양도토지의 경우 미등기 전매자에게 양도 여부 등

이의신청을 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지에 거주하는 자로, ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 등 5필지 토지 1,488㎡ 및 동 지상 건물 589.14㎡를 【표1】과 같이 취득하여 2004. 8. 30. 토지 1,488㎡를 ○○2동 ○○번지로 합병등기한 후 2005. 3. 8. 주식회사 ○○에너지에 양도하고, 2005. 4. 8. 양도소득금액을 80,253,586원으로 하여 양도소득세 24,853,060원을 신고 납부하였다. 【표 1】청구인의 양도소득세 신고내역 필 지 구분 면적(㎡) 양도가액 양도일 취득가액 취득일 취득원인 신고구분

○○동

○○ 토지 3.84 1,374,720 2005.3.8 합병일 2004.8.30 286,759 1976.2.10 상속 기준시가

○○동

○○ 토지 19.00 6,802,000 1,418,863 기준시가

○○동

○○ 토지 13.84 1,069,832 498,018 기준시가

○○동

○○ 토지 681.00 58,838,400 19,144,953 1979.3.10 매매 기준시가

○○동

○○ 토지 6.92 534,916 359,840 1992.8.01 매매 기준시가

○○동

○○ 외 4 토지 763.40 273,449,059 224,695,655 2004.8.03 매매 실가

○○동

○○ 건물 589.14 624,000,000 600,000,000 2004.8.18 신축 실가 합 계 토지 건물 1,488.00 589.14 966,068,927 846,404,088 처분청은 양도소득세 실지거래가액 조사에 의거

1. 기준시가로 신고한 토지 724.6㎡는 투기혐의가 없고 토지의 보유기간이 1년을 초과하였으므로 기준시가로 신고한 방법은 적정하나, 양도 시 공시지가 적용의 적정여부를 검토한 바, 청구인은 ○○동 ○○ ․

○○ ․

○○ ․

○○번지의 기준시가 적용 시 합병 전 토지의 개별공시지가를 적용하여 양도가액을 68,619,868원으로 신고하였으나, 2004. 8. 30. ○○동 ○○번지로 합병된 후 2005. 3. 8. 양도된 토지이므로 ○○번지의 개별공시지가를 적용하여 【표2】와 같이 양도가액을 259,406,800원으로 결정하고,

2. 실지거래가액으로 신고한 ○○동 ○○번지 외 4필지 763.40㎡는 부동산매매계약서 및 계산서로 확인되는 전체 토지 양도가액이 1,176,000,000원(총 양도가액 1,800,000,000원－ 건물양도가액 624,000,000원)이므로 토지 실지거래가액 신고분 면적이 전체 토지 면적에 차지하는 비율에 해당하는 가액 603,332,258원(1,176백만원×763.4㎡/1,488㎡)을 토지의 실지 양도가액으로 결정하여 양도차익을 재산정한 후 2007. 1. 9. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 241,765,730원을 고지하였다. 【표 2】처분청 양도가액 경정 내역 필 지 구분 면적(㎡) 신고 양도가액 조사 확인 총양도가액 처분청 경정 양도가액 경정 양도가액 계산 내역 비고

○○동

○○ 토지 3.84 1,374,720 18억 (신고 1,157백만원) 1,374,720 724.6㎡×＠358,000 (2004.8.30. 합필 이후 양도로

○○동

○○ 번지의 공시지가 적용) 기준시가

○○동

○○ 토지 19.00 6,802,000 6,802,000 기준시가

○○동

○○ 토지 13.84 1,069,832 4,954,720 기준시가

○○동

○○ 토지 681.00 58,838,400 243,798,000 기준시가

○○동

○○ 토지 6.92 534,916 2,477,360 기준시가

○○동

○○ 외 4 토지 763.40 273,449,059 603,332,258 (18억-624백만원) ×(763.4㎡/1,488㎡) 실가안분

○○동

○○ 건물 589.14 624,000,000 624,000,000 신고 인정 신고실가 합 계 토지 건물 1,488.00 589.14 966,068,927 18억 1,486,739,058 청구인은 이에 불복하여 2007.03.26.자로 이의신청을 제기하였다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○2동에 거주하며 조상대대로 농사를 주업으로 하는 농민으로 청구인 및 동생 김○○, 김○○는 아래【표 3】의 소유면적 1,850.3㎡ 중 1,489.85㎡를 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○번지 ○○2차 ○○동 ○○호에 거주하는 조○○에게 총 매매대금 675,000,000원(평당 1,500,000원)에 2003. 3. 22. 매매계약을 체결하고 계약금 67,500,000원 수령하고 잔금청산일을 2003. 9. 22.로 양도하였다. 【표 3】청구인 주장 양도 및 대금수령 내역 필 지 면적 청구인 등 소유 면적 양도 내역 (2003.9.22) 양도 대금 양도 대금 입금내역 입금 일자

