회원관리충당금이 분양대금인지 상환할 의무가 있는 부채인지 여부

○○세무서장이 2006. 7. 1. 청구인등에게 한 부가가치세 217,379,820원의 부과처분은

1. 청구를 기각한다.

청구법인은 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○-○번지에서 주택신축판매 건설업 및 국내여행업․관광레져알선 서비스업 등을 20○○. 1. 1. 사업개시하여 영위하고 있는 법인으로서, 처분청은 청구법인이 2004년 제1기부터 2005년 제2기 과세기간 동안 콘도 형태의 다가구주택(이하 ‘○○빌리지’라 한다)을 신축분양하면서 분양대금에 포함되어 있는 회원관리충당금 1,749,272,726원은 용역의 공급에 대한 대가로서 이를 부가가치세 과세표준으로 신고 누락하였다 하여 2004년 제1기분부터 2005년 제2기분까지의 부가가치세 217,379,820원을 2006. 7. 1. 청구법인에게 부과처분하였다. 청구법인은 이에 불복하여 2006. 9. 15. 이의신청을 제기하였다.

• 가. 청구취지 위 부과처분의 취 소를 구한다.
• 나. 청구이유

○○ 빌리지는 주로

○○ 도내에 소재하는 골프장 이용자들을 위해서 신축․판매 되었고 회원관리충당금은

○○ 빌리지를 분양받은 자들(이하 ‘회원들’이라 한다)로부터 향후 5년간 회원들이 각자 지불할 그린피 비용 등의 실비를 예수금 명목으로 청구법인이 미리 지급 받아 보관하다가 추후 회원들이 실지로 골프장 이용 시 그린피 비용에 충당하고 있으며, 이는 부채로서 회원들의 골프장 이용 시 상계처리하고 잔액이 발생할 경우 되돌려 주는 것이므로 청구법인이 제공한 용역의 공급에 대한 대가로 볼 수 없다는 주장이다.

일반적으로 콘도의 경우 분양 시 지분권에 대한 매매계약과 시설관리운영계약을 별도로 하여 시설관리료를 부담하고 있는 바, 시설관리료는 심사 또는 심판례에서 콘도시설을 일정기간 관리해 주는 용역의 공급에 대한 대가로 받은 선수금으로 인정하지 아니하고 콘도 분양 수입금액의 일부로 보고 있으며, 청구법인의 회원관리충당금은 일반적인 콘도의 시설관리료와는 그 성격이 다르기는 하나

○○ 빌리지 분양 시 분양대금에 포함하여 일시에 영수하였으며, 분양대금 전액이 납입되어야 소유권 이전등기가 가능한 점으로 볼 때 부채인 선수금이 아니라 용역의 공급에 대한 대가성의 과세거래 금액이므로 당초 과세처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 1) 청구법인이

○○ 빌리지를 분양하면서 회원들로부터 지급 받은 회원관리충당금을 용역의 공급에 대한 대가로 볼 수 있는지 여부

• 나. 관련법령

○ 부가가치세법 제1조 【과세대상】 부가가치세법 제1조 【과세대상】

① 부가가치세는 다음 각호의 거래에 대하여 부과한다.

② 제1항에서 재화라 함은 재산적 가치가 있는 모든 유체물과 무체물을 말한다.

③ 제1항에서 용역이라 함은 재화 이외의 재산적 가치가 있는 모든 역무 및 기타 행위를 말한다.

○ 부가가치세법 제2조 【납세의무자】

① 영리목적의 유무에 불구하고 사업상 독립적으로 재화(제1조에 규정하는 재화를 말한다. 이하 같다) 또는 용역(제1조에 규정하는 용역을 말한다. 이하 같다)을 공급하는 자(이하 “사업자”라 한다)는 이 법에 의하여 부가가치세를 납부할 의무가 있다.

○ 부가가치세법 제7조 【용역의 공급】

① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 역무를 제공하거나 재화ㆍ시설물 또는 권리를 사용하게 하는 것으로 한다.

