제7조에 따른 산림보호구역, 그 밖에 공익상 필요하거나 산림의 보호・육성을 위하여 필요한 임야로서 대통령령으로 정하는 것

• 나. 임업을 주된 사업으로 하는 법인이나 산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률에 따른 독림가(독림가)인 법인이 소유하는 임야로서 대통령령으로 정하는 것

• 다. 토지의 소유자・소재지・이용상황・보유기간 및 면적 등을 고려하여 법인의 업무와 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 임야로서 대통령령으로 정하는 것

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 목장용지. 다만, 토지의 소유자・소재지・이용상황・보유기간 및 면적 등을 고려하여 법인의 업무와 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 목장용지로서 대통령령으로 정하는 것은 제외한다.

• 가. 축산업을 주된 사업으로 하는 법인이 소유하는 목장용지로서 대통령령으로 정하는 축산용 토지의 기준면적을 초과하거나 특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도 및 시 지역의 도시지역(대통령령으로 정하는 지역은 제외한다. 이하 이 목에서 같다)에 있는 목장용지(도시지역에 편입된 날부터 대통령령으로 정하는 기간이 지나지 아니한 경우는 제외한다)

• 나. 축산업을 주된 사업으로 하지 아니하는 법인이 소유하는 목장용지

4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지

• 가. 지방세법이나 관계 법률에 따라 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지

• 나. 지방세법 제106조제1항제2호 및 제3호에 따른 재산세 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지

• 다. 토지의 이용상황, 관계 법률의 의무이행 여부 및 수입금액 등을 고려하여 법인의 업무와 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 것

5. 지방세법 제106조제2항에 따른 주택 부속토지 중 주택이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지

6. 별장의 부속토지. 다만, 별장에 부속된 토지의 경계가 명확하지 아니한 경우에는 그 건축물 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 부속토지로 본다.

7. 그 밖에 제1호부터 제6호까지에 규정된 토지와 유사한 토지로서 법인의 업무와 직접 관련이 없다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 대통령령으로 정하는 토지