○○동○○ 23 23 23 매매대금 675,000,000원 매수지연 등 클레임 70,000,000원 조○○ 412,500,000원

○○에너지 332,500,000원 ’03.3.22 ~ ’04.10.7

○○동○○ 114 114 114

○○동○○ 83 83 83

○○동○○ 169 138.85 138.85

○○동○○ 2,043 1,362 1,131 합계 2,432 ㎡ 1,850.3 ㎡ 1,489.85 ㎡ 745,000,000원 745,000,000원 1) 미등기 전매자인 조○○은 2003.6.26. (주)○○에너지에 매도대금 1,150백만원에 매도하고 2003년 동안 매매대금의 일부로 480백만원을 이미 회수한 사실이 입증되는바 2003년 9월 이후의 소유권 변동은 청구인의 사실적인 법률관계가 아님이 명백할 뿐 아니라,

2005. 4. 1. 청구인 명의로 신고된 양도소득세도 미등기전매자인 조○○이 자신의 전매행위를 은폐하기 위하여 허위의 매매계약서를 작성하여 단기 양도 차익을 발생시켜 신고 납부한 것으로 청구인은 (주)○○에너지에 양도한 사실이 없습니다. 2) 양도토지 기준시가 적용 필지에 대하여

○ 청구인이 양도한 부동산의 양도시기는 합필 후 양도일자인 2005. 3. 14.이 아니라 실질적인 조○○과의 양도시 잔금 청산일인 2003. 9. 23.이 양도일임이 매매계약서에 의해서 확인되므로 매매 당시의 지번에 따른 공시지가가 적용되어야 하고,

○ 등기부상 양도일인 2005. 3. 8.을 양도일로 간주한다고 하더라도 ○○번지 외의 필지의 개별공시지가는 합필전의 각 필지의 개별 공시지가를 적용함이 타당하므로 당초 신고한 내용은 정당합니다. 3) 양도토지 실지거래가액 적용 필지에 대하여

○ 처분청에서는 (주)○○에너지의 부동산 매매계약서 및 계산서로 확인하여 토지의 양도가액을 1,176,000,000원(총 양도가액 1,800,000,000원－건물 양도가액 624,000,000원)으로 하였으나, 청구인은 수령한 사실이 결코 없고,

○ 주유소 허가를 득하기 위하여 현지인인 청구인에게 형식적으로 여러 지번의 공유 부동산을 분할하고 합필하는 형식으로 하여 주유소 부지를 만든 것은 청구인과는 무관한 미등기 전매자 조○○과 (주)○○에너지의 행위이며,

○ 2004년 8월경 청구인의 동생인 김○○ ․ 김○○가 부동산을 단기 취득․양도하여 양도 차익을 꾀한 것으로 양도소득세 자진신고 납부되어 있으나, 이는 조○○이 미등기 양도를 은폐하기 위하여 청구인의 의사와는 관계없이 신고한 것이므로 동생 김○○(48세)가 뇌성마비의 지체장애인 점등을 감안하여 국세기본법 제14조 실질과세의 원칙에 의거 취소하여 달라는 청구이다.

(1) 양수자 (주)○○에너지에 토지분 양도가액 1,176백만원으로 조사하여 양도소득 과소신고분 603백만원으로 과세한 처분에 대하여

○ 청구인은 <첨부1 부동산매매계약서>를 제시하며 미등기 전매자인 조○○과의 양도계약서상 금액이 실제 양도금액이며 (주)○○에너지에 양도한 사실이 없다는 주장에 대하여 가. 청구인은 2005.4.8일 양도소득세 신고시 <첨부2 매매계약서>는 (주)○○에너지를 양수자로 하여 토지와 건물 양도가액 1,157백만원을 기록  제출한 바 있으며, 조사 당시 청구인은 2005.1.5일 (주)○○에너지를 양수자로 하여 토지가액 1,176백만원과 건물가액 624백만원 합계 양도가액으로 1,800백만원을 기록작성하여 보관한 매매계약서<첨부3 매매계약서>를 제시한 바 있고 나. (주)○○에너지로부터 양도대금을 수령한 사실이 청구인이 제출한 <첨부4 부동산매도대금수취내역>와 같이 분명하므로 (주)○○에너지에 양도한 사실이 없고 양도대금을 수령한 사실이 없다’는 청구인의 주장은 신빙성이 없으며 다. 또한 청구인은 <첨부5 세금계산서계산서>와 같이 세금계산서 공급가액 624백만원과 계산서 1,176백만원 합계 1,800백만원으로 정당하게 발행하고 부가가치세 신고한 사실이 있으며 실제 매매계약서와도 일치하므로 과소신고분 경정은 정당하다는 의견이다.

