매매대금이 확정된 뒤 지출이 예상되는 금액을 지급받지 않기로 합의 하였을 때 이를 양도가액에서 차감할 수 있는 지 여부

본 이의신청은 청구인의 주장을 받아들일 수 없으므로 이를 기각합니다.

청구인 최○○는 ○○시 ○○구 ○○동 ○○ ○○아파트 ○○동 ○○호에 거주하는 사람으로서, 사업용 부동산인 ○○시 ○○구 ○○동 ○○ 외 1필지(동소 ○○) 대지 985㎡ 및 동 지상 건물 3,320㎡ ‘○○ 샘’(대중탕 사우나, 이하 ‘쟁점사업장’이라 한다)을 2004. 12. 24. 양도하고, 양도소득금액을 △28,274,893원(양도가액 2,500,000,000원, 취득가액 2,429,700,863원, 양도차익 △28,274,893원)으로 하는 실지거래가액에 의하여 양도소득세 예정신고를 한 사실이 있는바,

○○청장은 청구인의 쟁점사업장 양도소득금액이 259,644,632원(양도가액 4,925,000,000원, 취득가액 4,665,355,368원, 양도차익 259,644,632원)으로 확인되어, 쟁점사업장의 양도소득금액 과소신고에 대한 과세자료를 처분청에 파생하여 처분청이 청구인에게 2004년 과세연도 양도소득세 162,605,406원을 2007. 1. 8. 부과처분하자, 청구인은 이에 불복하여 2007. 2. 5. 이의신청을 제기하였다.

○○청장은 조사 당시 매수인 청구외 김○○(이하 ‘김○○’라 한다)의 2005. 1. 24. 중소기업은행 대출승인과 관련하여 제출된 매매계약서(이하 ‘당초매매계약서’라 한다)상의 금액인 4,925,000,000원을 양도가액으로 결정하였으나, 중도금과 잔금을 지급받지 못한 상태에서 필수시설의 미설치, 하자보수에 필요한 비용 등 200,000,000원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 지급 받지 않기로 하는 새로운 약정을 김○○와 2005. 5. 25. 체결하여 쟁점사업장의 매매계약서(이하 ‘합의매매계약서’라 한다)를 다시 작성한 함에 따라 쟁점금액을 지급받지 못한 것인 바, 당초매매계약서의 양도가액에서 쟁점금액을 차감한 4,725,000,000원이 쟁점사업장의 실지양도가액이므로 동 금액을 양도가액으로 하여 양도소득세를 결정하여야 한다고 주장한다.

당초매매계약서에 하자보수비 등을 매매대금에서 공제한다는 약정이 없을 뿐만 아니라 매도대금이 확정된 후 대부분의 매도대금을 회수하고 일부 회수하지 못한 매도대금이 있다고 하더라도 향후 언젠가는 회수할 가능성이 있는 청구인의 채권액이므로 미회수된 쟁점금액을 차감한 가액을 양도가액으로 할 수는 없다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 사건의 다툼은 쟁점사업장의 실지양도가액을 4,925,000,000원으로 보고 양도차익 산정하여 과세한 내용이 타당한지의 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관계법령 과세요건 성립 당시의 관계법령을 요약하면 아래와 같이 규정하고 있다.

○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】

① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

② (이하 생략)

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

1. ～ 3. (생략)

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

5. (이하 생략)

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. (이하 생략)

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】

① (생략)

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ (이하 생략)

• 다. 사실관계 및 판단 이 건 부과처분에 대한 관계기록 및 청구인이 제시하는 증빙서류에 의하여 사실관계를 살펴보면,

(1) ○○청장의 쟁점사업장에 대한 조사 결과, 청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○ 외 1필지 대지 985㎡를 청구외 김○○ 외1인으로부터 2004. 5. 27. 1,185,000,000원에 매수하여, 동 지상에 3,480,355,000원의 공사비를 들여 건물 3,320㎡의 쟁점사업장을 신축 취득하였으며(총 취득가액: 4,665,355,000원), 동 쟁점사업장을 김○○와 4,925,000,000원에 매도하는 당초매매계약서(2004. 12. 21. 계약금 600,000,000원, 2005. 1. 10. 중도금 760,000,000원, 2005. 1. 20. 잔금 3,565,000,000원)를 2004. 12. 21. 체결하여 2004. 12. 24. 김○○에게 양도한 사실이 확인된다.

(2) ○○청장은 청구인의 쟁점사업장 과소신고 양도소득금액에 대한 과세자료를 처분청에 파생하였고, 처분청은 이에 의해 청구인의 과소신고 양도소득금액에 대하여 양도소득세 162,605,406원을 2007. 1. 8. 부과처분 하였음이 당초매매계약서, 조사서, 결정결의서 등에 의하여 확인된다.

