일괄 취득 후 분할매각한 부동산의 미등기양도 해당 여부

청구인의 주장을 받아들일 수 없으므로 이의신청을 기각합니다.

청구인은 ◯◯시 ◯◯구 ◯◯동 ◯◯-◯번지에서 ◯◯라는 상호로 자동차매매업을 영위하는 사업자로서, 청구인은 청구외 이◯◯와 공동으로(이하 “청구인 등”이라 한다) 2004. 11. 8. 청구외 김◯◯(이하 “김◯◯”이라 한다) 소유 ◯◯시 ◯◯구 ◯◯동 ◯◯-◯번지 대지 9,522.7㎡ 및 위 지상 건물 757.72㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하는 계약을 체결하고 이를 3필지로 분할한 후 이 중 2필지를 청구인 명의의 등기를 생략한 채 소유권을 이전하였다. ◯◯청장이 청구인 등에 대한 세무조사를 실시하여 청구인 등의 쟁점부동산 분할매각 행위를 미등기 전매로 보아 ◯◯청 과세쟁점자문위원회 의결을 거쳐 청구인에게 귀속된 전매차익을 357,571,000원으로 통보한 데 대하여 2007. 1. 3. ◯◯세무서장이 2005년 과세연도 양도소득세 289,312,420원을 부과처분하자, 청구인은 이에 불복하여 2007. 4. 2. 이의신청을 제기하였다.

• 가. 청구취지 위 부과처분의 취소를 구한다.
• 나. 청구이유

1. 청구인 등이 공동으로 폐차장업을 영위하기 위하여 쟁점부동산을 취득하면서 사업에 필요한 부지외는 제3자에게 분할매각하기로 쟁점부동산의 소유자 김◯◯과 협의하여 매매계약을 체결하였으므로 매매계약서상 매수인이 청구인 등으로 표시되어 있다 하나, 청구인 등이 쟁점부동산을 김××외 1인에게 분할하여 매각한 것은 김◯◯으로부터 위임받아 매매행위를 대리한 것이므로 미등기 전매에 해당하지 않고,

2. 일반적으로 부동산 매매계약은 당초 계약내용대로 진행이 되지 않으면 당연히 무효화 되는 것으로써, 【표1】의 계약①과 계약②-1, 계약②-2 는 계약당사자가 변경되어 계약③-1, 계약③-2, 계약③-3 이 각각 새로 체결됨에 따라 이중계약이 되어 사실상 무효화된 것이며, 【표1】 쟁점부동산 매매계약 내용 (단위: 천원) 구 분 계약일자 지번 면적 (토지만) 계약자 매매대금 비고 매도인 매수자 계약① 2004.10.08 ◯◯-3 9,522.7 김◯◯ 청구인 등 3,600,000 취득 계약②-1 2004.11.05 ◯◯-7 2,629.7 청구인 등 김×× 1,285,000 매매 계약②-2 2004.11.15 ◯◯-3 1,750.2 청구인 등 정◯◯ 979,523 매매 계약③-1 2004.11.19 ◯◯-6 5,142.8 김◯◯ 청구인 1,400,000 새로 체결된 계약 주장 계약③-2 2004.11.05 ◯◯-7 2,629.7 김◯◯ 김×× 710,000 계약③-3 2004.11.15 ◯◯-3 1,750.2 김◯◯ 정◯◯ 410,000

3. 쟁점부동산은 산업단지 내에 위치하여 산업단지의 특수성으로 인하여 미등기 전매가 이루어지기는 불가능하다.

4. 미등기 전매에 해당된다 하더라도 분할양도대금 2,264,523,000원 중 이◯◯에게 귀속된 51,952,000원을 제외한 양도대금 전액이 원소유자 김◯◯에게 지급되어 청구인에게 귀속된 전매차익이 없는데도 양도소득세를 과세함은 부당하다.