○ 부가가치세법 제21조 【결정 및 경정】

① 사업장 관할세무서장ㆍ사업장 관할지방국세청장 또는 국세청장은 사업자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에 한하여 그 과세기간에 대한 부가가치세의 과세표준과 납부세액 또는 환급세액을 조사에 의하여 결정 또는 경정한다.

2. 확정신고의 내용에 오류 또는 탈루가 있는 때

• 다. 사실관계 및 판단

1. 사실관계

(1) 청구법인은 20

○○. 1. 1. 사업을 개시하여 주택신축판매 건설업 및 국내여행업․관광레져알선 서비스업 등을 영위하고 있는 법인으로서, 청구법인의 사업장과 같은 소재지에 미국식 목조주택인 43평형 또는 45평형 규모의 다가구주택 ○○빌리지를 신축하여 일반인들에게 1세대당 30분의 1 지분으로 분양하였다.

(2) 2005년 12. 31. 현재까지 관리사무실 1개동을 포함하여 총 7개동을 신축하여 총 ○○○구좌 중 ○○○구좌를 분양 완료하였고, 분양계약 시 주택의 소유권금액과 회원관리충당금액을 별도로 명시하고 이 두 금액을 합하여 분양대금이라 하여 영수하였으며, 2004년 제1기부터 2005년 제2기까지 회원관리충당금 명목으로 영수한 금액은 총 1,749,272,726원으로 확인된다.

(3) 이 사건 부가가치세 과세처분 이전에 ○○빌리지를 분양 받은 회원들 중 한 명인 청구외 ○○○과 청구법인간에 2005. 11. 25. 체결한 주요 계약 내용은 다음과 같으며, 회원관리충당금 잔액 반환 여부에 대하여 특별하게 명시한 내용은 없다.

□ 분양계약서 목적물의 표시: 미국식 목조주택, 43평형 1/30 지분, 분양면적 141.46㎡ 제2조 (분양대금) 갑(○○○)이 을(청구법인)에게 지급하여야 할 분양대금은 일천구백팔십만원(₩19,800,000)으로 한다. (소유권금액: ₩10,800,000 회원관리충당금: ₩9,000,000) 제3조 (소유권이전시기) 본 분양계약에 관한 소유권 이전 등기는 갑이 분양대금 전액을 지불하고 을의 명의로 소유권 보존 등기가 종료된 이후 이행한다.

□ 시설관리운영계약서 제2조 (계약기간) 본 계약은 잔금 납부일로부터 5년간 한다. 제3조 (시설관리 운영분담금) 주인(

○○○)은 제2조에 의한 계약기간동안 관리자(청구법인)에게 위탁한 시설물 관리운영을 위하여 운영도중에 개,보수가 발생 시 분담금을 지불하여야 한다.

• 가. 건물(시설, 설비, 주위환경) 개보수비
• 나. 천재지변으로 인한 건물파손 시 보수비
• 다. 목적물의 안전한 관리를 위하여 화재보험, 기타 손해보험 가입 시 제4조 (시설사용의 관리비) 주인(○○○)이 목적물을 사용함으로서 발생되는 다음의 비용은 부담하는 것으로 한다. 목적물 이용 시 발생하는 소모품비, 청소비, 가스료, 수도료, 전기료, 일반관리비 제5조 (위탁업무의 범위)

1. 시설, 설비 등의 관리, 운영 유지 및 보수 업무

2. 전기, 난방, 상․하수도의 운영관리 업무

3. 부지내의 정원, 수목, 외등 주차장등의 시설물의 유지관리 업무

4. 청소, 오물수거 및 위생 소독에 관한 업무

5. 제세 공과금 및 비용들의 지불업무

6. 목적물의 화재보험 및 기타 손해 보험 계약업무 및 보험금 이용방법에 관한 업무

7. 기타 목적물의 고급시설 유지를 위한 업무

□ 이용약관 제3조 (회원특약사항) 1. 개인회원은 ○○도내 골프장에 대하여 5년간 연 12회에 한하여 무료라운딩을 제공한다. 단, 주말 4회, 주중 8회를 기준으로 한다. 3. 회원은 ○○ 무료라운딩을 이용하지 않을 시 사용횟수 범위 내에서 전국 골프장 이용시 1회당 5만원씩 그린피를 지원한다. 4. 만일 기상 악천후로 인하여 라운딩을 못할 시 그린피 범위내에서 식사 및 관광비용 일체를 회사가 부담한다.