(3) 청구인은 당초매매계약서 상 쟁점사업장 매매대금을 4,925,000,000원으로 하여 매매계약을 체결하였으나, 특약사항에 의해 계약한 날로부터 3일 후인 2004. 12. 24. 중도금 및 잔금을 지급받지 못한 상태에서 양수인 김○○ 명의로 소유권이전등기를 해 주었으며, 특약사항에 의해 청구인이 양도한 날과 동일한 날인 2004. 12. 24. 쟁점사업장에 청구인 명의로 가등기를 하였다가 2005. 1. 24. 가등기를 말소한 사실이 확인되며, 또한 청구인은 양수인 김○○가 필수시설의 미설치, 노후시설 대체 및 하자 보수 등을 문제 삼아 당초 매매대금 지급을 미루는 등 합의점을 찾지 못하고 있다가, 결국 당사자가 2005. 5. 25. 합의하여 총 매매대금에서 쟁점금액을 차감한 4,725,000,000원으로 매매대금을 변경하기로 약정하고 새로운 매매계약을 체결하였다고 주장하면서, 그 증빙으로 합의매매계약서(당초 매매계약서와 달리 중개인의 인감이 날인되어 있지 않음), 양수인 김○○의 확인서(2006. 11. 27. 작성) 및 금융자료 등을 제시하고 있다.

(4) 청구인의 쟁점사업장 실지취득가액은 4,665,355,000원임이 토지매매계약서, 공사도급계약서 및 공사대금 지급 영수증, 금융자료 등에 의하여 조사 시 확인 되었으며, 이에 대하여는 처분청과 청구인 간에 다툼이 없다.

(5) 조사 당시 청구인이 조사담당 공무원에게 제시한 쟁점사업장의 당초매매계약서를 보면, 특약사항 란에는 전세보증금과 은행 융자금은 매매대금에서 공제하기로 하며 전세보증금은 440,000,000원이라고 기재되어 있고, A4용지에 기록된 특약사항 란에는 하자보수는 각 협력업체의 하자보증서로 대치한다라고만 기재되어 있다. 위 사실관계를 종합해서 판단하건대,

(1) ○○청장의 조사 당시 청구인이 제시한 쟁점사업장의 당초매매계약서에는 매매대금이 4,925,000,000원으로 기재되어 있고, 당초매매계약서의 내용대로 계약금 및 중도금을 지급받고, 2005. 1. 24. 잔금 중 일부인 2,000,000,000원을 수령하고 청구인의 쟁점사업장 가등기를 해제한 사실 등으로 보아 쟁점사업장은 당초매매계약서 내용대로 양도가 이루어 진 것으로 판단되며, 당초매매계약서에 필수시설의 미설치 및 하자보수에 대한 추가 지출이 예상되는 쟁점금액 상당의 경비를 매매대금에서 공제한다는 등의 약정을 한 사실은 확인되지 않는다.

(2) 당초 매매대금에서 쟁점금액을 차감하여 매매대금을 4,725,000,000원으로 변경하기로 매수인 김○○와 합의 약정하였다고 주장하고 있는 2005. 5. 25. 작성한 합의매매계약서, 김○○ 확인서(2006. 11. 27. 작성) 등을 살펴 본 바, 합의매매계약서에는 당초매매계약서와 달리 중개인의 인감이 날인되어 있지 않는 등 사후에 사인 간에 작성된 것으로 추정되어 그 신빙성이 없어 보이고, 청구인이 수수한 거래가액이 금융자료 등과도 일치하지 않아 청구인이 주장하는 양도가액이 4,725,000,000원임이 객관적으로 확인되지도 않는다.

(3) 소득세법상 양도자산이 실지거래가액 과세대상인 경우 양도가액은 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 ‘실지거래가액’이라 한다)에 의하도록 규정하고 있고, 여기서 ‘실지거래가액’이라 함은 거래당시 양도자가 당해 자산을 양도함에 있어서 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약서, 기타 증빙자료 등에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것(같은 뜻: 서면5팀-288, 2006. 09. 28)인 바, 청구인이 양수인으로부터 수수한 금액이 구체적으로 확인되지 아니하여 4,725,000,000원이 객관적으로 인식되는 실지거래가액이라고는 볼 수 없고, 소득세법은 현실적으로 소득이 없더라도 그 원인이 되는 권리가 확정적으로 발생한 때에는 그 소득의 실현이 있는 것으로 보고 과세소득을 계산하는 권리의무 확정주의를 채택하고 있어 양도대금을 사정에 의하여 실지수령하지 못하고 있다고 하더라도 권리가 확정되었다면 그 양도대금을 양도가액으로 하여 양도차익을 계산하는 것(국심2006서621, 2006. 8. 22.)이다.

(4) 당초매매계약서에 필수시설 미설치분 및 하자보수비 등에 대한 약정사실이 확인되지 않는 데도 소유권 이전 후 5개월이 지난 시점에 당초 매매대금에서 쟁점금액을 차감하여 4,725,000,000원으로 변경하기로 합의 약정하였다는 합의매매계약서는 양도가액에 영향을 미칠 수 있는 것이라고 판단되지 않으며, 양도가액 중 일부금액인 쟁점금액을 수취하지 못하였다 하더라도 그 양도대금 지급에 대한 상환청구권이 존재하여 소득세법상 그 원인이 되는 권리가 확정적으로 발생하였으므로 처분청이 쟁점사업장의 양도가액을 4,925,000,000원으로 보아 양도차익 산정하여 부과처분 한 당초 결정은 정당하고 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이상과 같이 심리한 결과 청구주장 이유 없는 것으로 판단되므로 국세기본법 제66조 및 같은 법 제65조 제1항 제2호(기각) 의 규정에 따라 주문과 같이 결정합니다.