1. 원소유자 김◯◯이 청구인 등의 사정에 맞도록 쟁점부동산의 분할매각에 동의한다는 조건을 계약서상 명시하여, 이에 근거하여 청구인 등이 김××, 정◯◯에게 쟁점부동산을 분할매각을 하였으며, 매매과정에서 청구인이 매수인으로부터 직접 계약금과 중도금을 영수하여 이◯◯ 명의의 계좌에서 관리하면서 김◯◯에게 취득대금을 지급한 사실이 있고, 분할매각계약부터 대금영수에 이르기까지 매매의 전과정을 청구인 등이 주관하였으므로 미등기 전매에 해당한다.

2. 쟁점부동산을 일괄 취득한 후 분할매각한 것이므로 필지별 취득가액을 안분하여 전매차익을 계산함이 타당하며, 청구인 등이 분할매각한 양도금액 2,264,523,000원에서 쟁점부동산 취득시 김◯◯과 합의한 평당 1,400,000원으로 계산된 취득가액 1,855,000,000원을 차감한 409,523,000원에서 이◯◯에게 귀속된 51,952,000원을 제외한 357,571,000원을 청구인의 전매차익으로 하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점

1. 청구인의 쟁점부동산 분할매각행위가 미등기 전매에 해당하는지 여부

2. 청구인에게 귀속된 양도차익 계산의 적정 여부

• 나. 관계법령 ◯ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.

양도소득과세표준의 100분의 70

③ 제1항 제3호에서 “미등기양도자산”이라 함은 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만 대통령령이 정하는 자산은 제외한다. ◯ 소득세법시행령 제168조 【미등기양도제외 자산의 범위 등】

① 법 제104조 제3항 단서에서 “대통령령이 정하는 자산”이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.

1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산 ◯ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 ◯ 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 다목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단

1. 사실관계

(1) 청구인은 이◯◯와 폐차장 사업을 공동으로 영위할 목적으로 2004. 10. 8. 김◯◯ 소유 쟁점부동산(토지 9,522.7㎡ 및 위 지상 건물 757.72㎡)을 매매대금 36억원에 양수하기로 하고 양도인 김◯◯으로부터 “잔금지급 시까지 양수인의 사정에 맞게 제3자 등에게 분할매각하는데 동의한다”라는 조건을 명시하여 부동산매매계약서(계약①)를 작성하여

(2) 쟁점부동산 중 토지 5,142.8㎡ 및 건물 162.12㎡를 제외한 나머지 면적은

2004. 11. 5. 김××에게 토지 2,630,28㎡(분할등기시 2,629.7㎡)를 1,285,000,000원(계약②-1)에, 2004. 12. 10.(최초계약 2004. 11. 15.) 정◯◯에게 토지 1,734.105㎡ (분할등기시 1,750.2㎡) 및 건물 595.6㎡를 979,523,540원(계약②-2)에 각각 양도 하는 부동산매매계약을 체결한 데는 처분청과 청구인 간에 다툼이 없다.

(3) 청구인 등은 이◯◯ 명의의 예금계좌를 개설하여【표2】와 같이 김××, 정◯◯으로부터 분할양도대금을 수취하여 관리하였으며, 【표2】 분할양도대금 수령 내역 (단위: 천원) 구분 일 자 매수인별 수령액 비 고 계 김×× 정◯◯ 계약금 2004.11. 5. 128,500 128,500

① 2004.11.15. 65,374 65,374

② 중도금 2004.11.18. 373,000 373,000

③ 2004.12. 8. 12,500 12,500

④ 중도금 2004.12.13. 32,578 32,578

⑤ 2004.12.15. 200,000 200,000

⑥ 소 계 811,952 514,000 297,952 잔 금

2005. 2.25. 1,452,571 771,000 681,571 김◯◯ 대출금 상환 총 계 2,264,523 1,285,000 979,523

(4) 김××, 정◯◯으로부터 수취한 양도대금으로 김◯◯에게 매매대금을 지급하였고 잔금 2,840,000,000원은 2005. 2. 25. 김◯◯의 ◯◯은행 ◯◯지점 부채를 상환한 것으로 확인되며, 그 내역은 【표3】과 같다. 【표3】 김◯◯에게 지급한 내역 (단위: 천원) 구분 일 자 지급액 지급방법 자금원천 계약금 2004.10. 8. 100,000 수표 이◯◯ 중도금 2004.11.19 200,000 현금