○ 주유소 허가를 득하기 위하여 공유 부동산을 분할 및 합필한 것은 청구인과는 무관하고 전매자 조○○과 (주)○○에너지의 행위라는 주장과 양도소득세 신고한 것은 청구인의 의사와 관계없이 신고했다는 주장에 대하여 가. 청구인의 의사에 반하여 조○○과 (주)○○에너지가 주유소 허가 등 일련의 행위를 할 수 없음은 명백한 사실이며 여러 필지의 공유자가 있음에도 경제적 이득을 위하여 청구인 스스로 주도적 행위를 한 것이고 나. 청구인의 양도소득세 신고를 조○○이 신고하였다는 주장은 증명된 사실이 없을뿐더러 세무전문가를 방문하여 스스로 신고하였음이 <첨부6 문답서>에 나타나므로 청구인의 주장은 받아들일 수 없다는 의견이다. (2) 토지 합필 전 기준시가를 합필 후 매도하더라도 각 필지별 합필전 기준시가를 적용해야 함에도 합필 후 ○○번지의 기준시가를 적용하여 과세한 처분에 대하여

○ 청구인은 부동산의 양도시기는 합필 후 양도일자인 2005.3.14일이 아니라 조○○에 양도시 잔금 청산일인 2003.9.23일이 매매계약서에 확인되므로 이 시점의 기준시가를 적용해야 한다는 주장에 대하여

• 가. 청구인이 제시한 <첨부1 토지매매계약서>에는 조○○을 양수인으로 하여 2003.3.22일 작성되었으며 잔금 6억7백5십만원에 대하여 ‘아래 조건으로 한다.’ 라고 하고 제5조 [잔금] 규정은 ‘소유권이전과 동시에 잔금을 지급함(계약일로부터 180일 이내로 함)’라고 기재되어 있으나 잔금을 조○○으로부터 수령하였는지 확인된 바 없으며 잔금을 치렀다고 주장하면서도 소유권 이전은 없었을 뿐 아니라 클레임 명목으로 조○○이 7천만원을 추가 지급한 사실은 청구인이 제시한 <첨부4 부동산매도대금 수취내역서>에 나타나지 않는다.
• 나. 청구인은 전매한 부동산에 2003.7월경 금융기관으로부터 3억원을 차입하여 공사비용으로 사용하였다고 문답한 바 있으며<첨부6 문답서> 석유판매업등록증, 건축허가신청서, 지상권(○○농협) 동의서, 토지사용승낙서 6매, 민간건설공사도급계약서, 착공신고서 등 제반의 서류는<첨부7> 청구인이 사실상 토지의 매입과 합필, 허가 등 주유소를 직접 신축  양도하였음이 명백하다.
• 다. 조○○은 청구인과 2003.3.22일 매매계약 후 동 토지 물건에 신축할 주유소 건물과 함께 2003.6.27일 최○○(○○에너지 대표)과 매매계약을 체결하였으나 <첨부9 매매계약서> 최○○은 대금의 지급이 없었으며 계약서에 첨부된 특약사항으로 계약시부터 5월내 주유소 신축 후 명도하기로 되어 있었으나 기간 내 신축된 바 없이 2004.1.30일 청구인은 (주)○○에너지와 신축할 주유시설과 그 부속토지를 목적물로 하여 임대차계약서를 작성하고 <첨부8 임대차계약서> 주유소 신축과 관련 부가가치세 환급을 받는 등 실제 양도한 자는 청구인으로 판단된다.
• 라. 따라서 청구인은 조○○과 계약한 사실은 있으나 법률적으로 완성된 계약이라 볼 수 없으며 조○○은 최○○과 계약한 사실은 있으나 역시 완성된 계약이라 볼 수 없으며 더구나 조○○은 (주)○○에너지와 계약한 사실은 없으므로 청구인의 양도일은 2003.9.23일이 아니라 2005.3.14일 이므로 기준시가 적용은 합병과 지목이 변경된 2004.9월 이전 2004.6.30일 고시된 기준시가에 의함이 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 사건 다툼의 쟁점은

1. 청구인의 양도토지 매수자가 조○○ 또는 (주)○○에너지 인지의 여부

2. 양도토지 724.6㎡의 기준시가 적용의 적정 여부

3. 양도토지 763.4㎡의 실지거래가액 적용의 적정여부를 가리는데 있다.