(4) 청구법인이 회원들로부터 ○○빌리지 분양대금에 포함하여 수령한 회원관리충당금은 아래와 같으며, 분양대금이 점차 증가함에 따라 회원관리충당금도 동시에 증가하였다. (단위:원) 번 호 분양대금 소유권 금액 회원관리충당금 1 15,900,000 9,900,000 6,000,000 2 18,900,000 10,900,000 8,000,000 3 19,800,000 10,900,000 8,900,000 4 19,800,000 10,800,000 9,000,000

2. 판 단 청구법인이 분양대금에 포함하여 회원들로부터 지급 받은 회원관리충당금을 놓고 처분청은 분양대금의 일부로서 용역의 공급에 대한 대가라고 주장하는 반면 청구법인은 회원들이 향후 5년간 부담할 골프장 사용료 등을 미리 받아 보관하다가 회원들이 실지 골프장 이용 시 이용료를 대신 지급하여 소멸해 버리는 부채에 해당되는 선수금이고 잔액이 발생할 경우 반환하는 것이라고 주장하고 있다. 또한 청구법인은

○○ 빌리지 계약일로부터 5년이 경과한 이후 회원관리충당금 잔액이 발생할 경우 위 사실관계 (3)과 같이 이 사건 부가가치세 부과처분 이전까지는 청구법인과 회원들간에 체결한 분양계약서 및 이용약관 등에 회원관리충당금 반환 여부가 명시된 사실이 없다가 이 사건 부과처분 이후 기존회원들

○○○ 명과는 이용약관 제3조 회원특약사항에 “회원관리충당금에서 특약사항 이행 후 잔액이 발생하면 회원에게 반환키로 한다.”라고 명시하여 각 회원들에게 통보 하였으며, 이 사건 부과처분 이후 신규 회원들과는 계약시부터 위 문구를 삽입하여 계약서를 작성하고 있다는 주장이다. 판단건대, 청구법인이 분양한

○○ 빌리지는 공부상 용도가 다세대주택이지만 청구법인과 회원들이 체결한 분양계약서․시설관리운영계약서․이용약관 등을 살펴보면 한 세대 당 30분의 1 지분을 분양하여 일반적인 주택 개념으로 볼 수도 없고, 청구법인의 사업장 소재지가 이 건

○○ 빌리지와 같은 장소에 소재하면서 분양이 완료된 회원들 소유의

○○ 빌리지마저 계속적으로 관리해 주고 있는 것으로 보아 숙박시설인 콘도미니엄과 유사하게 운영되고 있다. 숙박시설인 콘도미니엄의 경우 건축분양회사가 피분양자로부터 공유지분의 매매계약과는 별도로 시설관리운영계약에 기하여 수납한 일정 기간 동안의 시설관리료에 대하여 국세심판원(국심2000부2394, 2001.04.04. 결정 등) 및 대법원(대법원 90누10384, 1993.07.27. 선고 등)의 입장은 시설관리 용역대가에 대한 선수금이 아니라 콘도미니엄 분양대금의 일부로 해석하고 있다. 이 사건의 경우 시설관리운영계약서에 별도의 시설관리료를 부담하는 내용은 없이, 시설물 관리도중 개․보수 사유 발생 시에 별도의 분담금 부담과 목적물의 사용에 따른 실비 성격의 소모품비, 청소비, 가스료, 수도료, 전기료, 일반관리비 등의 비용만 부담하는 것으로 약정되어 있어 위 사실관계 (3)의 시설관리운영계약서 제5조 위탁업무의 전체 범위와 청구법인이 분양 이후에도 계속적으로

○○ 빌리지를 관리하고 있는 점으로 볼 때 이 건 회원관리충당금이 콘도미니엄의 시설관리료에 준하는 금액으로도 볼 수 있을 것이다. 한편, 청구법인이