① +②+③의 일부 2004.11.23 200,000 농협(××-××-×××) 2004.12. 2 30,000 농협(××-××-×××) 2004.12. 3 20,000 농협(××-××-×××) 2004.12.31 150,000 수표

⑤ +⑥의 일부

2005. 2. 3. 60,000 대출금 상환

⑥ 소 계 660,000 잔금

2005. 2.25. 2,840,000 대출금 상환 김××외 2인 총 계 3,600,000

(5) 소유권 이전등기는 2005. 1. 31. 쟁점부동산을 ◯◯-3, 6, 7 각각 3필지로 분할한 후, ◯◯-3번지는 2005. 2. 18.자 김◯◯에서 정◯◯, ◯◯-6번지는 이◯◯가 2004년 12월 중순경 지분인수를 포기함에 따라 2005. 2. 25.자 김◯◯에서 청구인, ◯◯-7번지는 2005. 2. 5.자 김◯◯에서 김××로 각각 소유권이전등기를 경료한 사실이 부동산등기부등본에 의하여 확인된다.

(6) ◯◯청장의 청구인 등에 대한 세무조사시 작성된 2006. 10. 16. 이◯◯의 전말서와 청구인의 전말서에서 “쟁점부동산은 위치, 용도구역, 면적 등의 사유로 일괄 매각이 어려워 분할하여 매각하기로 김◯◯과 협의하여 분할매각에 동의한다는 조건을 계약서에 명시하였고, ◯◯ 이전시까지 분할매각이 진행되지 못하면 청구인 등이 부지 전체를 인수하기로 하였으며, 매매대금은 김××, 정◯◯으로부터 청구인 등이 영수하여 김◯◯에게 지급하였으므로 매수인 김××, 정◯◯은 쟁점부동산의 매매가액을 몰랐다”고 진술하고 있고, “2004. 11. 5. ~ 2004. 11. 18. 에 김××로부터 501,500,000원과 2004. 11. 15. 정◯◯으로부터 65,374,000원을 영수하여 이중 450,000,000원을 김◯◯에게 지급하였고, 정◯◯으로부터 수취한 232,578,000원으로 2004. 12. 31. 150,000,000원을 김◯◯에게 지급하였다”고 진술하였으며, “분할매각액을 김◯◯에게 알려주지 않았다”고 진술한 내용이 나타나 있다. 매도자 김◯◯의 진술서에는 “청구인 등이 쟁점부동산의 취득가액을 노출하지 않기 위하여 매매가액 및 지급방법을 삭제하여 매수자에게 제시한 것으로 알고 있다” 고 진술한 내용이 기재되어 있고 매수자 김××, 정◯◯의 확인서에는 “원소유자 김◯◯은 쟁점부동산의 매매에 관여한 사실이 없으며, 쟁점부동산의 실소유는 청구인 등이라고 생각하고 거래하였다”고 진술한 내용이 나타나 있다.

(7) ◯◯청장은 청구인 등이 쟁점부동산을 분할하여 양도한 것을 미등기 전매라고 판단하고, 과세쟁점자문위원회의 의결에 따라 쟁점부동산이 일괄취득 후 분할하여 매각되었으므로 청구인 등이 분할매각한 양도금액 2,264,523,000원에서 당초 쟁점부동산 취득시 원 소유자 김◯◯과 합의한 평당 1,400,000원으로 계산된 분할매각자산의 취득 가액 1,855,000,000원과 이◯◯가 사용한 51,952,000원을 차감한 357,571,000원 을 청구인의 양도차익으로 하여 처분청에 통보하였으며, 처분청은 이에 근거하여 양도소득세를 과세한 사실이 결정결의서 등 심리자료에 의해 확인된다.