• 나. 관계법령: 1) 국세기본법 제14조 【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다. 2) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 3) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경우

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 6의 2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우

7. 기타 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우

• 다. 사실관계 및 판단 쟁점1)의 청구인의 양도토지 매수자가 조○○ 또는 (주)○○에너지 인지의 여부를 살펴보면,

1. 청구인은 2005. 4. 8. 양도소득세 신고시 (주)○○에너지를 양수자로하여 토지와 건물 양도가액 1,157백만원의 매매계약서를 제출하였다가, 이건 조사시 1,800백만원의 제출한 사실이 있고,

2. 청구인이 제출한 부동산매도대금수취내역에 의하면 (주)○○에너지로부터 직접 잔금 등에 해당하는 양도대금 332,500천원을 수령한 사실이 확인되며,

3. 주유소 신축관련 허가 및 석유판매업(주유소)등록증 및 사업자등록증을 청구인 본인의 명의로 신청 발급받아 주유소 신축 및 관련 매입세액을 환급받은 사실, 세무전문가를 방문하여 스스로 이건 양도한 것에 대한 양도소득세를 신고한 사실 등으로 보아 경제적 이득을 위하여 청구인 스스로 주도적 행위를 한 경우로 청구 외 조○○에게 양도하였다는 주장은 이유 없는 것으로 판단된다. 쟁점2)의 양도토지 724.6㎡의 기준시가 적용의 적정 여부를 살펴보면,

1. 청구인은 ○○시 ○○구 ○○2동 ○○번지로 2004.8.30. 합필하여 2005.3.8. 양도된 필지에 대하여 합필전 토지의 공시지가를 적용함이 타당하다는 주장이나,

2. 이건 부동산 거래와 관련하여 청구인과 청구외 조○○의 양도대금이 세금납부의 책임 등으로 (주)○○에너지에게 등기이전 일자(2005. 3. 14.) 이후에도 청구인이 조○○에게 채권가압류(○○지방법원○○단독○○가단○○)하고 조○○이 2005.4.16. 일금 5천만원을 청구인에게 잔금형태로 정산 지급한 사실로 보아 청구인이 조○○에게 양도한 실지거래일자는 이건 등기접수일(2005.3.14)로 청구인이 매매계약서상의 잔금청산일(계약일로부터 180일 이내)을 근거로 양도일이 합병일(2004. 9. 3) 이전인 2003.9.23.이라는 주장은 사실과 다른 것으로 판단되고,

3. 이건 토지의 지목현황을 보면, 2004.8.30. 합병일 이전에는 지목이 답 등에서 ○○시 ○○구 ○○2동 ○○번지로 합병 후 주유소 용지로 지목이 변경되었음이 확인되므로 변경된 합병토지의 개별공시지가 358천원을 적용한 처분청의 당초 처분은 정당한 것으로 판단된다. 쟁점3)의 양도토지 763.4㎡의 실지거래가액 적용의 적정여부를 살펴보면,

1. 청구인은 실지거래가액 적용 토지 중 동생 김○○ 김○○의 지분 합계 641.25㎡는 주유소 부지를 만들기 위하여 조○○과 (주)○○에너지가 공유물 분할 ․ 합필한 것으로 청구인과는 무관하므로 단기 양도로 보아 실지거래가액을 적용함은 부당하다는 주장이나,

2. 청구인은 합필전 이건 토지의 소유면적은 724.58㎡임에도 2004. 9. 3. 합필 이후 1,488㎡로 763.42㎡를 초과하여 등기하였음이 확인되고,

3. 동 초과 등기분 중 청구인 동생 지분 초과등기분에 대하여 2005. 4. 8. 양도소득세를 신고하고 5,438,170원 및 2004.10.29. 양도소득세 신고하고 1,812,490원을 납부하였음이 확인되므로 청구인과 무관하다는 주장은 신빙성이 없으므로 실지거래가액에 의거 경정한 처분청의 당초 처분은 정당한 것으로 판단된다.

이상과 같이 심리한 결과 청구주장 이유 없는 것으로 판단되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 따라 주문과 같이 결정합니다.