○○ 빌리지 A동 101호를 2004. 8. 31. 같은 날 청구외

○○○ 과

○○○ 에게 각각 분양하면서

○○○ 에게는 분양대금 15,900,000원에 회원관리충당금 6,000,000원을 영수하였으나,

○○○ 에게는 분양대금 18,900,000원에 회원관리충당금 8,000,000원을 영수한 사실이 있고, 이와 같은 유사한 사례가 여러 건 발견되고 있어 살펴보면 모든 회원에게 일률적으로 동일하게 연 12회 5년간 총 60회의 골프장 이용료에 대한 실비를 선수금 명목으로 미리 지급 받은 금액이라면 분양가액과 상관없이 회원관리충당금은 동일하여야 함에도 오히려 높은 분양가로 계약한 회원이 더 많은 선수금을 지불하여야 하는 모순점이 발견된다. 또한 청구법인은 회원들이 미리 납입한 회원관리충당금액에 상관없이 5년 동안 총 60회의 골프장 이용료를 대신 지불해야 하는 특약을 체결한 것은 가령 골프장 이용료 가격 인상으로 인하여 각 회원들이 납입한 회원관리충당금을 초과하는 사태가 발생하더라도 이를 감수하고 초과금액을 대신 지급할 수 밖에 없어 회원들이 납입한 회원관리충당금 범위 내에서 청구법인이 대납하는 것이 아니기 때문에 이는 채무의 범위 이내에서 상환 의무가 있는 부채 성격인 선수금으로 보기는 무리가 있는 것으로 판단된다. 위의 사실들을 종합하여 판단하면, 비록 청구법인이 사후에라도 회원관리충당금 잔액이 발생할 경우 되돌려 준다는 특약을 체결하였다고는 하나,

○○ 빌리지를 분양 받은 사람들이 대부분 골프이용자들로서 소득의 수준 등으로 볼 때 납입한 회원관리충당금 이상을 소비할 것으로 예측되는 점, 회원관리충당금이 분양대금의 일부로 표기되어 있는 점, 분양대금 전액이 납입되어야 소유권 이전등기가 가능한 점, 각 회원들에게 동일한 혜택을 주면서 분양가액에 따라 회원관리충당금을 달리 수령한 점,

○○ 도 이외의 지역에서 회원들이 골프장 이용 시 사용횟수 범위 내에서 1회당 5만원을 지원하는 점, 기상악화로 인하여 골프장을 이용하지 못할 시 그린피 범위 내에서 식사 및 관광비용 일체를 청구법인이 부담하는 조건인 점, 그린피 60회의 무료제공 강제규정이 그린피 가격인상 시 채무의 범위를 초과하여 비용이 발생되는 점, 특약 조건 이행의 부담을 회원관리충당금에서 지불한다는 명문규정이 없는 점 등으로 볼 때 비록 회원관리충당금이라는 부채성 계정과목을 사용하였다고 하더라도 동 금액은 청구법인이 주장하는 바와 같이 부채인 선수금이라기 보다는 오히려 청구법인이

○○ 빌리지를 쉽게 분양하기 위한 수단으로 여러 가지 혜택을 분양자들에게 제시하고 분양을 완료한 것이기 때문에 분양대금의 일부로 봄이 타당하고, 그렇다면 특약에 따라 지금까지 회원들을 위하여 골프장 사용료를 대신 지급한 금액의 성격을 어떻게 볼 것인가는 청구법인은

○○ 빌리지와 같은 다가구주택 신축판매업을 계속적으로 영위하고 있으며, 기존 회원들의 입소문을 통하여 광고선전의 효과를 볼 수 있는 것인 바, 위 특약사항과 같이 특정인에 해당하는 회원들에게 골프장 이용계약 서비스, 골프장 이용료 지급, 악천후 시 관광비용의 지급 등은 부채인 선수금을 상환한 것이 아니라 청구법인의 사업을 위하여 특정인에게 접대행위를 한 접대비 성격의 지출로 봄이 타당한 것으로 판단된다.

• 라. 결 론 이상과 같이 심리한 결과 청구주장 이유 없는 것으로 판단되므로 국세기본법 제66조 및 같은 법 제65조 제1항 제2호(기각)의 규정에 따라 주문과 같이 결정합니다.