2. 판 단 (1) 쟁점(1)의 청구인의 매매행위가 미등기 전매에 해당하는지 여부를 판단하건대,

• 가. 청구인은 쟁점부동산 중 일부를 취득하면서 양도자 김◯◯의 사업상 필요에 따른 부탁에 의하여 청구인 등이 쟁점부동산 전체를 매수하는 것으로 매매계약을 한 것이며, 청구인 등이 쟁점부동산의 원매자를 물색하고 쟁점부동산의 분할양도계약 을 체결한 것은 김◯◯로부터 위임받아 김○○의 분할매각 행위를 대리한 것이라고 주장 하고 있으나 민법상 대리란 본인을 위하여 본인의 이름으로 제3자에게 의사표시를 하거나 의사 표시를 받음으로써 본인이 직접 그 법률적 효과를 취득하는 것을 말하는 것으로 대리인이 그 권한 내에서 한 의사표시의 효과가 직접 본인에게 귀속되려면, 그 의사표시가 “본인을 위한 것임을 표시하여” 행하여져야 하며, 대리인의 대리행위에 기한 권리․의무는 직접 본인에게 귀속되어야 하나,

① 청구인 등의 세무조사시 확인된 바에 의하면 매수인 등은 “원소유자 김◯◯은 쟁점부동산의 매매에 관여한 사실이 없고, 쟁점부동산의 실소유는 청구인 등이라고 생각하고 거래하였다”고 진술하였고, 청구인 등은 “김◯◯에게 분할양도가액을 알려 주지 않았으며, 매수인 등은 청구인 등이 취득한 가액을 모르고 거래하였다”고 진술하였으므로 쟁점부동산의 분할매각시 원소유자 김◯◯의 매매행위를 대리하는 것임을 밝힌 사실이 없는 것으로 확인되며,

② 분할양도대금 2,264,523,000원 중 이◯◯가 사용한 51,952,000원을 제외한 양도대금 전액이 지급되었다 하나, 매매대금은 이◯◯ 명의 통장을 개설하여 청구인 등이 관리하면서 매수자로부터 직접 수취하여 김◯◯에게 지급하였고,【표2】와 【표3】의 매매대금 지급내역과 이◯◯의 전말서에 의하여 매매대금이 영수한 그대로 원소유자에게 지급되지 않은 사실이 확인되며

③ 2004. 10. 8. 청구인 등과 김◯◯ 간에 평당 1,250,000원(토지만 계산)에 매매계약된 쟁점부동산이 2004. 11. 5. 김××와 평당 1,616,000원에, 2004. 11. 15. 정◯◯과 평당 1,851,000원에 계약되어 분할매각으로 인한 이익이 발생 하였으나 분할매각이익은 김◯◯이 아닌 청구인 등에게 귀속된 사실이 확인되므로 원소유자 김◯◯으로부터 위임받아 쟁점부동산의 분할매각을 대리한 것이라는 청구인의 주장은 사실과 다른 것으로 판단되며,

④ 청구인 등과 김××간, 청구인 등과 정◯◯간에 각각 체결한 부동산매매계약서상의 매도인 및 매수인란에 청구인은 김◯◯이 위임한 권한을 대리하는 대리행위를 표시하였어야 함에도 이를 기재한 사실이 없는 점으로 볼 때, 청구인이 독립적으로 별개의 법률행위를 한 것으로 밖에 볼 수 없으며, 달리 청구인이 김◯◯을 대리하였다고 볼만한 거증자료를 제시하지 않는 한 청구주장을 받아들이기는 어려운 것으로 보인다.

• 나. 청구인은 매수인 김××, 정◯◯과 매매계약시점에 쟁점부동산의 소유권을 취득한 상태가 아니므로 미등기 전매에 해당되지 않는다고 주장하고 있으나, 청구인 등이 쟁점부동산의 매매계약에서부터 대금회수에 이르기까지 일체를 직접 주관한 것으로 확인되므로 전체토지에 대한 매매거래는 매도인 김◯◯과 청구인 등과의 거래로서 매매대금을 계약금, 중도금 및 잔금으로 나누어 김◯◯에게 지급하여 청구인이 쟁점부동산 전체를 취득하였다고 보아야 하므로 청구인 등이 쟁점부동산을 분할 양도하였으나 청구인 명의 등기를 생략한 채 소유권을 이전한 행위는 미등기 전매에 해당되는 것으로 판단된다.
• 다. 청구인은 【표1】의 계약①과 계약②-1, 계약②-2 는 계약③-1, 계약③-2, 계약③-3 이 각각 새로 체결됨에 따라 이중계약이 되어 사실상 무효화되었다고 주장하며 관련 계약서를 제시하고 있으나, 새로 제시한 계약서는 이의신청 기간 중에 제출된 계약서로서 그 진위여부가 불분명하며, 쟁점부동산의 계약, 대금지급 등 일련의 매매과정이 당초 계약내용대로 진행된 사실이 확인되므로 당초 계약이 해지되었다고 볼 만한 아무런 근거나 증빙이 없는 것으로 판단되고, 종전 매도자와 새로운 매수자간에 별도의 매매계약서를 작성하는 형식을 취하였다 하더라도 미등기 양도에 해당되는 것이며, (같은 뜻: 서면4팀-1659, 2004. 10. 19)
• 라. 산업단지 입주를 위하여는 사업의 영위여부 등 검증과정을 거쳐야 하므로 산업단지 내에서는 미등기 전매가 발생할 수 없다는 청구인의 주장은, 토지거래허가지역에서도 미등기 전매가 발생할 수 있으므로 논리성이 결여되어 설득력이 없어 보인다.【기각결정】

(2) 쟁점(2)의 청구인에게 귀속된 양도차익 계산의 적정 여부에 대하여 살펴보면 쟁점부동산의 취득가액은 분할예상 필지별로 구분되지 않은 전체를 36억원에 계약 하고, 분할매각에 따른 양도대금 2,264,523,000원 중 이◯◯가 사용한 51,952,000원을 제외한 2,212,571,000원 전액과 청구인의 자금 1,387,429,000원 을 합한 36억원이 원소유자 김◯◯에게 지급되었으므로 쟁점부동산의 매매와 관련하여 청구인이 얻은 이익은 본인이 부담해야 할 지분 을 상대적으로 저가에 취득한 것이고 이는 미실현이익이므로 양도할 때 양도차익 으로 과세할 사항이지 현시점에서 과세할 수 없다는 주장이나, 쟁점부동산은 일괄 취득 후 분할 되어 필지별 취득가액을 구분할 수 없으므로 안분하여 산정된 취득가액에 의하여 양도차익을 계산함이 타당한 것으로 판단 되며, 실가과세대상 양도자산의 실지취득가액을 알 수 없는 경우 양도차익은 매 매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하는 것이므로(같은 뜻: 서면5팀-178, 2006. 9. 20.) ◯◯청장이 이◯◯의 전말서에 의하여 당초 쟁점부동산 취득시 김◯◯과 합의한 평당 가액 1,400,000원을 기준으로 분할매각자산의 취득가액을 1,855,000,000원 으로 산정한 것은 타당한 것으로 보이고, 분할양도대금 영수액 2,264,523,000원에서 취득가액 1,855,000,000원을 차감한 바 409,523,000원의 전매차익이 발생되었으므로 이 중 이◯◯에게 귀속된 51,952,000원을 제외한 357,571,000원을 청구인의 전매차익으로 하여 양도소득세 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.【기각결정】

• 라. 결론 이상과 같이 심리한 결과 청구주장 이유 없는 것으로 판단되므로 국세기본법 제66조 및 같은 법 제65조 제1항 제2호(기각) 의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.